Danno da lucro cessante: prova e risarcimento

La Corte di Cassazione conferma la condanna di una società conduttrice a risarcire il locatore non solo per i danni all’immobile, ma anche per il danno da lucro cessante derivante dall’impossibilità di rilocare il bene durante il periodo necessario alle riparazioni. L’ordinanza chiarisce i criteri sull’onere della prova e sulla liquidazione delle spese legali in caso di accoglimento parziale della domanda.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Danno da Lucro Cessante: La Cassazione Chiarisce Prova e Risarcimento

Quando un inquilino riconsegna un immobile danneggiato, il proprietario ha diritto non solo al rimborso dei costi di riparazione, ma anche al risarcimento per il mancato guadagno durante il periodo in cui il bene è rimasto inutilizzabile. Questo principio, noto come risarcimento del danno da lucro cessante, è stato al centro di una recente ordinanza della Corte di Cassazione, che ha fornito importanti chiarimenti sull’onere della prova e sulla liquidazione delle spese processuali.

I Fatti del Caso: La Controversia tra Locatore e Conduttore

Una cooperativa locatrice conveniva in giudizio una società conduttrice, chiedendo il risarcimento per i danni materiali arrecati all’immobile e per il danno da lucro cessante. Quest’ultimo era rappresentato dai canoni di locazione che la cooperativa non aveva potuto percepire per circa cinque mesi, ovvero il tempo necessario a ripristinare i locali e a renderli nuovamente affittabili.

Il Tribunale di primo grado, dopo il fallimento di un tentativo di conciliazione rifiutato dalla società conduttrice, accoglieva la domanda della locatrice. La sentenza veniva confermata anche dalla Corte d’Appello, spingendo la società conduttrice a presentare ricorso in Cassazione.

L’Appello e il Ricorso in Cassazione

La società conduttrice basava il proprio ricorso su due motivi principali:
1. Errata valutazione del danno da lucro cessante: Sosteneva che la Corte d’Appello avesse errato nel riconoscere il risarcimento, poiché la locatrice non avrebbe provato di aver perso concrete opportunità (la cosiddetta perdita di chance) di rilocare l’immobile. Inoltre, imputava alla locatrice stessa un aggravamento del danno per aver rifiutato precedenti proposte conciliative.
2. Errata liquidazione delle spese legali: Contestava l’importo delle spese legali addebitate, sostenendo che il calcolo avrebbe dovuto basarsi sulla somma effettivamente liquidata dal giudice (decisum) e non sull’intero valore della domanda iniziale (disputatum), dato che non tutte le richieste erano state accolte.

Le Motivazioni della Corte sul Danno da Lucro Cessante

La Corte di Cassazione ha respinto entrambi i motivi, fornendo motivazioni dettagliate.

L’Inammissibilità del Riesame dei Fatti

Innanzitutto, la Corte ha dichiarato inammissibile il primo motivo. Ha ribadito che il giudizio di Cassazione è un giudizio di legittimità, non di merito. Ciò significa che la Corte non può riesaminare le prove o sostituire la propria valutazione dei fatti a quella dei giudici dei gradi precedenti. La Corte d’Appello aveva accertato, con una valutazione insindacabile in questa sede, che la società conduttrice aveva riconsegnato l’immobile in condizioni inidonee alla locazione, causando un danno diretto. La richiesta della ricorrente di rivalutare le prove e le tempistiche di ristrutturazione si configurava, quindi, come una inammissibile richiesta di un nuovo giudizio di fatto.

L’Onere della Prova del Locatore

Richiamando un proprio precedente consolidato (Cass. n. 13222/2010), la Corte ha chiarito un punto fondamentale: quando un immobile locato viene restituito con danni che eccedono il normale degrado d’uso, il conduttore è obbligato a risarcire non solo i costi di ripristino, ma anche il danno da lucro cessante, rappresentato dal canone che il locatore avrebbe percepito per tutto il periodo necessario ai lavori. A tal fine, il locatore non è tenuto a provare di aver ricevuto specifiche richieste di locazione poi non soddisfatte a causa dei lavori. La prova richiesta è l’intenzione di rilocare il bene, che si presume fino a prova contraria quando la natura dell’immobile è commerciale.

