Danno da ritardata restituzione: la Cassazione decide

Una società immobiliare ha citato in giudizio una Pubblica Amministrazione per il danno da ritardata restituzione di un immobile. I giudici di merito avevano respinto le richieste di interessi, rivalutazione ISTAT e maggior danno, ritenendo necessaria una preventiva costituzione in mora. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione, stabilendo che tali somme sono dovute automaticamente e che la domanda giudiziale stessa è sufficiente a costituire in mora il debitore per il maggior danno.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Danno da Ritardata Restituzione: Interessi e ISTAT Automatici Senza Messa in Mora

Quando un inquilino non restituisce un immobile alla scadenza del contratto, il proprietario subisce un danno. La legge prevede un risarcimento, ma sorgono spesso dubbi sugli elementi accessori come interessi e rivalutazione. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha chiarito un punto fondamentale: per ottenere interessi e adeguamento ISTAT sul danno da ritardata restituzione, non è necessaria una preventiva costituzione in mora. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Una società immobiliare acquistava un immobile già locato a una Pubblica Amministrazione. Sebbene il contratto di locazione precedente fosse stato disdettato, l’Amministrazione continuava a occupare i locali per diversi anni. Solo in seguito veniva stipulato un nuovo contratto di locazione.

La società proprietaria, di conseguenza, avviava un’azione legale per ottenere il pagamento di diverse somme: gli interessi maturati per il ritardato versamento delle indennità di occupazione e dei canoni, l’aggiornamento ISTAT su tali importi e un ulteriore risarcimento per i danni derivanti dall’illegittima occupazione e dai ritardi nella stipula del nuovo accordo.

La Decisione dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello respingevano le richieste della società. Secondo i giudici, per ottenere interessi e rivalutazione sull’indennità di occupazione, era necessaria una preventiva e formale costituzione in mora dell’ente pubblico. Poiché tale atto non era stato compiuto, le pretese venivano considerate infondate. La stessa motivazione veniva applicata alla richiesta di risarcimento del maggior danno.

Il Danno da Ritardata Restituzione e la Decisione della Cassazione

La società immobiliare ha impugnato la decisione davanti alla Corte di Cassazione, che ha accolto i suoi motivi di ricorso, ribaltando completamente il verdetto precedente.

La Suprema Corte ha affermato un principio cruciale basato sull’articolo 1591 del Codice Civile. Questa norma stabilisce che il conduttore in mora nel restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno. Secondo la Cassazione, il danno derivante dalla mancata restituzione include automaticamente l’aggiornamento secondo gli indici ISTAT, così come gli interessi, che decorrono dalle singole scadenze mensili. Questo diritto sorge per il solo fatto dell’inadempimento, senza che sia necessaria alcuna richiesta formale o costituzione in mora da parte del proprietario.

La Questione del Maggior Danno

Anche riguardo alla richiesta di risarcimento del cosiddetto “maggior danno” (ovvero un danno ulteriore rispetto al semplice canone), la Corte ha ritenuto errata la decisione dei giudici di merito. Trattandosi di una responsabilità di natura contrattuale, l’obbligo di risarcire il danno sorge come conseguenza diretta dell’inadempimento dell’inquilino, cioè della mancata restituzione dell’immobile.

La Cassazione ha precisato che non è necessaria una preventiva costituzione in mora. In ogni caso, ha aggiunto che la stessa domanda giudiziale avanzata dalla società avrebbe prodotto gli effetti della costituzione in mora, rendendo comunque illegittimo il rigetto della richiesta da parte della Corte d’Appello.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su una solida interpretazione degli articoli 1591 e 1218 del Codice Civile. L’obbligazione di risarcire il danno per la ritardata riconsegna è una conseguenza automatica dell’inadempimento del conduttore. Pertanto, il debito per l’indennità di occupazione matura mese per mese e su ogni rata decorrono interessi e rivalutazione, trattandosi di componenti essenziali del risarcimento stesso. Negare questi elementi, subordinandoli a un atto formale come la messa in mora, significherebbe ridurre ingiustamente la tutela del proprietario-creditore. Per il maggior danno, l’obbligazione risarcitoria deriva direttamente dall’inadempimento contrattuale, quindi non necessita di un atto ulteriore per essere attivata, ferma restando la necessità per il proprietario di provarne l’esistenza e l’ammontare.

Le Conclusioni

Questa ordinanza rafforza la tutela dei proprietari di immobili. Viene stabilito che il risarcimento per l’occupazione illegittima post-contrattuale deve essere completo e automatico, includendo interessi e rivalutazione ISTAT senza oneri procedurali aggiuntivi per il creditore. Inoltre, chiarisce che per agire in giudizio per il maggior danno non è richiesto un passaggio intermedio come la costituzione in mora, semplificando l’azione legale del proprietario danneggiato. La sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata alla Corte d’Appello per una nuova decisione conforme a questi principi.

