Decoro architettonico: Cassazione e villette a schiera

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di una proprietaria che aveva realizzato un manufatto nel proprio giardino, in un complesso di villette a schiera. La condanna, emessa dalla Corte d’Appello, era basata sulla violazione delle distanze legali, delle norme su luci e vedute e, in modo decisivo, sulla lesione del decoro architettonico. La Cassazione ha ritenuto inammissibile il ricorso poiché non contestava specificamente la motivazione relativa al decoro architettonico, considerata di per sé sufficiente a giustificare la decisione di ripristino dei luoghi e di risarcimento del danno.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Decoro architettonico: quando un’opera in giardino viola l’estetica condominiale

L’ordinanza in esame della Corte di Cassazione affronta un caso emblematico in materia di diritto immobiliare, sottolineando l’importanza del decoro architettonico nei complessi residenziali, come le villette a schiera. La vicenda riguarda la costruzione di un manufatto in un giardino privato, che ha portato a una condanna per violazione delle distanze legali e, soprattutto, per la lesione dell’estetica dell’intero complesso. Questa decisione ribadisce come la tutela dell’armonia visiva di un edificio possa essere una ragione sufficiente per ordinare la demolizione e il risarcimento dei danni.

I fatti: la costruzione contestata nel complesso residenziale

I proprietari di una villetta a schiera citavano in giudizio la vicina, lamentando la realizzazione nel suo giardino di una struttura stabile che violava le distanze tra costruzioni e le norme su luci e vedute. Oltre a ciò, sostenevano che il manufatto creasse un pericolo per l’igiene e la sicurezza e, punto cruciale, ledesse il decoro architettonico del complesso residenziale.

La proprietaria del manufatto si difendeva sostenendo che la struttura fosse un semplice ampliamento di un box auto, regolarizzato con una sanatoria. Inizialmente, il Tribunale di primo grado rigettava la domanda. Tuttavia, la Corte d’Appello, dopo una nuova Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU), ribaltava la decisione.

L’esito della perizia in Appello

La nuova perizia accertava diversi punti critici:

1. L’opera era stata costruita senza un valido titolo edilizio.
2. Invece di un box auto, erano stati realizzati una camera da letto, un bagno e un ripostiglio, configurando una struttura con natura abitativa.
3. Era impossibile far accedere un’auto al manufatto, smentendo la sua funzione di garage.
4. La costruzione non era completamente interrata, come previsto dalla normativa per beneficiare di deroghe sulle distanze.

Sulla base di questi elementi, la Corte d’Appello condannava la proprietaria al ripristino delle distanze, al risarcimento dei danni quantificati in 5.000 euro, e al pagamento delle spese legali, riconoscendo la sussistenza di un pregiudizio anche al decoro architettonico.

La decisione della Cassazione e l’importanza del decoro architettonico

La proprietaria condannata proponeva ricorso in Cassazione, basandolo su tre motivi. Il punto focale della decisione della Suprema Corte riguarda l’inammissibilità del ricorso. I giudici hanno osservato che la decisione d’appello si fondava su una pluralità di ragioni autonome (violazione delle distanze, di luci e vedute, del decoro architettonico), ognuna delle quali era di per sé sufficiente a sostenere la condanna.

Il ricorso, tuttavia, non aveva specificamente contestato la ratio decidendi relativa alla lesione del decoro architettonico. Di conseguenza, anche se le altre censure fossero state fondate, la condanna sarebbe rimasta valida sulla base di questa autonoma motivazione. Questo principio procedurale ha reso inammissibili le critiche mosse alle altre parti della sentenza d’appello.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, spiegando che quando una sentenza si basa su più argomentazioni indipendenti, il ricorrente ha l’onere di contestarle tutte. Omettere la critica a una di esse, se questa è sufficiente a giustificare la decisione, rende il ricorso inammissibile. Nel caso specifico, la lesione del decoro architettonico del complesso di ‘villette a schiera (cd. condomini orizzontali)’ costituiva una ragione autonoma e sufficiente per confermare la sentenza di condanna. La Corte ha ritenuto assorbite o infondate le altre censure, inclusa quella relativa alla presunta tardività della domanda di risarcimento danni, che in realtà era stata formulata fin dal primo grado di giudizio.

Le conclusioni

La decisione finale è stata il rigetto del ricorso e la condanna della ricorrente al pagamento delle spese processuali. L’ordinanza rappresenta un importante monito per chi intende effettuare lavori edilizi in contesti condominiali o in complessi residenziali uniformi. La tutela del decoro architettonico, inteso come l’armonia estetica dell’edificio, è un bene giuridico tutelato che può, da solo, giustificare una condanna al ripristino dello stato dei luoghi e al risarcimento del danno. Anche ottenendo una sanatoria edilizia, non si è immuni da azioni civili da parte dei vicini se l’opera altera negativamente l’aspetto del fabbricato.

Perché il ricorso in Cassazione è stato dichiarato inammissibile?
Il ricorso è stato ritenuto inammissibile perché la ricorrente non ha contestato una delle ragioni autonome e sufficienti su cui si fondava la sentenza d’appello, ovvero la violazione del decoro architettonico. Secondo la legge, se una decisione si basa su più motivazioni indipendenti, è necessario impugnarle tutte.

