Danni da infiltrazioni condominio: la responsabilità

Una sentenza del Tribunale di Roma affronta il tema dei danni da infiltrazioni condominio. Il caso riguarda un proprietario che ha subito danni al proprio appartamento a causa della cattiva manutenzione dei cornicioni e dei canali di gronda comuni. Il Tribunale, basandosi sulla consulenza tecnica, ha affermato la responsabilità oggettiva del condominio ai sensi dell’art. 2051 c.c., condannandolo non solo all’esecuzione dei lavori di ripristino e al risarcimento dei danni materiali, ma anche a rimborsare il proprietario per la perdita economica derivante dalla riduzione del canone di locazione che ha dovuto concedere al proprio inquilino.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Danni da infiltrazioni condominio: chi paga i danni e la perdita di affitto?

I danni da infiltrazioni condominio rappresentano una delle problematiche più frequenti e spinose nella vita condominiale. Quando l’acqua proveniente da parti comuni, come tetti o cornicioni, danneggia una proprietà privata, si pone il problema di determinare le responsabilità e l’entità del risarcimento. Una recente sentenza del Tribunale di Roma offre importanti chiarimenti, condannando un condominio non solo a ripristinare i danni materiali ma anche a risarcire il proprietario per la perdita di guadagno derivante dalla riduzione del canone di locazione.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dalla richiesta di una società proprietaria di un appartamento di pregio, situato in un elegante stabile. La società lamentava gravi danni da infiltrazioni condominio provenienti dai cornicioni e dai canali di gronda dell’edificio. Tali infiltrazioni avevano causato il degrado dei muri, dei sottobalconi e di altre parti dell’immobile, rendendo il terrazzo di proprietà quasi inutilizzabile.
La situazione era aggravata dal continuo distacco di intonaco e calcinacci, creando un pericolo per persone e cose. La società conduttrice dell’appartamento, a fronte dell’impossibilità di godere pienamente del terrazzo, aveva richiesto e ottenuto una significativa riduzione del canone di locazione. Di fronte all’inerzia del condominio, la proprietaria si è rivolta al Tribunale per chiedere la condanna dell’ente alla messa in sicurezza delle parti comuni e al risarcimento di tutti i danni subiti, inclusi quelli derivanti dal mancato guadagno.

La Posizione del Condominio e lo Svolgimento del Processo

Il Condominio, costituitosi in giudizio, ha respinto ogni addebito, eccependo la genericità delle richieste e tentando di chiamare in causa l’impresa che aveva eseguito dei lavori in passato. Il Tribunale, tuttavia, ha rigettato tale istanza, ritenendola non necessaria ai fini della decisione.
Il punto di svolta del processo è stata la nomina di un Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU), un esperto incaricato dal giudice di accertare le cause e l’entità dei danni. L’indagine peritale ha confermato pienamente quanto lamentato dalla proprietaria.

L’Analisi della CTU sui danni da infiltrazioni condominio

La relazione del CTU è stata determinante. L’esperto ha accertato che i canali di gronda, inglobati nei cornicioni, erano ostruiti da detriti e vegetazione spontanea. Questa ostruzione impediva il normale deflusso dell’acqua piovana, che, ristagnando, si infiltrava nella struttura del cornicione e tracimava sul terrazzo dell’appartamento sottostante. La CTU ha concluso che la causa delle criticità era da imputare esclusivamente alla scarsa manutenzione delle parti comuni da parte del Condominio. La perizia ha inoltre quantificato i costi necessari per il ripristino dei danni materiali subiti dalla proprietà privata.

Le Motivazioni della Decisione

Il Tribunale ha accolto integralmente le domande della società proprietaria, fondando la sua decisione sulla responsabilità da cose in custodia, prevista dall’articolo 2051 del Codice Civile. Secondo tale norma, il custode di un bene (in questo caso, il Condominio per le parti comuni) è responsabile dei danni causati dal bene stesso, a meno che non provi il caso fortuito, ovvero un evento imprevedibile e inevitabile.
Nel caso di specie, i danni da infiltrazioni condominio erano diretta conseguenza dell’omessa manutenzione, un fattore del tutto imputabile al Condominio. Il giudice ha quindi ritenuto provato il nesso di causalità tra la condotta negligente dell’ente e i danni subiti dall’attrice.
Il Tribunale ha quindi condannato il Condominio a:
1. Eseguire tutte le opere di riparazione e messa in sicurezza dei cornicioni, come indicate dalla CTU.
2. Risarcire i danni materiali all’appartamento, quantificati in euro 3.890,72.
3. Risarcire il danno da mancato guadagno, corrispondente alla riduzione del canone di locazione che la proprietaria ha dovuto concedere al suo inquilino. Tale importo è stato stimato in euro 27.600,00, calcolato sulla base di una riduzione mensile di 600 euro per un periodo di 46 mesi. Il giudice ha ritenuto la documentazione prodotta (la scrittura privata di riduzione del canone) un parametro oggettivo e congruo per la quantificazione del danno.

