Decoro architettonico: Cassazione e opere in condominio

Un’ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i limiti delle opere edilizie private in condominio. Il caso riguardava modifiche che, secondo i giudici, alteravano l’estetica dell’edificio. La Corte ha confermato la decisione d’appello che ordinava la demolizione, stabilendo che la violazione del decoro architettonico è una ragione sufficiente per giustificare la condanna, rendendo irrilevanti le altre censure sollevate dai ricorrenti, come quelle sulle distanze legali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Decoro Architettonico in Condominio: Quando le Modifiche Vanno Oltre il Limite

La vita in condominio implica un delicato equilibrio tra il diritto di godere della propria proprietà privata e la necessità di rispettare le parti comuni e l’estetica dell’edificio. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito l’importanza del decoro architettonico, un concetto chiave che definisce i limiti entro cui un condomino può modificare la propria unità immobiliare. Questa decisione sottolinea come l’alterazione dell’armonia estetica di un fabbricato possa essere sufficiente a giustificare un ordine di ripristino, anche a prescindere da altre violazioni normative.

I Fatti: Modifiche Strutturali e Impatto Estetico

Il caso ha origine dalla controversia tra un condominio e alcuni condomini da una parte, e due proprietari dall’altra. Questi ultimi avevano realizzato una serie di interventi edilizi sulla loro proprietà, una villetta a schiera parte del complesso. Le opere contestate includevano un aumento volumetrico, l’innalzamento di un solaio di circa 30 cm e la modifica di una scala esterna.

Il Tribunale di primo grado aveva respinto le richieste del condominio. La Corte d’Appello, tuttavia, ha ribaltato la decisione. Basandosi su una consulenza tecnica, ha accertato che le opere non solo costituivano una nuova costruzione in violazione delle norme sulle distanze, ma soprattutto alteravano il decoro architettonico dell’edificio. La modifica della scala esterna, resa curva anziché retta e più alta rispetto a quelle delle unità immobiliari adiacenti, rompeva l’uniformità e l’armonia originaria del complesso. Di conseguenza, la Corte d’Appello ha condannato i proprietari alla rimessione in pristino e al risarcimento dei danni.

La Decisione della Corte di Cassazione

I proprietari soccombenti hanno presentato ricorso in Cassazione, sollevando diverse questioni, tra cui la presunta genericità dell’atto d’appello avversario, la violazione delle norme sulle distanze in condominio e l’errata applicazione della normativa urbanistica regionale.

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, confermando la sentenza d’appello. La decisione si fonda su un principio giuridico cruciale: la pluralità delle rationes decidendi.

Le Motivazioni: la Centralità del Decoro Architettonico

La Corte Suprema ha evidenziato che la decisione della Corte d’Appello si basava su due distinte e autonome ragioni: la violazione delle norme sulle distanze e l’alterazione del decoro architettonico. Secondo la giurisprudenza consolidata, quando una decisione è sorretta da più motivazioni, ciascuna di per sé sufficiente a giustificarla, è necessario che il ricorrente le contesti tutte efficacemente.

Nel caso specifico, i ricorrenti non hanno validamente contestato la motivazione relativa alla lesione del decoro architettonico. La Corte ha ritenuto che l’alterazione estetica, come accertata dal giudice di merito, fosse una ragione più che sufficiente per sostenere l’ordine di ripristino. Di conseguenza, le censure relative alla disciplina delle distanze e alla normativa regionale sono diventate irrilevanti. Anche se fossero state fondate, non avrebbero potuto portare alla cassazione della sentenza, poiché la motivazione sul decoro rimaneva valida e intatta.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Condomini

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici:
1. Il Valore del Decoro Architettonico: Il decoro architettonico non è un concetto astratto, ma un bene giuridico tutelato che può prevalere anche su altre considerazioni tecniche. Qualsiasi intervento che alteri l’armonia estetica di un edificio, specialmente in complessi progettati con caratteristiche uniformi come le villette a schiera, è a rischio di contestazione.
2. Strategia Processuale: In un contenzioso, se la decisione di un giudice si fonda su più pilastri motivazionali, è fondamentale attaccarli tutti in sede di impugnazione. Trascurarne anche solo uno può rendere l’intero ricorso inammissibile per difetto di interesse.
3. Prevenzione: Prima di intraprendere lavori edili che modificano l’esterno della propria unità immobiliare, è essenziale non solo verificare la conformità urbanistica, ma anche valutare l’impatto estetico sull’intero fabbricato, al fine di evitare costose controversie legali e possibili ordini di demolizione.

