Decadenza vizi immobile: quando la denuncia è tardiva

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un’acquirente che lamentava vizi in un immobile. La decisione si fonda sulla tardività della denuncia dei difetti, avvenuta oltre il termine di otto giorni dalla scoperta. La Corte ha stabilito che la promissaria acquirente, avendo ricevuto le chiavi in anticipo e un certificato sulla scarsa qualità del cemento, era a conoscenza dei vizi. Inoltre, la sentenza affronta diverse questioni procedurali, confermando la validità della notifica dell’appello al difensore e la corretta proposizione dell’eccezione di decadenza vizi immobile secondo le norme vigenti all’epoca dei fatti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Decadenza Vizi Immobile: L’Importanza di Denunciare Subito i Difetti

Quando si acquista un immobile, la scoperta di difetti può trasformare un sogno in un incubo. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci ricorda l’importanza cruciale di agire tempestivamente, pena la perdita di ogni diritto al risarcimento. Il caso analizzato ruota attorno al concetto di decadenza per vizi immobile, un principio che impone all’acquirente di denunciare i problemi entro un termine molto breve. Vediamo insieme come si sono svolti i fatti e quali lezioni possiamo trarne.

I Fatti: Una Compravendita con Sorpresa

Una signora acquistava un immobile, ma poco dopo si accorgeva di gravi vizi strutturali. Inizialmente, il Tribunale le dava ragione, condannando i venditori a pagarle una cospicua somma a titolo di riduzione del prezzo. Tuttavia, la Corte d’Appello ribaltava completamente la decisione. Il motivo? La denuncia dei vizi era stata presentata troppo tardi.

L’acquirente, infatti, aveva ricevuto le chiavi dell’immobile in anticipo e aveva persino ottenuto un certificato tecnico che attestava la scarsa qualità del cemento armato il 16 luglio. Nonostante ciò, la denuncia formale ai venditori era partita solo il 30 luglio, ben oltre gli otto giorni previsti dalla legge (art. 1495 c.c.) per far valere i propri diritti. Insoddisfatta, l’acquirente decideva di portare il caso fino in Cassazione, sollevando diverse questioni, non solo sulla decadenza, ma anche di natura puramente procedurale.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell’acquirente, confermando la sentenza della Corte d’Appello. I giudici hanno ritenuto infondati tutti i motivi di ricorso, sia quelli relativi a presunti vizi procedurali sia, soprattutto, quello centrale sulla decadenza vizi immobile.

Le Motivazioni: Decadenza vizi immobile e questioni procedurali

La decisione della Cassazione si basa su una serie di argomentazioni chiare e precise che meritano di essere analizzate nel dettaglio.

Sulla Tempestività della Denuncia dei Vizi

Il cuore della questione era stabilire se l’acquirente avesse perso il diritto di lamentarsi dei difetti. La Corte d’Appello aveva correttamente evidenziato che l’onere della prova sulla tempestività della denuncia ricade sull’acquirente. Avendo avuto la disponibilità dell’immobile e un documento tecnico che certificava i problemi, la sua conoscenza dei vizi era provata. La denuncia, avvenuta 14 giorni dopo, è stata quindi ritenuta tardiva, facendo scattare la decadenza dal diritto alla garanzia.

Sulla Validità delle Notifiche e degli Atti di Appello

L’acquirente aveva tentato di invalidare il processo d’appello lamentando vizi procedurali. In particolare, sosteneva che la notifica dell’atto di appello fosse nulla perché consegnata direttamente al suo avvocato e non “presso” il suo studio. La Cassazione ha respinto questa tesi, ribadendo un principio consolidato: la notifica eseguita a mani proprie del difensore è perfettamente valida, in quanto garantisce la conoscenza dell’atto da parte del rappresentante processuale. Allo stesso modo, è stata respinta la doglianza sulla mancata firma dell’atto da parte di uno dei due avvocati dei venditori, poiché, in caso di mandato a più legali, la firma di uno solo è sufficiente a rendere valido l’atto.

La Corretta Proposizione dell’Eccezione di Decadenza

Un altro punto interessante riguardava il momento in cui i venditori avevano sollevato l’eccezione di decadenza vizi immobile. L’acquirente sosteneva che fosse tardiva. La Corte ha chiarito che, secondo le norme processuali in vigore all’epoca dei fatti (2002), l’eccezione poteva essere sollevata anche con la comparsa di costituzione in giudizio alla prima udienza. Il principio tempus regit actum (gli atti sono regolati dalla legge del tempo in cui sono compiuti) ha quindi reso pienamente legittima la difesa dei venditori.