Le Conclusioni

Questa sentenza ribadisce un principio fondamentale: il Condominio ha un preciso dovere di custodia e manutenzione delle parti comuni. L’inadempimento di tale dovere comporta una responsabilità diretta per tutti i danni che ne derivano, sia quelli materiali che quelli patrimoniali, come la perdita di reddito da locazione. Per i proprietari, questa decisione conferma la possibilità di ottenere un risarcimento integrale quando la negligenza del condominio incide sul valore locativo del proprio immobile. Per gli amministratori di condominio, essa rappresenta un monito sull’importanza di una manutenzione costante e tempestiva, al fine di prevenire danni e le conseguenti, onerose, azioni legali.

Chi è responsabile per i danni da infiltrazioni provenienti dalle parti comuni di un edificio?
Secondo la sentenza, la responsabilità ricade sul condominio in qualità di custode delle parti comuni, ai sensi dell’art. 2051 del Codice Civile. Tale responsabilità sorge a causa dell’omessa o insufficiente manutenzione dei beni comuni che hanno causato il danno.

Il proprietario di un immobile locato ha diritto a un risarcimento dal condominio se le infiltrazioni causano una riduzione del canone di locazione?
Sì. Il Tribunale ha stabilito che il proprietario ha diritto al risarcimento per il danno da mancato guadagno. La riduzione del canone di locazione, documentata e concordata con l’inquilino a causa dell’inagibilità parziale dell’immobile, costituisce un danno patrimoniale diretto che il condominio responsabile è tenuto a rimborsare.

Le spese di mediazione sono sempre rimborsabili in una causa contro il condominio?
No. In questo caso specifico, il Tribunale ha negato il rimborso delle spese di mediazione perché la procedura era stata attivata in un caso in cui non era una condizione di procedibilità obbligatoria per legge, non trattandosi di ‘materia condominiale’ ai sensi della normativa specifica.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI ROMA N. 15969 2025 – N. R.G. 00057148 2022 DEPOSITO MINUTA 14 11 2025 PUBBLICAZIONE 14 11 2025

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA

SETTIMA SEZIONE CIVILE

nella persona del Giudice monocratico, AVV_NOTAIO, ha emesso la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. NUMERO_DOCUMENTO del RAGIONE_SOCIALE dell’anno 2022 , vertente

TRA

(C.F. ), in persona del legale rappresentante p.t. , con il patrocinio dell’AVV_NOTAIO, giusta procura in atti; P.

–

parte attrice

(C.F. ), in persona dell’amministratore p.t. , con il patrocinio dell’AVV_NOTAIO, giusta procura in atti; P.

– parte convenuta

OGGETTO : danni ad immobile da infiltrazioni;

CONCLUSIONI

: come in atti.

Ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con atto di citazione ritualmente notificato, parte attrice ha chiesto di ‘ Piaccia all’Ecc.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza disattesa: I) accertare e dichiarare la sussistenza della situazione lamentata nella precedente parte narrativa; II) per l’effetto, condannare il , in persona del suo legale rappresentante pro tempore, alla messa in sicurezza e al rifacimento dei cornicioni e delle parti di proprietà comune ammalorate dell’edificio; III) condannare l’ente di gestione convenuto al risarcimento dei danni subiti dall’appartamento di sua proprietà che si quantificano in € 3.500,00, oltre alla somma di € 1.065,79 sostenuta per spese di mediazione nonché alla rifusione della somma non corrisposta dal conduttore dal canone di locazione, ad oggi corrispondente a € 7.808.00, oltre a quella ulteriore che non dovesse essere corrisposta fino alla fine
del presente giudizio, il tutto oltre interessi; IV) condannare controparte al pagamento delle spese di lite .’.

Ha esposto: di essere proprietaria dell’appartamento int. 6 della scala A del Condominio di , sito al piano secondo dello stabile che si staglia su due piani; che si tratta di un immobile posto nel quartiere Parioli, a pochi passi dall’ (meglio conosciuto come RAGIONE_SOCIALE), in una zona della città di altissimo pregio; che l’appartamento in questione dispone di un terrazzo che si affaccia su un cortile interno, che dà sulla stessa , ed è stato locato a con contratto del 16.01.2020; che la società conduttrice aveva lamentato all’odierna attrice l’impossibilità di fruire del terrazzo, e ciò a causa del forte ammaloramento che interessa i cornicioni dell’edificio; che tale stato di degrado aveva comportato il verificarsi di danni nell’appartamento di proprietà della in primo luogo riguardanti i sottobalconi stante la loro condizione fatiscente e che, inoltre, si verificavano continui distacchi di materiale, intonaco e frammenti vari, in tal modo creando una situazione di pericolo involgente persone e cose, anche di ostacolo alla normale fruizione del balcone; che ciò era stato denunciato dalla conduttrice alla la quale si era attivata mettendosi in contatto con il e chiedendo che si procedesse urgentemente ad eliminare lo stato di pericolo esistente, attraverso l’esecuzione dei necessari lavori; che vano era stato il tentativo di comporre la vicenda attraverso la procedura di mediazione avviata dall’attrice. Part
Ha, dunque, argomentato nel senso della sussistenza del proprio diritto ad ottenere il risarcimento dei danni ex artt. 2043 e/o 2051 c.c., riportati dall’appartamento di sua proprietà esclusiva e dovuti alla mancanza di manutenzione da parte dell’ente di gestione convenuto, nonché ad ottenere che il effettui i lavori atti ad impedire che continuino le infiltrazioni e a consentire la completa, totale e normale fruizione del terrazzo, ad oggi sostanzialmente inutilizzabile.

