Decoro architettonico: le modifiche illegittime

Un condomino ha realizzato opere che alteravano l’estetica del palazzo. Un altro condomino ha agito in giudizio per ottenerne la rimozione. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito, dichiarando inammissibile il ricorso del primo condomino. L’ordinanza ribadisce che il rispetto del decoro architettonico, se previsto da un regolamento condominiale con necessità di consenso unanime, prevale sull’interesse del singolo, anche per opere su proprietà esclusive.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Decoro architettonico in condominio: la Cassazione ferma le modifiche non autorizzate

Il concetto di decoro architettonico è un pilastro fondamentale nella vita condominiale, poiché tutela l’estetica e l’armonia di un edificio. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito l’importanza di questo principio, chiarendo che le disposizioni del regolamento condominiale che richiedono il consenso unanime per le innovazioni non possono essere ignorate. Anche le opere realizzate su parti di proprietà esclusiva, se visibili dall’esterno e capaci di alterare la fisionomia del palazzo, sono soggette a queste regole.

I Fatti di Causa: Modifiche non autorizzate in Condominio

La vicenda ha origine quando un condomino cita in giudizio un vicino e la società di amministrazione per ottenere il ripristino dell’aspetto originario delle facciate di un complesso residenziale. L’attore lamentava che il vicino avesse realizzato diverse opere senza alcuna autorizzazione: un vano tecnico in muratura, nuove pavimentazioni, un pergolato in legno e alcuni stendibiancheria. Secondo l’attore, tali interventi si configuravano come innovazioni lesive del decoro architettonico, realizzate in violazione del regolamento di condominio che imponeva l’autorizzazione unanime dell’assemblea.

Il Percorso Giudiziario: La Visione dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello hanno dato ragione al condomino che chiedeva il ripristino. I giudici hanno ritenuto che le opere fossero “visibili ed apprezzabili dall’esterno” e che modificassero “la struttura e fisionomia del palazzo”. La Corte d’Appello ha specificato che il concetto di estetica del fabbricato deriva dall’insieme delle linee che gli conferiscono un’identità unitaria, a prescindere dal suo pregio storico-artistico. Inoltre, ha sottolineato che il regolamento condominiale richiedeva un’autorizzazione espressa e unanime, escludendo la possibilità di un silenzio-assenso. La valutazione, secondo i giudici, poteva essere compiuta sulla base delle fotografie prodotte, senza la necessità di una consulenza tecnica d’ufficio (CTU).

La Decisione della Cassazione sul decoro architettonico

Il condomino soccombente ha presentato ricorso in Cassazione, basandolo su quattro motivi principali. Sostanzialmente, lamentava la mancata disposizione di una CTU, un’errata interpretazione degli articoli del regolamento condominiale (sostenendo che le limitazioni valessero solo per la facciata principale), l’omessa valutazione sulla necessità di una delibera e un’errata interpretazione delle norme sul silenzio-assenso.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. I giudici hanno spiegato che il ricorrente non stava sollevando questioni di legittimità (l’unico ambito di competenza della Cassazione), ma stava tentando di ottenere una terza valutazione sul merito della vicenda. In pratica, il ricorso si limitava a riproporre le stesse argomentazioni già respinte in appello, senza criticare in modo specifico la logica giuridica della sentenza impugnata. La Corte ha chiarito che l’interpretazione delle prove (come le fotografie) e delle clausole del regolamento condominiale rientra nel potere discrezionale dei giudici di merito. Poiché la loro decisione era stata adeguatamente motivata e non presentava vizi logici, non poteva essere riesaminata in sede di legittimità. Il ricorso, quindi, è stato giudicato un tentativo di rimettere in discussione l’intero impianto decisionale, cosa non consentita davanti alla Suprema Corte.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche della Pronuncia

