Danno da immissioni: no a risarcimento potenziale

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 29657/2023, chiarisce i limiti del risarcimento per il danno da immissioni. Viene negato il risarcimento per la svalutazione di un immobile basata su un pregiudizio futuro e solo potenziale, come il rumore derivante da future manutenzioni. La tutela legale si applica solo a situazioni di intollerabilità attuali e accertate, distinguendo nettamente dal danno non patrimoniale per il ridotto godimento del bene, che invece è stato riconosciuto per il periodo in cui le immissioni erano effettive.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Danno da immissioni: la Cassazione distingue tra pregiudizio attuale e potenziale

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale in materia di danno da immissioni, stabilendo un confine netto tra il risarcimento per un disturbo attuale e la mera possibilità di un pregiudizio futuro. La decisione chiarisce che la tutela legale contro le immissioni intollerabili non si estende ai rischi futuri, ma si concentra esclusivamente sulla lesione concreta e presente del diritto di godimento di un immobile.

I fatti: la controversia sulle immissioni sonore

I proprietari e residenti di un immobile citavano in giudizio una società di telecomunicazioni a causa delle immissioni sonore provenienti da un impianto tecnologico situato nelle vicinanze. A seguito di un provvedimento cautelare che aveva ordinato l’adozione di misure correttive, i danneggiati chiedevano il risarcimento sia per il pregiudicato godimento dell’abitazione, sia per la sua presunta svalutazione commerciale.

Il Tribunale di primo grado aveva accolto la domanda relativa alla svalutazione, liquidando una somma considerevole. La società condannata proponeva appello, e i proprietari rispondevano con un appello incidentale per il risarcimento del danno non patrimoniale.

La decisione di merito e il danno da immissioni

La Corte d’Appello ribaltava parzialmente la sentenza. Rigettava la richiesta di risarcimento per la devalutazione dell’immobile, ma riconosceva un danno non patrimoniale a ciascuno dei residenti per il diminuito godimento della loro abitazione nel periodo precedente agli interventi di bonifica.

Il punto centrale della decisione d’appello, poi confermato in Cassazione, era che il danno da svalutazione non poteva fondarsi su un evento futuro e incerto. Sebbene una perizia tecnica (CTU) avesse ipotizzato una potenziale rumorosità derivante da futuri interventi di manutenzione sull’impianto, la Corte ha stabilito che l’articolo 844 del codice civile tutela situazioni attuali e intollerabili, non il mero pericolo di fenomeni futuri. Non essendoci prova di immissioni intollerabili dopo la bonifica, non poteva essere riconosciuto un danno patrimoniale da deprezzamento.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato inammissibili sia il ricorso principale dei proprietari sia quello incidentale della società, consolidando i principi espressi in appello.

Sul ricorso principale, la Corte ha sottolineato due aspetti fondamentali:
1. Prova del danno da svalutazione: Per ottenere un risarcimento per la diminuzione del valore commerciale di un immobile, non basta affermare che il bene vale di meno. È necessario fornire la prova di un pregiudizio concreto, come la perdita di occasioni di vendita o la necessità di vendere a un prezzo ribassato a causa delle immissioni. Nel caso di specie, tale prova mancava.
2. Attualità del danno: La Corte ha ribadito che la ratio decidendi della sentenza d’appello era corretta. La tutela contro le immissioni si basa sull’accertamento di una situazione di intollerabilità attuale. Il rischio che in futuro possano verificarsi rumori durante le manutenzioni costituisce una lesività solo potenziale, non un danno risarcibile nel presente. I ricorrenti non avevano contestato questo principio giuridico fondamentale, rendendo i loro motivi di ricorso inefficaci.

Sul ricorso incidentale, la società contestava la legittimazione di uno dei residenti a ricevere il risarcimento del danno non patrimoniale, sostenendo che non avesse diritti reali sull’immobile. La Cassazione ha respinto il motivo, qualificandolo come un tentativo di riesaminare una valutazione di fatto (la residenza di tutti e tre gli attori nell’immobile) che è di esclusiva competenza del giudice di merito e non sindacabile in sede di legittimità.

Le conclusioni: implicazioni pratiche della sentenza

L’ordinanza in esame offre importanti spunti pratici:
* Distinzione tra danno attuale e potenziale: Per il risarcimento del danno da immissioni, è indispensabile dimostrare che la lesione sia attuale e concreta al momento della decisione. Il timore di un pregiudizio futuro non è sufficiente per fondare una richiesta di risarcimento per la svalutazione dell’immobile.
* Onere della prova: Chi lamenta un danno da deprezzamento immobiliare deve provare non solo la diminuzione astratta del valore, ma anche il nesso causale con occasioni di vendita mancate o concluse a condizioni svantaggiose.
* Legittimazione al danno non patrimoniale: Il diritto al risarcimento per il pregiudicato godimento di un immobile non spetta solo ai proprietari, ma a chiunque vi risieda e subisca una compromissione della qualità della vita domestica, a prescindere dalla titolarità di un diritto reale.