In proposito, ha rimarcato sia lo stato di forte ammaloramento e degrado dei cornicioni dello stabile, che si ripercuote nella parte sottostante dei sottobalconi accessori all’appartamento dell’attrice, con inevitabile imbibizione, e sui muri prospicienti i terrazzi; sia la condizione di pericolo determinata dalla mancanza di manutenzione e dalla conseguente caduta di calcinacci ed intonaco, che investe persone e cose.

Ha altresì evidenziato il proprio diritto ad ottenere anche il risarcimento del danno conseguente al mancato versamento e/o alla riduzione del canone di locazione da parte della conduttrice a causa del parziale utilizzo e godimento del terrazzo e dello stato di grave ammaloramento dei cornicioni dell’immobile.

Si è costituita in giudizio parte convenuta, la quale -preliminarmente formulando istanza di autorizzazione alla chiamata in causa di terzo ex art. 106 c.p.c. -ha chiesto di ‘ 2) in via principale, accertare e dichiarare la nullità dell’atto di citazione introduttivo ex art. 163, nn. 3 e 4 Cpc; 3) respingere le domande tutte formulate dall ‘ attrice per le ragioni esposte in narrativa in quanto infondate in fatto e in diritto, nonché completamente sfornite di prova e dichiarare non dovute le somme richieste; 4) in via riconvenzionale ed in ogni caso, accertare e dichiarare la risoluzione contrattuale del contratto del 13/09/2021, offerta n. 254/2021 tra la ed il convenuto, ai sensi e per gli effetti dell ‘ art. 1453 Cod. Civ., per inadempimento e responsabilità della 5) nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attrice, accertare e dichiarare la responsabilità dei fatti di causa in capo al terzo in persona del suo l.r.p.t. e, per l ‘ effetto, condannare quest ‘ ultima alla integrale rifusione dei danni subiti dalla in p.l.r.p.t., sollevando il Condominio convenuto da ogni eventuale e qualsiasi responsabilità; 6) sempre in via riconvenzionale, condannare altresì la RAGIONE_SOCIALE
in persona del suo l.r.p.t., al risarcimento di tutti i danni subiti et subendi in favore del Condominio sito in , in persona del suo Amministratore p.t., nella misura di € 150.000, 00 (centocinquantamilaeuro/00) ovvero di altra misura maggiore o minore dovesse essere ritenuta di giustizia o dovesse emergere in corso di causa, stante la mancata esecuzione dei lavori deliberati. Con vittoria di compensi, spese anche generali, contributi previdenziali e oneri di legge .’. Co

Nel premettere che non vi è prova, né evidenza alcuna, del nesso eziologico tra quanto lamentato e gli asseriti danni, in spregio all’onere di prova incombente sulla parte attrice ex art. 2697 c.c., ha esposto: che già in data 07.01.2021 il convenuto si era attivato per l’esecuzione delle opere di manutenzione ed intervento necessarie allo stabile, mediante il ricorso agli incentivi/ benefici fiscali, secondo le modalità e tempistiche descritte nella comparsa di costituzione.

Ha, poi, eccepito la genericità dell’atto di citazione, lamentandone la nullità per omissione e incertezza di petitum e causa petendi .

Ha, inoltre, formulato domanda riconvenzionale nei confronti del terzo, ossia dell’impresa deputata ad effettuare i lavori di intervento di riqualificazione delle facciate del fabbricato del medesimo, per le ragioni di cui alla comparsa.

Respinta l’istanza di autorizzazione alla chiamata di terzo formulata dalla parte convenuta, all’udienza di prima comparizione del 12.01.2023 ritenuta non fondata l’eccezione di nullità prospettata dal convenuto -sono stati assegnati i termini di cui all’art. 183, comma 6, c.p.c. per consentire la piena esplicazione del contraddittorio e dei diritti difensivi delle parti, con riserva all’esito.

Con ordinanza del 26.09.2023, rigettata la prova testimoniale chiesta dall’ attrice (nella memoria n. 2), in quanto in parte relativa a temi oggetto di prova documentale e in parte concernente aspetti da verificare con CTU, sono stati disposti accertamenti tecnici con riguardo a quanto lamentato dalla parte attrice.