Quando una modifica in un condominio viola il decoro architettonico?
Una modifica viola il decoro architettonico quando altera l’estetica complessiva dell’edificio, compromettendo l’insieme delle linee e delle strutture che ne determinano l’armonia. Nel caso specifico, la trasformazione di una scala da retta a curva e il suo innalzamento rispetto alle unità vicine sono stati considerati una violazione sufficiente.

Se una sentenza si basa su più ragioni autonome, è necessario contestarle tutte in appello o ricorso?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, qualora una decisione di merito si fondi su una pluralità di ragioni (rationes decidendi), distinte e autonome, e ciascuna sufficiente a sorreggerla, l’omessa o infondata censura di una di esse rende inammissibili le censure relative alle altre, poiché queste ultime non potrebbero comunque portare all’annullamento della sentenza.

Cosa significa “principio di autosufficienza” del ricorso per cassazione?
Significa che il ricorso deve contenere tutti gli elementi necessari per consentire alla Corte di decidere la questione senza dover consultare altri atti del processo. Ad esempio, se si contesta la genericità di un atto di appello, è necessario riportare nel ricorso i motivi di appello ritenuti generici, altrimenti il motivo di ricorso viene dichiarato inammissibile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5525 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 5525 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 02/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 14163/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME E COGNOME NOME elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato AVV_NOTAIO COGNOME

-controricorrenti-

nonché contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME

-intimati- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO GENOVA n. 1932/2018 depositata il 20/12/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23/01/2025 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Il RAGIONE_SOCIALE di Toirano nonché i condomini NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME impugnarono, avanti la Corte d’appello di Genova, la sentenza del Tribunale di Savona che aveva rigettato le loro domande, volte ad ottenere la declaratoria di illegittimità e la riduzione in pristino in relazione ad alcuni interventi edilizi compiuti dai condomini NOME COGNOME ed NOME COGNOME.

Con sentenza n. 1932, depositata il 20 dicembre 2018, il giudice di secondo grado accolse il gravame ed in riforma della sentenza di primo grado, condannò la COGNOME alla rimessione in pristino della sua unità immobiliare ed al risarcimento dei danni e compensò le spese fra gli appellanti ed il COGNOME, riconosciuto privo di legittimazione passiva.

La Corte d’appello osservò che la CTU disposta in secondo grado era giunta a conclusioni omogenee rispetto a quelle del primo grado, sia con riguardo all’aumento volumetrico, sia con riguardo all’innalzamento di circa 30 cm. del solaio fra i piani terreno e primo, alla modifica della scala esterna ed alla violazione delle distanze: tali opere avrebbero comportato la creazione di una nuova costruzione, sottoposta come tale alla disciplina delle distanze. Inoltre, le predette opere avrebbero alterato il decoro architettonico dell’edificio , differenziandone l’andamento (curvo invece che retto) e l’altezza della scala di
accesso al primo piano rispetto a quelle delle contigue due unità immobiliari, alterazione ‘ tanto più evidente tenuto conto che si tratta di porzioni esterne di villette a schiera affiancate e che erano sorte con identiche caratteristiche in tali accessori e nell’altezza del primo piano ‘ (pag. 9 sentenza impugnata).

NOME COGNOME e NOME COGNOME, quali eredi di NOME COGNOME (deceduta nelle more del giudizio di appello), nonché NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione, sulla scorta di cinque motivi, contrastati con controricorso dal RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e dal condomino NOME COGNOME, mentre sono rimasti intimati gli altri condomini originari attori.