Quando un inquilino non rilascia l’immobile alla scadenza del contratto, il proprietario ha diritto agli interessi e alla rivalutazione ISTAT sull’indennità di occupazione?
Sì. La Corte di Cassazione ha chiarito che, in caso di ritardata restituzione, il proprietario ha diritto a ricevere l’indennità di occupazione comprensiva di interessi e rivalutazione ISTAT, i quali maturano automaticamente dalle singole scadenze mensili senza necessità di una formale richiesta o costituzione in mora.

Per chiedere il risarcimento del “maggior danno” da ritardata restituzione è necessaria la costituzione in mora?
No. Secondo la Corte, l’obbligazione di risarcire il maggior danno deriva direttamente dalla responsabilità contrattuale per l’inadempimento dell’inquilino (la mancata riconsegna). Pertanto, non è richiesta una preventiva costituzione in mora per poter agire in giudizio, fermo restando l’onere del proprietario di provare tale danno.

La domanda giudiziale può valere come costituzione in mora?
Sì. La Corte ha specificato che, anche qualora si ritenesse necessaria la costituzione in mora, la domanda giudiziale presentata dal proprietario produce di per sé gli effetti della messa in mora, rendendo quindi possibile la richiesta di risarcimento del danno.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 18318 Anno 2024

ORDINANZA

sul ricorso N. 30105/2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso la cancelleria RAGIONE_SOCIALEa Corte di cassazione, rappresentata e difesa dagli AVV_NOTAIO.ti NOME COGNOME e NOME AVV_NOTAIO, come da procura in calce al ricorso, domicilio digitale

;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Ministro pro tempore, rappresentato e difeso per legge dall’Avvocatura Generale RAGIONE_SOCIALEo RAGIONE_SOCIALE, presso i cui uffici in Roma, INDIRIZZO, è domiciliato, domicilio digitale

– controricorrente –

avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALEa Corte d’appello di Catania, n. 373/2020, depositata il 27.2.2020;

udita la relazione RAGIONE_SOCIALEa causa svolta nella camera di consiglio del 10.4.2024 dal AVV_NOTAIO relatore AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

Con rogito del 24.06.2004, la RAGIONE_SOCIALE acquistò la piena proprietà di un’unità immobiliare in Catania, già oggetto di locazione al RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE , di seguito anche RAGIONE_SOCIALE), con contratto disdettato dalla precedente proprietaria-locatrice per il 4.11.2003. Il RAGIONE_SOCIALE mantenne l’occupazione RAGIONE_SOCIALE‘immobile fino al 28.5.2009, allorché venne concluso un nuovo contratto di locazione, per il canone annuo di € 84.000,00, oltre IVA. Successivamente, la società chiese al Tribunale di Catania di condannare il RAGIONE_SOCIALE al pagamento di € 63.998,46, somma risultante dalla sommatoria degli interessi maturati per il ritardato pagamento RAGIONE_SOCIALEe indennità di occupazione e dei canoni di locazione, nonché di quanto dovuto per l’aggiornamento ISTAT, sia sui canoni di locazione che sull’indennità di occupazione, nonché di € 27.621,67, a titolo di risarcimento dei danni derivati dalla illegittima occupazione RAGIONE_SOCIALE‘immobile e dai ritardi maturati nella stipula del nuovo contratto, come detto avvenuta solo in data 28.5.2009. Il Tribunale di Catania rigettò integralmente le domande RAGIONE_SOCIALEa società con sentenza del 25.10.2017. La Corte d’appello di Catania, del pari, rigettò il gravame proposto dalla società con sentenza del 27.2.2020, osservando: 1) che l’aggiornamento ISTAT sulle somme dovute ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 1591 c.c. necessita, ai fini del
riconoscimento, di specifica richiesta del locatore di adeguamento dei canoni in costanza di rapporto : se tanto non sia avvenuto, l’indennità in parola non può ritenersi soggetta all ‘aggiornamento in discorso; 2) che la pretesa circa gli interessi dovuto per la ritardata corresponsione RAGIONE_SOCIALE‘indennità era infondata, occorrendo la previa costituzione in mora del l’occupante ex art. 1219 c.c., giacché trattasi di debito di valuta di natura contrattuale; 3) che pure infondata era la pretesa circa il maggior danno derivante dalla mancata consegna del bene, in difetto -anche in tal caso -di preventiva costituzione in mora del debitore, ex art. 1219 c.c.
Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione la RAGIONE_SOCIALE, sulla base di tre motivi, illustrati da memoria, cui resiste con controricorso il MEF.

RAGIONI RAGIONE_SOCIALEA DECISIONE

1.1 -Con il primo motivo si lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1591 e 1219 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. Si sostiene che il corrispettivo dovuto ex art. 1591 c.c. per il risarcimento del danno patito da essa ricorrente per la ritardata restituzione RAGIONE_SOCIALE‘immobile dev’essere integrato con i relativi aggiornamenti ISTAT, oltre interessi dovuti perché tardivamente corrisposti, senza necessità di richiesta o di costituzione in mora.