Formulati i quesiti ed acquisiti dichiarazione di accettazione dell’incarico e giuramento del CTU in forma scritta ex art. 193, comma 2, c.p.c., con successiva ordinanza del 12.10.2023 -adottate le determinazioni necessarie ai fini delle operazioni peritali, inclusa l’assegnazione dei termini di cui all’art. 195, comma 3, c.p.c. è stata fissata l’udienza cartolare del 15.03.2024 per l’ulteriore corso del procedimento a seguito della CTU.

In data 15.02.2024, è stata deposita la consulenza tecnica e, sulle note scritte delle parti all’esito della CTU, con ordinanza del 10.04.2024 la causa è stata rinviata all’udienza cartolare del 17.10.2024 (successivamente differita d’ufficio al 20.03.2025) per la precisazione delle conclusioni.

Con ordinanza resa in data 24.04.2025 -richiamati il decreto del 27.12.2022 quanto al rigetto dell’istanza di chiamata in causa del terzo e l’ordinanza del 26.09.2023 quanto alle istanze istruttorie non ammesse, per le motivazioni ivi espresse; ritenuta, inoltre, l’insussistenza dei presupposti per la declaratoria di cessata materia del contendere, chiesta dalla parte convenuta nelle note del 19.03.2025 in ragione della prospettazione circa l’intervenuta deliberazione dei lavori di cui al verbale di assemblea condominiale del 30.01.2025, avendo parte attrice insistito nell’accoglimento di tutte le domande proposte -la causa è stata trattenuta in decisione con i termini di cui all’art. 190 c.p.c. di giorni 60 + 20.
Preliminarmente, si conferma il rigetto dell’istanza di autorizzazione alla chiamata in causa del terzo reiterata dalla parte convenuta anche nelle note di precisazione delle conclusioni e nelle comparse conclusionali, considerato che la chiamata del terzo (che può, peraltro, estendersi ulteriormente) incide sensibilmente sulla durata del processo, sicché appare ragionevolmente ammissibile, al di fuori delle ipotesi di litisconsorzio necessario, soltanto nei casi di evidente opportunità ai fini della decisione sull’oggetto specifico della causa (cfr. Cass. S.U. n. 4309 del 2010, Cass. n. 7406/2014, Cass. n. 9570/2015, Cass. n. 21706/2019; Cass. n. 2331/2022 – sulla discrezionalità del giudice sull’istanza di fissazione di una nuova udienza per consentire la citazione del terzo); che la valutazione delle domande della parte attrice non implica o presuppone la partecipazione al giudizio dell’impresa di cui è stata chiesta la chiamata; che la responsabilità attribuita dal convenuto all’impresa di cui ha richiesto la chiamata ha natura contrattuale ed è correlata ad una mancata esecuzione di lavori e, quindi, a maggior ragione, anche sul piano istruttorio non emerge ragione per un simultaneus processus .
Va confermato anche quanto deciso all’udienza del 12.01.2023 circa l’infondatezza dell’eccezione di nullità prospettata dalla parte convenuta, considerato che la nullità sussiste soltanto ove siano completamente mancanti o del tutto incerti il petitum e la causa petendi , circostanza che non ricorre nel caso di specie, come confermato indirettamente dalla stessa chiamata di terzo (respinta per le ragioni anzidette) per la quale la parte convenuta ha chiesto l’autorizzazione: ed invero, per giurisprudenza consolidata, la nullità della citazione comminata dall’ art. 164, comma quarto, c.p.c. si produce solo quando ‘ l’esposizione dei fatti costituenti le ragioni della domanda ‘, prescritta dall’ art. 163, comma terzo, n. 4, c.p.c., sia stata omessa o risulti assolutamente incerta, con valutazione da compiersi caso per caso, occorrendo tenere conto sia che l’identificazione della causa petendi della domanda va operata con riguardo all’insieme delle indicazioni contenute nell’atto di citazione e dei documenti ad esso allegati, sia che la nullità della citazione deriva dall’assoluta incertezza delle ragioni della domanda, risiedendo la sua ragione ispiratrice nell’esigenza di porre immediatamente il convenuto nelle condizioni di apprestare adeguate e puntuali difese (cfr. Cassazione civile, sez. III, del 15 maggio 2013, n. 11751 ) e che, analogamente, l’individuazione del petitum deve tener conto del contenuto complessivo dell’atto di citazione, dei documenti ad esso allegati, nonché, in relazione allo scopo del requisito di consentire alla controparte di apprestare adeguate e puntuali difese, della natura dell’oggetto e delle relazioni in cui, con esso, si trovi la controparte (cfr. Cassazione civile, sez. II, 29 gennaio 2015, n. 1681). Notoriamente, infatti, la ratio dell’art. 164 c.p.c. risiede nella necessità di porre immediatamente la parte convenuta nelle condizioni di apprestare adeguate e puntuali difese e, pertanto, nel valutare il grado di incertezza della domanda, non può prescindersi dall’intero contesto dell’atto introduttivo, dalla natura del relativo oggetto e dal comportamento della controparte, dovendosi accertare se il convenuto sia in grado di comprendere agevolmente le richieste dell’attore come nel caso di specie -oppure se, invece, in difetto di maggiori specificazioni, si trovi in difficoltà nel predisporre una precisa linea difensiva (evenienza che non ricorre nella fattispecie, in considerazione della tipologia della difesa complessivamente espletata dal convenuto e delle relative richieste).
Va ulteriormente confermato quanto disposto con ordinanza del 26.09.2023 -ribadito nella successiva ordinanza del 24.04.2025 -in merito alle istanze istruttorie, formulate dalla sola parte attrice, e al diniego di ampliamento dei quesiti da formulare al CTU.

