Danno da rovina di edificio: il caso fortuito esclude

Un proprietario ha citato in giudizio il vicino per i danni subiti a seguito del crollo dell’edificio di quest’ultimo. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la decisione d’appello che escludeva la responsabilità del vicino. Le motivazioni si basano su due pilastri: la mancata prova del nesso causale diretto e, soprattutto, la configurazione del caso fortuito. Il crollo dell’edificio del convenuto è stato infatti innescato dal precedente crollo di un terzo immobile adiacente, un evento che interrompe la catena di responsabilità per il danno da rovina di edificio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Danno da Rovina di Edificio: Quando la Colpa è del Vicino… del Vicino?

La responsabilità per il danno da rovina di edificio, disciplinata dall’art. 2053 del Codice Civile, pone a carico del proprietario una presunzione di colpa per i danni causati dal crollo del proprio immobile. Tuttavia, questa responsabilità non è assoluta. Un’ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i confini di tale obbligo, evidenziando come il ‘caso fortuito’, come il crollo di un altro edificio, possa interrompere il nesso causale ed escludere il risarcimento. Analizziamo insieme questa interessante decisione.

I Fatti di Causa: una Catena di Crolli

La vicenda ha origine dalla richiesta di risarcimento avanzata dal proprietario di un immobile, la cui facciata era stata danneggiata a seguito del crollo di alcuni edifici limitrofi. In particolare, la sua azione legale era rivolta contro il proprietario di uno degli stabili crollati.
In primo grado, il Giudice di Pace aveva parzialmente accolto la domanda, condannando il convenuto a un risarcimento. La situazione, però, si è ribaltata in appello.

La Decisione della Corte d’Appello: Due Ragioni per Respingere la Domanda

Il Tribunale, in funzione di giudice d’appello, ha completamente riformato la prima sentenza, respingendo la richiesta di risarcimento sulla base di due distinte ed autonome motivazioni (rationes decidendi).

La Prova Mancante del Nesso Causale

In primo luogo, il giudice d’appello ha rilevato che l’attore non era riuscito a fornire una prova certa del nesso di causalità. In altre parole, nessun testimone era stato in grado di affermare con sicurezza che i detriti che avevano danneggiato l’immobile provenissero specificamente dall’edificio di proprietà del convenuto, e non da altri edifici crollati nella stessa circostanza.

Il Caso Fortuito e il Ruolo del Terzo Edificio

In secondo luogo, e in via dirimente, il Tribunale ha ritenuto che, anche qualora il nesso causale fosse stato provato, sarebbe comunque sussistito il ‘caso fortuito’. Dalle indagini era emerso che il crollo dell’edificio del convenuto non era stato causato da un difetto di manutenzione, bensì era stato la conseguenza diretta e immediata del crollo di un altro edificio adiacente, appartenente a un terzo soggetto. Questo evento esterno, imprevedibile e inevitabile per il convenuto, interrompeva la catena della responsabilità.

Le Motivazioni della Cassazione: Perché il Ricorso è Inammissibile

Contro la decisione d’appello, il proprietario danneggiato ha proposto ricorso per Cassazione, lamentando un omesso esame di fatti decisivi, in particolare delle risultanze della Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) che, a suo dire, dimostravano la cattiva manutenzione dell’immobile del convenuto.
La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso del tutto inammissibile, basando la sua decisione su argomentazioni procedurali e di merito molto chiare.

Mancata Impugnazione della Ratio Decidendi Primaria

Il primo, e decisivo, errore del ricorrente è stato quello di non contestare la prima ratio decidendi della sentenza d’appello, ovvero la mancanza di prova sul nesso causale. La giurisprudenza costante della Cassazione insegna che, quando una sentenza si fonda su più ragioni autonome, ciascuna delle quali è da sola sufficiente a sorreggerla, è necessario impugnarle tutte. La mancata contestazione anche di una sola di esse rende il ricorso inammissibile, poiché la decisione rimarrebbe comunque valida sulla base della motivazione non criticata.

L’irrilevanza della Manutenzione di Fronte al Caso Fortuito e il danno da rovina di edificio

La Corte ha inoltre specificato che il motivo di ricorso era comunque infondato. Il ricorrente si è concentrato sulla presunta cattiva manutenzione dell’edificio del convenuto, ma non ha spiegato come questo fatto potesse superare la motivazione del giudice d’appello sul caso fortuito. Il Tribunale aveva stabilito, come dato di fatto, che la causa specifica del crollo era stata la rovina dell’edificio adiacente. Di fronte a questa dinamica, lo stato di manutenzione dell’immobile del convenuto diventava irrilevante. La causa del danno non era un difetto intrinseco dell’edificio, ma un evento esterno e travolgente, qualificabile appunto come caso fortuito, che esonera il proprietario da ogni responsabilità.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza offre spunti pratici di grande importanza. In primo luogo, ribadisce che in un processo per risarcimento danni è onere di chi agisce provare in modo rigoroso ogni elemento della propria pretesa, a partire dal nesso causale. In secondo luogo, illustra perfettamente come la responsabilità per il danno da rovina di edificio possa essere esclusa dalla prova del caso fortuito, che può consistere anche in un evento, come il crollo di un altro stabile, che innesca una reazione a catena. Infine, dal punto di vista processuale, insegna una lezione fondamentale: quando si impugna una sentenza, è cruciale attaccare tutte le autonome ragioni che la sostengono, pena l’inammissibilità del ricorso.

