Danno da costruzione abusiva: non è in re ipsa

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha ribadito un principio fondamentale in materia di diritto immobiliare. In un caso di costruzione abusiva poi demolita, i giudici hanno respinto la richiesta di risarcimento del proprietario confinante, chiarendo che il danno da costruzione abusiva non è mai automatico o presunto (“in re ipsa”). Anche se l’opera illecita viene rimossa, il danneggiato deve fornire la prova specifica di un pregiudizio concreto subito nel periodo in cui la costruzione era presente, come una ridotta fruibilità dell’immobile. La semplice diminuzione temporanea del valore di mercato non è sufficiente, poiché tale danno viene meno con la demolizione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Danno da Costruzione Abusiva: La Prova è Necessaria, Non Basta l’Illecito

Quando un vicino realizza un’opera edilizia illegittima, il proprietario confinante subisce un torto evidente. Ma cosa succede se, nel corso della causa, l’opera viene demolita? Si ha ancora diritto a un risarcimento? La Corte di Cassazione ha recentemente fornito una risposta chiara, sottolineando che il danno da costruzione abusiva non è mai automatico e richiede una prova concreta da parte di chi lo lamenta. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti del Caso

La vicenda nasce dalla lite tra due comproprietari di un edificio. I ricorrenti avevano citato in giudizio il vicino, accusandolo di aver realizzato diverse opere abusive in appoggio alla facciata comune: un manufatto, una porta-finestra, tre pensiline e una caldaia. Tali interventi, a loro dire, avevano alterato il decoro architettonico dell’edificio, provocando danni estetici, funzionali e una diminuzione del valore economico della loro proprietà.

Durante il primo grado di giudizio, il convenuto provvedeva a demolire spontaneamente tutte le opere contestate. Proprio in virtù di questa demolizione, il Tribunale rigettava la domanda di risarcimento, condannando gli attori al pagamento delle spese legali. La decisione veniva successivamente confermata anche dalla Corte d’Appello.

Il Ricorso in Cassazione e il principio del danno da costruzione abusiva

I proprietari danneggiati non si sono arresi e hanno presentato ricorso in Cassazione, basandolo su tre motivi principali:
1. Violazione di legge: Sostenevano che la violazione delle norme sulle distanze e delle regole edilizie genera un danno in re ipsa, cioè presunto, che dà diritto a un risarcimento per la diminuzione temporanea del valore della proprietà, a prescindere dalla successiva demolizione.
2. Omessa pronuncia sul decoro architettonico: Lamentavano che la Corte d’Appello non avesse valutato la loro critica alla sentenza di primo grado, ritenuta illogica riguardo alla lesione del decoro dell’edificio.
3. Errata condanna alle spese: Ritenevano che, essendo la loro domanda inizialmente fondata (come dimostrato dalla demolizione), il giudice avrebbe dovuto dichiarare la cessazione della materia del contendere e non condannarli alle spese.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso in ogni sua parte, offrendo chiarimenti cruciali sul tema del danno da costruzione abusiva.

Il Danno Non è Mai ‘In Re Ipsa’

Il punto centrale della decisione riguarda il primo motivo. I giudici hanno ribadito con forza un orientamento ormai consolidato, anche a Sezioni Unite: il danno derivante dalla violazione delle norme sulle distanze legali non è mai in re ipsa. Chi subisce l’illecito ha l’onere di allegare e provare l’esistenza di un concreto pregiudizio.

Quando le opere abusive vengono rimosse, il valore di mercato dell’immobile viene ripristinato. Pertanto, il risarcimento non può essere basato su un deprezzamento che non esiste più. Il diritto al risarcimento sopravvive solo se il danneggiato dimostra di aver subìto un pregiudizio diverso e ulteriore durante il periodo in cui l’opera era presente. Ad esempio, una ridotta fruibilità della proprietà, una minore luminosità o panoramicità. Nel caso specifico, i ricorrenti si erano limitati a lamentare un generico deprezzamento, senza fornire alcuna prova di altri danni concreti.