E’, poi, privo di pregio il riferimento della parte convenuta alla cessata materia del contendere, per le ragioni di cui all’ordinanza del 24.04.2025 e considerata, peraltro, l’insufficienza della documentazione versata in atti dal con le note di precisazione delle conclusioni del

19.03.2025 (verbale di assemblea del 30.01.2025 con ordine del giorno ‘ lavori di manutenzione; varie ed eventuali ‘, peraltro senza alcun computo metrico e con indicazione di successiva assemblea per l’approvazione ed esecuzione dei lavori), che non dimostra in alcun modo l’intervenuta esecuzione dei lavori, né fa venir meno l’oggetto del contendere.

4. Tanto premesso, le domande formulate da parte attrice meritano accoglimento per i motivi di seguito esposti.

Con il presente giudizio, l’attrice ha chiesto la condanna del convenuto all’esecuzione dei lavori di messa in sicurezza e di rifacimento dei cornicioni di gronda e delle parti di proprietà comune ammalorate della parte soprastante dell’edificio, che determinano la caduta di materiale sul terrazzo di proprietà della società attrice e conseguentemente danni all’immobile, nonché una situazione di pericolo che impedisce la normale fruizione dello stesso terrazzo.

Nella specie, ha articolato una richiesta di risarcimento danni in relazione all’immobile di sua proprietà che involge: sia i muri prospicienti i terrazzi dell’appartamento, sia la parte sottostante gli aggetti, a causa dei cornicioni di gronda ammalorati e delle infiltrazioni che di conseguenza si verificano; – la parte di rivestimento in legno che si trova in prossimità della finestra e della vetrata, ove l’acqua, infiltrandosi dai cornicioni, va a confluire sulla parte determinandone l’imbibizione, il rigonfiamento e l’inevitabile danneggiamento. Ha, poi, chiesto il risarcimento del danno derivante dalla situazione di pericolo involgente persone e cose in relazione alla caduta di calcinacci e intonaco, che comporta l’impossibilità di fruire del balcone da parte del conduttore; ciò che si abbina all’ulteriore elemento negativo dato dall’effetto cascata che trae origine dello scroscio che si determina sul balcone stesso, dovuto al fatto che l’acqua, a causa dell’ammaloramento dei cornicioni di gronda, si va a convogliare in determinati punti e scende in maniera copiosa e rumorosa ingenerando un effetto visivo e sonoro particolarmente fastidioso. Con riferimento all’impossibilità di fruizione del balcone, ha formulato domanda di risarcimento per la perdita derivante dalla mancata corresponsione e/o riduzione del canone di locazione nella misura contrattualmente pattuita.
4.1. La causa è stata istruita con CTU; quanto alla richiesta avanzata e reiterata in corso di causa dalla parte attrice di supplemento di CTU per la quantificazione del minore valore locatizio dell’appartamento oggetto di causa a causa della mancata fruizione del terrazzo da parte del conduttore, e la sua corrispondenza alla riduzione del canone applicata, si tratta di profilo non dirimente ai fini della decisione in ragione dei quesiti già formulati, ampiamente esaustivi ed esaurienti, e della produzione documentale della (si rimanda al prosieguo della trattazione).
Il consulente ha svolto l’indagine peritale all’esito di accertamenti approfonditi e puntuali, con argomentazioni del tutto logiche e prive di vizi. Non vi è, infatti, ragione di dubitare dell’analisi e delle valutazioni del CTU e quindi di discostarsene, avendo questi svolto un lavoro accurato, procedendo a sopralluoghi nel contraddittorio fra le parti, all’attenta illustrazione e rappresentazione dei luoghi, all’analitica descrizione dei fenomeni rilevati, alla redazione di una relazione chiara e linearmente argomentata, al commento puntuale delle osservazioni delle parti.
In particolare, nella relazione peritale si legge quanto segue in punto di accertamento della ‘ sussistenza e perdurante attualità delle criticità dei cornicioni e delle relative conseguenze lamentate dalla parte attrice, nonché della causa sul piano tecnico delle criticità e conseguenze eventualmente riscontrate ‘ (quesito n. 2):

