Danno potenziale: quando non è risarcibile

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 33957/2025, ha stabilito che il risarcimento per il deprezzamento di un immobile non è dovuto se il danno rimane meramente potenziale. Il proprietario deve dimostrare una perdita economica concreta e attuale, come una vendita a prezzo ribassato o l’impossibilità di locare il bene. Un semplice calo di valore teorico, che potrebbe essere recuperato in futuro, non costituisce un danno risarcibile. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso del proprietario che lamentava danni per omessa manutenzione da parte del condominio e del comune, confermando che il danno potenziale non è sufficiente per fondare una pretesa risarcitoria.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Danno Potenziale e Risarcimento: La Prova di una Perdita Attuale è Indispensabile

Un immobile che perde valore a causa dell’incuria di terzi dà automaticamente diritto a un risarcimento? La risposta, secondo una recente ordinanza della Corte di Cassazione, non è così scontata. La Suprema Corte ha infatti ribadito un principio cruciale: per ottenere un risarcimento, non basta dimostrare una diminuzione teorica del valore del bene. È necessario provare che questa perdita si sia tradotta in un danno economico concreto, attuale e definitivo. In assenza di tale prova, ci si trova di fronte a un mero danno potenziale, che non è sufficiente per fondare una richiesta di risarcimento.

I Fatti del Caso: Dalla Manutenzione Omessa alla Causa in Tribunale

La vicenda ha origine dalla richiesta di risarcimento danni avanzata dal proprietario di un immobile. L’uomo lamentava che l’omessa manutenzione di un fabbricato, imputabile sia al Condominio che al Comune, aveva causato un deprezzamento del suo bene. Inoltre, sosteneva che proprio a causa delle cattive condizioni dell’edificio, il conduttore del suo immobile era stato costretto a recedere anticipatamente dal contratto di locazione, causandogli un’ulteriore perdita economica (lucro cessante).

In primo grado, il Tribunale aveva dato ragione al proprietario, condannando Condominio e Comune in solido a risarcire il danno da deprezzamento e il solo Comune per il lucro cessante.

Il Percorso Giudiziario e il Ribaltamento in Appello

La Corte d’Appello, tuttavia, ha ribaltato completamente la decisione. Accogliendo sia l’appello principale del Condominio che quello incidentale (seppur tardivo) del Comune, i giudici di secondo grado hanno respinto tutte le domande del proprietario. La motivazione centrale della Corte territoriale è stata che il danno lamentato non era stato adeguatamente provato nella sua concretezza. Secondo la Corte, il deprezzamento dell’immobile costituiva un pregiudizio solo potenziale, poiché il proprietario non aveva dimostrato di aver subito una perdita economica effettiva, come ad esempio aver venduto l’immobile a un prezzo inferiore o aver tentato invano di venderlo o affittarlo a causa delle sue condizioni.

L’Analisi della Cassazione sul Danno Potenziale

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha confermato la linea della Corte d’Appello, rigettando il ricorso del proprietario. Il cuore della decisione ruota attorno alla distinzione tra danno potenziale e danno attuale.

La Suprema Corte ha chiarito che il nocumento è “soltanto potenziale in quanto non concretizzatosi in una vendita a prezzo ribassato ovvero nella dimostrata impossibilità di locare o vendere il locale”. Il semplice fatto che l’immobile si trovi in condizioni precarie non genera di per sé un danno risarcibile, se queste condizioni sono reversibili e non hanno ancora prodotto una perdita definitiva nel patrimonio del proprietario. Un danno è concreto e attuale, ad esempio, quando il bene viene venduto a un prezzo “penalizzato” o quando si prova che i tentativi di vendita sono falliti proprio a causa dei difetti lamentati. In assenza di queste prove, il danno rimane una mera eventualità futura, non suscettibile di risarcimento.

