Danno in re ipsa: la Cassazione cambia le regole

Un proprietario viene condannato alla demolizione di un manufatto per violazione delle distanze legali e del decoro architettonico. La Corte di Cassazione, pur confermando l’ordine di demolizione, cassa la sentenza sul risarcimento del danno. Viene superato il principio del danno in re ipsa: per ottenere un indennizzo, il danneggiato deve ora allegare un pregiudizio concreto derivante dalla violazione, non essendo più sufficiente la sola prova dell’illecito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Danno in re ipsa: la Cassazione stabilisce nuovi limiti per il risarcimento

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione segna un punto di svolta sul tema del risarcimento del danno derivante dalla violazione delle distanze legali tra costruzioni. Abbandonando un orientamento consolidato, la Suprema Corte ha stabilito che non basta più dimostrare l’illecito per ottenere un indennizzo. Il principio del danno in re ipsa, secondo cui il danno è implicito nella violazione stessa, viene ridimensionato a favore di un approccio che richiede al danneggiato di allegare un pregiudizio concreto. Analizziamo la vicenda e le importanti implicazioni di questa decisione.

I Fatti del Caso: una Costruzione Contestata

La controversia nasce dalla realizzazione, da parte di un condomino, di un manufatto esterno al fabbricato condominiale. Una vicina lo citava in giudizio, sostenendo che l’opera violasse le distanze legali, alterasse il decoro architettonico dell’edificio e ledesse il suo diritto di servitù di veduta e di accesso per la manutenzione di impianti.

Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda, ordinando la demolizione del manufatto e condannando il costruttore a un cospicuo risarcimento del danno, oltre a una penale per ogni mese di ritardo nell’esecuzione dell’ordine. La Corte di Appello confermava l’ordine di demolizione, ribadendo che l’opera, essendo seminterrata, era soggetta alle norme sulle distanze, alterava l’estetica del fabbricato e limitava la servitù della vicina. Tuttavia, riduceva l’importo del risarcimento, pur confermando che il danno fosse ‘in re ipsa’, cioè automatico.

Il Ricorso in Cassazione: tre motivi di contestazione

Il costruttore si rivolgeva alla Corte di Cassazione, basando il suo ricorso su tre motivi principali:
1. Violazione delle norme sulle distanze: Sosteneva che l’opera fosse un vano tecnico non soggetto alle distanze legali.
2. Eccessiva onerosità della demolizione: Affermava che la demolizione avrebbe reso inabitabili due appartamenti, ospitando il manufatto impianti tecnici essenziali, e che quindi si sarebbe dovuto optare per un risarcimento monetario.
3. Errata applicazione del danno in re ipsa: Contestava la condanna al risarcimento, in quanto la controparte non aveva fornito alcuna prova di un danno effettivo.

La Decisione della Corte: Demolizione Sì, Risarcimento da Rivedere

La Cassazione ha rigettato i primi due motivi. Sul primo, ha osservato che la decisione della Corte d’Appello si fondava anche su altre ragioni autonome e non contestate (alterazione del decoro e lesione della servitù), sufficienti a giustificare la condanna. Sul secondo, ha ribadito un principio fondamentale: la tutela dei diritti reali, come la proprietà, è assoluta. La demolizione (reintegrazione in forma specifica) è la regola e non può essere evitata per ‘eccessiva onerosità’, a meno che non sia lo stesso danneggiato a chiedere un risarcimento per equivalente.

Il superamento del danno in re ipsa e le nuove regole

Il punto cruciale della sentenza riguarda il terzo motivo, che è stato accolto. La Corte, richiamando una fondamentale sentenza delle Sezioni Unite (n. 33645/2022), ha sancito l’abbandono del concetto tradizionale di danno in re ipsa.