‘ Nel corso del sopralluogo è emerso che il cornicione in cemento armato, al cui interno vi si trova il canale di gronda per la raccolta delle acque piovane della copetura a falde, si presentava

danneggiato a seguito delle infiltrazioni provenienti dal suddetto canale di gronda. Al momento del sopralluogo il canale di gronda inglobato nel cornicione presentava al proprio interno detriti e vegetazione spontanea. In effetti, in diversi tratti, il canale di gronda presentava una notevole quantità di detriti e vegetazione che andavano ad ostruire l’intera sezione del canale stesso. Anche lo strato di impermeabilizzazione del canale di gronda (predisposto a protezione del cornicione), realizzato in materiale bituminoso, risultava essere completamente usurato, e quindi non più efficiente nei confronti dei fenomeni infiltrativi riscontrati nel momento del sopralluogo nello spessore del cornicione in questione. E’ verosimile che la consistente ostruzione del canale di gronda abbia prodotto, nel corso RAGIONE_SOCIALE eventi meteorici più severi di pioggia abbondante, una risalita capillare dell’acqua piovana attraverso il sottofondo delle tegole di copertura delle falde, determinando, anche in questo caso, infiltrazioni di acqua verso l’intradosso della copertura aggettante a causa, verosimilmente, della scarsa tenuta dell’impermeabilizzazione sotto le tegole. Le infiltrazioni provenienti dal canale di gronda ubicato all’interno del cornicione, nonchè le ulteriori infiltrazioni provenienti dalle falde hanno generato il diffuso degrado della parte intradossale della copertura posta al di sopra dei terrazzi della società attrice. In effetti, per come anche visionabile nelle immagini sottostanti, l’intradosso della copertura si presentava in uno stato di degrado diffuso con presenza di abbondanti macchie di umidità e deterioramento dello strato superficiale di finitura. Al momento del sopralluogo il canale di gronda inglobato nel cornicione presentava al suo interno un consistente ristagno di acqua a causa delle piogge intervenute nei giorni precedenti il sopralluogo. L’acqua piovana, dunque, a causa delle ostruzioni presenti all’interno del canale di gronda non riesce a defluire verso i pluviali di scolo delle acque. Si è già detto, infatti, che la problematica di ristagno di acqua all’interno del canale di gronda è da imputare alla notevole quantità di detriti e vegetazione presenti al suo interno, detriti che ostruiscono il normale deflusso dell’acqua piovana verso i pluviali. Il suddetto ristagno di acqua all’interno del canale di gronda provoca fenomeni infiltrativi nell’intero spessore del cornicione (dovuto anche alla scarsa tenuta dell’impermeabilizzazione presente al suo interno ed oramai usurata), con conseguente effetto di gocciolamento sul pavimento del terrazzo della società attrice, per come risulta anche visibile dai sottostanti fotogrammi. Anche tale fenomeno di gocciolamento è lamentato dalla società attrice. Inoltre, (sempre a causa della consistente ostruzione presente all’interno del canale di gronda che impedisce il deflusso verso i pluviali di scolo), non si può escludere che durante gli eventi di pioggia più severa e prolungata nel tempo, il canale stesso si vada completamente a riempire di acqua, acqua che, verosimilmente, può tracimare dal canale stesso andandosi a riversare sui terrazzi della società attrice. Anche tale circostanza viene lamentata dalla società attrice. Si è già riferito, anche, dello stato di degrado presente nella parte intradossale dell’aggettante copertura posta al di sopra dei balconi. La parte intradossale della copertura presenta in diverse zone esfoliazioni e distacchi dei vari strati di finitura, con conseguente caduta di materiale sui terrazzi dell’attrice o nelle parti sottostanti. Ulteriore lamentela della società attrice riguarda lo stato di degrado che interessa il rivestimento in legno posto in facciata sopra l’infisso della camera n°7. Effettivamente, durante il sopralluogo si è riscontrato lo stato di degrado del suddetto rivestimento generato dal contatto con il soprastante cornicione che risulta essere continuamente interessato dalle infiltrazioni d’acqua per le problematiche già esposte Il perdurare delle infiltrazioni d’acqua all’interno del cornicione hanno provocato la corrosione del ferro d’armatura del cornicione in cemento armato, con conseguenti lesioni e distacco dell’intonaco/copriferro del cornicione. Vi è, dunque, caduta di materiale dalla parte intradossale del cornicione sui terrazzi della società attrice per come lamentato dalla stessa parte. Se la problematica del ristagno d’acqua all’interno del canale di gronda dovesse perdurare nel tempo, non si può escludere un aumento dei distacchi di intonaco/copriferro dal cornicione stesso. Alla luce delle considerazioni sopra esposte si ritiene che le cause delle criticità dei cornicioni siano da imputare alla scarsa manutenzione del canale di gronda posto all’interno dei cornicioni stessi. Si è già detto che il canale di gronda essendo, al suo interno, colmo di detriti e di piante, impedisce all’acqua di defluire verso i pluviali, creando un consistente e
