Custode giudiziario: legittimazione e limiti in giudizio

Una società agricola, conduttrice di un fondo, si opponeva alla risoluzione per morosità del contratto di affitto, eccependo un difetto di contraddittorio e la nullità di alcune clausole. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, chiarendo il ruolo del custode giudiziario nel processo. È stato stabilito che il custode agisce come sostituto processuale dell’esecutato, detenendo la piena legittimazione a stare in giudizio (ad processum) per le azioni relative ai beni in custodia, rendendo non necessaria una separata citazione del soggetto pignorato. Inoltre, la Corte ha ribadito che la sottoscrizione del contratto da parte dei rappresentanti sindacali è prova sufficiente dell’effettiva assistenza richiesta dalla legge per i patti in deroga.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Custode Giudiziario: Legittimazione in Giudizio e Poteri sui Contratti

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione offre chiarimenti fondamentali sul ruolo e sui poteri del custode giudiziario nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari. La decisione analizza in dettaglio la sua capacità di agire in giudizio e la validità dei contratti stipulati con l’assistenza delle associazioni di categoria. Questo provvedimento è cruciale per comprendere la distinzione tra la titolarità del diritto e la capacità di rappresentarlo in tribunale.

I Fatti di Causa: Un Contratto di Affitto Agrario Conteso

La vicenda trae origine da una controversia legata a un contratto di affitto agrario. Il custode giudiziario di una società agricola, i cui immobili erano stati pignorati, aveva avviato un’azione legale per ottenere la risoluzione del contratto per morosità (mancato pagamento dei canoni) da parte della società affittuaria.

Quest’ultima, nel difendersi, non solo si opponeva alla risoluzione, ma presentava una domanda riconvenzionale per far dichiarare la nullità parziale del contratto stesso. A suo dire, alcune clausole erano state stipulate in deroga alla legge sui contratti agrari senza un’effettiva assistenza da parte delle associazioni di categoria. Inoltre, l’affittuaria sosteneva che la società proprietaria degli immobili (il soggetto esecutato) dovesse essere chiamata in causa direttamente, ritenendola un litisconsorte necessario.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno dato ragione al custode, respingendo le richieste della società affittuaria. La questione è quindi giunta dinanzi alla Corte di Cassazione.

Il Ruolo del Custode Giudiziario nel Processo Civile

Il primo motivo di ricorso si concentrava su un presunto vizio procedurale: la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti della società proprietaria dei beni pignorati. Secondo la ricorrente, poiché la domanda riconvenzionale mirava a modificare la struttura genetica del contratto, la presenza in giudizio della società titolare del diritto era indispensabile.

La Cassazione ha respinto categoricamente questa tesi, fornendo una lezione chiara sulla figura del custode giudiziario. La Corte ha spiegato che il custode, nominato nell’ambito di una procedura esecutiva, non è un soggetto terzo, ma agisce come sostituto processuale del debitore esecutato. Egli è titolare della legitimatio ad processum, ossia del potere di stare in giudizio per tutte le questioni relative alla gestione e amministrazione dei beni pignorati. La legitimatio ad causam, cioè la titolarità sostanziale del diritto, rimane in capo al soggetto pignorato, ma quest’ultimo è pienamente rappresentato in giudizio dal custode.

In altre parole, la società proprietaria era già parte in causa per il tramite del suo custode. Non si trattava di un terzo estraneo da convocare, ma del soggetto la cui volontà e rappresentanza processuale erano esercitate dall’ufficio di diritto pubblico del custode. Di conseguenza, non vi era alcuna necessità di integrare il contraddittorio.

L’Assistenza Sindacale nei Contratti in Deroga

Il secondo motivo di ricorso riguardava la validità delle clausole contrattuali. La legge sui contratti agrari (L. 203/1982) consente alle parti di derogare a determinate norme imperative, a condizione che siano assistite efficacemente dalle rispettive associazioni professionali di categoria.

La società affittuaria sosteneva che tale assistenza, nel suo caso, era stata puramente formale e non effettiva, rendendo nulle le clausole svantaggiose. Anche su questo punto, la Cassazione ha seguito il suo orientamento consolidato. La Corte ha ribadito che, sebbene l’assistenza debba consistere in una reale attività di consulenza e indirizzo, la sottoscrizione del contratto da parte dei rappresentanti sindacali, insieme ai contraenti, costituisce prova sufficiente che tale attività sia stata svolta. Spettava alla parte che ne contestava l’effettività fornire prove concrete della sua assenza, cosa che non era avvenuta.