La Valutazione sul Decoro è una Questione di Merito

Sul secondo motivo, la Corte ha dichiarato l’inammissibilità. I ricorrenti, criticando la valutazione del decoro architettonico, stavano in realtà chiedendo alla Cassazione di riesaminare le prove (consulenze, fotografie). Questo tipo di valutazione dei fatti è riservato esclusivamente ai giudici di merito (Tribunale e Corte d’Appello) e non può essere oggetto del giudizio di legittimità della Cassazione.

Infine, il rigetto dei primi due motivi ha comportato l’assorbimento del terzo, relativo alle spese legali. Poiché la domanda di risarcimento è stata giudicata infondata nel merito, la condanna alle spese a carico dei soccombenti è risultata corretta.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza conferma un principio fondamentale per chi si trova a dover affrontare un abuso edilizio da parte di un vicino. Non è sufficiente dimostrare l’esistenza della costruzione illegittima per ottenere un risarcimento del danno. Se l’opera viene demolita, è indispensabile raccogliere e presentare prove concrete del pregiudizio specifico subìto nel periodo di tempo intercorso tra la realizzazione e la rimozione. Affermare semplicemente che l’immobile ha perso valore non basta. È necessario dimostrare in che modo la propria proprietà è stata concretamente e negativamente incisa dall’illecito altrui.

Il danno derivante dalla violazione delle norme sulle distanze legali è automatico (in re ipsa)?
No, la Cassazione ha stabilito che non è mai “in re ipsa”. L’esistenza del danno deve essere allegata e provata da chi lo subisce, anche attraverso presunzioni, dimostrando una concreta riduzione di fruibilità della proprietà o altri elementi di pregiudizio.

Se un’opera abusiva viene demolita, si ha comunque diritto al risarcimento del danno?
Sì, ma solo a condizione di provare un pregiudizio effettivo e temporaneo subito nel periodo in cui l’opera esisteva. Il risarcimento non può basarsi sulla diminuzione del valore di mercato dell’immobile, poiché tale pregiudizio viene eliminato con la demolizione.

Cosa succede se un immobile era già in stato di degrado prima della costruzione abusiva?
I giudici possono tenere conto dello stato preesistente dell’immobile per valutare se vi sia stata un’effettiva lesione del decoro architettonico. Nel caso di specie, proprio perché l’edificio era già degradato, la Corte ha escluso che le opere abusive avessero causato un effettivo e ulteriore pregiudizio al decoro.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 612 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 612 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/01/2026

ORDINANZA

sul ricorso n.r.g. 8820/2023, proposto da:

NOME COGNOME NOME e NOME COGNOME , rappresentati e difesi, per procura speciale depositata il 21 marzo 2024, dagli AVV_NOTAIO.ti NOME AVV_NOTAIO ed NOME COGNOME, presso i quali hanno eletto domicilio in ROMA, INDIRIZZO

– ricorrente –

contro

NOME , rappresentato e difeso, per procura allegata al controricorso, dall’AVV_NOTAIO, presso la quale ha eletto domicilio in ROMA, INDIRIZZO

-controricorrente –

avverso la sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 841/2023 , depositata il 3 febbraio 2023 e notificata il 6 febbraio 2023; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16 dicembre 2025 dal consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

NOME COGNOME e NOME COGNOME convennero innanzi al Tribunale di Roma NOME NOME, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni loro derivati dagli interventi abusivi che costui aveva eseguito sull’edificio di comune proprietà.

Dedussero, in particolare, che il NOME aveva realizzato un manufatto in appoggio alla facciata, una porta-finestra, tre pensiline e una caldaia, alterand o il decoro architettonico dell’edificio e cagionandovi danni estetici e funzionali, oltre alla diminuzione del valore economico.

Il Tribunale, rilevato che nelle more del giudizio il NOME aveva demolito le opere abusive, rigettò la domanda e condannò gli attori al pagamento delle spese.

La pronunzia, appellata dai COGNOME, venne confermata dalla Corte d’Appello di Roma .

Anche i giudici d’ appello rilevarono che, per effetto della demolizione delle opere , l’immobile aveva riacquistato il suo valore di mercato e che, a fronte di ciò, gli appellanti non avevano dato prova di ulteriori e specifici pregiudizi economici da loro subìti.