perdurante ristagno di acqua che a sua volta genera infiltrazioni nel cornicione. Per quanto già riferito precedentemente l’impermeabilizzazione del canale di gronda risulta oramai deteriorata e vetusta con presenza di fori diffusi provocati anche dall’azione meccanica esercitata dalla vegetazione la quale con le radici ha verosimilmente danneggiato lo strato impermeabile. Il deterioramento dello strato impermeabile fa si che l’acqua che ristagna per lunghi periodi all’interno del canale di gronda vada lentamente ad infiltrarsi all’interno del cornicione, danneggiandolo. Il degrado della parte intradossale della copertura aggettante al di sopra dei terrazzi della società attrice è inoltre causato dall’acqua piovana che riempiendo il canale di gronda va ad infiltrarsi sotto le tegole, laddove l’impermeabilizzazione risulta danneggiata oppure mancante ‘.
Il CTU ha così concluso: ‘ Le conseguenze derivanti dalle criticità riscontrate in sito risultano essere sinteticamente le seguenti: 1. Caduta dello strato di finitura dalla copertura presente sopra i terrazzi della società attrice. 2. Caduta dell’intonaco/copriferro dal cornicione nelle sottostanti parti sia condominiali che private. 3. Degrado del rivestimento in legno posto esternamente sopra la finestra della camera n° 7. 4. Gocciolamento e verosimile riversamento di acqua sul balcone della società attrice dal cornicione soprastante, in special modo nelle giornate di pioggia più intensa ‘.
All’epoca del sopralluogo il convenuto non aveva effettuato alcun intervento totale o parziale per la risoluzione delle problematiche riscontrate, ragione per la quale il CTU ha indicato i necessari interventi da eseguire alle pag. 16, 17 e 18 della relazione, in risposta al quesito n. 3 (‘ verifichi gli interventi che siano stati eventualmente già eseguiti dal e la loro adeguatezza, in tutto o in parte, nonché gli interventi che siano se del caso ancora da adottare per l’eliminazione delle criticità e conseguenze eventualmente riscontrate, con indicazione analitica RAGIONE_SOCIALE stessi e della loro localizzazione e determinazione della spesa e del tempo necessari ad effettuarli ‘), e ha specificato sia il costo delle opere con analitica descrizione e stima (p. 19 ss. relazione), sia il tempo necessario per l’esecuzione (60 giorni).
Quanto, poi, agli ‘ effetti nell’immobile di parte attrice delle criticità e conseguenze eventualmente riscontrate ai sensi di cui sopra, precisando altresì se siano derivati danni all’immobile medesimo, quale ne sia l’entità, se e quali opere di ripristino e/o riparazione occorrano, con relativi costi e tempi di esecuzione ‘ (quesito n. 4), il CTU ha evidenziato che gli effetti sull’immobile di parte attrice riguardano ‘ 1. Caduta, sul terrazzo attoreo dello strato di finitura dalla copertura presente sopra i terrazzi della società attrice. 2. Caduta dell’intonaco/copriferro dal cornicione nelle sottostanti parti sia condominiali che private. 3. Degrado del rivestimento in legno posto esternamente sopra la finestra della camera n° 7. 4. Gocciolamento e verosimile riversamento di acqua sul balcone della società attrice dal cornicione soprastante, in special modo nelle giornate di pioggia più intensa ‘ e che ‘ durante il sopralluogo non si sono riscontrati danni nei locali interni dell’immobile della società attrice ‘.
4.2. Pertanto, preso atto della sussistenza della situazione lamentata dalla parte attrice negli atti di causa con particolare riguardo alla situazione di ammaloramento dei cornicioni condominiali produttiva di danni per l’appartamento sottostante e tale da costituire pericolo anche per l’incolumità delle persone, la responsabilità RAGIONE_SOCIALE occorsi va ricondotta, ex art. 2051 c.c., al convenuto, ben consapevole delle criticità dei suddetti cornicioni (cfr. doc. 9 e 14 comparsa di costituzione) come, del resto, dimostra l’intervenuta deliberazione da parte dell’assemblea condominiale dei lavori di rifacimento del tetto e dei cornicioni di gronda (di fatto, tuttavia, ancora non eseguiti); dalla CTU espletata è altresì emerso che l’acqua piovana, riempiendo i canali di gronda ostruiti e non riuscendo a defluire verso i pluviali di scolo, tracima e va a scrosciare sui terrazzi dell’attrice, creando un effetto cascata.
Per tale ragione, acclarata la responsabilità condominiale, il va condannato all’esecuzione delle opere individuate e descritte dal CTU nella relazione peritale (p. 16 ss.).

