Danno violazione distanze: quando è risarcibile?

Una società edile costruisce un’opera violando le normative urbanistiche e sulle distanze. I proprietari confinanti chiedono il risarcimento del danno. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 10284/2024, ha dichiarato inammissibile il ricorso della società, confermando che il danno violazione distanze si presume e non richiede una prova specifica. La semplice limitazione del godimento della proprietà e la sua temporanea diminuzione di valore costituiscono un danno risarcibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Danno da Violazione delle Distanze: La Cassazione Conferma il Risarcimento Automatico

Quando un’opera edilizia viola le norme sulle distanze tra costruzioni, il proprietario del fondo vicino subisce un pregiudizio che deve essere risarcito. Ma questo danno deve essere provato nel dettaglio? Con l’ordinanza n. 10284 del 16 aprile 2024, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: il danno violazione distanze è presunto, derivando automaticamente dalla limitazione del godimento della proprietà. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti del Caso: Una Lunga Battaglia Legale

La vicenda ha inizio nel 2007, quando due proprietari citavano in giudizio una società edile, un’altra persona fisica e il Comune competente, chiedendo il risarcimento per i danni subiti a causa della realizzazione di opere in violazione delle norme urbanistiche e paesaggistiche.
Il Tribunale di primo grado rigettava la domanda, ma la Corte di Appello di Roma ribaltava la decisione. I giudici di secondo grado condannavano la società costruttrice e l’altro soggetto convenuto a un risarcimento di 225.000 euro, riconoscendo la fondatezza delle lamentele dei proprietari.
Contro questa sentenza, la società e gli altri soccombenti proponevano ricorso in Cassazione, sostenendo che la Corte di Appello avesse errato nel riconoscere l’esistenza di un danno risarcibile, basandosi in modo insufficiente sulle prove raccolte, in particolare sulla Consulenza Tecnica d’Ufficio (C.T.U.).

La Decisione della Cassazione e il Danno Violazione Distanze

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile e manifestamente infondato, confermando la condanna al risarcimento.
La decisione si basa su due pilastri argomentativi fondamentali che chiariscono la natura del danno violazione distanze.

La Valutazione delle Prove

In primo luogo, la Cassazione ha smontato la critica mossa dai ricorrenti secondo cui la Corte di Appello si sarebbe basata solo sulla C.T.U. Al contrario, i giudici di merito avevano fondato la loro decisione su un quadro probatorio ampio e solido, che includeva:
* Prove documentali: documenti che attestavano l’assenza dei permessi di costruire, il sequestro penale del manufatto, le ordinanze comunali di sospensione dei lavori e di demolizione, e persino un ordine di ripristino emesso dal Consiglio di Stato.
* Prove testimoniali: le deposizioni dei testimoni ascoltati durante il processo.

La Corte ha ricordato che la valutazione delle prove è un compito riservato al giudice di merito e non può essere riesaminato in sede di legittimità, se non per vizi logici che in questo caso non sussistevano.

Il Danno come “Danno Conseguenza”