Le Motivazioni della Cassazione

Le motivazioni della Corte si fondano su principi cardine della procedura civile e del diritto agrario. In primo luogo, la Corte ha tracciato una netta linea di demarcazione tra la posizione del soggetto esecutato e quella del custode giudiziario. Il pignoramento non priva il debitore della sua capacità processuale, ma trasferisce al custode il potere di amministrare i beni e di rappresentarli in giudizio. Il custode agisce come titolare di un ufficio pubblico, sostituendosi al proprietario nella gestione del patrimonio pignorato. Pertanto, la società esecutata non può essere considerata un ‘terzo’ rispetto al giudizio promosso dal suo custode.

In secondo luogo, riguardo alla validità del contratto agrario, la Corte ha applicato un principio di presunzione. La presenza delle firme dei rappresentanti sindacali sul documento contrattuale crea una presunzione di effettività dell’assistenza prestata. Per superare tale presunzione, non è sufficiente una mera affermazione, ma sono necessarie prove specifiche che dimostrino il contrario. La decisione della Corte territoriale, che aveva ritenuto dimostrata l’effettiva assistenza sulla base delle sottoscrizioni, è stata quindi considerata corretta e conforme alla giurisprudenza di legittimità.

Infine, il rigetto del secondo motivo ha comportato l’assorbimento del terzo, con cui si lamentava la mancata ammissione di prove (testimoni, interrogatorio formale) volte a dimostrare proprio la carenza di assistenza sindacale.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

L’ordinanza in esame consolida due principi di notevole importanza pratica:

1. Per gli operatori del diritto: Viene confermato che il custode giudiziario ha piena legittimazione processuale attiva e passiva per tutte le azioni relative alla gestione dei beni in custodia. Non è necessario citare in giudizio anche il debitore esecutato, poiché quest’ultimo è già processualmente rappresentato dal custode.
2. Per le parti di un contratto agrario: La sottoscrizione del contratto da parte delle associazioni di categoria è un elemento di forte valenza probatoria. Chi intende contestare l’effettività di tale assistenza deve prepararsi a fornire prove robuste e circostanziate, non potendo fare affidamento su semplici allegazioni.

Il soggetto proprietario di un bene pignorato deve essere citato in giudizio separatamente se è già presente il custode giudiziario?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che il custode giudiziario agisce come sostituto processuale del proprietario esecutato. Quest’ultimo è già considerato parte del processo attraverso la rappresentanza esercitata dal custode, il quale detiene la piena legittimazione a stare in giudizio (legitimatio ad processum) per le questioni relative ai beni in custodia.

Come si dimostra che l’assistenza delle associazioni sindacali in un contratto agrario in deroga è stata effettiva?
Secondo la giurisprudenza consolidata, la sottoscrizione del contratto da parte dei contraenti e dei loro rispettivi rappresentanti sindacali è considerata prova sufficiente del fatto che sia stata prestata un’assistenza effettiva. Per contestare tale validità, la parte interessata deve fornire prove concrete che dimostrino l’assenza di una reale attività di consulenza e indirizzo.

Il custode giudiziario può avviare un’azione per risolvere un contratto di affitto relativo a un immobile pignorato?
Sì. Il custode, in qualità di amministratore del patrimonio pignorato, ha il potere di compiere tutti gli atti di gestione, comprese le azioni giudiziarie volte a tutelare i beni in custodia, come l’azione di risoluzione del contratto di affitto per inadempimento (morosità) del conduttore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 22322 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 22322 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 02/08/2025

AFFITTO AGRARIO

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 30326/2021 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME

– ricorrente –

contro

SOCIETA’ RAGIONE_SOCIALE in persona del custode giudiziario nominato nella procedura esecutiva immobiliare R.g.Es. n. 124/2016 del Tribunale di Perugia, rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME

-controricorrente – avverso la sentenza n. 594/2021 della CORTE DI APPELLO DI PERUGIA -SEZIONE SPECIALIZZATA AGRARIA, depositata il giorno 19 novembre 2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17 aprile 2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il custode giudiziario della società RAGIONE_SOCIALE -nominato nella procedura di espropriazione immobiliare iscritta al R.G.Es. n. 124/2016 del Tribunale di Terni -domandò giudizialmente la declaratoria di risoluzione per morosità del contratto di affitto avente ad oggetto immobili ubicati in Orvieto concessi alla società agricola RAGIONE_SOCIALE con contratto del 30 settembre 2015.