Si stima in euro 3.890,72 il danno riportato dalla proprietà individuale di parte attrice, come da sommatoria delle voci 9 e da 23 a 28 di cui alla CTU, p. 19 e 20.

Quanto, poi, al risarcimento del danno conseguente alla mancata fruizione del terrazzo da parte della conduttrice e alla ripercussione che ciò ha determinato sull ‘ attrice ( rectius : risarcimento del danno subito dalla derivante dalla mancata percezione e/o riduzione del canone di locazione in conseguenza dell’impossibilità, da parte del conduttore, di fruire del terrazzo), l’omessa manutenzione dei canali di gronda e il gocciolamento continuo imputabili al con fenomeno di tracimazione dovuto al mancato deflusso dal canale di gronda e il formarsi dell’effetto cascata, hanno inevitabilmente limitato il normale utilizzo e godimento del terrazzo.
E’ documentata la diminuzione del canone locativo mensile percepito dall’attrice (cfr. in particolare doc. 14 allegato alla memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c. di parte attrice: transazione tra la e la società conduttrice, in forza della quale le parti sono addivenute all’accordo di riduzione del canone per euro 600,00 mensili oltre iva, e ciò fino all’esecuzione dei lavori).

In particolare, sono in atti: – contratto di locazione del 16.01.2020, canone mensile pari euro 3.200,00 (all. 1 citazione); comunicazione di ottobre 2021, con la quale il conduttore ha rappresentato alla le problematiche inerenti alle infiltrazioni d’acqua che rendono poco agevole la fruizione dei terrazzi e, pertanto, ha avanzato richiesta di riduzione del canone locativo a far data dalla stipula del contratto (all. 3 citazione); comunicazione di gennaio 2022, con la quale il conduttore ha comunicato alla il versamento del canone in misura ridotta a causa dell’impossibilità di godere del terrazzo per le infiltrazioni d’acqua e successiva comunicazione di maggio 2022 relativa alla sospensione del canone di locazione in ragione del godimento del terrazzo solo in assenza di pioggia (all. 12 e 13 memoria ex art. 183, comma 6, n. 2, c.p.c.); scrittura privata tra la e il conduttore di febbraio 2023 con pattuizione di riduzione del canone (all. 14 suddetta memoria).
Nella scrittura di febbraio 2023 si legge:

ilizzabile, accetta una riduzione del canone di € 600,00 + iva mensili sull’importo lovuto da RAGIONE_SOCIALE a far data dal 1/2/2022 e fino all’esecuzione dei lavori sui sornicioni e sulle ammalorate dell’ appartamento e dunque fino al ripristino delle sondizioni originarie di locazione; parti

2) per effetto del precedente punto, RAGIONE_SOCIALE provvederà al pagamento nei confronti di NOME dei canoni ad oggi non versati (per complessivi € 16.000 + iva) detratto Pimporto di € 600,00 + iva mensili moltiplicato per il numero dei mesi decorrere da febbraio 2022, per € (16.000 7.800,00) = € 8.200,00 oltre iva e ciò entro 30 giorni della sottoscrizione del presente accordo.

Sulla scorta di quanto esposto, si stima equo riconoscere alla parte attrice il risarcimento del danno nella misura di euro 27.600,00, attesa la documentata riduzione del canone locativo pari ad euro 600,00 mensili a decorrere da febbraio 2022 (euro 600,00 mensili x 46 mesi) dovuta ai fenomeni e alle problematiche imputabili al Condominio, come da scrittura privata di cui all’allegato 14 della memoria ex art. 183, comma 6, n. 2, c.p.c. di parte attrice; tale oggettiva riduzione (euro 600,00 mensili) ben può essere assunta come parametro di riferimento e misura per la quantificazione del danno, trattandosi di percentuale conforme alla luce di quanto emerso dagli accertamenti peritali e in considerazione delle caratteristiche, destinazione e ubicazione dell’immobile oggetto di causa.
Sugli importi riconosciuti a titolo risarcitorio maturano gli interessi legali, dalla domanda sino al soddisfo.

La domanda riconvenzionale è inammissibile, in quanto rivolta nei confronti di soggetto che non è parte del giudizio.

Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate nella parte dispositiva, sulla base del D.M. n. 55/2014, e successive modifiche intervenute, tenuto conto delle ragioni della decisione, del valore della causa, delle questioni in fatto e in diritto trattate e dell’attività svolta; non possono, invece, essere liquidate le spese di mediazione, in quanto esperita fuori dai casi in cui è condizione di procedibilità della domanda, non controvertendosi nel caso di specie di ‘ materia condominiale ‘ ( ex artt. 71quater disp. att. c.c. e 5 D. Lgs. n. 28/2010).
Le spese di CTU, già liquidate con decreto del 10.04.2024, vanno poste ad integrale carico della parte convenuta soccombente.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa e/o assorbita, così provvede:

accerta e dichiara la responsabilità del in relazione ai danni subiti dalla parte attrice e, per l’effetto, condanna il predetto Condominio:

all’esecuzione delle opere individuate e descritte nella relazione peritale depositata in data 15.02.2024 (p. 16 ss.);

al risarcimento del danno subito da quantificato in euro 3.890,72 per danni materiali alla proprietà esclusiva della parte attrice (come da sommatoria delle voci 9 e da 23 a 28 di cui alla

relazione peritale depositata in data 15.02.2024, p. 19 e 20) e in euro 27.600,00 per danno da mancato guadagno, oltre interessi come in parte motiva;

dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale;

condanna il al pagamento delle spese di lite in favore della parte attrice, che liquida in euro 4.400,00 per compensi professionali, oltre oneri di legge se dovuti;

pone le spese di CTU, già liquidate con decreto del 10.04.2024, ad integrale carico della parte convenuta.

Roma, 14.11.2025

Il Giudice

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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