Danno da costruzione illegittima: inammissibile il ricorso

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso presentato dagli eredi di un proprietario che chiedevano un risarcimento per un danno da costruzione illegittima realizzata su un terreno confinante. La Corte ha stabilito che l’annullamento dei permessi di costruire attiene al rapporto pubblicistico e non prova di per sé un danno privatistico. Il ricorso è stato respinto per genericità dei motivi, in quanto non specificava adeguatamente gli errori della sentenza d’appello e non forniva prova concreta del danno subito, come la diminuzione di valore dell’immobile o la perdita di luce e visuale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Danno da costruzione illegittima: quando il ricorso è inammissibile

Affrontare una causa per un danno da costruzione illegittima richiede non solo la prova della violazione delle norme edilizie, ma anche la dimostrazione specifica e puntuale del pregiudizio subito. Un recente provvedimento della Corte di Cassazione, l’Ordinanza n. 5658/2024, ribadisce questo principio fondamentale, dichiarando inammissibile un ricorso proprio per la sua genericità e la mancata prova del danno effettivo. Vediamo nel dettaglio la vicenda e le importanti conclusioni della Suprema Corte.

I Fatti di Causa

La controversia nasce dalla richiesta di risarcimento danni avanzata dai proprietari di un immobile nei confronti dei vicini. Questi ultimi avevano realizzato una costruzione su un’area confinante, a dire dei primi, in violazione delle distanze legali e sulla base di titoli concessori che, in un secondo momento, erano stati annullati in autotutela dalla stessa amministrazione comunale.

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello avevano rigettato la domanda di risarcimento. I giudici di merito avevano evidenziato una distinzione cruciale: la legittimità o meno di una licenza edilizia è una questione che riguarda il rapporto tra il costruttore e la Pubblica Amministrazione (profilo pubblicistico). I rapporti tra proprietari confinanti, invece, sono regolati dalle norme del Codice Civile sulle distanze (profilo privatistico). Nel caso di specie, la Corte d’Appello aveva ritenuto che non vi fosse prova della violazione di norme rilevanti sul piano privatistico e, in ogni caso, che i richiedenti non avessero fornito alcuna prova concreta e quantificata del danno asseritamente subito, come la riduzione del soleggiamento o il deprezzamento dell’immobile.

Insoddisfatti della decisione, gli eredi del proprietario originario hanno proposto ricorso per Cassazione, lamentando la violazione di diverse norme e l’omessa valutazione di elementi che, a loro dire, avrebbero dovuto portare a un esito diverso.

La Decisione della Corte di Cassazione e le sorti del danno da costruzione illegittima

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, condannando i ricorrenti al pagamento delle spese processuali. La decisione si fonda su un principio cardine del processo civile: la specificità dei motivi di ricorso. Secondo i giudici, non è sufficiente lamentare genericamente una violazione di legge; è necessario spiegare in modo puntuale e argomentato come e perché il giudice di merito avrebbe sbagliato nell’applicare le norme al caso concreto.

Le Motivazioni

La Corte ha ritenuto i quattro motivi di ricorso inammissibili per un “difetto di specificità”. Le motivazioni principali possono essere così riassunte:

1. Genericità delle censure: I ricorrenti hanno postulato la violazione di legge in termini “assolutamente generici”, basandosi su argomentazioni di merito e presupponendo una rivalutazione dei fatti, attività che è preclusa in sede di legittimità.
2. Mancato confronto con la ratio decidendi: Il ricorso non si è confrontato adeguatamente con la ratio fondante della decisione d’appello. La Corte territoriale aveva chiaramente distinto il profilo pubblicistico (legittimità dei permessi) da quello privatistico (violazione delle norme sulle distanze e prova del danno), concludendo che non erano state provate violazioni rilevanti tra privati né, comunque, i danni conseguenti. I ricorrenti, invece, hanno continuato a insistere sull’abusività del fabbricato come prova del danno, senza scalfire il ragionamento del giudice precedente.
3. Assenza di prova del danno: La Corte d’Appello aveva sottolineato come non fosse stata fornita alcuna prova del danno risarcibile e della sua quantificazione (es. deprezzamento, perdita di visuale, luce, aria). Il ricorso per cassazione non è riuscito a dimostrare l’errore in questo accertamento, limitandosi a riaffermare l’esistenza di un danno in re ipsa derivante dall’abuso edilizio, tesi non accolta.