La Questione Procedurale dell’Appello Incidentale Tardivo

Un altro punto interessante affrontato dalla Cassazione riguarda l’ammissibilità dell’appello incidentale proposto dal Comune oltre i termini. Il ricorrente ne lamentava l’inammissibilità, ma la Corte ha spiegato che l’impugnazione incidentale tardiva è sempre ammissibile quando l’appello principale mette in discussione l’intero assetto di interessi definito dalla sentenza di primo grado. Poiché l’appello del Condominio contestava la responsabilità solidale per il deprezzamento, ciò creava un interesse anche per il Comune a rimettere in discussione la propria posizione, rendendo il suo appello ammissibile nonostante la tardività.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Corte si fondano su principi consolidati in materia di onere della prova (art. 2697 c.c.) e di illecito civile (art. 2043 e 2051 c.c.). Il giudice dell’impugnazione ha correttamente ritenuto che il proprietario non avesse fornito la prova di un danno definitivo e attuale. La motivazione della Corte d’Appello, confermata dalla Cassazione, non nega l’esistenza di un danno in caso di deprezzamento, ma si concentra sulla mancanza di prova della sua effettiva verificazione. Finché la condizione di deterioramento è potenzialmente reversibile e non si è tradotta in una perdita economica tangibile, il danno non è risarcibile. Per quanto riguarda il lucro cessante derivante dal recesso del conduttore, la Corte ha ritenuto non provato il nesso di causalità tra le condizioni dell’immobile e la decisione di risolvere il contratto, trattandosi di una richiesta di rivalutazione del merito delle prove, inammissibile in sede di legittimità.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Proprietari di Immobili

Questa ordinanza offre una lezione fondamentale per i proprietari di immobili che subiscono danni a causa di terzi. Non è sufficiente commissionare una perizia che attesti una diminuzione del valore di mercato del bene. Per ottenere un risarcimento, è indispensabile documentare e provare in giudizio le conseguenze economiche concrete e negative di tale deprezzamento. Ciò significa dimostrare, con prove concrete, di aver subito una perdita patrimoniale attuale e definitiva. Senza questa prova, il rischio è che il danno venga qualificato come meramente potenziale e, di conseguenza, non risarcibile.

Un immobile deprezzato per colpa di terzi dà sempre diritto a un risarcimento?
No, la Cassazione chiarisce che il risarcimento spetta solo se si dimostra un danno concreto e attuale, non un mero danno potenziale. La semplice diminuzione teorica di valore, se la condizione è reversibile, non è sufficiente.

Cosa deve provare il proprietario per ottenere il risarcimento per il deprezzamento?
Deve provare di aver subito una perdita economica effettiva e definitiva. Ad esempio, deve dimostrare di aver venduto l’immobile a un prezzo inferiore a quello di mercato o di non essere riuscito a venderlo o affittarlo proprio a causa delle sue cattive condizioni.

Quando è ammissibile un appello incidentale presentato in ritardo (tardivo)?
È ammissibile quando l’appello principale di un’altra parte mette in discussione l’assetto generale degli interessi stabilito dalla sentenza, creando un nuovo interesse a impugnare anche per la parte che inizialmente aveva accettato la decisione e il cui termine per appellare era già scaduto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 33957 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 33957 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3865/2024 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME

-ricorrente-

contro

COMUNE DI TARANTO, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME unitamente all’avvocato NOME COGNOME -controricorrente-

nonché contro

CONDOMINIO

DI INDIRIZZO

-intimato-

Avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI LECCE SEZ.DIST.TARANTO n. 290/2023 depositata il 29/06/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/12/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza in data 29.6.2023 la Corte d’Appello di Lecce – sez. dist. di RAGIONE_SOCIALEaccoglieva l’appello interposto dal Condominio della INDIRIZZO in RAGIONE_SOCIALE nonché l’appello incidentale proposto dal Comune di RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza pronunciata dal Tribunale cittadino e con la quale il Condominio ed il Comune erano stati condannati a risarcire a COGNOME NOME i danni subiti per effetto dell’omessa manutenzione di un fabbricato al cui interno era posto un immobile di proprietà del COGNOME stesso, immobile concesso in locazione a terzo soggetto che lo aveva rilasciato anticipatamente date le condizioni del fabbricato.
Il Condominio appellante aveva ivi dedotto che il Tribunale aveva ritenuto raggiunta la prova della responsabilità dell’ente di gestione come del deprezzamento dell’immobile in assenza tuttavia di adeguati elementi di dimostrazione del fondamento di essi. Aveva dunque chiesto la riforma della decisione impugnata.

L’appellato costituitosi aveva chiesto il rigetto dell’appello riportandosi alle proprie difese già svolte in primo grado.

Il Comune di RAGIONE_SOCIALE, costituitosi tardivamente, aveva proposto appello incidentale lamentando la carenza di prova di propria responsabilità e del danno subito dal COGNOME sia per il deprezzamento dell’immobile sia per il recesso anticipato del conduttore.