Conclusioni: Cosa Imparare da questa Sentenza

Questa ordinanza offre spunti pratici di fondamentale importanza per chiunque stia acquistando un immobile. In primo luogo, sottolinea la necessità di essere estremamente vigili e reattivi. Dal momento in cui si ha la disponibilità del bene o si viene a conoscenza di un possibile difetto, scattano termini perentori. L’attesa può costare cara, portando alla perdita totale del diritto al risarcimento o alla riduzione del prezzo. In secondo luogo, la sentenza conferma la rigorosità del processo civile, dove le eccezioni procedurali, per essere accolte, devono dimostrare un pregiudizio concreto al diritto di difesa, non potendo basarsi su mere formalità. Per l’acquirente, la lezione è chiara: denunciare subito, per iscritto e in modo formale, ogni vizio riscontrato.

Quando si perde il diritto di denunciare i vizi di un immobile?
Secondo l’art. 1495 del Codice Civile, l’acquirente perde il diritto alla garanzia se non denuncia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta. Come chiarisce la sentenza, la scoperta si considera avvenuta nel momento in cui l’acquirente ha la concreta possibilità di esaminare il bene e acquisisce prove oggettive dei difetti, come un certificato tecnico.

Una notifica di appello consegnata direttamente all’avvocato è valida?
Sì. La Corte di Cassazione ha confermato che la notificazione dell’atto di impugnazione effettuata direttamente nelle mani del procuratore costituito è pienamente valida e equivale a quella effettuata “presso” il procuratore, soddisfacendo l’esigenza di portare l’atto a conoscenza della parte tramite il suo rappresentante legale.

L’eccezione di decadenza per vizi immobiliari deve essere sollevata in un termine specifico prima dell’udienza?
Dipende dalla normativa vigente al momento dell’instaurazione del giudizio. Nel caso di specie, risalente al 2002, la legge non prevedeva termini stringenti per sollevare tale eccezione. In base al principio tempus regit actum, era sufficiente sollevarla con la comparsa di costituzione in giudizio, anche alla prima udienza. Oggi le regole processuali sono diverse e impongono termini più rigidi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 9401 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 9401 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 10/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 23507/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOMECOGNOME elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME COGNOME (CODICE_FISCALE che l a rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo stud io dell’avvocato NOME COGNOME

(CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

nonché contro

MILLOZZA NOME

-intimata- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO POTENZA n. 596/2019 depositata il 10/09/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/03/2025 dal Consigliere dr. NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Potenza accolse la domanda di NOME COGNOME proposta nei confronti di NOME COGNOME e NOME COGNOME condannando questi ultimi al pagamento dell’importo di € 76.537,24 a titolo di riduzione del prezzo di un immobile, conseguente ai vizi della res venduta all’attrice.

La Corte di Appello di Potenza, con sentenza n. 596 del 10 settembre 2019, su gravame dei soccombenti, riformava la sentenza del Tribunale, rigettando le originarie domande attrici.

Il giudice di secondo grado rilevava che la COGNOME parte promissaria acquirente, onerata della prova della tempestività della denuncia, non ne aveva fornito la dimostrazione. Infatti, pur avendo avuto la consegna anticipata delle chiavi del manufatto e pur avendo ottenuto finanche il certificato attestante la scarsa qualità di alcuni campioni di cemento armato il 16 luglio 2001, avrebbe denunciato i vizi solo il 30 luglio 2001.

Contro la predetta sentenza ricorre per cassazione NOME COGNOME sulla scorta di cinque motivi.

Ha proposto tempestivo controricorso NOME COGNOME mentre è rimasta intimata NOME COGNOME

RAGIONI DI DIRITTO

Attraverso la prima censura, la ricorrente deduce la v iolazione dell’art 360 c.1 n 4, c.p.c., in relazione agli artt. 330 comma 1°, 170 e 156 c.p.c.

L’atto di citazione in appello era stato notificato all’avv . NOME COGNOME senza ulteriori specificazioni, laddove il gravame avrebbe dovuto essere notificato alla parte o al procuratore costituito. Tale omissione, seguita dalla mancata costituzione in giudizio della COGNOME avrebbe comportato la nullità della notificazione e quindi la nullità del procedimento e della conseguente sentenza.