Le Motivazioni della Corte sulla Liquidazione delle Spese Legali

Anche il secondo motivo è stato giudicato infondato.

Il Principio del Decisum e la Soccombenza Sostanziale

La Corte ha verificato che i giudici di merito avevano correttamente liquidato le spese sulla base del decisum (l’importo effettivamente riconosciuto, pari a circa 8.118 euro) e non del disputatum. Tale importo rientrava nello scaglione tariffario corretto (da 5.201 a 26.000 euro). Inoltre, la decisione di applicare i massimi tariffari era stata congruamente motivata, anche in considerazione del rifiuto della proposta conciliativa da parte della società conduttrice.

La Corte ha inoltre specificato il principio della “soccombenza sostanziale”. Sebbene una delle domande accessorie della locatrice (l’applicazione di una sanzione pecuniaria) fosse stata respinta, la sua posizione era da considerarsi sostanzialmente vittoriosa. La domanda di risarcimento danni, cuore della controversia, era stata accolta, rendendo irrilevante, ai fini della ripartizione delle spese, il rigetto di una domanda secondaria che, peraltro, avrebbe portato un vantaggio economico non alla parte, ma allo Stato.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza della Cassazione rafforza la tutela dei proprietari di immobili e chiarisce importanti aspetti procedurali. Le implicazioni pratiche sono significative:
1. Onere della prova per il lucro cessante: Il locatore che subisce un danno all’immobile non deve affannarsi a dimostrare di aver perso specifiche occasioni di affitto. È sufficiente che il periodo di inagibilità del bene sia una conseguenza diretta dei danni causati dal conduttore.
2. Rifiuto della conciliazione: Rifiutare una proposta conciliativa formulata dal giudice può avere conseguenze negative sulla liquidazione delle spese di lite, giustificando l’applicazione di tariffe più elevate in caso di sconfitta.
3. Soccombenza: Per determinare chi paga le spese, si guarda all’esito complessivo della lite. La vittoria sulle domande principali rende una parte “sostanzialmente vittoriosa”, anche se alcune richieste minori e accessorie vengono respinte.

Quando un locatore ha diritto al risarcimento per il danno da lucro cessante se l’immobile viene restituito danneggiato?
Il locatore ha diritto a tale risarcimento quando i danni eccedono il normale degrado d’uso e rendono l’immobile inagibile. Il risarcimento copre il canone che sarebbe stato altrimenti percepito durante tutto il periodo necessario per l’esecuzione dei lavori di ripristino, senza che il locatore debba dimostrare di aver ricevuto e perso specifiche offerte di locazione.

Come si calcolano le spese legali se la domanda di una parte viene accolta solo parzialmente?
Le spese legali si calcolano in base al principio della “soccombenza sostanziale”. Se le domande principali vengono accolte, la parte è considerata vittoriosa e ha diritto al rimborso integrale delle spese, anche se una domanda accessoria e di minor valore viene respinta. Il calcolo viene effettuato sulla base del valore effettivamente riconosciuto dal giudice (decisum).

È possibile chiedere alla Corte di Cassazione di rivalutare le prove o i fatti di una causa?
No. Il ricorso in Cassazione è un giudizio di legittimità, non di merito. La Corte può solo verificare la corretta applicazione delle norme di diritto e la coerenza della motivazione, ma non può riesaminare i fatti o le prove già valutate dai giudici del Tribunale e della Corte d’Appello.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 32191 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 32191 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 10/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24129/2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, nella persona del legale rappresentante in atti indicato, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME, presso il cui indirizzo di posta elettronica certificata è domiciliata per legge;

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, PRECOTTO, nella persona del legale rappresentante in atti indicato, rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME NOME e COGNOME NOME, presso l’indirizzo di posta elettronica certificata dei quali è domiciliata per legge;

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di MILANO n. 879/2022 depositata il 29/03/2022;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/10/2025 dal Consigliere COGNOME NOME;

FATTI DI CAUSA

1.La RAGIONE_SOCIALE conveniva in giudizio la società RAGIONE_SOCIALE chiedendo la condanna di quest’ultima a titolo di risarcimento danni. A fondamento della domanda deduceva: a) di aver locato l’immobile di sua proprietà sito in INDIRIZZO dal 1.1.2013 al 31.12.2014; b) che l’occupazione dell’immobile si era protratta senza titolo fino al 30.12.2015; c) che per effetto di tale occupazione aveva subito un danno di importo pari a complessivi € 8.118,20 (di cui € 4.993,20 a titolo di danni all’immobile ed € 3.125,00 a titolo di lucro cessante per la mancata locazione del bene per il periodo 1.1.2016-31.5.2016).
La società convenuta si costituiva in giudizio contestando la domanda attorea, della quale chiedeva il rigetto, formulando anche richieste in via di subordine nel merito.