È sufficiente un rischio di rumore futuro per ottenere un risarcimento per la svalutazione di un immobile?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che la tutela legale contro le immissioni riguarda situazioni di intollerabilità attuali e accertate. Un pregiudizio solo potenziale, come il rumore derivante da futuri e ipotetici interventi di manutenzione, non è sufficiente per fondare una domanda di risarcimento per il deprezzamento del bene.

Chi ha diritto al risarcimento per il ridotto godimento di un immobile a causa di immissioni intollerabili?
Hanno diritto al risarcimento tutti coloro che risiedono nell’immobile e subiscono il pregiudizio, non solo i titolari di diritti reali come la proprietà o l’usufrutto. La Corte ha confermato la legittimazione di tutti e tre gli attori in quanto residenti, riconoscendo il danno per la compromissione della loro vita domestica.

La perizia tecnica (CTU) è l’unico mezzo di prova per dimostrare che le immissioni superano la normale tollerabilità?
No. Sebbene la CTU sia uno strumento di grande importanza, il giudice può formare il proprio convincimento anche sulla base di altri mezzi di prova, come testimonianze o presunzioni (ad esempio, la vicinanza della fonte di rumore all’abitazione). Il giudice ha il potere di scegliere quali prove ritenere più attendibili e decisive.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 29657 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 29657 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5736/2020 R.G. proposto da: COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, RAGIONE_SOCIALE

-intimati- sul controricorso incidentale proposto da

RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME

-ricorrente incidentale-

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME

-intimati- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ANCONA n. 1569/2019 depositata il 04/11/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/09/2023 dal consigliere NOME COGNOME

Rilevato che:

a seguito di provvedimento cautelare con cui era stata ordinata l’esecuzione degli accorgimenti tecnici necessari per l’eliminazione di immissioni sonore, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, in qualità di residenti nell’immobile sito in Sappanica (AN) alla INDIRIZZO, la prima inoltre usufruttuaria dell’immobile ed il terzo nudo proprietario, convennero in giudizio innanzi al Tribunale di Ancona RAGIONE_SOCIALE chiedendo , previa conferma dell’ordine di cessazione delle immissioni, la condanna al risarcimento del danno per il pregi udicato godimento dell’immobile e per la sua svalutazione . Previa CTU, il Tribunale adito accolse la domanda, condannando la società convenuta al risarcimento del danno per la devalutazione dell’immobile nella misura di Euro 372.000,00 in favore del nudo
proprietario e dell’usufruttuaria . Avverso detta sentenza propose appello RAGIONE_SOCIALE, mentre l’originaria parte attrice propose appello incidentale. Con sentenza di data 4 novembre 2019 la Corte d’appello di Ancona, in parziale accoglimento del l’appello principale ed in accoglimento dell’appello incidentale, rigettò la domanda di risarcimento per devalutazione dell’immobile e condannò RAGIONE_SOCIALE al risarcimento del danno non patrimoniale nella misura di Euro 15.000,00 per ciascuno degli appellanti incidentali, oltre rivalutazione ed interessi.
Premise la corte territoriale che allo scopo di accertare il superamento della normale tollerabilità da parte delle immissioni acustiche i mezzi di prova ammessi non potevano che avere natura di accertamenti tipicamente tecnici, venendo di regola compiuti mediante CTU (in tali casi di natura percipiente) e che l’accertamento dell’intollerabilità delle immissioni era una condizione dell’azione, che doveva risultare al momento della decisione, non essendo sufficiente la mera lesività potenziale del fatto. Osservò quindi che, sulla base della documentazione in atti e dell’istruttoria svolta in primo grado, ricorreva la legittimazione dei tre attori per il danno da pregiudicato godimento dell’immobile di loro residenza, mentre per il danno da svalutazione dell’i mmobile la legittimazione era dei soli titolari del diritto (di usufrutto e di nuda proprietà). Aggiunse che non vi era prova di immissioni successive agli interventi compiuti da RAGIONE_SOCIALE dopo l’ordine emanato con il provvedimento cautelare, avendo attestat o il CTU che dopo la bonifica effettuata il livello acustico era conforme alla normativa, mentre, a parere del CTU, avrebbero superato la normale tollerabilità i frequenti interventi di manutenzione, per cui, sempre secondo il CTU, dalla potenziale immissione rumorosa nel caso di interventi di manutenzione del sito RAGIONE_SOCIALE sarebbe derivata una eventuale diminuzione di valore, stimata nella misura di Euro 372.000,000. Osservò quindi che, contrariamente a quanto ritenuto dal
primo giudice, non vi era prova di esistenza di immissioni nel periodo posteriore gli interventi di bonifica, né vi era prova, a parte quanto appena osservato sull’ an debeatur , circa la tentata vendita a terzi dell’immobile, circa il prezzo a cui la parte attrice sarebbe stata costretta a venderlo e circa anche la dipendenza del relativo fallimento dalle lamentate immissioni. Aggiunse che, considerato che l’art. 844 cod. civ. tutelava la accertata situazione attuale e intollerabile, e non regolava il pericolo derivante da possibili fenomeni futuri, infondata era l’istanza risarcitoria del danno da deprezzamento dell’immobile. Osservò infine che fondato era l’appello incidentale avente ad oggetto il risarcimento del danno non patrimoniale da diminuita fruibilità dell’ambiente domestico, limitatamente però al periodo intercorso fra l’accertamento delle immissioni illecite e l’esecuzione degli interventi di bonifica.
Hanno proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME sulla base di quattro motivi e resiste con controricorso la parte intimata, che ha proposto altresì ricorso incidentale sulla base di un motivo . E’ stato fissato il ricorso in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 bis.1 cod. proc. civ.. E’ stata presentata memoria dai ricorrenti in via principale.