1.2 -Col secondo motivo si lamenta, sotto altro profilo, la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1591 e 1219 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. Si sostiene che la domanda di maggior danno ex art. 1591 c.c. non richiede la preventiva costituzione in mora del conduttore ex art. 1219 c.c.,

dovendosi questi ritenere, ove inadempiente all’obbligo di restituzione, automaticamente in mora per il fatto stesso RAGIONE_SOCIALE‘inadempimento; in ogni caso, si conclude, la domanda giudiziale produce gli effetti RAGIONE_SOCIALEa costituzione in mora, donde l’erroneità RAGIONE_SOCIALEa sentenza impugnata .

1.3 Con il terzo motivo, infine, si denuncia la violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 91 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, stante l’erronea condanna alle spese, derivante dagli errori precedentemente lamentati.

2.1 -Il primo motivo è evidentemente fondato.

Il danno ex art. 1591 c.c. non può che essere comprensivo RAGIONE_SOCIALE‘ aggiornamento secondo indici ISTAT, posto che esso è parametrato al canone dovuto (circa i criteri di liquidazione del danno, v. Cass., Sez. Un., n. 33645/2022).

Pertanto, se a contratto in essere sono dovuti gli aggiornamenti ISTAT, essi non possono che essere dovuti anche a contratto scaduto e fino al rilascio RAGIONE_SOCIALE‘immobile, anche se il locatore non ne abbia fatto espressa richiesta (Cass. n. 10560/2002), con relativo calcolo sulle somme dovute a titolo risarcitorio ex art. 1591 c.c. (Cass. n. 25599/2016; Cass. n. 19981/2016), e senza necessità di costituzione in mora (Cass. n. 10926/2018; Cass. n. 12213/2023). Su dette somme sono anche dovuti gli interessi, a far data dalle singole scadenze mensili di occupazione (Cass. n. 11736/2013).
Ha dunque errato la Corte etnea là dove ha negato la debenza da parte del MEF, sulle somme riconosciute alla ricorrente a titolo risarcitorio ex art. 1591 c.c., sia degli aggiornamenti secondo indici ISTAT, sia degli interessi dalle singole scadenze mensili, non essendosi attenuta ai superiori principi.

3.1 -Anche il secondo motivo è con ogni evidenza fondato.

Infatti, anche ammettendo (ma così non è, come si dirà) che, ai fini del riconoscimento del maggior danno ex art. 1591 c.c., sia necessaria la preventiva costituzione in mora del conduttore ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 1219 c.c. , davvero non si comprende perché mai un simile effetto non potrebbe ascriversi alla domanda giudiziale avanzata dalla RAGIONE_SOCIALE, posto che il danno in questione viene individuato in un differenziale di canone, ossia in una maggior somma pretesa dal locatore, a cagione RAGIONE_SOCIALE‘illegittimo comportamento tenuto dal MEF . In altre parole, non è dato comprendere -nella prospettiva seguita dalla Corte d’appello, per rigettare la domanda in parola -quale mai possa essere la pertinenza RAGIONE_SOCIALEa costituzione in mora del conduttore con l’obbligazione di risarcire il maggior danno, posto che il relativo debito suppone una situazione che il locatore deve pur sempre provare e che attribuisce un diritto risarcitorio aggiuntivo rispetto al corrispettivo; quanto precede, pure considerando che il relativo credito, a differenza di quello relativo al canone, non è liquido.
3.2 Il vero è, però, che -trattandosi di responsabilità contrattuale -il debitore è obbligato quale diretta conseguenza RAGIONE_SOCIALE‘inadempimento, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 1218 c.c.; ciò anche in relazione al maggior danno ex art. 1591 c.c. Non occorre, dunque, alcuna costituzione in mora, potendo al più porsi il problema di eventuali atti interruttivi RAGIONE_SOCIALEa prescrizione (decennale), ove occorra.

Ha dunque ancora una volta errato la Corte etnea: sia nel ritenere che la costituzione in mora, in relazione al maggior danno richiesto giudizialmente dalla RAGIONE_SOCIALE, fosse necessaria; sia nel non considerare, in ogni caso e a tutto

concedere, che un simile effetto potesse comunque ascriversi alla domanda giudiziale proposta, giacché -ai fini RAGIONE_SOCIALEa positiva delibazione RAGIONE_SOCIALEa domanda in parola -non sussisteva alcun problema di prescrizione, stante la ritenuta fondatezza del primo motivo d’appello RAGIONE_SOCIALEa società sul punto.

4.1 -Il terzo mezzo -che comunque è un ‘non motivo’ -resta conseguentemente assorbito.

5.1 In definitiva, sono accolti i primi due motivi, mentre il terzo resta assorbito. La sentenza impugnata è dunque cassata in relazione, con rinvio alla Corte d’appello di Catania, in diversa composizione, che si atterrà ai superiori principi e provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P. Q. M.

la Corte accoglie i primi due motivi del ricorso e dichiara assorbito il terzo; cassa la sentenza impugnata in relazione e rinvia alla Corte d’appello di Catania, in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALEa Corte di cassazione, il giorno

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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