Le Conclusioni

La decisione in esame offre importanti spunti pratici per chiunque intenda agire in giudizio per un danno da costruzione illegittima. L’annullamento di una concessione edilizia non comporta automaticamente il diritto a un risarcimento da parte del vicino. È indispensabile distinguere il piano dei rapporti con la Pubblica Amministrazione da quello dei rapporti tra privati. Per ottenere un risarcimento, il danneggiato deve provare due elementi distinti: la violazione di una norma posta a tutela dei suoi diritti (come quelle sulle distanze) e, soprattutto, l’esistenza e l’entità del concreto pregiudizio economico o di godimento che da tale violazione è derivato. Un ricorso, sia in appello che in Cassazione, deve essere specifico, dettagliato e confrontarsi punto per punto con le motivazioni della sentenza che si impugna, pena una declaratoria di inammissibilità.

L’annullamento del permesso di costruire da parte del Comune è sufficiente per ottenere un risarcimento dal vicino?
No. La Corte chiarisce che la rilevanza del permesso di costruire si esaurisce nel rapporto tra il privato e la pubblica amministrazione. I rapporti tra vicini sono regolati dalle norme del codice civile sulle distanze, e un’eventuale violazione deve essere provata autonomamente, a prescindere dall’illegittimità del titolo edilizio.

Cosa deve provare chi chiede un risarcimento per una costruzione che viola le distanze?
Non basta dimostrare la violazione delle norme edilizie. È necessario fornire una prova concreta e quantificata del danno subito, come il deprezzamento dell’immobile o la riduzione di luce, aria e visuale. La Corte ha ritenuto inammissibile il ricorso anche perché non era stata fornita tale prova.

Perché il ricorso per cassazione è stato dichiarato inammissibile?
Il ricorso è stato ritenuto inammissibile per “difetto di specificità”. I motivi erano generici, non si confrontavano adeguatamente con la ratio della decisione della Corte d’Appello e si limitavano a postulare una violazione di legge senza indicare puntualmente come e perché le norme invocate sarebbero state disattese dal giudice precedente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 5658 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 5658 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/03/2024

sul ricorso 7354/2021 proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME rappresentate e difese dall’avvocato NOME;

-ricorrenti –

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME, costituitasi in sostituzione del precedente difensore AVV_NOTAIO. COGNOME NOME (deceduta);

-controricorrenti –

nonché contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME, costituitasi in sostituzione del precedente difensore AVV_NOTAIO. COGNOME NOME (deceduta);

-controricorrenti –

nonché contro

COGNOME NOME, RAGIONE_SOCIALE in persona del Legale Rappresentante pro tempore, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME;

-controricorrenti – avverso la sentenza n. 904/2021 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 19/01/2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 18/12/2023 dal Cons. NOME COGNOME.

Rilevato che:

il Tribunale di Velletri rigettò la domanda proposta da NOME COGNOME (usufruttuaria deceduta in corso di causa) e da NOME COGNOME per ottenere il risarcimento dei danni -maturati fino al momento della demolizione o riduzione- causati dalla costruzione illegittima di un edificio in un’ area confinante con la loro proprietà, sull’assunto che l’edificio era stato realizzato senza rispettare le distanze legali e in base a titoli concessori che erano stati successivamente annullati, in via di autotutela, dall’amministrazione comunale;
la Corte di Appello di Roma ha rigettato l’appello principale di NOME e NOME COGNOME, eredi di NOME COGNOME, rilevando che:

«la rilevanza giuridica della licenza o concessione edilizia si esaurisce nell’ambito del rapporto pubblicistico tra pubblica amministrazione e privato, richiedente o costruttore, senza estendersi ai rapporti tra privati dato che il conflitto tra proprietari, interessati in senso opposto alla costruzione, va risolto in base al diretto raffronto tra le caratteristiche oggettive dell’opera, in queste compresa la sua ubicazione, e le norme edilizie che disciplinano le distanze legali»;

la domanda di risarcimento danni ex art. 872 c.c. (la sola riproposta nel giudizio di appello) andava disattesa nei confronti di tutti i convenuti, in quanto:

NOME e NOME COGNOME non avevano mai intrapreso alcun intervento edilizio, né risultavano titolari di alcuna concessione a edificare;