In prossimità dell’adunanza camerale, i ricorrenti hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con la prima censura, i ricorrenti denunziano la violazione e falsa applicazione dell’art. 342 c.p.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c. per avere la Corte d’appello erroneamente respinto l’eccezione di inammissibilità dell’appello, che non aveva indicato in alcun modo le parti della decisione appellata, le modifiche richieste alla ricostruzione dei fatti e tanto meno le circostanze da cui sarebbero derivati i vizi della pronunzia di primo grado.

Il motivo è inammissibile per difetto di specificità.

Giova ricordare che il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione che trova la propria ragion d’essere nella necessità di consentire al giudice di legittimità di valutare la fondatezza del motivo senza dover procedere all’esame dei fascicoli di ufficio o di parte – vale anche in relazione ai motivi di appello rispetto ai quali si denuncino errori da parte del giudice di merito; ne consegue che, ove il ricorrente assuma la violazione e falsa applicazione dell’art. 342 c.p.c. conseguente alla mancata declaratoria di nullità dell’atto di appello per genericità dei motivi, deve riportare nel ricorso, nel loro impianto specifico, i predetti motivi formulati dalla controparte (Cass. ord. n. 20132/2020; Sez. L, n. 3612 del 4 febbraio 2022; Sez. 1, n. 29495 del 13 dicembre 2020).
Occorre al riguardo rammentare che, come costantemente affermato nella giurisprudenza di questa Corte, anche in ipotesi di denuncia di un error in

procedendo , l’esercizio del potere di diretto esame degli atti del giudizio di merito, riconosciuto al giudice di legittimità, presuppone, comunque, l’ammissibilità del motivo di censura, cosicché il ricorrente è tenuto – in ossequio al principio di specificità ed autosufficienza del ricorso, che deve consentire al giudice di legittimità di effettuare, senza compiere generali verifiche degli atti, il controllo demandatogli del corretto svolgersi dell’iter processuale – non solo ad enunciare le norme processuali violate, ma anche a specificare le ragioni della violazione, in coerenza a quanto prescritto dal dettato normativo, secondo l’interpretazione da lui prospettata (v Cass.. 20132/2020 cit.; Sez. 3, n. 21346 del 30 luglio 2024).
A tanto non hanno adempiuto i ricorrenti, che hanno mancato di riportare i pretesi motivi generici proposti nel gravame avversario.

In ogni caso -e il rilievo tronca ogni ulteriore discussione sull’argomento – la Corte d’appello ha individuato le censure, applicando correttamente il principio secondo cui l’art. 342 c.p.c. va interpretato nel senso che l’impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l’utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata (Sez. U., n. 27199 del 16 novembre 2017).
Col secondo mezzo, le COGNOME ed il COGNOME denunziano , ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., la mancata statuizione della sentenza impugnata in ordine all’acquiescenza parziale degli appellanti circa alcuni capi della decisione di primo grado, come la presunta lesione della statica condominiale o i profili di decoro estetico.

Il motivo è inammissibile.

L’acquiescenza tacita alla sentenza ex art. 329 c.p.c. può sussistere soltanto qualora l’interessato abbia posto in essere atti dai quali sia possibile desumere, in maniera precisa ed univoca, il proposito di non contrastare gli effetti giuridici della pronuncia, trattandosi di atti assolutamente incompatibili con la volontà di impugnare (Sez. 2, n. 3934 del 29 febbraio 2016).

Nella presente ipotesi va esclusa qualsivoglia acquiescenza, giacché la sentenza del primo giudice era stata gravata dagli originari attori nella sua totalità, ricomprendendosi dunque anche il profilo della violazione delle innovazioni ex art. 1120 cc che riguardano, appunto, anche il decoro architettonico (cfr. pagg. 3 e 4 della sentenza impugnata ove è richiamato l’ atto di appello anche sul rigetto della domanda articolata ex art. 1120 cc e pag. 2 ove sono riportate le conclusioni degli appellanti con riferimento alle innovazioni vietate ex art. 1120 cc).
Il terzo mezzo di ricorso si appunta sulla violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., in tema di distanze del condominio e di contemperamento degli interessi dei partecipanti alla comunione , ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c.

