Danno da legittimo affidamento: Giudice Ordinario

La Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, ha stabilito che la domanda di risarcimento per danno da legittimo affidamento, proposta dall’acquirente di un immobile basata su un titolo edilizio poi rivelatosi illegittimo, rientra nella giurisdizione del giudice ordinario. Il caso riguardava acquirenti di appartamenti che, a seguito di un’azione dei vicini per violazione delle distanze legali, avevano chiesto di essere risarciti dal Comune che aveva rilasciato il permesso. La Suprema Corte ha chiarito che tale azione non contesta l’esercizio del potere amministrativo, ma lamenta la lesione di un diritto soggettivo (l’integrità patrimoniale), sorto a causa dell’affidamento incolpevole sulla regolarità dell’atto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Danno da Legittimo Affidamento per Titolo Edilizio: Chi Decide?

L’acquisto di una casa è un passo fondamentale, spesso basato sulla fiducia nei documenti che ne attestano la regolarità, come il permesso di costruire. Ma cosa succede se quel permesso si rivela illegittimo e un vicino chiede la demolizione di una parte dell’immobile? La questione centrale diventa: a chi chiedere il risarcimento? La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 31023/2023, interviene per fare chiarezza sulla giurisdizione in materia di danno da legittimo affidamento, confermando un orientamento ormai consolidato.

I Fatti di Causa: Dall’Acquisto all’Ordine di Demolizione

La vicenda ha origine quando una società edile ristruttura un immobile e vende i singoli appartamenti. Anni dopo, i proprietari di un edificio confinante citano in giudizio i nuovi condomini, sostenendo che i lavori di ristrutturazione avevano violato le distanze legali tra le proprietà. La richiesta è drastica: la demolizione delle parti illegittime.

I nuovi proprietari, trovandosi di fronte a un potenziale danno enorme, si difendono chiamando in causa sia l’impresa costruttrice sia il Comune che aveva rilasciato il titolo edilizio. La loro tesi contro il Comune è chiara: hanno acquistato gli immobili fidandosi della regolarità del permesso di costruire, un atto ufficiale dell’amministrazione. Se quel permesso era illegittimo, il Comune deve risarcirli per il danno subito, derivante dal loro incolpevole affidamento.

La Questione di Giurisdizione: Giudice Ordinario o Amministrativo?

Il percorso giudiziario si complica sulla questione della giurisdizione. Mentre il Tribunale di primo grado si era pronunciato nel merito, la Corte d’Appello dichiara il difetto di giurisdizione del giudice ordinario riguardo la domanda contro il Comune. Secondo i giudici d’appello, poiché il permesso di costruire è un atto amministrativo emanato iure auctoritatis, ogni controversia relativa a un danno derivante dalla sua illegittimità spetta al giudice amministrativo.

Il Danno da Legittimo Affidamento e la Competenza del Giudice Ordinario

Le Sezioni Unite della Cassazione ribaltano la decisione della Corte d’Appello, affermando con forza la giurisdizione del giudice ordinario. La Corte spiega che è necessario distinguere la posizione del soggetto direttamente colpito da un provvedimento amministrativo illegittimo da quella del terzo che, pur non essendo il destinatario, subisce un danno per aver fatto affidamento sulla sua validità.

Gli acquirenti degli immobili non contestavano l’esercizio del potere amministrativo del Comune, ma lamentavano la lesione di un diritto soggettivo: il diritto all’integrità del proprio patrimonio. Questo diritto è stato compromesso dall’aver fatto incolpevolmente affidamento su un atto (il permesso di costruire) che doveva garantire la regolarità dell’immobile acquistato.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte fonda la sua decisione su un principio ormai consolidato nella sua giurisprudenza. La domanda risarcitoria avanzata dal privato che ha fatto legittimo affidamento sulla regolarità di un provvedimento amministrativo, poi annullato o rivelatosi illegittimo, non riguarda la lesione di un interesse legittimo, bensì di un diritto soggettivo. Il danno non deriva direttamente dal cattivo esercizio del potere amministrativo, ma dalla violazione del più generale dovere di non ledere l’altrui sfera giuridica (neminem laedere), principio che vale anche per la Pubblica Amministrazione.

L’affidamento del cittadino sulla correttezza dell’azione amministrativa è un bene meritevole di tutela. Quando questo affidamento viene tradito da un atto illegittimo che causa un danno patrimoniale, la situazione giuridica lesa è un diritto soggettivo, la cui tutela spetta per natura al giudice ordinario. La Cassazione, citando numerosi precedenti, riafferma che questa è la corretta ripartizione della giurisdizione, anche in casi identici a quello in esame.