Chi è responsabile se il mio immobile è danneggiato dal crollo di un edificio vicino?
In base all’art. 2053 c.c., il proprietario dell’edificio crollato è presunto responsabile, a meno che non provi che il crollo non è dovuto a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione. Tuttavia, come dimostra questa ordinanza, se il crollo è stato causato da un evento esterno imprevedibile e inevitabile (caso fortuito), come il crollo di un terzo edificio, la responsabilità del proprietario può essere esclusa.

Cosa si intende per ‘caso fortuito’ nel contesto del danno da rovina di edificio?
Per caso fortuito si intende un evento che ha il carattere dell’imprevedibilità e dell’inevitabilità, tale da interrompere il legame di causa-effetto tra la rovina dell’edificio e il danno. In questo caso specifico, il crollo di un edificio adiacente, che a sua volta ha provocato il crollo dell’immobile del convenuto, è stato considerato un caso fortuito che ha esonerato quest’ultimo da responsabilità.

Perché è fondamentale impugnare tutte le motivazioni autonome di una sentenza sfavorevole?
Se una sentenza si basa su più motivazioni (rationes decidendi) e ciascuna di esse è di per sé sufficiente a giustificare la decisione, l’appellante ha l’onere di contestarle tutte. Se anche una sola motivazione autonoma non viene impugnata, essa rimane valida e in grado di sostenere da sola la sentenza, rendendo l’intera impugnazione inammissibile per carenza di interesse.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 29783 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 29783 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 11/11/2025

ORDINANZA

Sul ricorso iscritto al N. 3477/2024 R.G., proposto da:

COGNOME NOME , rappresentati e difesi da ll’ AVV_NOTAIO come da procura in calce al ricorso, domicilio digitale come in atti

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso da ll’ AVV_NOTAIO come da procura in calce al controricorso, domicilio digitale come in atti

– controricorrente –

avverso la sentenza del Tribunale di Messina n. 134/2024 pubblicata il 18.1.2024;

udita la relazione della causa svolta nella adunanza camerale del 19.9.2025 dal AVV_NOTAIO relatore AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione del 15.4.2016, NOME COGNOME convenne in giudizio NOME COGNOME dinanzi al Giudice di pace di Messina, per ottenerne la condanna al risarcimento dei danni riportati dalla facciata del suo immobile sito in INDIRIZZO, in seguito al crollo di alcuni limitrofi edifici, tra cui quello di proprietà del NOME, avvenuto tra il 27 febbraio ed il 12 marzo 2015. Costituitosi, il COGNOME sollevò diverse eccezioni preliminari e comunque contestò la domanda, chiedendone il rigetto. Istruita la causa a mezzo prova per testi e CTU, con sentenza del 21.5.2018 il Giudice di pace di Messina accolse parzialmente la domanda attorea, condannando il COGNOME al pagamento di € 1.454,39 oltre accessori, regolando le spese.
Il COGNOME propose gravame e, nella resistenza del COGNOME, l’adito Tribunale di Messina lo accolse con sentenza del 18.1.2024, riformando la prima decisione e rigettando le domande attoree. Osservò il giudice d’appello, anzitutto, che la sussunzione della vicenda nell’ambito dell’art. 2053 c.c., come operata dal primo giudice, era corretta, ma che nessuna prova era stata offerta dall’attore circa il nesso di causalità tra il danno subito dal COGNOME e l’edificio di proprietà del NOME, posto che nessun teste aveva saputo riferire da quale edificio crollato provenisse il materiale che aveva danneggiato l’immobile dell’attore. Precisò comunque, che, in ogni caso, sussisteva il caso fortuito, posto che l’edificio del COGNOME era sostanzialmente crollato perché, in precedenza, era crollato l’ adiacente edificio di proprietà NOME.
Avverso detta sentenza ricorre per cassazione NOME COGNOME, sulla base di un unico motivo, cui resiste con controricorso NOME COGNOME. In data 19.11.2024