Il motivo è destituito di fondamento.

L’avv. NOME COGNOME era il difensore domiciliatario della Gerardi nel giudizio di primo grado.

Invero, per giurisprudenza consolidata, la notificazione dell’atto di impugnazione effettuata al procuratore costituito in tale sua qualità equivale pienamente a quella effettuata alla parte “presso il procuratore costituito” nei casi in cui essa è prescritta dall’art. 330, comma 1°, c.p.c. – ovvero i casi in cui la parte non abbia dichiarato la residenza o eletto il domicilio in sede di notificazione della sentenza – soddisfacendo l’una e l’altra forma di notificazione l’esigenza che l’atto di gravame sia portato a conoscenza della parte per il tramite del suo rappresentante processuale; sicché la notificazione eseguita a mani proprie del difensore resta valida, sia perché il predetto art. 330, comma 1°, c.p.c. non contiene una mera indicazione del luogo della notificazione, ma identifica nel procuratore il destinatario di essa in forza di una proroga ex lege dei poteri conferitigli con la procura alle liti per il giudizio a quo , sia perché detta notificazione risulta eseguita nel rispetto dell’art. 138 del codice di rito – secondo il quale l’ufficiale giudiziario può sempre compiere la notificazione mediante consegna della copia dell’atto nelle mani proprie del destinatario, ovunque lo trovi nell’ambito della circoscrizione alla quale è addetto – da ritenersi applicabile non solo alle parti, ma anche ai difensori delle stesse (Sez. L, n. 27012 del 24 ottobre 2018; Sez. 1, n. 17299 del 25 agosto 2005; nello stesso senso Sez. U., n. 7454 del 19 marzo 2020).
Con il secondo mezzo, la COGNOME assume la nullità della sentenza, dolendosi della violazione degli artt. 125 e 82 e 83 c.p.c., in relazione all’art. 360, co. 1, n. 4 c.p.c.

La Corte territoriale non si sarebbe avveduta che l’atto di appello avrebbe dovuto essere dichiarato inesistente a causa della mancata sottoscrizione dell’atto ad opera di entrambi i due codifensori, ma solo da parte di uno di essi. Da ciò il vizio da cui era affetto l’intero procedimento di secondo grado.

Il motivo è destituito di fondamento.

Nell’ipotesi di mandato alle liti conferito a più procuratori, taluno dei quali non abbia firmato l’atto di costituzione , non può ritenersi affetto da nullità l’atto medesimo che sia stato però sottoscritto da almeno uno dei codifensori, titolari in via disgiunta del potere di rappresentanza dell’assistito .

Il terzo rilievo denuncia la violazione e falsa applicazione degli art. 2719 c.c. e 1 comma 1° lett. b) della legge n. 183 del 1993, in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.

L’atto notificato non sarebbe stato conforme all’originale dell’atto di appello , che, per essere valido, avrebbe dovuto essere sottoscritto da entrambi i difensori, mentre la firma del codifensore avv. NOME COGNOME non risulterebbe essere stata apposta neppure in chiusura del gravame. In altri termini, l’atto di appello sarebbe sta to fotoriprodotto e trasmesso, in copia conforme, dall’avv. COGNOME all’avv. COGNOME, da questi dichiarato conforme e successivamente notificato all’avv. COGNOME. Pertanto, la copia ricevuta dall’avv. NOME COGNOME non sarebbe conforme a quella inviata dall’avv. COGNOME
Il motivo è inammissibile.

La denuncia di vizi fondati sulla pretesa violazione di norme processuali non tutela l’interesse all’astratta regolarità dell’attività giudiziaria, ma garantisce solo l’eliminazione del pregiudizio subito dal diritto di difesa della parte in conseguenza della denunciata violazione; ne consegue che è inammissibile l’impugnazione con la quale si lamenti un mero vizio del processo, senza prospettare anche le ragioni per le quali l’erronea applicazione della regola processuale abbia comportato, per la parte, una lesione del diritto di
difesa o altro pregiudizio per la decisione di merito (Sez. 3, n. 26419 del 20 novembre 2020).