Secondo il nuovo orientamento, per ottenere un risarcimento non basta più dimostrare l’esistenza dell’illecito (ad esempio, la costruzione a distanza inferiore a quella legale). È necessario che la parte danneggiata compia un passo ulteriore: deve allegare le circostanze specifiche dalle quali si possa desumere il pregiudizio subito. In altre parole, deve spiegare in che modo la violazione ha concretamente limitato la possibilità di godimento del proprio immobile. Sebbene non sia richiesta una prova rigorosa dell’ammontare del danno (che può essere liquidato in via equitativa dal giudice), l’onere di allegazione di un pregiudizio effettivo diventa un requisito imprescindibile.

Le Motivazioni

La Corte ha motivato questa evoluzione giurisprudenziale distinguendo nettamente la tutela reale da quella risarcitoria. La tutela reale (la demolizione) è un rimedio automatico e assoluto a fronte della violazione di un diritto reale. La tutela risarcitoria, invece, presuppone l’esistenza di un ‘danno-conseguenza’, ovvero un pregiudizio concreto che deriva dall’illecito. Considerare il danno come automaticamente insito nella violazione (‘in re ipsa’) significherebbe trasformare il risarcimento in una sorta di sanzione, snaturandone la funzione compensativa. Il nuovo approccio, definito del ‘danno presunto’ o ‘normale’, sposta l’attenzione dalla mera violazione della norma alla perdita effettiva di utilità per il proprietario. Questo non significa rendere la prova impossibile, ma richiede uno sforzo argomentativo iniziale da parte di chi chiede il risarcimento, che dovrà indicare quali facoltà del suo diritto di proprietà sono state concretamente compromesse.

Le Conclusioni

Questa ordinanza ha implicazioni pratiche significative. Chi subisce una violazione delle norme edilizie da parte di un vicino può ancora contare sulla tutela forte della demolizione. Tuttavia, se intende ottenere anche un risarcimento economico, non potrà più limitarsi a denunciare l’illecito. Dovrà articolare la propria domanda spiegando, ad esempio, come la nuova costruzione abbia ridotto la luminosità, la panoramicità, la privacy o il valore di mercato del proprio immobile. La sentenza, quindi, pur confermando la massima tutela della proprietà, introduce un maggior rigore nella richiesta di risarcimento, allineando la materia del diritto immobiliare ai più recenti principi generali in tema di danno.

La costruzione di un’opera in violazione delle distanze legali dà automaticamente diritto al risarcimento del danno?
No. Secondo il nuovo orientamento della Cassazione, non è più sufficiente dimostrare la violazione della norma (il cosiddetto danno in re ipsa). Il danneggiato deve allegare le circostanze specifiche che dimostrino un concreto pregiudizio al godimento della sua proprietà, come una perdita di luce, aria o privacy.

Se la demolizione di un’opera illegittima è molto costosa o complessa, il giudice può ordinare un risarcimento in denaro al suo posto?
No, non di sua iniziativa. La tutela dei diritti reali (come la proprietà) è assoluta e il rimedio principale è la reintegrazione in forma specifica (la demolizione). L’eccessiva onerosità non è una difesa valida per chi ha commesso l’illecito. Solo se è la parte danneggiata a richiederlo, il giudice può disporre un risarcimento per equivalente.

Cosa si intende per ‘danno presunto’ in sostituzione di ‘danno in re ipsa’?
‘Danno in re ipsa’ significava che il danno era considerato esistente e provato con la sola dimostrazione dell’illecito. Il ‘danno presunto’ è un’evoluzione: il danneggiato deve allegare fatti concreti che facciano presumere l’esistenza di un pregiudizio (es. ‘la nuova costruzione mi toglie tre ore di sole al giorno’). Se questa allegazione è specifica e non contestata, il danno si presume provato, alleggerendo l’onere probatorio ma non eliminando la necessità di specificare la natura del pregiudizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10410 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10410 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 21/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 26511/2020 proposto da:

COGNOME rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME;