La violazione del decoro architettonico è sufficiente per una condanna?
Sì, la sentenza chiarisce che la lesione del decoro architettonico di un complesso di villette a schiera è una motivazione di per sé sufficiente a sorreggere un giudizio di illegittimità dell’opera, giustificando la condanna al ripristino e al risarcimento del danno.

Il danno per la violazione delle distanze va provato?
No, la Corte d’Appello, la cui decisione è stata confermata, ha ritenuto che il danno fosse sussistente ‘in re ipsa’, cioè implicito nella stessa violazione. Pertanto, non necessitava di una prova specifica e poteva essere liquidato dal giudice in via equitativa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1623 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1623 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 17349/2020 R.G. proposto da:

NOME COGNOME NOME , elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studi o dell’avvocato COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME

-ricorrente –

contro

NOME COGNOME, NOME COGNOME , elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME

-controricorrenti –

Oggetto: Proprietà –

Distanze vedute

–

Luci

R.G.N. NUMERO_DOCUMENTO

Ad. 28/11/2023 CC

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO BARI n. 2200/2019 depositata il 23/10/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del giorno 28/11/2023 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

RITENUTO IN FATTO

Con sentenza in data 23 ottobre 2019, la Corte d’appello di Bari, nella regolare costituzione dell’appellata NOME COGNOME, ha accolto l’appello proposto da NOME COGNOME e NOME COGNOME e, in riforma della sentenza del Tribunale di Foggia -Articolazione territoriale di Lucera, n. 486/2014, depositata in data 11 giugno 2014, ha accertato che un manufatto realizzato dalla medesima NOME COGNOME NOME veniva a violare le distanze di legge nonché le distanze per luci e vedute, condannando l ‘appellata al ripristino delle distanze di legge ed al risarcimento dei danni e gravandola delle spese dei due gradi di giudizio.
NOME COGNOME e NOME COGNOME avevano convenuto NOME COGNOME premettendo di essere proprietari di un immobile in INDIRIZZO, inserito in un complesso di villette a schiera, e lamentando che la convenuta aveva realizzato nel proprio giardino una struttura stabile che veniva a violare le distanze tra costruzioni nonché le distanze per luci e vedute.

Avevano ulteriormente dedotto gli attori che il manufatto determinava anche un pericolo per l’igiene e la sicurezza, oltre a ledere il decoro architettonico.

Se era costituita NOME COGNOME NOME contestando la fondatezza della domanda e deducendo in particolare che la struttura in questione costituiva ampliamento di un box oggetto di un permesso

in sanatoria ai sensi della L. 122/1989, che prevedeva la possibilità di derogare agli strumenti edilizi ed ai regolamenti edilizi.

All’esito dell’espletamento di una CTU il Tribunale aveva respinto la domanda, escludendo la sussistenza di tutti i profili dedotti dagli attori.

Proposto appello da NOME COGNOME e NOME COGNOME, e costituitasi NOME COGNOME COGNOME, la Corte d’appello di Bari, dopo avere disposto un supplemento di CTU, ha accolto il gravame e ha pronunciato condanna.

La Corte d’appello, in primo luogo, ha disatteso l’eccezione di inammissibilità del gravame ex art. 342 c.p.c. sollevata da NOME COGNOME, e, nel merito, ha richiamato gli esiti del supplemento di CTU precedentemente disposto, da cui emergeva: a) che l’opera era stata intrapresa senza titolo edilizio, successivamente ottenendo una concessione per la realizzazione di una mera tettoria aperta che era stata completamente disattesa; b) che in concreto erano stati realizzati un vano utile adibito a camera da letto, un vano bagno e un vano ripostiglio solo successivamente oggetto di sanatoria con classificazione come lavori di ampliamento e completamento di un box auto al piano terra; c) che risultava impossibile far accedere un autoveicolo all’interno de l manufatto in questione e che il manufatto medesimo aveva natura abitativa; d) che, infine, il manufatto non era stato realizzato completamente interrato, come previsto dall’art. 9, L. 122/1989.
La Corte d’appello, alla luce di tali premesse, ha escluso l’operatività della deroga, prevista dall’art. 9, L. 122/1989, alla disciplina in tema di distanze tra edifici, concludendo nel senso della sussistenza della violazione non solo delle distanze tra edifici ma anche delle previsioni in tema di luci e vedute.

Ritenuta la sussistenza anche del pregiudizio al decoro architettonico ex art. 1120 c.c., la Corte d’appello ha condannato l’appellata sia al ripristino delle distanze di legge sia al risarcimento dei danni, ritenuti sussistenti in re ipsa , e liquidati equitativamente in € 5.000,00.

Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello di Bari ricorre ora NOME COGNOME.

Resistono con controricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME.

La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, secondo comma, e 380 bis.1, c.p.c.

I controricorrenti hanno depositato memoria.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è affidato a tre motivi.

2.1. Con il primo motivo il ricorso deduce, in relazione all’art. 360, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, costituito dalle censure che la stessa ricorrente aveva mosso alla CTU espletata nel giudizio di appello.