Nel costituirsi, la convenuta spiegò domanda riconvenzionale volta alla declaratoria di nullità parziale del contratto di affitto (poiché recante pattuizioni in deroga alla disciplina della legge 3 maggio 1982, n. 203 ma stipulato in thesi senza una effettiva assistenza ad opera della associazione professionale di categoria) chiedendo « l’integrazione del contraddittorio e ordinarsi la chiamata in causa » della società RAGIONE_SOCIALE in bonis .

Disattesa questa istanza, all’esito del giudizio di prime cure, l’adito Tribunale di Terni -sezione specializzata agraria dichiarò risolto il contratto di affitto per morosità, condannò l’affittuaria al rilascio dei beni ed al pagamento di euro 80.000 per canoni scaduti (nonché dei canoni a scadere), rigettò la domanda riconvenzionale di nullità.

La decisione in epigrafe ha rigettato l’appello interposto dalla società agricola RAGIONE_SOCIALE

La società agricola RAGIONE_SOCIALE ricorre per cassazione, affidandosi a tre motivi.

Resiste, con controricorso, il custode giudiziario della società RAGIONE_SOCIALE

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo è rubricato: « art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ.; nullità della sentenza e del procedimento per violazione dell’art. 105 cod. proc. civ. per omessa integrazione del contraddittorio nei confronti della società RAGIONE_SOCIALE

litisconsorte necessario del giudizio. Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 75 cod. proc. civ. in tema di legittimazione esclusiva del custode della procedura esecutiva ».

Assume, in sintesi, che « poiché la società agricola RAGIONE_SOCIALE aveva svolto domanda riconvenzionale volta ad ottenere la nullità parziale del contratto di affitto per vizi inerenti la stipula dello stesso, nel suo momento genetico, la società agricola Montecavallo RAGIONE_SOCIALE rivestiva la indiscutibile qualifica di litisconsorte necessario ai sensi dell’art. 105 cod. proc. civ., per cui già la sentenza emessa in primo grado che non aveva disposto la integrazione del contraddittorio, doveva ritenersi inutiliter data».
1.1. A tacer della erronea evocazione, quale norma violata, dell’art. 105 cod. proc. civ. (che, come è noto, disciplina l’intervento volontario in lite) e del richiamo alla fattispecie di impugnazione di cui all’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ. (versandosi, in astratta ipotesi, in vizio di nullità processuale denunciabile ai sensi del num. 4 del predetto articolo), il motivo è destituito di fondamento.

L’argomentazione sviluppata da parte ricorrente censura, in buona sostanza, la reiezione (già in prime cure, benché non si precisi con quale provvedimento e per quali ragioni) della istanza di chiamata in causa « per integrazione del contraddittorio della Montecavallo s.r.l. in bonis », nell’asserita veste di litisconsorte necessario.

Orbene, al riguardo, è dirimente osservare come ogni chiamata in causa di un terzo (tra cui, ovviamente, anche quella originata dalla pretermissione di un litisconsorte necessario) postuli, quale ontologico presupposto, la alterità tra il soggetto già parte della lite e il soggetto (appunto « terzo ») nei cui confronti estendere la controversia.

Ma tale fattispecie non ricorre nella vicenda in vaglio.

Ed invero, la nomina, in seno ad una procedura di espropriazione forzata immobiliare, di un custode giudiziario degli immobili staggiti

non priva il soggetto esecutato (qui, la società Montecavallo) della capacità processuale e di essere parte né, soprattutto, determina la costituzione di un soggetto giuridico altro e diverso da tale esecutato, configurandosi invece il custode giudiziario come il titolare di un ufficio di diritto pubblico sottoposto al controllo dell ‘ autorità giudiziaria e destinato a sostituirsi al titolare nella gestione e amministrazione del compendio in custodia (Cass. 24/09/2024, n. 25584).