I giudici di secondo grado -si osserva – avrebbero erroneamente accordato agli appellanti la tutela in tema di distanze legali, senza verificarne l’esigibilità in relazione alla concreta situazione dei luoghi ed al contemperamento degli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.

Attraverso la quarta lagnanza, i ricorrenti denunziano la violazione e falsa applicazione, ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., degli artt. 2 e 4 della legge regionale Liguria n. 24/2001. Sostengono che la Corte d’appello non avrebbe tenuto conto, nonostante un espresso richiamo da parte del CTU, della normativa regionale, la quale avrebbe consentito la deroga alle norme urbanistiche.

I suddetti motivi, che possono essere trattati congiuntamente, sono inammissibili.

Come costantemente affermato da questa Corte, qualora la decisione di merito si fondi su di una pluralità di ragioni, tra loro distinte e autonome, singolarmente idonee a sorreggerla sul piano logico e giuridico, la ritenuta

infondatezza delle censure mosse ad una delle rationes decidendi rende inammissibili, per sopravvenuto difetto di interesse, le censure relative alle altre ragioni esplicitamente fatte oggetto di doglianza, in quanto queste ultime non potrebbero comunque condurre, stante l’intervenuta definitività delle altre, alla cassazione della decisione stessa (cfr. tra le tante, Sez. 3 – , Ordinanza n. 5102 del 26/02/2024; SSUU n. 10012/2021 in motivazione; v. anche cass. 11493/2018).

Nel caso in esame, la sentenza impugnata ha fondato l’ordine di riduzione in pristino sulla scorta di una pluralità di rationes decidendi , fra le quali l’ accertata alterazione del decoro architettonico (cfr. pag. 9 sentenza impugnata) e, come si è visto nell’esame del secondo motivo di ricorso, il decoro architettonico era stato stato comunque interessato dall’atto di appello . Pertanto, si rivelano inammissibili le censure sulle distanze, posto che la violazione del decoro architettonico accertata dalla Corte di merito non è stata fondatamente attinta dal ricorso.
Col quinto rilievo, si assume la violazione e falsa applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c.., ex art. 360 n. 3 c.p.c., giacché la sentenza impugnata avrebbe ingiustificatamente compensato le spese di lite rispetto al COGNOME, vittorioso in entrambi i gradi di giudizio, ma condannato alla restituzione delle spese di primo grado in virtù della compensazione.

Il motivo è infondato.

L’ individuazione della parte soccombente, ai fini della condanna alle spese, deve essere operata in considerazione dell’esito finale della controversia sulla base di una valutazione globale ed unitaria, senza che possa rilevare l’esito di una particolare fase del processo (Sez. 6-3, n. 13356 del 18 maggio 2021; Sez. 6-3, n. 6369 del 13 marzo 2021).

Nel caso in esame, la Corte di merito si è attenuta a tali principi, perché la COGNOME è stata condannata al pagamento delle spese in applicazione della regola della soccombenza (rapportata all’esito globale della lite), mentre la compensazione nei rapporti col COGNOME è stata giustificata da gravi ragioni espressamente

indicate (a pagg. 9 e 10 della sentenza) e quindi nel rispetto della previsione dell’art. 92 cpc .

Al rigetto del ricorso consegue inevitabilmente la condanna solidale dei ricorrenti alla rifusione delle spese di lite, come liquidate in dispositivo.

Si dà atto che sussistono le condizioni per dichiarare che i ricorrenti sono tenuti a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna in solido NOME COGNOME e NOME COGNOME nonché NOME COGNOME al pagamento delle spese processuali liquidate in € 200,00 per esborsi ed in € . 4.000 (quattromila) per compenso, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%.

Dà atto che sussistono le condizioni per dichiarare che i ricorrenti sono tenuti a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002, se dovuto.

Così deciso in Roma il 23 gennaio 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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