-ricorrente –

contro

COGNOME rappresentata e difesa dagli avvocati NOMECOGNOME e COGNOME

-controricorrente- avverso la sentenza della CORTE DI APPELLO DI ANCONA n. 528/2020 depositata il 27/05/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La controversia riguarda la realizzazione da parte di NOME COGNOME di un manufatto esterno al fabbricato condominiale, il quale, secondo l’attrice NOME COGNOME viola le distanze legali ai sensi dell’art. 873 c.c., altera il decoro architettonico dell’edificio e pregiudica il suo diritto di servitù di veduta e di accesso per la manutenzione delle

fosse biologiche. La COGNOME ha domandato la demolizione dell’opera realizzata sotto il balcone, con ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento del danno. Il Tribunale di Pesaro ha accolto la domanda, condannando il Battaglia alla demolizione del manufatto e al risarcimento del danno, liquidato in € 3.000,00 per ogni anno dal 2012 fino alla demolizione effettiva, oltre a € 500,00 per ogni mese di ritardo nell’esecuzione dell’obbligo.

Il convenuto ha proposto appello, contestando l’utilizzo da parte del Tribunale di provvedimenti cautelari emessi in altro procedimento, l’erronea valutazione della consulenza tecnica d’ufficio e la statuizione sul risarcimento del danno. Ha inoltre chiesto la rinnovazione della consulenza tecnica e la revoca dell’ordine di demolizione. COGNOME ha resistito all’appello, eccependo l’inammissibilità dello stesso e contestando integralmente le censure.

La Corte di appello, con la sentenza oggi impugnata, ha confermato la condanna di Battaglia alla demolizione del manufatto, asseverando l’accertamento del Tribunale secondo cui il manufatto non è interrato, ma seminterrato, e quindi soggetto alle norme sulle distanze legali. Ha escluso che il manufatto possa essere qualificato come vano tecnico e ha rilevato che esso altera il decoro archi tettonico dell’edificio, creando un corpo estraneo rispetto alla struttura originaria. Per quanto riguarda il diritto di servitù di veduta e di accesso alle fosse biologiche, la Corte ha confermato che la costruzione riduce la colonna d’aria e di luce e rende più gravoso l’esercizio della servitù, determinando una lesione giuridicamente rilevante. Ha altresì respinto le contestazioni dell’appellante sul risarcimento del danno , confermando il principio secondo cui il danno derivante dalla violazione delle distanze legali è in re ipsa. Tuttavia, ha ridotto la somma liquidata dal Tribunale, ritenendo eccessiva la quantificazione in assenza di un’adeguata prova delle voci
di danno. Ha pertanto rideterminato il risarcimento in € 10.000 , lasciando ferma invece la penalità di €. 500,00 per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione dell’obbligo di demolizione.

Ricorre il convenuto con tre motivi. Resiste l’attrice con controricorso e memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo denuncia violazione dell’art. 873 c.c., anche in correlazione all’art. 2058 co. 2 c.c., per avere la Corte di appello confermato la violazione delle distanze legali con riferimento al manufatto realizzato dal ricorrente. Si osserva che il manufatto, destinato ad accogliere impianti tecnici, è stato realizzato in aderenza su tre lati: a nord-est contro il muro di sostegno del terreno della corte comune, a nord-ovest contro il fabbricato esistente di proprietà comune del ricorrente e della controricorrente, e a sud-ovest contro altro fabbricato. Il quarto lato, quello sud-est, risulta interamente ricompreso nella proprietà esclusiva del ricorrente, delimitato da una fila di blocchi autoportanti con funzione di contenimento del terreno. Si assume che, ai fini dell’applicazione dell’art. 873 c.c., la distanza legale si impone solo tra costruzioni non in aderenza, e che la Corte di appello avrebbe errato nel ritenere che l’opera fosse soggetta a tale obbligo. Si afferma altresì che la Corte av rebbe trascurato il rilievo che l’opera, per struttura e funzione, debba qualificarsi come vano tecnico e che quindi non rientri nella nozione di «costruzione» rilevante ai fini del calcolo delle distanze. Il motivo contesta infine la ricostruzione fattuale operata dal giudice di merito, negando che l’opera sia fuori terra, e afferma che la sua collocazione parzialmente interrata e l’aderenza ai manufatti preesistenti avrebbero dovuto escludere la violazione delle distanze.
Il motivo è inammissibile.