Alla prima udienza di discussione del 10 novembre 2017, le parti insistevano nelle rispettive domande. Ed il giudice ‘ ritenutane l’opportunità, tenuto conto della natura della causa ‘, formulava la seguente proposta conciliativa: ‘ Parte convenuta pagherà alla ricorrente la somma omnicomprensiva di €8.000,00. Spese compensate ‘. Tale proposta veniva accettata sin da subito dalla Presidente della RAGIONE_SOCIALE ‘ per mere finalità conciliative ‘, mentre veniva rifiutata da NOME, nella persona del socio accomandatario legale rappresentante, alla successiva udienza del 30 novembre 2017.
Istruita la causa, Il Tribunale di Milano, con sentenza n. 3353/21, accoglieva la domanda di risarcimento dei danni proposta dalla RAGIONE_SOCIALE e condannava RAGIONE_SOCIALE al pagamento delle spese del giudizio.

Avverso la sentenza di primo grado proponeva appello la società RAGIONE_SOCIALE, proponendo due motivi. Con il primo motivo si doleva del

riconosciuto danno da lucro cessante relativo al mancato introito del canone di locazione per il periodo 1.1.2016-31.5.2016, mentre con il secondo motivo censurava la condanna alle spese di lite.

Si costituiva la RAGIONE_SOCIALE, chiedendo il rigetto dell’appello.

La Corte d’appello di Milano, con sentenza n. 879/2022, esperito inutilmente altro tentativo di conciliazione tra le parti, rigettava l’appello, così confermando la sentenza di primo grado.

2.Avverso la sentenza della corte territoriale ha proposto ricorso la società RAGIONE_SOCIALE.

Ha resistito con controricorso la RAGIONE_SOCIALE.

Per l’odierna adunanza il Procuratore Generale non ha rassegnato conclusioni scritte.

I difensori non hanno presentato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.La società RAGIONE_SOCIALE articola in ricorso due motivi.

1.1.Con il primo motivo la società ricorrente denuncia: <> nella parte in cui è stata condannata al pagamento di Euro
3.125,00 a titolo di risarcimento danni da mancato godimento del bene locato.

Si duole che la corte di merito, nel valutare le tempistiche di ristrutturazione dell’immobile, avrebbe omesso di valutare che i lavori affidati dalla RAGIONE_SOCIALE all’impresa appaltatrice avevano ad oggetto interventi diversi e ulteriori rispetto a quelli individuati e quantificati quale risarcimento danni dal C.T.U. in sede di A.T.P.

In sintesi, secondo la società ricorrente, contrariamente a quanto sostenuto dalla corte territoriale, la domanda avversaria di risarcimento dei danni da mancata percezione del canone di locazione per il tempo dell’A.T.P. e di ripristino dei locali del negozio di INDIRIZZO sarebbe infondata: a) non avendo la controparte mai documentato che nel tempo impiegato per la sistemazione dell’immobile abbia perso delle chance di dare il negozio in locazione; b) non prevedendo le opere di ripristino riconosciute dal c.t.u. in sede di a.t.p. interventi strutturali né interventi dell’ampiezza di quelli effettuati dalla RAGIONE_SOCIALE richiedenti tempi evidentemente maggiori dei soli giorni 5 di lavoro continuativo determinati dal c.t.u.; c) dovendosi in ogni caso imputare alla sola RAGIONE_SOCIALE presunti danni da mancato guadagno in ragione dell’ingiustificato rifiuto della sua offerta del 2 dicembre 2015 e della sua proposta conciliativa del 27 aprile 2016.
Osserva che il rigetto del primo motivo del suo atto di appello si discosterebbe dai principi di diritto formulati da questa Corte in punto di prova del danno da mancato godimento del bene locato, avendo il locatore sempre l’onere di dimostrare la sicura esistenza e l’entità del pregiudizio economico subito a seguito della lamentata situazione, nella specie perdita di chance di locare l’immobile sin dal 1° gennaio 2016.