Il punto cruciale della decisione riguarda la natura stessa del danno. La Cassazione ha ribadito il consolidato orientamento secondo cui la violazione delle norme sulle distanze nelle costruzioni genera un’azione risarcitoria per il danno verificatosi prima del ripristino della situazione legale.
Questo danno non richiede una specifica attività probatoria per dimostrarne l’esistenza. Si tratta, infatti, di un “danno conseguenza” e non di un “danno evento”. Ciò significa che il danno non è l’abuso edilizio in sé, ma la conseguenza certa e automatica che tale abuso provoca: la limitazione del godimento del fondo del vicino, che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della sua proprietà. Il danno è, in altre parole, in re ipsa, cioè insito nella stessa violazione della norma.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte Suprema sono chiare e dirette. I giudici hanno specificato che il ricorso era inammissibile perché contestava l’apprezzamento dei fatti, attività preclusa in sede di Cassazione. La Corte di Appello non ha errato; al contrario, ha correttamente valutato un complesso di prove (documenti, testimonianze, C.T.U.) per giungere alla sua conclusione. La Corte ribadisce che il danno derivante dalla violazione delle distanze legali è una conseguenza automatica dell’illecito. Il proprietario leso subisce una compressione del suo diritto di godimento, che costituisce di per sé un danno patrimoniale risarcibile, senza che sia necessario fornire la prova di un concreto e ulteriore pregiudizio economico. Il semplice fatto di non poter godere pienamente del proprio immobile (ad esempio, per perdita di luce, aria o panorama) per il periodo in cui l’abuso è esistito è sufficiente a fondare il diritto al risarcimento.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame consolida un principio di grande importanza pratica per i proprietari di immobili. Chi subisce la costruzione di un’opera illegittima da parte di un vicino non è tenuto a un onere probatorio gravoso per dimostrare il danno. La violazione della norma sulle distanze è di per sé sufficiente a generare il diritto al risarcimento, che compensa la temporanea perdita di valore e di godibilità del proprio bene. La quantificazione del danno sarà poi compito del giudice, che potrà avvalersi di tutti gli strumenti probatori, inclusa la C.T.U., ma la sua esistenza (l’an debeatur) è un fatto accertato dalla legge.

Se un vicino costruisce violando le distanze legali, devo provare di aver subito un danno economico specifico per ottenere un risarcimento?
No. Secondo la Corte di Cassazione, non è necessaria una specifica attività probatoria per dimostrare l’esistenza del danno, poiché esso è una conseguenza certa e automatica della limitazione del godimento del fondo, che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della proprietà.

In cosa consiste esattamente il danno risarcibile per la violazione delle distanze?
Il danno, qualificato come ‘danno conseguenza’, consiste nell’effetto certo della limitazione del godimento della proprietà e nella diminuzione temporanea del suo valore. È il pregiudizio subito nel periodo che intercorre tra la realizzazione dell’abuso e il ripristino della situazione legale.

Il giudice può basare la sua decisione solo sulla perizia tecnica (C.T.U.) per quantificare il danno?
No, la decisione del giudice deve basarsi su una valutazione complessiva di tutte le prove disponibili. Nel caso di specie, la Corte di Appello non ha fondato la propria valutazione solo sugli esiti della C.T.U., ma anche sull’apprezzamento delle prove documentali (come l’assenza di titoli edilizi e gli ordini di demolizione) e delle deposizioni testimoniali.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10284 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10284 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 16/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso 18519-2022 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMAINDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO che li rappresenta e difende

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che li rappresenta e difende

– controricorrenti –

nonchè contro

COMUNE DI GAETA

– intimato – avverso la sentenza n. 2932/2022 della CORTE DI APPELLO di ROMA, depositata il 04/05/2022;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione del 30.7.2007 COGNOME NOME e COGNOME NOME evocavano in giudizio innanzi il Tribunale di Latina, sezione distaccata di RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE ed il RAGIONE_SOCIALE, per sentirli condannare al risarcimento del danno derivante dall’esecuzione di alcune opere in violazione delle norme urbanistiche e paesaggistiche.

Nella resistenza dei convenuti il Tribunale, con sentenza n. 2226/2018, rigettava la domanda.

Con la sentenza impugnata, n. 2932/2022, la Corte di Appello di Roma riformava la decisione di prime cure, accogliendo la domanda nei confronti di RAGIONE_SOCIALE e di COGNOME NOME, che condannava al risarcimento del danno, quantificato in € 225.000; dichiarava invece inammissibile l’appello proposto nei confronti del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE.

Propongono ricorso per la cassazione di detta decisione RAGIONE_SOCIALE, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, affidandosi ad un unico motivo.

Resistono con controricorso COGNOME NOME e COGNOME NOME.