Infatti, la Corte di appello, attraverso una autonoma ratio decidendi , ha anche argomentato: « Le censure sollevate dall’appellante non sono poi idonee a scalfire l’impianto logico -motivazionale della pronuncia di primo grado neppure nella parte in cui il Tribunale ha rilevato che la costruzione altera il decoro architettonico del fabbricato e apporta una modifica della veduta, della colonna d’aria e luce dell’appartamento della COGNOME. Al riguardo infatti il Tribunale ha rilevato, sulla base della CTU espletata, che la nuova costruzione è di fatto assimilabile ad una superfetazione, ossia ad un corpo aggiunto, privo di qualsiasi legame con le linee architettoniche del fabbricato quadrifamiliare esistente, per cui il decoro architettonico del fabbricato è alterato, circostanze desumibili anche dalle fotografie e dalle planimetrie prodotte. Pertanto, le doglianze dell’appellante, fondate sul fatto che le risultanze della CTU sarebbero state erroneamente valutate dal Tribunale con particolare riferimento alla incidenza -ritenuta dal consulente di lieve entità -della nuova opera sulla sagoma dell’edif icio non colgono nel segno, poiché non riguardano gli accertamenti svolti dal CTU, richiamati dal giudice di primo grado, in merito al decoro architettonico» .
Dunque, la pronuncia di accoglimento si basa anche sulla accertata alterazione del decoro architettonico nonché sulla lesione del diritto di servitù di veduta in appiombo e di accesso. Tali ragioni -basate sull’accertamento che trattasi di un edificio condominiale e quadrifamiliare (v. anche pagg. 11 e 12) non sono assolutamente censurate dal motivo in esame e sono idonee a sorreggere autonomamente la pronuncia. Ne segue che il motivo è da dichiarare inammissibile per difetto di interesse. Infatti, per m antenere l’interesse ad una pronunci a di merito, il ricorrente deve censurare tutte le ragioni in grado di sorreggere autonomamente la pronuncia impugnata, alla stregua
dell’ orientamento costante di questa Corte (cfr. Cass. 9752/2017, Cass. 18119/2020, tra le altre).

2. -Il secondo motivo denuncia violazione degli artt. 2058, 2697 c.c. e 115 c.p.c., per avere la Corte di appello confermato l’ordine di demolizione del manufatto realizzato dal ricorrente, senza accertare se la riduzione in pristino fosse materialmente possibile o eccessivamente onerosa, e senza considerare che la demolizione com porterebbe l’inabitabilità delle due unità abitative. Si afferma che il manufatto in questione ospita impianti tecnici comuni alle due abitazioni e che, in assenza di un accertamento sull’effettiva possibilità di ricollocare tali impianti altrove, la Corte avrebbe dovuto disporre un risarcimento del danno in forma equivalente, anziché ordinare la demolizione. Si deduce che la Corte ha erroneamente ritenuto sufficiente, per disporre la reintegrazione in forma specifica, la sola constatazione della lesione dei diritti di proprietà e servitù della controparte, senza valutare l’impossibilità o eccessiva onerosità dell’adempimento, con conseguente violazione del principio sull’onere della prova. La parte ricorrente assume che tale onere incombeva sulla controparte, che avrebbe dovuto dimostrare la concreta fattibilità tecnica della demolizione e la possibilità di ripristinare le condizioni precedenti senza compromettere la funzionalità degli impianti.
Il motivo è infondato sotto il profilo della censura di violazione dell’art. 2058 co. 2 c.c. , Infatti: « atteso il carattere assoluto dei diritti reali, la tutela degli stessi mediante reintegrazione in forma specifica non è soggetta al limite ex art. 2058 co. 2 c.c., salvo che lo stesso titolare danneggiato chieda il risarcimento per equivalente » (così Cass SU 10499/2016, seguita da altre conformi).