Aggiunge che, contrariamente a quanto affermato dalla corte di merito, fermo il fatto che non vi sarebbe prova dei danni ( ex adverso assunti) da mancato guadagno per mancata percezione di canoni di

locazione nel periodo dal 01.01.2016 al 31.05.2016, laddove detti danni dovessero essere riconosciuti ovvero confermati, essi sarebbero imputabili a colpa grave della stessa RAGIONE_SOCIALE.

1.2.Con il secondo motivo la società ricorrente denuncia: <>.
Premette che il giudice di primo grado l’ha condannata alla refusione integrale delle spese di giudizio, sebbene le domande della RAGIONE_SOCIALE non avessero trovato integrale accoglimento, e, nel condannare alla refusione delle spese di giudizio, ha quantificato dette spese in € 10.674,00 a titolo di compenso professionale.

Si duole che la corte di merito, nel confermare detta pronuncia, ha omesso di valutare che non tutte le domande di merito della controparte (di risarcimento danni per Euro 16.048,70; di risarcimento danni per Euro 3.125,00; di rimborso delle spese sostenute per Euro 2.109,40; di rimborso delle spese sostenute per Euro 9.300,00; di inflizione della sanzione pecuniaria da liquidarsi ex art.4 D.Lgs.7/2016; di rifusione delle spese di lite) avevano trovato accoglimento nella sentenza di primo grado (avendo trovato solo parziale accoglimento la domanda principale di merito di risarcimento danni per Euro 16.048,70, ridotta dal Tribunale ad Euro 4.993,20; ed essendo stata accolta integralmente – ingiustificatamente, in tesi difensiva – soltanto la domanda di refusione delle spese di lite del giudizio di primo grado nonché della fase di mediazione e del procedimento di A.T.P.)
Osserva che il valore della controversia, ai fini della liquidazione delle spese del giudizio, va individuato per quanto qui ci occupa: a) con riguardo al disputatum , ossia a quanto richiesto nell’atto introduttivo del giudizio, in caso di accoglimento integrale della domanda attorea, di tal che in tale ipotesi disputatum e decisum coincidono; b) con riguardo al decisum , ossia al contenuto effettivo della decisione del giudice ovvero alla somma attribuita alla parte vittoriosa, in caso di accoglimento parziale della domanda attorea.
In definitiva, secondo la ricorrente, il giudice di primo grado, pur accogliendo solo in parte le domande della RAGIONE_SOCIALE, ha liquidato le spese di giudizio a carico di essa resistente sulla base della nota spese di controparte, calcolata quest’ultima secondo i valori di causa dalla stessa controparte assegnati al giudizio di prime cure, al giudizio di mediazione e al giudizio di istruzione preventiva. Contrariamente a quanto sommariamente sostenuto dalla corte di merito, il Tribunale non avrebbe fatto buona applicazione della regola del decisum , applicabile anche per i gradi successivi a quello di primo grado e neppure avrebbe fatto corretta applicazione degli scaglioni di riferimento. Quanto poi al riferimento alla mancata accettazione della proposta transattiva, la ricorrente deduce che il rifiuto della proposta del Giudice era giustificato dal comportamento illegittimo della RAGIONE_SOCIALE che ben prima aveva respinto ingiustificatamente le sue proposte del 2 dicembre 2015 e del 27 aprile 2016.
Il ricorso è infondato.

2.1. Inammissibile è il primo motivo, che concerne la statuizione sulla liquidazione del danno da lucro cessante.

Già la stessa intestazione del motivo evidenzia che esso si colloca del tutto al di fuori della logica assegnata dalle Sezioni Unite nelle note sentenze nn. 8053 e 8054 del 2014 al vizio, di cui all’art. 360 n. 5 c.p.c., sostanziandosi in una sollecitazione rivolta a questa Corte a procedere ad una rivalutazione dell’apprezzamento del contesto

probatorio. Lo evidenzia, sempre nella intestazione, la stessa evocazione del prudente apprezzamento delle prove e la mancanza di individuazione del preteso fatto omesso.