Questa ordinanza rafforza un principio cardine del diritto condominiale: il decoro architettonico è un bene comune la cui tutela può essere rigorosamente disciplinata dal regolamento. La decisione insegna che:
1. Il regolamento di condominio è sovrano: se richiede l’unanimità per le innovazioni che alterano l’estetica, questa regola va rispettata senza eccezioni.
2. Anche le opere su proprietà private non sono esenti da limiti se impattano sull’aspetto esteriore dell’edificio.
3. I giudici di merito hanno ampia discrezionalità nel valutare le prove; le fotografie possono essere sufficienti per dimostrare una lesione del decoro.
4. Il ricorso in Cassazione non è una terza istanza di giudizio per ridiscutere i fatti, ma serve a controllare la corretta applicazione della legge.

È possibile modificare una proprietà privata in condominio se si altera il decoro architettonico?
No. Se il regolamento condominiale lo vieta o richiede un’autorizzazione unanime, le modifiche che incidono sull’estetica dell’intero edificio sono illegittime, anche se realizzate su parti di proprietà esclusiva.

Per dimostrare un’alterazione del decoro architettonico serve sempre una perizia tecnica (CTU)?
No. Secondo questa ordinanza, i giudici possono ritenere sufficienti altre prove, come le fotografie, per valutare l’impatto visivo delle opere e decidere in merito alla lesione del decoro architettonico.

Si può usare il ricorso in Cassazione per contestare come i giudici di primo e secondo grado hanno valutato le prove?
No. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile proprio perché cercava di ottenere una nuova valutazione dei fatti e delle prove. Il suo ruolo è controllare la corretta applicazione delle norme di diritto (giudizio di legittimità), non riesaminare il merito della causa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27185 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 27185 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 10/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1036/2019 R.G. proposto da:

NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME (DOMICILIAZIONE pec: EMAIL e EMAIL);

-ricorrente-

contro

NOME COGNOME, rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME, domiciliato elettivamente presso la PEC del secondo: EMAIL;

-controricorrente-

nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE;

-intimata- avverso la SENTENZA di CORTE D’APPELLO BOLOGNA n. 1358/2018 depositata il 22/05/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME aveva citato, avanti al Tribunale di Ravenna, NOME COGNOME e RAGIONE_SOCIALE per ottenere il ripristino dei profili dei prospetti architettonici delle facciate del RAGIONE_SOCIALE. A tal fine l’attore aveva ins istito per la condanna delle controparti alla demolizione del vano tecnico in muratura e dei pavimenti realizzati al lato est/ovest del condominio e alla rimozione del pergolato in legno e degli stendibiancheria, assumendo che gli interventi descritti fossero da qualificare come innovazioni in contrasto con il decoro architettonico dell’edificio e fossero stati realizzati contro il regolamento condominiale e senza autorizzazione dell’assemblea.
Costituitosi il contraddittorio, all’esito dell’istruttoria , il Tribunale di Ravenna aveva accolto la domanda dell’attore, ritenendo le opere incidenti sul decoro architettonico perché ‘ visibili ed apprezzabili dall’esterno, con evidente modifica della struttura e fisionomia del palazzo, da considerare nella sua interezza a prescindere dalla collocazione di dette opere in adiacenza alla facciata laterale o sul retro ‘.

L’impugnazione proposta da NOME COGNOME avanti alla Corte d’Appello di Bologna era stata respinta per le seguenti ragioni: l’incidenza delle opere, in sé non contestate, sul decoro architettonico è stata verificata sulle fotografie prodotte in atti, nel libero apprezzamento delle prove da parte del Giudice di primo grado che non aveva ritenuto necessaria una CTU; l’estetica del fabbricato è data dall’insieme delle strutture e delle linee che connotano il complesso unitariamente considerato e gli imprimono una determinata armonica fisionomia ed una specifica identità, a prescindere che si tratti o meno di edificio di particolare pregio storico-artistico; -ai sensi dell’art. 29 reg. cond. risulta che le innovazioni che alterino il decoro architettonico dell’edificio debbano essere preventivamente autorizzate all’unanimità dai condomini e non emerge che detto consenso unanime sia limitato, come vorrebbe l’appellante, ai soli interventi riguardanti la facciata; -quanto alla necessità o meno di una delibera assembleare, il fatto che mancasse una delibera di dissenso è irrilevante dato che il regolamento richiedeva una autorizzazione espressa all’unanimità; -l’art. 10 del regolamento non può essere letto come vorrebbe l’appellante, in modo tale da determinare il silenzio assenso in mancanza di risposta alla richiesta di autorizzazione all’innovazione da parte dell’assemblea; questo perché l’art. 10 pone
un divieto tassativo alle innovazioni, salvo l’esercizio dell’ espresso potere dell’assemblea di autorizzarle (l’assemblea dei condomini aveva autorizzato solo la posa di una tenda, non altre innovazioni).

