CTU esplorativa: quando il giudice non può negarla

Una proprietaria cita in giudizio la vicina per una costruzione abusiva sul lastrico solare. La Corte d’Appello respinge la domanda e nega la richiesta di Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU), definendola una ‘CTU esplorativa’. La Corte di Cassazione annulla la decisione, stabilendo che, in presenza di elementi probatori iniziali come una perizia di parte, la CTU non è esplorativa ma necessaria per l’accertamento tecnico dei fatti. Negarla, in questo contesto, costituisce una violazione del diritto di difesa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

CTU esplorativa: quando il rifiuto del giudice viola il diritto di difesa

L’ordinanza in esame della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale nel processo civile: la distinzione tra una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) ammissibile e una CTU esplorativa. Spesso, i giudici respingono la richiesta di una perizia tecnica ritenendola un tentativo della parte di sopperire a una propria carenza probatoria. Tuttavia, come chiarito dalla Suprema Corte, quando esistono già elementi concreti che necessitano solo di una valutazione tecnica, negare la CTU può configurare una violazione del diritto di difesa.

I fatti di causa: una costruzione contesa sul lastrico solare

Una proprietaria conveniva in giudizio una vicina e i relativi condomini per chiedere la demolizione di un manufatto realizzato sul lastrico solare. Secondo l’attrice, l’opera, che aveva inglobato parte del ballatoio comune e sostituito una struttura in ferro con una parete in cemento, violava il regolamento condominiale. Inoltre, lamentava che tali modifiche avessero causato infiltrazioni d’acqua nel suo appartamento e un aumento delle spese condominiali a suo carico. Chiedeva, quindi, la riduzione in pristino e il risarcimento dei danni.

La decisione dei giudici di merito

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello rigettavano le domande dell’attrice. In particolare, la Corte territoriale qualificava l’opera non come una ‘sopraelevazione’ vietata dal regolamento, ma come un legittimo ampliamento. Sul fronte dei danni e dell’occupazione di suolo, la Corte d’Appello riteneva che l’attrice non avesse fornito prove sufficienti, rigettando le richieste di ammettere una CTU e prove testimoniali perché considerate di natura ‘esplorativa’ e ‘suppletiva’. In sostanza, si imputava all’attrice di non aver dimostrato i fatti che proprio attraverso la CTU intendeva accertare.

Il ricorso in Cassazione e il concetto di CTU esplorativa

L’attrice proponeva ricorso in Cassazione, sostenendo che la motivazione della Corte d’Appello fosse viziata e apparente. Il punto centrale del ricorso era l’illegittimità del rigetto della CTU. L’attrice aveva prodotto documentazione fotografica e una consulenza di parte (CTP) che attestavano l’occupazione e le modifiche, ma le era materialmente impossibile accedere alla proprietà della vicina per descrivere nel dettaglio la nuova costruzione. In questo contesto, solo un consulente nominato dal giudice avrebbe potuto verificare lo stato dei luoghi e accertare la natura abusiva o meno dell’opera. La CTU, quindi, non era esplorativa, ma l’unico mezzo per provare fatti decisivi per la controversia.

Le motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo la motivazione della sentenza d’appello inficiata da ‘affermazioni inconciliabili’. I giudici di legittimità hanno evidenziato una palese contraddizione: da un lato, la Corte d’Appello affermava la mancanza di prova sull’illegittimità della costruzione e sui danni; dall’altro, rigettava gli strumenti processuali (CTU e testimonianze) volti proprio a fornire quella prova.

La Suprema Corte ha chiarito un principio fondamentale: una CTU non è affatto esplorativa quando si basa su elementi probatori già allegati dalla parte, come una CTP o documentazione fotografica. In questi casi, la consulenza non serve a ‘cercare’ la prova, ma a ‘valutare tecnicamente’ fatti e circostanze già introdotti nel giudizio. Impedire questo accertamento, specialmente quando una parte non può accedere ai luoghi di causa, lede il diritto di difesa. Il rigetto della CTU era quindi illegittimo, poiché sussistevano elementi probatori che ne giustificavano l’ammissione.

Conclusioni: il principio di diritto e le implicazioni pratiche

Con questa ordinanza, la Cassazione ribadisce che il giudice non può trincerarsi dietro la nozione di ‘CTU esplorativa’ per negare un accertamento tecnico quando la parte interessata ha già fornito un principio di prova. La decisione impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare la causa tenendo conto di questo principio, ammettendo i mezzi istruttori necessari per porre rimedio alle lacune e garantire il pieno rispetto del diritto di difesa.

Quando una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) non può essere considerata ‘esplorativa’ e quindi rigettata dal giudice?
Secondo la Corte, una CTU non è esplorativa quando la parte che la richiede ha già fornito elementi di prova (come una consulenza tecnica di parte – CTP, documentazione fotografica o richieste di prova testimoniale) che necessitano di una valutazione tecnica per essere compresi appieno. In questi casi, la CTU serve a valutare fatti esistenti, non a cercarne di nuovi.