A seguito della proposta di definizione del giudizio, formulata da questa Corte ai sensi dell’art. 380bis c.p.c. e ritualmente comunicata alle parti, la parte ricorrente, a mezzo del difensore munito di nuova procura speciale, ha chiesto la decisione del ricorso.

In prossimità dell’adunanza in camera di consiglio, fissata ai sensi dell’art. 380bis .1 c.p.c., la parte ricorrente ha depositato memoria

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente il collegio dà atto che, a seguito della pubblicazione della sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 9611 del 10 aprile 2024, non sussiste alcuna incompatibilità del presidente della sezione o del consigliere delegato, che abbia formulato la proposta di definizione accelerata, a far parte, ed eventualmente essere nominato relatore, del collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1, atteso che la proposta non ha funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta del giudizio di cassazione, con carattere di autonomia e contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa.
Passando all’esame dei motivi di ricorso, con l’unico motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 c.c. e 115 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ravvisato la sussistenza di un danno risarcibile.

La proposta di definizione del giudizio formulata ai sensi dell’art. 380bis c.p.c. è del seguente tenore:

‘ INAMMISSIBILITA’ o comunque MANIFESTA INFONDATEZZA del ricorso, proposto avverso statuizione di accoglimento della domanda di risarcimento del danno derivante dalla lesione delle distanze.

Unico motivo : inammissibile, o comunque manifestamente infondato, perché i ricorrenti contestano la sussistenza di un danno risarcibile e la sufficienza delle risultanze della C.T.U. esperita nel corso del giudizio di merito ai fini della sua quantificazione. La Corte di Appello, contrariamente a quanto sostenuto nel ricorso, non ha fondato la propria valutazione sulla sola scorta degli esiti della C.T.U., ma anche sull’apprezzamento della prova documentale e testimoniale acquisita agli atti (cfr. in particolare pag. 15 della sentenza impugnata, ove si fa espresso riferimento sia ai documenti attestanti l’assenza dei titoli legittimanti l’edificazione, il sequestro penale del manufatto, la sospensione dei lavori e demolizione ordinate dal RAGIONE_SOCIALE e la remissione in pristino disposta dal Consiglio di Stato, sia alle risultanze delle deposizioni testimoniali).
Al riguardo, va ribadito che ‘L’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata’ (Cass. Sez. 3,
Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23/05/2014, Rv. 631448; Cass. Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13/06/2014, Rv. 631330).

Né sussiste dubbio sulla risarcibilità del danno. La violazione delle norme sulle distanze nelle costruzioni consente l’azione risarcitoria per il danno determinatosi prima della riduzione in pristino, senza la necessità di una specifica attività probatoria, perché il danno che il proprietario subisce -da qualificare come danno conseguenza, e non danno evento- è l’effetto certo della limitazione del godimento del fondo, che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della proprietà’.
Il Collegio condivide il contenuto della proposta ex art. 380bis c.p.c.

La memoria della parte ricorrente non offre argomenti ulteriori rispetto a quelli contenuti nel ricorso.

Il ricorso va, pertanto, dichiarato inammissibile, con conseguente condanna della parte ricorrente, risultata soccombente, al pagamento in favore della parte controricorrente delle spese processuali, liquidate come in dispositivo.

Poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensi dell’art. 380bis c.p.c., vanno applicati -come previsto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380bis c.p.c.- il terzo e il quarto comma dell’art. 96 c.p.c., con conseguente condanna della parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma equitativamente determinata (nella misura di cui in dispositivo), nonché al pagamento di una ulteriore somma -nei limiti di legge- in favore della cassa delle ammende.
Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P.R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei

presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 8.500 per compensi, oltre spese forfettarie nella misura del 15%, iva, cassa avvocati, ed agli esborsi, liquidati in € 200 con accessori tutti come per legge.

Condanna altresì la parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96 c.p.c., al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma ulteriore pari a quella sopra liquidata per compensi, nonché al pagamento della somma di € 3.000 in favore della cassa delle ammende.

Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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