Argomenta, in particolare, il ricorso che la Corte d’appello avrebbe acriticamente recepito le conclusioni della CTU disposta in sede di gravame, senza valutare gli specifici rilievi critici che alle conclusioni del consulente erano stati mossi in sede di comparsa conclusionale.

2.2. Il motivo è inammissibile.

Si deve, infatti, rammentare che, qualora la decisione impugnata si fondi su di una pluralità di ragioni, tra loro distinte ed autonome, ciascuna delle quali logicamente e giuridicamente sufficiente a sorreggerla, è inammissibile il ricorso che non formuli specifiche doglianze avverso una di tali rationes decidendi , neppure sotto il profilo

del vizio di motivazione (Cass. Sez. U, Sentenza n. 7931 del 29/03/2013; Cass. Sez. L, Sentenza n. 4293 del 04/03/2016; Cass. Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 16314 del 18/06/2019).

Si deve, a questo punto, osservare che la decisione impugnata è venuta a basarsi sull’affermazione della sussistenza di una pluralità di violazioni, tra le quali quella costituita dalla lesione del decoro architettonico ad opera del manufatto dell’odierna ricorrente , che si inserisce in un complesso di ‘ villette a schiera (cd. condomini orizzontali)’.

Il motivo di ricorso omette radicalmente di confrontarsi con tale ratio decidendi la quale, invece, appare di per sé sufficiente a sorreggere il giudizio di illegittimità dell’opera , risultando quindi inammissibili le critiche mosse alle altre rationes pur contenute nella sentenza della Corte d’appello.

3.1 . Con il secondo motivo il ricorso deduce, in relazione all’art. 360, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti ‘costituito dalle risultanze della C.T.U. espletata in primo grado e dalle censure dell’appellata alla relazione tecnica disposta in appello’ .

Il motivo si indirizza in particolare nei confronti delle conclusioni raggiunte dalla decisione d’appello circa la sussistenza di un pericolo di incendio derivante dall’utilizzo di materiali lignei per la realizzazione del manufatto ed argomenta, in particolare, che dette conclusioni, formulate dalla Corte territoriale sulla scorta delle conclusioni del Consulente nominato in sede di gravame, risultano diametralmente opposte a quelle rassegnate dalla CTU disposta nel giudizio di prime cure, la quale aveva invece escluso tale pericolo, senza che la Corte territoriale abbia esaminato tale contrasto, motivando in ordine alle proprie conclusioni.
3.2. Il motivo è da ritenersi assorbito dalla declaratoria di inammissibilità del primo motivo di ricorso.

4.1 . Con il terzo motivo il ricorso deduce, in relazione all’art. 360, n. 4, c.p.c., la violazione dell’art. 112 c.p.c., per avere la Corte d’appello omesso di pronunciarsi sull’eccezione sollevata dalla ricorrente in relazione alla novità di due domande che i controricorrenti avrebbero formulato solo in sede di gravame con il secondo e quarto motivo di appello, e cioè la domanda concernente la violazione della disciplina in tema di luci e vedute di cui agli artt. 900 segg. e la domanda di risarcimento dei danni.
4.2. Il motivo deve ritenersi in parte assorbito ed in parte infondato.

Assorbito, per ciò che concerne le deduzioni circa la tardività della domanda che investiva il mancato rispetto delle norme sulle luci e vedute, dal momento che il mancato accoglimento del primo motivo ed il conseguente passaggio in giudicato della statuizione sulla violazione del decoro architettonico portano a superare ed assorbire lo specifico profilo in questione.

Infondato, per ciò che concerne le deduzioni circa la tardività della domanda risarcitoria che, alla luce dell’esame degli atti, risulta essere stata formulata dai controricorrenti sin dal giudizio di primo grado come -a ben vedere -ammesso dalla stessa ricorrente, nel momento in cui, all’ultima pagina del proprio ricorso, richiama la propria conclusionale in appello che, appunto, dava atto della formulazione della domanda risarcitoria sin dall’originaria citazione in primo grado.

Non si può ritenere -come sembra fare la ricorrente – che il riferimento ai danni da rischio di incendio venisse a costituire una vera e propria nuova domanda rispetto a quella di danni originariamente proposta, trattandosi semmai dell’allegazione di una voce ulteriore di

un danno che comunque risultava già tempestivamente richiesto (v. pag. 8 atto di citazione).

Il ricorso deve quindi essere respinto, con conseguente condanna della ricorrente alla rifusione in favore dei controricorrenti delle spese del giudizio di legittimità, liquidate direttamente in dispositivo.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della “sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto” , spettando all’amministrazione giudiziaria verificare la debenza in concreto del contributo, per la inesistenza di cause originarie o sopravvenute di esenzione dal suo pagamento (Cass. Sez. U, Sentenza n. 4315 del 20/02/2020 – Rv. 657198 – 05).

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente a rifondere ai controricorrenti le spese del giudizio di Cassazione, che liquida in € 4.200,00 , di cui € 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13 comma 1quater , nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1bis , ove dovuto.

Così deciso in Roma, nell ‘adunanza camerale in data 28 novembre 2023.

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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