Considerato che:

muovendo dal ricorso principale, con il primo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 844, 2043, 2056, 1223, 1226, 2697, 2727, 2729 cod. civ., nonché degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 e n. 4, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che è stato negato il danno da deprezzamento dell’immobile anche per il periodo in cui le immissioni superavano la normale tollerabilità prima degli interventi di bonifica, per cui, non facendo venir meno la c essazione delle immissioni l’attività illecita pregressa, per il periodo indicato doveva essere riconosciuta la perdita subita. Aggiunge che, contrariamente a quanto affermato dal giudice
di appello, l’unico mezzo di prova ammissibile del superamento della normale tollerabilità da parte delle immissioni non è la consulenza tecnica, potendo la circostanza essere provata anche mediante testimonianze e presunzioni, quali l’oggettiva vicinanza del traliccio all’abitazione, l’assoluta quiete della zona, i ricorrenti interventi manutentivi, il carattere discontinuo e spontaneo delle immissioni.

Il motivo è inammissibile. Esso si compone di due censure, la prima relativa alla necessità di riconoscere il danno da deprezzamento commerciale per il periodo antecedente gli interventi di bonifica disposti dal provvedimento cautelare, la seconda avente ad oggetto la non riducibilità alla CTU dei mezzi di prova del superamento da parte delle immissioni della normale tollerabilità. Quanto alla prima censura va detto che essa si scontra con il giudizio di fatto del giudice del merito secondo cui non è stata dimostrata la perdita di occasioni di vendita a causa delle immissioni o circostanze in cui la vendita sarebbe potuta avvenire al prezzo svalutato in conseguenza delle immissioni. Un conto è infatti lamentare la diminuzione di valore venale del bene, che è profilo astrattamente suscettibile di risarcimento anche quando il bene resti in proprietà ed in godimento del medesimo soggetto e dunque a prescindere dalla immediata monetizzazione del bene (cfr. Cass. n. 16585 del 2019), altra cosa è riferire il decremento patrimoniale ad un periodo particolare, il che significa mettere in relazione il bene alle occasioni in cui sarebbe stato venduto in base al valore svilito. Ciò che nel motivo si rappresenta è questa seconda evenienza, la quale è meritevole di apprezzamento in presenza di circostanze nelle quali il deprezzamento sarebbe venuto in rilievo, ma di tali circostanze, ha accertato il giudice del merito, non è stata fornita alcuna prova.
La seconda censura non coglie la ratio decidendi , ed è pertanto priva di decisività. Il giudice del merito non ha inteso stabilire una gerarchia legale fra le prove, per cui la CTU sarebbe l’unica prova ammessa dal punto di vista giuridico in relazione alla circostanza del