Conclusioni

La decisione delle Sezioni Unite è di fondamentale importanza per la tutela del cittadino nei rapporti con la Pubblica Amministrazione. Stabilisce chiaramente che chi acquista un immobile confidando in un titolo edilizio rilasciato da un Comune e successivamente subisce un danno a causa dell’illegittimità di tale titolo, può chiedere il risarcimento al giudice ordinario. Questo principio rafforza la posizione di chi agisce in buona fede, riconoscendo che l’affidamento nella legalità degli atti pubblici è un valore che l’ordinamento deve proteggere, anche condannando l’amministrazione a risarcire i danni quando questo affidamento viene deluso.

A chi spetta giudicare una richiesta di risarcimento per danno da legittimo affidamento causato da un permesso di costruire illegittimo?
Secondo la Corte di Cassazione, la giurisdizione spetta al giudice ordinario.

Perché la giurisdizione è del giudice ordinario e non di quello amministrativo in questo caso?
La giurisdizione è del giudice ordinario perché l’azione non contesta l’esercizio del potere amministrativo (lesione di un interesse legittimo), ma mira a ottenere il risarcimento per la lesione di un diritto soggettivo, ovvero il diritto all’integrità del patrimonio, compromesso dall’affidamento incolpevole sulla regolarità dell’atto comunale.

Qual è la differenza tra l’azione del destinatario di un provvedimento e quella di un terzo che vi ha fatto affidamento?
Il destinatario diretto di un provvedimento amministrativo illegittimo si oppone all’esercizio del potere pubblico e la sua posizione è di interesse legittimo, tutelata davanti al giudice amministrativo. Un terzo che non è destinatario dell’atto, ma subisce un danno per averci fatto affidamento (come un acquirente di un immobile), lamenta la lesione di un diritto soggettivo e la sua azione risarcitoria rientra nella giurisdizione del giudice ordinario.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. U Num. 31023 Anno 2023

Civile Ord. Sez. U Num. 31023 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/11/2023

O R D I N A N Z A

sul ricorso n. 21286/20 proposto da:

-) COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, RAGIONE_SOCIALE , quest’ultima in persona del legale rappresentante pro tempore , domiciliati ex lege all’indirizzo PEC del proprio difensore , difesidall’NOME COGNOME;

– ricorrenti –

contro

-) RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore , domiciliato ex lege all’indirizzo PEC del proprio difensore , difesodall’NOME COGNOME;

– controricorrente –

nonché

-) COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, INDIRIZZO ;

– intimati – avverso la sentenza della Corte d’appello di Firenze6 aprile 2020 n. 743;

Oggetto: giurisdizione -danno da legittimo affidamento su provvedimento amministrativo illegittimo -fattispecie in tema di titolo edilizio.

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 10 ottobre 2023 dal AVV_NOTAIO

FATTI DI CAUSA

Nel 2000 la società RAGIONE_SOCIALE ristrutturò un immobile e vendette i vari appartamenti in esso compresi ad altrettanti acquirenti.

Nel 2009 i quattro proprietari di un immobile confinante (NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME) convennero dinanzi al Tribunale di Lucca il condominio dell’immobile ristrutturato dalla RAGIONE_SOCIALE ed i singoli condomini personalmente (NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, la RAGIONE_SOCIALE) esponendo che il fabbricato, dopo i lavori di ristrutturazione, aveva violato le distanze minime legali tra le proprietà, e chiedendo la condanna dei convenuti alla riduzione in pristino.
I convenuti si costituirono e chiamarono in causa la RAGIONE_SOCIALE ed il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, chiedendo di essere tenuti indenni da questi ultimi nel caso di accoglimento delle domande attoree.

A fondamento della domanda di manleva dedussero di avere acquistato i rispettivi immobili facendo affidamento sull’esistenza di un regolare titolo edilizio rilasciato dal RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE alla AGA.

Pertanto, se fossero stati costretti ad opere di demolizione, del relativo danno dovevano essere tenuti indenni dal RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE e dalla RAGIONE_SOCIALE, per avere – rispettivamente – autorizzato ed eseguito modifiche non consentite dalla legge.

Con sentenza 22.2.2017 n. 433 il Tribunale di Lucca accolse la domanda principale; accolse la domanda di garanzia nei confronti della RAGIONE_SOCIALE; rigettò la domanda di garanzia nei confronti del RAGIONE_SOCIALE.

La sentenza fu appellata dai soccombenti e, in via incidentale, dal RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE.