L’illustrazione del motivo conferma in modo assoluto l’inidoneità preannunciata dalla sua intestazione, diffondendosi in una lunga dissertazione su emergenze fattuali di cui contesta la valutazione da parte della corte di merito. Essa non individua alcun preteso fatto omesso (non essendo tale il rifiuto della RAGIONE_SOCIALE resistente della proposta conciliativa di risistemazione del negozio formulata in sede di A.T.P. da RAGIONE_SOCIALE con comunicazione inviata al CTU in data 26 aprile 2016 e da questi trasmesso alla RAGIONE_SOCIALE in data 12 maggio 2016), ma si diffonde sull’omessa valutazione e non sull’omesso esame del rifiuto di proposte conciliative. Non denuncia l’omesso esame di tale rifiuto, ma si duole della erroneità della sua valutazione.
La corte di merito, ad esito di un giudizio di fatto, insindacabile nella presente sede, ha ritenuto accertato che <>, chiarendo, quanto alla causa del danno, che NOME ha riconsegnato <> e, quanto al profilo del presunto aggravamento, che <>.
D’altronde, il motivo, quand’anche fosse per absurdum ammissibile, sarebbe comunque infondato, in quanto il risarcimento per il periodo necessario al ripristino è dovuto quando il locatore dimostra l’intenzione di rilocare il bene. E’ stato infatti precisato da

questa Corte (cfr. Cass. n. 13222/2010) che: <>.
2.2. Infondato è il secondo motivo, che concerne la statuizione sulle spese processuali.

Contrariamente a quanto sostenuto da parte ricorrente, la corte territoriale ha correttamente verificato che le spese erano state liquidate dal giudice di primo grado sulla base del decisum (€ 8.118,20) e rientravano nello scaglione corretto (€ 5.201 – € 26.000). La corte di merito ha precisato che l’importo della nota spese si collocava sopra i valori medi, ma entro quelli massimi della tariffa di cui al d.m. n. 55 del 2014 (versione originaria ratione temporis ), relativi al suddetto scaglione. Tale affermazione è corretta, tenuto conto che per il giudizio di merito sarebbe stato possibile addirittura liquidare € 8.703 (anche non liquidando il compenso per la fase istruttoria con la maggiorazione del 100%). L’assunto che non vi fosse stata fase istruttoria, dedotto incidentalmente a pag. 28, del resto non si dimostra prospettato con il motivo di appello. Inoltre, congruamente motivata è la giustificazione dell’applicazione dello scaglione nel massimo anche sulla base del rifiuto della proposta conciliativa. In sintesi, la sentenza impugnata è corretta sia quanto al problema del decisum , posto che ha dato rilievo allo scaglione su indicato, sia quanto all’applicazione del massimo.
E, sempre contrariamente a quanto sostenuto da parte ricorrente, la corte territoriale ha correttamente ritenuto la cooperativa

sostanzialmente vittoriosa, in quanto a) la sua domanda di risarcimento danni era formulata in modo da includere l’importo poi effettivamente liquidato dal giudice (“ovvero di quel diverso, maggiore o minore, importo che sarà accertato”); b) l’unica domanda respinta (quella relativa alla sanzione pecuniaria) era accessoria e comunque, quand’anche fosse stata accolta, avrebbe portato un vantaggio economico (non alla RAGIONE_SOCIALE, ma) allo Stato, ragion per cui il suo rigetto correttamente è stato ritenuto irrilevante ai fini della soccombenza.
Al rigetto del ricorso consegue la condanna di parte ricorrente alla rifusione delle spese processuali relative al presente giudizio di legittimità, nonché la declaratoria della sussistenza dei presupposti processuali per il pagamento dell’importo, previsto per legge ed indicato in dispositivo, se dovuto (Cass. Sez. U. 20 febbraio 2020 n. 4315).

P. Q. M.

La Corte:

rigetta il ricorso;

condanna la società ricorrente alla rifusione delle spese del presente giudizio, spese che liquida in euro 2.500 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200 ed agli accessori di legge;

ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 7 ottobre 2025, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile.

Il Presidente

NOME COGNOME

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