è stata comunicata alle parti proposta di definizione anticipata del giudizio, nel senso della inammissibilità del ricorso, del seguente tenore: ‘ Il ricorrente pretende di ascrivere alla sentenza impugnata il vizio di omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., consistente a suo dire nell’omessa valutazione di documenti allegati alla CTU e dalla stessa parte attrice, in quanto dimostrativi della mancata adozione da parte del convenuto di qualsiasi accorgimento manutentivo del suo immobile, omettendo però di indicare col necessario grado di specificità quali siano detti documenti e in che modo i fatti da essi scaturenti siano in grado di comprovare, così assurgendo a fatti decisivi per il giudizio, l’impossibilità di configurare il caso fortuito ‘. Il ricorrente ha tempestivamente depositato istanza per la definizione del giudizio. Fissata l’odierna adunanza camerale, il ricorrente ha depositato memoria. Il Collegio ha riservato il deposito della ordinanza entro sessanta giorni.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1 -Con l’unico motivo si lamenta l’omesso esame di fatt i decisivi per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., per non essere state valutate le risultanze della CTU, che denotavano come il fabbricato del COGNOME non fosse correttamente e adeguatamente manutenuto.

2.1 -Ritiene la Corte non solo di dover condividere quanto già rilevato con la proposta di definizione anticipata, ma di dover rilevare anche ulteriori ragioni di inammissibilità del ricorso, fermo restando che inammissibilmente il ricorrente, in memoria, prospetta anche vizi non proposti con l’originario ricorso, in guisa

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non consentita, posta la mera funzione illustrativa che il codice di rito attribuisce al suddetto atto processuale (v. per tutte, Cass. n. 8949/2023).

Anzitutto, non viene affatto attinta dal ricorso la prima ratio decidendi dell’impugnata sentenza, ossia quella per cui parte attrice non ha offerto adeguata prova del nesso di causalità tra il crollo della porzione di fabbricato del COGNOME e i lamentati danni. Trattasi di autonoma ratio , di per sé sola in grado di sorreggere la decisione di accoglimento dell’appello proposto dal COGNOME, sicché dalla sua mancata impugnazione non può che discendere la inammissibilità del ricorso per cassazione, come da constante insegnamento di questa Corte ( ex multis , Cass. n. 17182/2020).
2.2 Venendo poi alla soluzione prospettata con la proposta di definizione, e contrariamente a quanto rilevato dal ricorrente sia nell’istanza di decisione che anche in memoria, dal ricorso non può affatto evincersi che, se i documenti allegati alla relazione di CTU, indicati alle pp. 3 e 4, fossero stati esaminati nel senso indicato dal ricorrente , l’esito dell a lite sarebbe stato diverso, perché non si spiega in che modo dalla valutazione dei fatti ad essi sottesi possa derivare l’impossibilità di configurare il caso fortuito ai fini di quanto disposto dall’art. 2053 c.c.
In primo luogo, che il giudice d’appello ha pienamente condiviso le conclusioni del CTU (che evidentemente non può non aver valutato i documenti allegati alla sua stessa relazione), inoltre, il ricorrente non considera che il Tribunale ha affermato che, anche a ritenere provato il nesso causale (ossia, che i detriti derivanti dal crollo del fabbricato del COGNOME avessero effettivamente colpito il fabbricato del COGNOME), detto il danneggiamento subito dall’immobile del

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ricorrente è comunque dipeso dal precedente crollo di un altro fabbricato, di proprietà NOME, non già da l crollo dell’immobile del COGNOME . Trattasi di accertamento di fatto che il Tribunale ha ovviamente desunto dalla CTU, riportando ampi stralci della relazione, sul punto, senza che tale statuizione sia stata affatto attinta dalla censura in esame.

In altre parole, il ricorso è sul punto del tutto deficitario, ai sensi dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.; ed in ogni caso, il fatto che il fabbricato dell’odierno controricorrente non fosse adeguatamente manutenuto, nel dinamismo causale dell’evento in parola, risulta del tutto irrilevante, posto che la specifica causa del suo crollo è stata con certezza individuata nel crollo del fabbricato adiacente.

3.1 -In definitiva, il ricorso è inammissibile. Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza. La definizione del ricorso in linea con la proposta di definizione ex art. 380bis c.p.c. giustifica la condanna del ricorrente anche ai sensi dell ‘ art. 96, commi 3 e 4, c.p.c., come da dispositivo.

In relazione alla data di proposizione del ricorso , può darsi atto dell’applicabilità dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P. Q. M.

la Corte dichiara il ricorso inammissibile e condanna il ricorrente alla rifusione delle spese di lite, che liquida in € 1.4 00,00 per compensi, oltre € 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario spese generali in misura del 15%, oltre accessori di legge. Condanna altresì il ricorrente, ai sensi dell ‘ art. 96, comma 3, c.p.c., al pagamento in favore del controricorrente dell ‘ulteriore somma di € 1.400,00, nonché, ai sensi dell ‘ art. 96, comma 4, c.p.c., al pagamento della somma di € 2.500,00 in favore della Cassa delle ammende.
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Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n.115, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, al competente ufficio di merito, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile, in data 19.9.2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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