Perché la Corte di Cassazione ha ritenuto la motivazione della Corte d’Appello ‘apparente’ e ‘inconciliabile’?
Perché la Corte d’Appello, da un lato, sosteneva che la parte attrice non avesse provato l’illegittimità delle opere e i danni subiti, ma, dall’altro, le negava gli unici strumenti processuali (la CTU e le testimonianze) che avrebbero potuto fornire tale prova. Questa contraddizione logica rende la motivazione invalida.

Qual è la conseguenza della violazione del diritto di difesa nel negare l’ammissione di una prova come la CTU?
La conseguenza è l’annullamento (cassazione) della sentenza. La Suprema Corte ha stabilito che impedire alla parte di dimostrare le proprie ragioni attraverso i mezzi tecnici necessari, quando ne sussistono i presupposti, costituisce una violazione del diritto di difesa. Pertanto, ha annullato la decisione e ha rinviato il caso alla Corte d’Appello per un nuovo giudizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10881 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10881 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 24/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1568/2019 R.G. proposto da :

COGNOME NOMECOGNOME rappresentata e difesa dall’Avv. COGNOME NOME

-ricorrente-

contro

COGNOME rappresentata e difesa dall’Avv. COGNOME e COGNOME

contro

ricorrente

nonchè CONDOMINIO INDIRIZZO MILANO, SUPERCONDOMINIO INDIRIZZO MILANO -intimato- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO MILANO n. 2640/2018 depositata il 28/05/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/02/2025 dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME convenne in giudizio, innanzi al Tribunale di Milano, il Condominio di Milano INDIRIZZO, il Supercondominio di INDIRIZZO e COGNOME NOME per ottenere la demolizione di un manufatto e di altre opere eseguite sul lastrico solare da COGNOME NOME in violazione dell’art.18 del Regolamento condominiale, nonché il risarcimento dei danni.

L’attrice espose di essere proprietaria di tre unità immobiliari situate nel complesso immobiliare di INDIRIZZO e che l’appartamento al settimo piano faceva parte del Supercondominio di INDIRIZZO; lamentò che NOME COGNOME aveva realizzato un manufatto inglobando parte del ballatoio comune condominiale ed una parete in cemento in sostituzione della preesistente struttura di ferro, che separava il lastrico solare del fabbricato al civico nINDIRIZZO da quello al civico n. 22; l’attrice lamentò l’occupazione del lastrico solare e la modifica della pendenza, sostenendo che tali modifiche aveva causato infiltrazioni all’appartamento di sua proprietà e, oltre alla riduzione in pristino, chiese anche la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni derivati dal pagamento pro quota di maggiori spese condominiali.
Il Condominio INDIRIZZO e il Supercondominio di INDIRIZZO rimasero contumaci, mentre si costituì la COGNOME per resistere alla domanda, che il Tribunale di Milano rigettò.

La Corte di Appello di Milano, con sentenza resa pubblica il 28.5.2018, ha confermato integralmente la sentenza di primo grado.

Per quel che ancora rileva in questa sede, la Corte distrettuale ha qualificato come terrazza a livello la superficie della convenuta

posta al dodicesimo piano, sul quale la predetta aveva realizzato il fabbricato; ha osservato che l’art.18 del Regolamento condominiale pone un divieto di sopraelevazione e non un divieto di ampliamento della costruzione sicchè la nuova opera era da ritenersi legittima. Ha osservato inoltre che lo stesso consulente di parte attrice aveva, infatti, evidenziato l’aumento della larghezza e non dell’altezza del fabbricato; la domanda di occupazione del fabbricato era inammissibile, ai sensi dell’art. 345 c.p.c., perché costituiva domanda nuova proposta per la prima volta in grado di appello. La domanda di risarcimento dei danni derivanti dalle maggiori spese condominiali era -secondo la Corte d’Appello – sfornita di prova perché non erano indicati i servizi condominiali collegati alla nuova costruzione e inoltre l’attrice avrebbe dovuto chiedere una modifica delle tabelle condominiali, sicché la CTU per provare i danni era meramente esplorativa. Ha anche ritenuto sfornito di prova l’asserito convogliamento delle acque piovane sul lastrico ad uso esclusivo dell’attrice.
Quanto alla struttura di cemento che separava le due proprietà, la Corte d’appello ha accertato che essa aveva sostituito l’originaria struttura in ferro e ha richiamato l’art.18 del Regolamento condominiale, che vietava il divieto di sopraelevazione mentre, nel caso di specie, si trattava di modifica realizzata dalla dante causa dell’attrice, che aveva invaso la sua proprietà.