Il COGNOME, nel corso del giudizio ed in sede di comparsa conclusionale, aveva eccepito l’inammissibilità dell’appello incidentale tardivo del Comune di RAGIONE_SOCIALE.

Il giudice dell’impugnazione, ritenendo non provato il danno da deprezzamento dell’immobile e non causalmente riconducibile alla cattiva

manutenzione del fabbricato il recesso del conduttore, aveva integralmente riformato la sentenza di primo grado rigettando le domande del COGNOME.

Avverso tale pronuncia COGNOME NOME ha proposto ricorso articolato in cinque motivi ed illustrato da memoria.

Il Comune di RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

Il Condominio è rimasto intimato.

Fissata l’odierna adunanza camerale, parte ricorrente ha depositato memoria ex art.380 -bis.1 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso il ricorrente lamenta, ex art. 360 c. 1 n. 4 c.p.c., la «violazione dell’art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia su un’eccezione ritualmente articolata circa l’inammissibilità e/o irricevibilità dell’appello incidentale del Comune di RAGIONE_SOCIALE».

Si duole il ricorrente che in comparsa conclusionale, così come nell’udienza di comparizione in data 11.3.2022, egli aveva evidenziato l’inammissibilità e/o irricevibilità per tardività dell’appello incidentale interposto dal Comune di RAGIONE_SOCIALE, nella sua generalità, e, comunque – in subordine -, nella parte inerente la condanna dello stesso al pagamento della somma di € 18.600,00 a titolo di lucro cessante in favore di esso COGNOME in conseguenza della anticipata risoluzione del contratto di locazione.
In particolare, rileva che i motivi dedotti nell’appello incidentale risultavano integralmente adesivi a quelli proposti dall’appellante principale quanto al primo ed all’ultimo, mentre il secondo era autonomo. Infatti, l’appello del Condominio non aveva riguardato la condanna a rifondere il lucro cessante; pertanto, l’interesse del Comune di RAGIONE_SOCIALE

all’impugnazione non può in alcun modo rinvenirsi nell’iniziativa giudiziaria del primo, ma deve invece ricondursi alla statuizione stessa della sentenza de qua.

L’assunto è infondato.

La condanna del Condominio e del Comune RAGIONE_SOCIALE al risarcimento del danno corrispondente al deprezzamento del valore dell’immobile dell’attore è stata pronunciata dal Tribunale di RAGIONE_SOCIALE a carico solidale di dette parti, mentre l’obbligo di risarcimento del danno da lucro cessante per effetto del recesso anticipato della conduttrice è stato posto a carico esclusivo del Comune stesso.

La Corte d’Appello di Lecce, sez. dist. di RAGIONE_SOCIALE, nulla ha statuito in merito all’eccezione proposta dal Comune di RAGIONE_SOCIALE a verbale di udienza 11.3.2022 ed in comparsa conclusionale né ha rilevato d’ufficio alcunché in merito.

Si osserva, tuttavia, che l’impugnazione incidentale tardiva è sempre ammissibile a tutela della reale utilità della parte tutte le volte che l’impugnazione principale metta in discussione l’assetto di interessi derivanti dalla sentenza alla quale il coobbligato solidale aveva prestato acquiescenza (Cass. S.U. n. 8486/2024); conseguentemente, essa è ammissibile, sia quando riveste la forma della controimpugnazione rivolta contro il ricorrente principale, sia quando assume le forme dell’impugnazione adesiva rivolta contro la parte investita dell’impugnazione principale (Cass. n.10477/2024, Cass. n. 15100/2024).
E’ invece inammissibile l’impugnazione incidentale tardiva di un capo della sentenza del tutto autonomo rispetto a quello investito dall’impugnazione principale, se l’interesse a proporla preesiste all’altrui gravame e sorge immediatamente dalla decisione (Cass. n.29448/2024).

Nella specie, non vi è dubbio che l’impugnazione da parte del condominio del primo capo della sentenza del Tribunale che disponeva la condanna solidale dell’ente di gestione con il Comune di RAGIONE_SOCIALE ha determinato l’interesse all’impugnazione anche da parte di quest’ultimo poiché il relativo accoglimento totale o parziale poteva avere ripercussioni anche sulla posizione sostanziale del medesimo.