Nel caso di specie, la ricorrente non ha minimamente spiegato in quale modo la mancata sottoscrizione del codifensore abbia potuto pregiudicare un suo diritto.

D’altronde, è inammissibile per difetto d’interesse, il motivo di impugnazione con cui si deduca la violazione di norme giuridiche, sostanziali o processuali, priva di qualsivoglia influenza in relazione alle domande o eccezioni proposte, essendo diretto in definitiva all’emanazione di una pronuncia senza alcun rilievo pratico (Sez. 1, n. 12678 del 25 giugno 2020; Sez. 1, n. 20689 del 13 ottobre 2016).

4. La quarta doglianza s’impernia sulla v iolazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. La Corte d’Appello avrebbe deciso ultrapetita , giacché -diversamente dall’assunto della sentenza impugnata gli appellanti non avrebbero mai riferito o sostenuto la tardività della denuncia dei vizi da parte della COGNOME nel termine di otto giorni dalla scoperta, facendo invece riferimento al solo termine di prescrizione annuale.

Il motivo è inammissibile, perché aspecifico.

A fronte dell’affermazione della sentenza impugnata, secondo cui ‘ gli appellanti hanno sostenuto la tardività della denuncia dei vizi da parte della COGNOME (eccepita sin dalla loro costituzione in primo grado -pag. 6 comparsa depositata il 6.5.02) ‘, la ricorrente si è limitata a negare la circostanza. In ogni caso, all’esito di un esame della comparsa di risposta -che la Corte ha potuto effettuare, giacché, essendo stato dedotto un vizio processuale, è anche giudice del fatto ed ha il potere di esaminare direttamente gli atti di causa (Sez. U., n. 20181 del 25 luglio 2019) -è stato possibile riscontrare la veridicità della predetta affermazione.
L’inammissibilità del motivo riposa sul la costante giurisprudenza di questa Suprema Corte, secondo cui i requisiti di contenuto-forma previsti, a pena di inammissibilità, dall’art. 366, comma 1, c.p.c., nn. 3, 4 e 6, devono essere assolti necessariamente con il ricorso e non possono essere ricavati da altri atti, come la sentenza impugnata o il controricorso, dovendo il ricorrente specificare il contenuto della critica mossa alla sentenza impugnata indicando precisamente i

fatti processuali alla base del vizio denunciato, producendo in giudizio l’atto o il documento della cui erronea valutazione si dolga, o indicando esattamente nel ricorso in quale fascicolo esso si trovi e in quale fase processuale sia stato depositato, e trascrivendone o riassumendone il contenuto nel ricorso, nel rispetto del principio di autosufficienza (Sez. 1, n. 28184 del 10 dicembre 2020; Sez. 5, n. 29093 del 13 novembre 2018; Sez. 1, n. 5478 del 7 marzo 2018).

L’ultimo mezzo d’impugnazione si riferisce alla violazione o falsa applicazione di norme di diritto, in relazione all’intervenuta decadenza dall’eccezione di cui all’art. 1495 c.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c.

Ribadito che le controparti mai avrebbero sollevato l’eccezione di decadenza in primo grado, assume la ricorrente che, anche a voler reputare l’eccezione come proposta, sarebbe stata tardiva, perché non sollevata almeno venti giorni prima della prima udienza.

Anche tale motivo risulta destituito di fondamento.

Infatti, la costituzione degli originari convenuti era intervenuta all’udienza del 6 maggio 2002, quando l’art. 167 comma 2° c.p.c. in allora vigente non conteneva l’inciso ‘ e le eccezioni processuali e di merito che non siano rilevabili d’ufficio ‘.

L’inserimento è avvenuto mediante l’art. 2 comma 3° lett. b ter l. 14 maggio 2005 n. 80, con effetto dal 1° marzo 2006.

In altri termini, in base al principio tempus regit actum , all’epoca l’eccezione di decadenza avrebbe potuto essere sollevata anche con la comparsa di costituzione in giudizio.

Al rigetto del ricorso segue la condanna della ricorrente alla rifusione delle spese processuali in favore del controricorrente, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle svolte attività, siccome in dispositivo.

La Corte da atto che ricorrono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002 per il raddoppio del versamento del contributo unificato, se dovuto.

P. Q. M.

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore di NOME COGNOME delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 5.000 (cinquemila) oltre agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge. del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dello stesso art. 13, se dovuto.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 26 marzo 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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