La Corte ha poi confermato il diniego di ammissione delle istanze istruttorie e di consulenza tecnica, reputata esplorativa e suppletiva; ha poi ritenuto le prove orali e gli invocati ordini di esibizione superati dal contenuto motivazionale della decisione di merito.

NOME NOME ha proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello sulla base di tre motivi.

La COGNOME ha resistito con controricorso.

Il Condominio di Milano INDIRIZZO, il Supercondominio di INDIRIZZO sono rimasti intimati.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 62, 112, 115, 116 c.p.c. e 2697 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c. e art. 948 c.c. La ricorrente sostiene che la motivazione della Corte d’appello sia viziata da apparenza perché non consentirebbe di ricostruire l’iter logico della decisione; rileva che a sostegno della propria domanda aveva prodotto documentazione fotografica delle opere realizzate dalla convenuta ed una consulenza tecnica di parte attestante l’occupazione del lastrico solare di sua proprietà, chiedendo disporsi una consulenza tecnica d’ufficio, giustificata dall’impossibilità oggettiva di accedere e descrivere nel dettaglio la nuova costruzione realizzata da NOME COGNOME. Secondo la ricorrente, solo un consulente tecnico nominato dal giudice sarebbe potuto accedere ai luoghi oggetto di causa e verificare, attraverso gli accertamenti ritenuti opportuni, se la costruzione realizzata fosse abusiva o meno. La ctu costituirebbe, pertanto, l’unico mezzo di prova per accertare fatti decisivi per la risoluzione della controversia.
Con il secondo motivo di ricorso, la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 62, 112, 115, 116 c.p.c. e 2697 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c., per avere la Corte d’appello omesso l’esame di un fatto decisivo costituito dall’esistenza della costruzione illegittima.

Con il terzo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116, 245 e 244 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c., e dell’art. 2697 c.c., per avere la Corte d’appello rigettato la richiesta di prova testimoniale idonea a dimostrare i fatti dedotti in giudizio.

Il primo motivo è fondato con assorbimento dei restanti.

Secondo la costante giurisprudenza di questa Corte, la riformulazione dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, disposta dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, art. 54, conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 preleggi, come riduzione al “minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla motivazione. Pertanto, è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione (Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014; Cassazione civile sez. II, 21/03/2023, n.8047 in motivazione).
L’attrice aveva lamentato che la costruzione di un’unità immobiliare ad opera della convenuta COGNOME, la quale aveva inglobato parte del ballatoio condominiale e del lastrico solare, violava l’art.18 del Regolamento Condominiale; aveva, altresì lamentato che la convenuta avesse realizzato una parete in cemento in sostituzione della preesistente struttura di ferro, occupando il lastrico solare, con conseguente modifica del deflusso delle acque, a causa della quale si erano verificate infiltrazioni.
La Corte d’appello ha rigettato la domanda, ritenendo che la nuova opera non costituisse sopraelevazione ma mero ampliamento e che, riguardo alle altre doglianze, l’attrice non avesse provato i fatti costitutivi della domanda; ha, quindi, con motivazione disarticolata ed a tratti incomprensibile, rigettato la richiesta di

prova testimoniale, perché non decisiva, e della CTU perché avente carattere esplorativo.

La motivazione contiene in sé affermazioni inconciliabili, che ne inficiano la validità in quanto, da un lato si afferma l’assenza di prova dell’illegittimità delle costruzioni e dei danni e dall’altro si rigettano le richieste di prova testimoniali e di CTU, che erano volte a dimostrare i fatti posti a fondamento della domanda, ovvero l’occupazione del terrazzo ed il danno da infiltrazioni (Cassazione civile sez. III, 01/02/2023, n.2980; Cassazione civile sez. VI, 09/11/2017, n.26538)
La Corte d’appello, pur avendo dato atto che il CTP di parte attrice aveva accertato l’invasione della proprietà da parte della convenuta ed il danno da infiltrazioni causato dalle nuove opere realizzate dalla medesima, nondimeno, ha impedito a parte attrice, che aveva prodotto la CTP, di dedurre prova testimoniale avente ad oggetto le circostanze di fatto accertate dal consulente di parte.

L’inconciliabilità delle affermazioni si coglie anche in relazione al rigetto della CTU che, alla luce della produzione della consulenza tecnica di parte, non era affatto esplorativa, sussistendo elementi probatori allegati dalla parte a mezzo della CTP, della documentazione allegata e della prova testimoniale, sicchè essa non suppliva all’inerzia delle parti (Cass. 21487/2017; Cass. 30218/2017; Cass. n. 8989 del 2011).

Il ricorso deve, pertanto, essere accolto affinché si ponga rimedio alle lacune istruttorie e alla violazione del diritto di difesa.

La sentenza impugnata va cassata con rinvio, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Milano in diversa composizione.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata in ordine al motivo accolto con rinvia,

anche per le spese del giudizio di legittimità innanzi alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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