Quanto al secondo capo (di condanna del solo Comune al risarcimento del danno da lucro cessante), se è pur vero che l’impugnazione poteva avvenire autonomamente da parte del Comune di RAGIONE_SOCIALE a seguito della sentenza stessa, non può ritenersi che la relativa statuizione sia pienamente autonoma rispetto all’altro capo.

Ed infatti l’accertamento dell’obbligo del Comune di risarcimento dei danni per anticipato recesso del conduttore era comunque strettamente dipendente dall’accertamento della responsabilità, esclusiva o solidale, per l’omessa manutenzione dello stabile o delle parti di esse rilevanti per il godimento delle singole unità immobiliari.

Pertanto, anche con riferimento a tale capo, la contestazione svolta da parte del Condominio della propria responsabilità per i danni lamentati dal COGNOME, seppur nei limiti accertati dal Tribunale di prime cure, era idonea a porre in discussione nuovamente l’intero assetto di interessi alla base del contenzioso, rendendo in conseguenza ammissibile l’appello incidentale tardivo del Comune di RAGIONE_SOCIALE.

Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la «violazione dell’art. 112 c.p.c. per aver pronunciato oltre i limiti della domanda» con riferimento all’art.360 n.4 c.p.c.

Assume il ricorrente che erroneamente il giudice del gravame ha ritenuto che il danno non sia stato provato perché in alcuno degli atti difensivi del condominio viene eccepita l’inesistenza del danno od allegata in alcun

modo la mancata prova dell’impossibilità di vendere o fittare il locale che sarebbero -secondo il giudice d’appello indicatori univoci del nocumento lamentato.

Il motivo è infondato.

Si rileva che la contestazione svolta dal Condominio, e richiamata dal ricorrente, in merito alla determinazione della perdita di valore dell’immobile in forza esclusivamente di una c.t.u. e dei relativi chiarimenti, tutti oggetto di osservazioni, implicava la negazione del danno stesso e non della sua mera quantificazione.

In ogni caso la specifica doglianza è stata invece svolta dal Comune di RAGIONE_SOCIALE il cui appello incidentale deve ritenersi ammissibile per quanto sopra esposto.

Con il terzo motivo il ricorrente lamenta la «violazione dell’art. 101 c.2 c.p.c. per violazione del principio del contraddittorio e di quello di difesa».

La mancanza di qualsivoglia cenno negli atti di controparte, sin dal primo grado, alla negazione del danno da deprezzamento determinerebbe, secondo il ricorrente, che l’inesistenza del nocumento posta a base della decisione de qua , era stata oggetto di inammissibile rilievo d’ufficio da parte della Corte che, peraltro, in totale violazione del diritto al contraddittorio, non aveva neanche ritenuto di portarla all’attenzione di parte ricorrente.

Il motivo non ha pregio, in considerazione della chiara contestazione del danno da deprezzamento per quanto esposto in relazione al precedente motivo.

Con il quarto motivo si censura poi la «violazione e/o errata applicazione dell’art. 2043 e 2051 c.c. nonché dell’art. 2697 c.c.»

Si duole il ricorrente che il giudice del gravame ha ritenuto che ‘il nocumento sarebbe soltanto potenziale in quanto non concretizzatosi in una vendita a prezzo ribassato ovvero nella dimostrata impossibilità di locare o vendere il locale in argomento a causa delle condizioni del palazzo in cui è situato. Quanto innanzi … è errato in quanto frutto di una semplicistica e superficiale interpretazione e conseguente applicazione degli artt. 2043 e/o 2051 c.c. per come uniformemente letti ed applicati’.
Deve rilevarsi tuttavia che il giudice dell’impugnazione ha così motivato sul punto: ‘ Rilevato che non risulta che la condizione di ammaloramento dello stabile per omessa manutenzione sia irreversibile. Tanto non è stato accertato dal c.t.u. né, in verità, è stato asserito dal COGNOME. Se così è, quest’ultimo stato non ha subito un danno per il solo fatto della sussistenza di quella condizione. Sul punto di segnala che un danno concreto ed attuale sarebbe configurabile, per esempio, ove il predetto avesse venduto il locale ad un prezzo penalizzato da tale situazione poiché, in tal caso, si sarebbe consolidato una perdita in capo al COGNOME, che tuttavia al momento è un pregiudizio solo potenziale. Alternativamente, e sempre in via esemplificativa, un danno sarebbe configurabile ove il COGNOME avesse tentato di vendere l’immobile senza riuscirvi a causa del fatto, da provare, che il locale non risultava appetibile sul mercato a causa delle condizioni dello stabile. Nessuna di tali situazioni, ipotizzate in via esemplificativa quali fonti di danno concreto ed attuale, né altre situazioni fonti di pregiudizio avente le medesime connotazioni di concretezza ed attualità sono state neppure allegate sicché non è ravvisabile alcun danno, ad oggi sussistente, suscettibile di risarcimento .’
La motivazione, dunque, non poggia sull’assenza di danno in caso di deprezzamento del bene, ma sulla mancanza di prova di verificazione di un concreto danno definitivo attuale, potendo la condizione dell’immobile