NOME COGNOME e NOME COGNOME avevano visto riconosciuta dal Consiglio di Stato la piena legittimità della loro concessione e il c.t.u. aveva accertato l’insussistenza di violazioni relative alle distanze o ad altro, in quanto il loro edificio non fronteggiava alcuna costruzione;

quanto, invece, alla RAGIONE_SOCIALE, a NOME COGNOME e a NOME COGNOME, sussisteva «a carico della proprietà attrice la riduzione sensibile del soleggiamento diretto, ma manca ogni valutazione e quantificazione del danno»; più precisamente, «alcuna prova e stata fornita dall’appellante del danno risarcibile e della sua quantificazione che riguarda il deprezzamento dell’immobile e la sua menomata facoltà di godimento sia per diminuzione di visuale, esposizione, luce, aria, sole, sia, più in generale, per la perdita di amenità, comodità, tranquillità dei luoghi circostanti»;
in accoglimento dell’appello incidentale di NOME e NOME COGNOME, la Corte ha riconosciuto agli stessi le spese del giudizio di primo grado; ha invece disatteso l’appello incidentale proposto, sempre contro la compensazione disposta dal Tribunale, da NOME COGNOME e NOME COGNOME;

hanno proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME e NOME COGNOME, affidandosi a quattro motivi; hanno resistito NOME e NOME COGNOME, nonché, con distinto controricorso, NOME COGNOME e NOME COGNOME; con altro controricorso hanno resistito RAGIONE_SOCIALE, NOME COGNOME e NOME COGNOME;

la trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380 -bis.1 c.p.c.;

sono state depositate memorie di costituzione del nuovo difensore, in sostituzione del precedente deceduto, per NOME e NOME COGNOME e per NOME COGNOME e NOME COGNOME;

tutte le parti hanno depositato memoria.

Considerato che:

col primo motivo, le ricorrenti denunciano «violazione art. 360 n. 3 c.p.c. per mancata applicazione di art. 112 c.p.c.: omessa motivazione della irrilevanza probatoria delle violazioni da reato edilizio relative a richiesta risarcitoria ex art. 872 c.c. e 2043 c.c.. C ontraddittorietà manifesta per ‘irrilevanza della abusività del fabbricato rispetto alla prova offerta (sentenze AGA, confermate da sentenza di SSUU Corte di Cassazione)’. Irrilevanza dell’accoglimento -nelle more del presente giudizio- del permesso di sanatoria speciale ex art. 38 DPR 380/01 (comunicazione 21.5.2015 di provvedimento favorevole). Difetto di prova del danno da reato e del danno da presenza di effetti permanenti, per pretesa irrilevanza delle decisioni giudiziarie di annullamento delle concessioni edilizie»;
col secondo motivo, si denuncia «violazione dell’art. 360 c.p.c. n. 3 per violazione dell’art. 872 cc II comma relativamente alla norma: ‘colui che per effetto della violazione ha subito danno deve essere risarcito’, con omessa pronuncia di applicazione di art. 1226 c.c. come da domanda. La prova del danno è nelle sentenze»;

il terzo motivo deduce «violazione dell’art. 360 c.p.c. n. 3 in relazione all’omessa verifica di sussistenza in fatto di nuova costruzione, dipendente da ‘sopraelevazione ed ampliamento volumetrico’;

infine, col quarto motivo, sotto la rubrica «sulla trasmissibilità del diritto al risarcimento danni’, le ricorrenti, premesso di essere eredi di NOME COGNOME, deducono che «il danno da reato, che è un ‘danno permanente’, così come permanente l’effetto dell’abuso edilizio gravante sulla proprietà altrui, è del tutto trasmissibile al successore»;

il ricorso, esaminati congiuntamente i quattro motivi, va dichiarato inammissibile, in quanto:

i motivi difettano di specificità, giacché non indicano in modo puntale come e perché sarebbero state disattese le norme richiamate,

ma ne postulano la violazione in termini assolutamente generici, sulla base di argomentazioni di merito e sul presupposto di una rivalutazione dei fatti inibita in sede di legittimità;

per di più, omettono di confrontarsi adeguatamente con la ratio fondante della decisione che -senza accertare alcun reato- ha distinto il profilo pubblicistico da quello privatistico e ha escluso che sussistessero violazioni di norme rilevanti sul piano privatistico e, comunque, ha ritenuto non adeguatamente provati i danni che si assumevano causati dalla RAGIONE_SOCIALE, dal COGNOME e dal COGNOME;

l’evocazione dell’ art. 112 c.p.c. non prospetta -come necessarioun vizio di omessa pronuncia, bensì una contraddizione interna alla motivazione che, peraltro, parrebbe riferita alla decisione di primo grado (cfr. pagg. da 19 a 23) anziché alla sentenza impugnata;

all’inammissibilità del ricorso segue la condanna delle ricorrenti al pagamento dele spese processuali;

sussistono le condizioni per l’applicazione dell’art. 13, comma 1 quater del D.P.R. n. 115/2002.

P.Q.M.

La Corte dichiara l’inammissibilità del ricorso e condanna le ricorrenti, in solido, al pagamento delle spese di lite liquidate, per ciascuna parte controricorrente, in euro 3.200,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, al rimborso degli esborsi (liquidati in euro 200,00) e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Roma, 18.12.2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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