Quanto, poi, alla lesione del decoro architettonico del fabbricato, osservarono che, sulla base delle prove acquisite, quest’ultimo versava in stato di degrado già prima degli interventi eseguiti dall’appellato, presentando distacchi di intonaco e lesioni in più punti, anche in

conseguenza di precedenti opere realizzate dai COGNOME nella parete perimetrale di loro esclusiva proprietà; conseguentemente, ricondussero le condizioni dell’edificio all’uso che ne avevano fatto i comproprietari, ai sensi dell’ art. 1102 cod. civ.

Avverso tale decisione hanno proposto ricorso per cassazione NOME NOME COGNOME e NOME COGNOME, articolando tre motivi.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso.

Il 6 febbraio 2024 il Consigliere delegato della Sezione II Civile ha formulato proposta di definizione anticipata ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ.; i ricorrenti hanno depositato istanza di decisione ed è stata così fissata adunanza camerale per la discussione, in prossimità della quale le parti hanno depositato memorie.

Considerato che:

Con il primo motivo è dedotta violazione degli artt. 871, 872 e 1226 cod. civ.

La sentenza impugnata è sottoposta a critica nella parte in cui ha escluso l’esistenza di un danno risarcibile per effetto dell’ accertata demolizione delle opere abusive.

I ricorrenti richiamano l’orientamento giurisprudenziale che, in tale caso, riconosce al danneggiato una doppia tutela, legittimandolo a richiedere tanto la riduzione in pristino quanto il risarcimento del danno subìto in ragione della diminuzione temporanea del valore della sua proprietà, da ritenersi ‘ in re ipsa ‘ , senza necessità di una specifica attività probatoria.

Osservano, quindi, che nella specie era stato accertato che il NOME aveva realizzato un manufatto in parziale aderenza al muro perimetrale dell’edificio e al di sotto della loro veduta, in violazione della normativa sulle distanze contenuta nel codice civile e nei

regolamenti edilizi; dal che deducono il loro diritto al risarcimento, quantomeno limitatamente al periodo di tempo compreso fra la realizzazione e la demolizione dell’opera.

Con il secondo mezzo è dedotta la nullità della sentenza per violazione degli artt. 112 e 118 disp. att. cod. proc. civ.

Ad avviso dei ricorrenti, la Corte d ‘ Appello avrebbe omesso di pronunciarsi sul motivo d’appello con il quale avevano denunziato la manifesta illogicità e contraddittorietà della sentenza di primo grado nella parte afferente alla valutazione della lesione del decoro architettonico.

Il terzo motivo, infine, è rubricato «Nullità della sentenza per omessa pronuncia -Violazione degli artt. 112 c.p.c., 118 disp. att. cpc, 91 primo comma cpc e 92 secondo comma cpc.».

Secondo i ricorrenti, la sentenza d’appello avrebbe omesso di provvedere sul motivo con il quale essi avevano censurato la decisione di primo grado per la parte concernente le spese.

Il Tribunale, infatti, aveva posto le spese del giudizio interamente a loro carico in quanto parti soccombenti, benché fosse emerso che la domanda, al momento della sua proposizione, era fondata, come confermato dalla successiva demolizione delle opere da parte del NOME; i primi giudici, pertanto, avrebbero dovuto prendere atto dell’intervenuta cessazione della materia del contendere su una domanda che «aveva tutti i presupposti di fatto e di diritto per essere accolta».

Il primo motivo è infondato.

4.1. Nell’escludere la sussistenza del danno da deprezzamento, la Corte d’appello ha rilevato che, in presenza di opere realizzate in violazione delle norme sulle distanze legali, al proprietario confinante spettano sia la tutela in forma specifica che la tutela risarcitoria,

precisando tuttavia che, se le opere sono state rimosse, non è sufficiente, ai fini del risarcimento, affermare che l’ edificio ha subìto un deprezzamento in conseguenza della violazione, poiché il valore dell’immobile è suscettibile di essere riacquistato per effetto della rimozione.