Con sentenza 6.4.2020 n. 743 la Corte d’appello di Firenze rigettò l’appello principale ed accolse quello incidentale, dichiarando il difetto di

giurisdizione del giudice ordinario rispetto alla domanda di manleva proposta dagli appellanti nei confronti del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE. La Corte d’appello ritenne che:

-) il permesso di costruire è un provvedimento amministrativo emesso dalla pubblica amministrazione iure auctoritatis , e non come soggetto di diritto privato;

-) se dunque da esso è derivato un danno, la corrispondente domanda risarcitoria spetta alla giurisdizione del giudice amministrativo, in quanto fondata sull ‘accertamento dell’illegittimità di un provvedimento amministrativo.

La sentenza d’appello è stata impugnata per cassazione da NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, la RAGIONE_SOCIALE e dal Condominio dell’immobile sito a RAGIONE_SOCIALE, INDIRIZZO, con ricorso fondato su un solo motivo.

Il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo i ricorrenti – formalmente – lamentano la violazione dell’art. 112 c.p.c..

Nell’illustrazione del motivo sostengono una tesi così riassumibile:

-) in materia di danni causati dalla pubblica amministrazione, la giurisdizione del giudice amministrativo sussiste quando il danneggiato assuma di essere stato il destinatario di un provvedimento amministrativo illegittimo;

-) nel caso di specie i gli attori non avevano avuto alcun rapporto con il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, né furono essi a chiedere il rilascio del permesso di costruire rivelatosi illegittimo;

-) gli attori, con la domanda proposta nei confronti del RAGIONE_SOCIALE, avevano inteso far valere il danno derivato dall’avere fatto incolpevolmente affidamento sulla regolarità amministrativa degli immobili da essi acquistati;

-) tale incolpevole affidamento era stato ingenerato dal RAGIONE_SOCIALE, allorché rilasciò alla RAGIONE_SOCIALE il permesso di costruire;

-) a fondamento della domanda proposta nei confronti del RAGIONE_SOCIALE, pertanto, i danneggiati avevano dedotto non la lesione d’un interesse legittimo, ma quella d’un diritto soggettivo, ovvero il diritto all’integrità del patrimonio incisa dall’azione di danno proposta dai proprietari confinanti.

1.1. Prima di esaminare il merito della censura appena riassunta, va premesso che essa, pur formalmente prospettando la violazione dell’art. 112 c.p.c., in realtà ascrive alla Corte d’appello non d’avere violato il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, ma di avere violato le regole sul riparto di giurisdizione.

Questo errore dei ricorrenti nell’individuazione della norma violata è tuttavia irrilevante.

Infatti l ‘illustrazione del motivo è chiara nel dedurre la violazione delle regole sul riparto di giurisdizione: troverà dunque applicazione il principio già stabilito da queste Sezioni Unite, secondo cui l’errore del ricorrente nell’inquadrare correttamente la censura prospettata col ricorso per cassazione non rende quest’ultimo inammissibile, quando dal complesso della motivazione adottata dal ricorrente sia chiaramente individuabile l’errore di cui si duole (Sez. U, Sentenza n. 17931 del 24/07/2013).
1.2. Nel merito il motivo è fondato.

Secondo il più recente ed ormai consolidato orientamento di questa Corte, la domanda di risarcimento del danno proposta dal privato che abbia fatto legittimo affidamento sulla regolarità di un provvedimento amministrativo poi annullato o revocato (anche in via di autotutela) è devoluta alla giurisdizione del giudice ordinario.

Questo principio, affermato da Sez. U., nn. 6594, 6595 e 6596 del 2011, fu poi ribadito e sorretto da ampia motivazione da Sezioni Unite n. 8636 del 28/04/2020 (ove si espongono le ragioni della non condivisibilità della dissenziente opinione di parte della dottrina e dell’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato), ed è stato ribadito ancora di recente da Sez. U, Ordinanza n. 25324 del 28.8.2023; Sez. U, Ordinanza n. 11683 del 4.5.2023; Sez. U, ordinanza n. 10880 del 24/04/2023, alle cui motivazioni è
possibile qui rinviare, giusta la previsione di cui all’art. 118 , primo comma, ultimo periodo, disp. att. c.p.c..

Il principio di cui si discorre, infine, è stato ribadito in fattispecie identica a quella qui in esame (domanda di risarcimento proposta nei confronti dell’amministrazione comunale dall’ acquirente d’un immobile che, prima dell’acquisto, era stato modificato in base a titolo edilizio risultato illegittimo) da Sez. U, Ordinanza n. 9528 del 7.4.2023 e Sez. U, Ordinanza n. 3514 del 6.2.2023, cui il Collegio intende dare continuità.

Le spese del presente giudizio di legittimità saranno liquidate dal giudice del rinvio.

Per questi motivi

la Corte di cassazione:

(-) accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’appello di Firenze, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio delle Sezioni Unite civili della

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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