superamento della normale tollerabilità. La Corte d’appello ha solo attribuito maggior pregnanza probatoria all’apprezzamento del consulente tecnico rispetto ad altri mezzi probatori e questo è nei poteri del giudice del merito, poiché a costui spetta, in via esclusiva, il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di controllarne l’attendibilità e la concludenza e di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad essi sottesi, dando così liberamente prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge (fra le tante, da ultimo, Cass. n. 331 del 2020).
Con il secondo motivo si denuncia violazione degli artt. 132, comma 2, n. 4, 118 att. cod. proc. civ., 24 e 111 Cost., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ., nonché omesso esame del fatto decisivo e controverso ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che la motivazione è inesistente, e comunque vi è omesso esame di circostanze decisive, perché il giudice di appello da una parte mediante la CTU ha richiamato l’esistenza d elle immissioni -successive ai lavori di bonifica – provocate dai lavori di manutenzione, dall’altra, non condividendo senza motivazione le osservazioni del CTU su tali immissioni, ha disatteso la domanda risarcitoria del danno patrimoniale.
Con il terzo motivo si denuncia violazione degli artt. 844, 20423, 2056, 2727, 2729 cod. civ., nonché degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 e n. 4, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che il giudice di appello ha erroneamente ricondotto il danno patrimoniale non al deprezzamento commerciale, ma all’esistenza di inutili trattative per vendere o svendere l’immobile e che ai fini del danno da deprezzamento è ininfluente che i beni siano messi in vendita. Aggiunge che non vi è stata cessazione della rumorosità, ma la conversione in una diversa forma di rumorosità.
Con il quarto motivo si denuncia violazione degli artt. 132, comma 2, n. 4, 118 att. cod. proc. civ., 24 e 111 Cost., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ., nonché omesso esame del fatto decisivo e controverso ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che la motivazione risulta inesistente perché non si colgono le ragioni per le quali l’accertamento da parte del CTU della rumorosità derivante dai frequenti interventi manutentivi e la estrema vicinanza del traliccio alla abitazione non sarebbe degno di considerazione.
I motivi dal secondo al quarto, da trattare congiuntamente in quanto connessi, sono inammissibili. Le censure sono tutte relative al mancato riconoscimento del danno patrimoniale nonostante l ‘asserita presenza di immissioni acustiche, stavolta dipendenti non da ciò che aveva dato causa al procedimento cautelare (per essere state quelle immissioni eliminate), ma dai ricorrenti interventi di manutenzione del sito RAGIONE_SOCIALE.

Al riguardo va subito detto che, alla stregua del giudizio di fatto del giudice del merito, il CTU ha parlato solo di «potenziale immissione rumorosa», e non dunque di attualità delle immissioni. Su tale premessa il giudice di appello ha negato la spettanza del danno patrimoniale sulla base della seguente ratio decidendi : l’art. 844 cod. civ. tutela la accertata situazione attuale e intollerabile, e non regola il pericolo derivante da possibili fenomeni futuri. In tale ordine di idee, il giudice del merito ha premesso che l’accertamento dell’intollerabilità delle immissioni è una condizione dell’azione, che deve risultare al momento della decisione, non essendo sufficiente la mera lesività potenziale del fatto. La ratio decidendi in termini di non tutelabilità di situazioni di pericolo e potenziale lesività non è stata impugnata, per cui le censure contenute nei tre motivi in discorso sono prive di decisività.
Passando al ricorso incidentale, con l’unico motivo si denuncia violazione degli artt. 2043, 1223 e 2697 cod. civ., 100 cod. proc. civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., nonché omesso esame del fatto decisivo e controverso ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente in via incidentale che non è dato intendere a quale titolo sia stato riconosciuto il danno non patrimoniale in favore di NOME COGNOME , posto che quest’ultima è priva di diritti sul l’immobile e non vi è prova che tutti e tre gli attori risiedessero nell’immobile, per cui l’unica legittimata ad invocare il risarcimento era l’usufruttuaria.
Il motivo è inammissibile. La Corte d’appello ha affermato che sulla base della documentazione in atti e dell’istruttoria svolta in primo grado, ricorreva la legittimazione dei tre attori per il danno da pregiudicato godimento dell’immobile di loro residen za. Il giudizio di fatto è stato quindi nel senso che, sulla base delle risultanze istruttorie, nell’immobile risiedevano tutti e tre gli attori. Il motivo di ricorso, in quanto si limita a contrastare tale giudizio di fatto sulla base di una censura che i nvolge esclusivamente un’indagine di merito, non è scrutinabile nella presente sede di legittimità.
La reciproca soccombenza costituisce ragione di compensazione delle spese del giudizio di cassazione.

Poiché i ricorsi vengono disattesi, sussistono le condizioni per dare atto, ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1 – quater all’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, della sussistenza dei presupposti processuali dell’obbligo di versamento, da parte della parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P. Q. M.

Dichiara inammissibile sia il ricorso principale che il ricorso incidentale.

Compensa integralmente le spese processuali.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti principali e della ricorrente incidentale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il giorno 25 settembre 2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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