Come puntualizzato da questa Corte, il custode, il quale agisca o resista in giudizi concernenti le res staggite a lui affidate, si trova nella posizione del sostituto processuale e, in quanto amministratore di un patrimonio separato, come tale centro di imputazione di rapporti giuridici, è bensì titolare della legittimazione ad processum , ovverosia del potere di stare in giudizio in rappresentanza del patrimonio stesso, ma non della legittimazione ad causam , la quale compete direttamente al patrimonio separato, cui fanno capo le situazioni giuridiche soggettive sostanziali, attive e passive (così Cass. 26/04/2024, n. 11219; nello stesso senso, v. altresì Cass. 14/03/2018, n. 6138; Cass. 31/03/2006, n. 7693; Cass. 28/08/1997, n. 8146).
Ne deriva che, nel caso in esame, la società RAGIONE_SOCIALE, già parte in causa per effetto dell’azione promossa per il tramite del custode giudiziario, legittimato straordinario, non era considerabile alla stregua di un soggetto terzo cui estendere il contraddittorio e ben poteva essere destinataria, sempre per come processualmente già rappresentata, della domanda di nullità del contratto di affitto.

In tali sensi anche emendata la motivazione della gravata sentenza, il motivo va disatteso, restando in questa occasione impregiudicata -siccome non rilevante ai fini della decisione -la questione della corretta definizione degli atti (sostanziali) di gestione ed amministrazione del compendio pignorato al cui compimento è abilitato il custode.

2. Il secondo motivo denuncia, ex art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., violazione o falsa applicazione dell’art. 45 della legge n. 203 del 1982 per « nullità parziale del contratto in deroga stante la mancata effettiva attività di consulenza ed indirizzo che avrebbe dovuto svolgere l’associazione sindacale di categoria, in relazione alle clausole relative alla durata del rapporto, alla entità del canone, alle modalità di risoluzione e di disdetta, al regime dei miglioramenti ».

Replicando quanto posto a suffragio dell’appello, parte ricorrente sostiene che l’assistenza prestata dall’associazione di categoria alla stipula del contratto di affitto non sia stata effettiva.

2.1. Il motivo è infondato.

Sul punto, la Corte territoriale ha ritenuto dimostrativa dell’attività di effettiva assistenza la sottoscrizione del contratto da parte dei contraenti e dei rappresentanti sindacali.

L’argomentazione è conforme a costante indirizzo orientamento di nomofilachia -del quale l’apodittico assunto del ricorrente non offre spunti critici o elementi esegetici per una eventuale rimeditazione -secondo cui in tema di stipulazione di accordi in deroga alle norme vigenti in materia di contratti agrari, ai sensi dell ‘ art. 45 della legge n. 203 del 1982, perché si abbia assistenza dell ‘ associazione professionale di categoria è necessario che essa si estrinsechi in un ‘ attività effettiva di consulenza e di indirizzo che chiarisca alle parti il contenuto e lo scopo delle singole clausole contrattuali che si discostino dalle disposizioni di legge affinché la stipulazione avvenga con la massima consapevolezza possibile, e, quindi, purché l ‘ assistenza sia stata così prestata, sussiste la validità del contratto ed è, a tal fine, probante la sottoscrizione, da parte dei contraenti e dei loro rispettivi rappresentanti sindacali, del documento negoziale (in tal senso, Cass. 27/07/2018, n. 19906; Cass. 04/06/2008, n. 14759).
Il rigetto del secondo motivo co mporta l’assorbimento del terzo, con cui è stata lamentata la mancata ammissione di prove (per testi, interrogatorio formale, c.t.u.) tese a dimostrare il mancato svolgimento di effettive attività di assistenza da parte delle associazioni sindacali.

Il ricorso è rigettato.

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza.

L’oggetto della controversia (concernente un affitto agrario) esclude l’applicabilità dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per cui si dà atto che non sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione (Cass. 11/10/2017, n. 23912).

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Condanna parte ricorrente alla refusione in favore di parte controricorrente delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in euro 6.000 per compensi professionali, oltre alle spese forfetarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00 ed agli accessori, fiscali e previdenziali, di legge.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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