Avverso la sentenza della Corte d’Appello di Bologna ha proposto ricorso NOME COGNOME, affidandolo a quattro motivi.

NOME COGNOME ha depositato controricorso, mentre RAGIONE_SOCIALE è rimasta intimata.

Sia il ricorrente che il controricorrente hanno depositato memorie illustrative delle rispettive tesi difensive.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1) Con un primo motivo, rubricato ‘Violazione dell’art. 115 comma 1 c.p.c. ‘, il ricorrente lamenta che ‘in sede di appello, … aveva rilevato il mancato accertamento, da parte del Giudice di prime cure, dell’effettiva incidenza sul decoro architettonico dell’edificio delle innovazioni contestate ‘. La Corte d’Appello, come già il primo Giudice, avrebbe invece valutato nuovamente la lesione del decoro architettonico sulla base delle fotografie allegate dall’attore appellato, fotografie che, però, rappresenterebbero solo le opere contestate: avrebbero dovuto essere disposti accertamenti tecnici che invece sono mancati, e quindi non è stato accertato dai Giudici il fondamento della domanda, che era onere di NOME COGNOME supportare. La Corte di merito avrebbe quindi ‘ finito per incorrere nello stesso errore ‘ del Tribunale di Ravenna, ‘d ecidendo sulla base di supposizioni e dichiarazioni di parte in assenza di prove poste a fondamento della domanda e da porre a fondamento della propria decisione ‘ e, poichè i Giudici di merito non avrebbero potuto dare per scontata la circostanza della lesione del decoro ad opera degli interventi contestati, la sentenza si dovrebbe ritenere ingiusta.
Con il secondo motivo NOME COGNOME prospetta la ‘ Violazione e/o errata applicazione di norme di diritto e, in particolare, errata e/o parziale interpretazione dell’art. 29 del regolamento condominiale e mancata applicazione dell’art. 3 del regolamento stesso ‘.

La Corte di merito sarebbe incorsa nello stesso errore di interpretazione già commesso dal primo Giudice, mal interpretando l’art. 29 del regolamento condominiale per omessa considerazione anche del suo art. 3, il quale limiterebbe i poteri di decisione dell’assemblea condominiale ‘ esclusivamente con riferimento agli interventi nelle parti esclusive che siano poste sulla facciata del fabbricato e, in