Invece la doglianza relativa all’ asserita inabitabilità cagionata dall’ordine di demolizione (in quanto il vano ospita impianti essenziali per le

abitazioni) è inammissibile per difetto di specificità, poiché il ricorrente non ha spiegato in alcun modo perché a tale problema non si possa ovviare con lo spostamento degli impianti.

3. Il terzo motivo denuncia la violazione dell’art. 1226 c.c. Si contesta la decisione della Corte di appello nella parte in cui ha confermato la condanna al risarcimento del danno, ritenendo che la violazione delle distanze legali comporti un danno in re ipsa. Si afferma che la Corte avrebbe erroneamente applicato il principio della liquidazione equitativa, in assenza di prova del danno effettivamente subito dalla controparte. Si sostiene che la parte resistente si sia limitata a richiedere genericamente un risarcimento, senza indicare le specifiche voci di danno, e che la sentenza impugnata avrebbe dovuto rigettare la domanda risarcitoria per genericità e mancanza di prova.
La parte della sentenza censurata dal terzo motivo è la seguente: « In tema di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal codice civile e dalle norme integrative dello stesso, quali i regolamenti edilizi comunali, al proprietario confinante che lamenti tale violazione compete sia la tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell’illecito, sia quella risarcitoria, ed il danno che egli subisce (danno conseguenza e non danno evento), essendo l’effetto, certo ed indiscutibile, dell’abusiva imposizione di una servitù nel proprio fondo e, quindi, della limitazione del relativo godimento, che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della proprietà medesima, deve ritenersi in re ipsa, senza necessità di una specifica attività probatoria ».
Questo motivo -a differenza dei precedenti – è fondato nei termini seguenti.

L’argomentazione della Corte d’appello deve essere valutata criticamente alla luce dell’evoluzione giurisprudenziale più recente sul

danno in re ipsa, che ha conosciuto una tappa importante con Cass. SU n. 33645/2022. Le Sezioni Unite hanno proposto di sostituire la locuzione ‘danno in re ipsa’ con quella di ‘danno presunto’ o ‘danno normale’, privilegiando la prospettiva di una presunzione basata su sull’allegazione di specifiche circostanze da cui inferire il pregiudi zio. Secondo le Sezioni Unite, nel caso di occupazione sine titulo di un immobile, il fatto costitutivo del diritto al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento (diretto o indiretto) che è andata perduta. Questo significa che, sebbene non si richieda una prova precisa dell’ammontare del danno (che può essere liquidato equitativamente, ad esempio tramite il canone locativo di mercato), la parte che chiede il risarcimento deve comunque allegare la concreta possibilità di godimento che ha perso a causa dell’occupazione abusiva. Il convenuto può poi contestare specificamente tale allegazione, nel rispetto dell’art. 115 co. 1 c.c. In presenza di una contestazione specifica, sorge per l’attore l’onere di provare lo specifico godimento perso, onere che può essere assolto anche tramite nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza o mediante presunzioni semplici.
Pur essendo pronunciata su un fattispecie diversa da quella qui controversa, l’orientamento delle Sezioni Unite segna una tendenza -da condividersi – a riconfigurare l’applicazione del concetto di danno in re ipsa, nel senso di riconoscere un onere di allegare e, se necessario, di provare il danno effettivo subito come conseguenza dell’illecito.

Nel caso in esame, la soluzione della Corte d’Appello – che, oltre a prevedere un risarcimento di €. 10.000,00, ha mantenuto ferma anche una penalità ex art. 614 bis cpc di €. 500,00 per ogni mese di ritardo (a pag. 13 il riferimento al ‘ giorno di ritardo ‘ è evidentemente un mero refuso, come si desume dal tenore della pronuncia di primo grado che

ha rapportato l’astreinte ad ogni mese di ritardo: cfr. pag. 3 sentenza impugnata) – si pone in contrasto con i citati principi sul danno in re ipsa e necessità di allegazione e pertanto si rende necessaria la cassazione per nuovo esame.

Il giudice di rinvio (che si individua nella Corte di appello di Ancona, in diversa composizione) procederà anche alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, rigetta i restanti, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte di appello di Ancona, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 20/03/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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