mutarsi in senso migliorativo nel tempo. Poiché, dunque, l’attore oggi ricorrente, secondo il giudice del gravame, non ha fornito prova di una perdita economica attuale né di un lucro cessante legato allo specifico deprezzamento dell’immobile, la Corte d’Appello ha fatto buon governo dei principi in tema di oneri probatori del danno.

Infine, con il quinto motivo di ricorso si lamenta la «violazione e/o errata applicazione dell’art. 115 c.p.c.».

Si lamenta che la Corte territoriale ha ritenuto infondata la richiesta risarcitoria relativa al lucro venuto meno a causa del recesso della società conduttrice, in quanto, a suo avviso, quest’ultima avrebbe semplicemente esercitato la ‘..libera facoltà di recesso accordatale espressamente in contatto ai sensi dell’art. 27 l. n. 392/1978.’

La decisione impugnata infatti afferma che ‘Del resto non vi è alcuna prova che furono proprio le ragioni enunciate nella lettera del 7 dicembre 2016, e solo esse, a spingere la conduttrice a porre fine al rapporto’.

Il COGNOME, quindi, censura la sentenza perché conterrebbe un ‘macroscopico errore di percezione sul contenuto oggettivo della prova costituita dalla lettera racc. a mano del 7.12.2016 inviata dalla l.r.p.t. della Sussidi Didattici al COGNOME per comunicargli di volersi avvalere della facoltà di recesso accordatale dal contratto di locazione registrato…una lettura scevra da non richiesti intenti ricostruttivi e basata sulla mera ricognizione del dato reale dalla stessa emergente non può che condurre al convincimento che la Sussidi Didattici ha abbandonato il locale de quo – recedendo dal contratto -solo ed esclusivamente per il mutamento delle condizioni dello stesso’.
Il motivo è inammissibile.

Il giudice del gravame, a fronte delle specifiche contestazioni svolte dagli appellanti in merito al nesso di causa esistente tra la condizione dello

stabile ed il recesso esercitato dalla conduttrice, lungi dall’errare nella percezione del contenuto della comunicazione di recesso, ha svolto un’attenta ricostruzione degli elementi di fatto dai quali poter trarre o meno la fondatezza del contestato nesso causale. In sede di appello, alla luce della possibilità che la conduttrice si fosse voluta autonomamente sciogliere dal rapporto, si è tenuto dunque in considerazione il contenuto della lettera del 7.12.2016, non ritenuto specifico in relazione alle condizioni dello stabile, l’omessa allegazione e dimostrazione dello stato dell’immobile all’atto della stipula della locazione nonché la mancanza di effettive circostanze impeditive al godimento dell’unità immobiliare locata.
Ed allora l’assunto errore di percezione, in realtà, si traduce nella mera richiesta di rivalutazione degli elementi probatori forniti in atti dalla parte.

Tuttavia, nell’ambito del sindacato di legittimità ‘non è conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione del giudice di merito, a cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all’uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra esse, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione’ (Cass.n.10927/24, Cass. n.32505/23).
Il ricorso deve dunque essere rigettato.

Le spese di lite liquidate come da dispositivo seguono la soccombenza.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente a rifondere a parte controricorrente le spese processuali liquidate in euro 4.000,00 per compensi oltre euro 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario ed accessori di legge.

Sussistono i presupposti per il versamento ex art.13 c.1.quater d.p.r. 115/2002 per il versamento da parte della medesima ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art.13, se dovuto.

Così deciso in Roma il 18.12.2025 nella Camera di Consiglio della Terza Sezione Civile.

Il Presidente Dott.ssa NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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