Su tale base, e poiché le opere abusive erano state nel frattempo demolite, la Corte ha respinto la domanda risarcitoria in parte qua per difetto di prova in ordine al pregiudizio economico lamentato.

4.2. In questo senso la sentenza impugnata si pone in continuità con i principii più volte affermati da questa Corte.

È stato infatti ripetutamente affermato che in presenza di opere realizzate in violazione delle norme sulle distanze legali il danno risarcibile non è mai ‘ in re ipsa ‘ , ma la sua esistenza dev’essere allegata e provata dal danneggiato, seppure anche attraverso presunzioni, «tenendo conto di fattori, utili anche alla valutazione equitativa, e da cui si desuma una riduzione di fruibilità della proprietà, del suo valore e di altri elementi che vanno allegati e provati dall ‘a ttore» (così, fra le altre, Cass. n. 17758/2024, con ampi richiami alla precedente pronunzia n. 33645/2022, resa a Sezioni Unite).
In coerenza con tale impostazione, poi, si è precisato che in caso di rimozione delle opere il rimedio del risarcimento del danno va consentito nei limiti dell’effettività del pregiudizio, vale a dire « tenendo conto della temporaneità della lesione del bene protetto dalle norme non rispettate e non del valore di mercato dell ‘ immobile, diminuito per effetto della detta violazione, poiché tale pregiudizio è suscettibile di eliminazione» (così Cass. n. 14294/2018).

Correttamente, pertanto, la Corte d’Appello ha ritenuto che, una volta accertato che le opere erano state rimosse, la mera denunzia di un danno da deprezzamento dell’immobile non fosse sufficiente a dare

prova di un pregiudizio risarcibile, dando atto che, per il resto, gli odierni ricorrenti non avevano «allegato e dimostrato di aver subito alcun ulteriore danno economico».

Il secondo motivo è inammissibile.

5.1. In relazione al pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio, la sentenza impugnata ha operato una valutazione delle emergenze istruttorie, rappresentate, in particolare, dalla consulenza tecnica d’ufficio e da quella prodotta dagli odierni ricorrenti, con la documentazione fotografica allegata.

I giudici d’appello sono così giunti alla conclusione secondo cui le pregresse condizioni di degrado dell’immobile non consentivano di ritenere configurato alcun effettivo pregiudizio al decoro architettonico dell’immobile.

5.2. I ricorrenti, nel denunziare il mancato esame del motivo con il quale censuravano sul punto la pronunzia di primo grado, in quanto affetta da «manifesta illogicità e contraddittorietà», sollecitano, in realtà, una rivalutazione dello stesso materiale istruttorio, del quale non condividono l’apprezzamento svolto dalla Corte d’appello.

Si tratta tuttavia, com’è evidente, della richiesta di un sindacato non consentito in questa sede, in quanto ha ad oggetto un apprezzamento di fatto, come tale riservato al giudice del merito.

Dalle statuizioni che precedono discende il rilievo dell’intervenuta formazione del giudicato sull’infondatezza del la domanda originariamente formulata dagli odierni ricorrenti.

Resta così assorbito (in senso improprio) l’esame del terzo motivo , che postula il rilievo non esplicitato, in base al quale il giudice di primo di grado avrebbe dovuto dichiarare cessata la materia del contendere, avendo, invece, rigettato la domanda.

Il ricorso è dunque complessivamente meritevole di rigetto.

A tale statuizione consegue la condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio, liquidate come in dispositivo.

Gli stessi ricorrenti vanno inoltre condannati, in forza di quanto disposto da ll’art. 96, terzo e quarto comma, cod. proc. civ., richiamat o dall’art. 380 -bis cod. proc. civ., al pagamento delle ulteriori somme pure liquidate in dispositivo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna i ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio, che liquida, in favore del controricorrente, in € 3.000,00 per compensi professionali, € 200,00 per esborsi, rimborso forfetario al 15% ed accessori di legge , oltre ad € 800,00 ai sensi dell’art. 96, comma terzo, cod. proc. civ., e, in favore della cassa delle ammende, a € 800,00 ai sensi dell’art. 96, comma quarto, cod. proc. civ.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Suprema Corte di cassazione, il 16 dicembre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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