ogni caso, solo ed esclusivamente limitatamente alle tipologie, colori o quant’altro e non certo sulla possibilità o meno di effettuare l’innovazione stessa all’interno della proprietà esclusiva ‘. In sostanza la Corte di merito, dopo ‘ aver ingiustamente dato per scontato che si tratta di innovazioni che incidono sul decoro architettonico della facciata del fabbricato, ha deciso ingiustamente ed erroneamente, nonostante la precisa disposizione di cui all’art.3 del regolamento condominiale, che il decoro architettonico va considerato con riferimento all’intero fabbricato e non limitatamente alla facciata ‘. Se la Corte d’Appello avesse considerato l’art. 3 del regolamento condominiale avrebbe dovuto correttamente concludere per la non necessità di autorizzazione assembleare.
Con un terzo motivo il ricorrente si duole che vi sarebbe stato ‘ omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio. In particolare, la Corte d’Appello ha omesso o analizzato solo sommariamente la lamentata contraddittorietà della sentenza in merito alla necessità o meno di una delibera condominiale ‘ -così è rubricato il motivo nel ricorso proposto-. Secondo NOME COGNOME non sarebbe possibile, come ha fatto la Corte di merito, ‘ definire semplicemente irrilevante la valutazione in merito alla necessità di una delibera assembleare nel caso di specie, giacché è circostanza fondamentale al fine di determinare la legittimità e fondatezza stesse della domanda giudiziale, giacché la mancanza di una delibera nel caso in cui sia prevista e necessaria, svuota di fondamento ogni pretesa dell’COGNOME‘ .
4) Il quarto motivo evidenzia ‘ violazione o errata applicazione di norme di diritto e, in particolare, errata interpretazione dell’art. 10 del regolamento condominiale ‘. La Corte di merito avrebbe mal interpretato anche l’art. 10 cit. dimenticando di combinarlo con l’art. 3 dello stesso regolamento e partendo pertanto da ‘ un’analisi sbagliata, giacchè non considera di essere in presenza di innovazioni all’interno della proprietà esclusiva del COGNOME nient’affatto poste sulla facciata del fabbricato ‘: non sarebbe inoltre corretto il rilievo che il silenzio dell’assemblea condominiale non produrrebbe l’effetto di consentire l’intervento per il quale si richieda il parere perché, altrimenti, non avrebbe senso prevedere un termine per la sua manifestazione, come dispone l’art. 10 cit.
L’analisi congiunta dei quattro motivi sopra riassunti evidenzia l’inammissibilità del ricorso per cassazione proposto, poiché attraverso di essi NOME COGNOME si limita nella sostanza a reiterare le tesi difensive già svolte con i motivi dell’appello rimettendo in discussione le valutazioni della Corte di merito in quanto conformi a

quelle del Giudice di primo grado, senza un reale apporto critico – inquadrabile nelle diverse ipotesi disciplinate dall’art. 360 c.p.c. all’impianto motivazionale della sentenza impugnata ma con reiterazione degli stessi argomenti già svolti con l’introduzione dell’appello in ordine alla completezza dell’istruttoria svolta, all’interpretazione delle disposizioni del regolamento condominiale affermate rilevanti per la decisione (artt. 3, 10 e 29) e, in generale, alla interpretazione e valutazione degli elementi di prova acquisiti – cfr. Cass. n. 22478/2018 e Cass. n. 31447/2024-.
La richiesta di una rivisitazione del merito della controversia, con sovrapposizione sostanziale del ricorso per cassazione all’impugnazione d’appello, emerge chiaramente dall’articolazione dei motivi sopra sintetizzati che sono volti, il primo, a contestare la valenza attribuita dal Tribunale, confermata dalla Corte di merito, agli elementi istruttori documentali acquisiti e la loro interpretazione, gli altri tre a mettere in discussione per vari profili l’interpretazione degli art t. 3, 10 e 29 del regolamento condominiale e della loro interazione offerta dal Tribunale di Ravenna e anch’essa condivisa dalla Corte d’Appello di Bologna: attraverso i quattro motivi proposti, infatti, il ricorrente non fa altro che reiterare nuovamente la sua interpretazione della valenza e sufficienza degli elementi di prova acquisiti e delle richiamate disposizioni del regolamento condominiale, prospettandola come unica corretta in contrapposizione a quella offerta in modo conforme dai Giudici di merito.
Il ricorso proposto deve pertanto essere dichiarato inammissibile.

Le spese del giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo, si pongono a carico di NOME COGNOME.

Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 -della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento a carico del ricorrente di un ulteriore importo a titolo contributo unificato pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna NOME COGNOME al pagamento delle spese processuali del giudizio di legittimità a favore di NOME COGNOME, liquidandole in € 6.200,00 oltre alle spese forfetarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00 ed agli accessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.

Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, il 4 marzo 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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