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Credito amministratore condominio: quando è provato?

Un Tribunale ha riformato una sentenza di primo grado, revocando un decreto ingiuntivo a favore di un ex amministratore. La decisione chiarisce che il credito amministratore condominio per anticipazioni non può basarsi sul semplice disavanzo di cassa o sul verbale di passaggio di consegne. È necessaria una prova rigorosa delle spese sostenute con fondi propri e una delibera assembleare di approvazione o ratifica.

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Credito Amministratore Condominio: Come Provarlo Efficacemente?

La gestione condominiale può generare situazioni complesse, specialmente alla fine del mandato di un amministratore. Una delle questioni più dibattute riguarda il credito amministratore condominio per le anticipazioni di spesa sostenute nell’interesse dei condòmini. Una recente sentenza del Tribunale di Bari ha offerto chiarimenti cruciali su come tale credito debba essere provato, stabilendo principi rigorosi a tutela di entrambe le parti.

I Fatti di Causa

Il caso nasce dall’opposizione di un condominio a un decreto ingiuntivo ottenuto da un suo ex amministratore. Quest’ultimo richiedeva il pagamento di circa 1.700 euro a titolo di rimborso per spese che asseriva di aver anticipato durante il suo incarico. Il Giudice di Pace, in prima istanza, aveva dato ragione all’ex amministratore, ma il condominio ha impugnato la decisione dinanzi al Tribunale.

I motivi dell’appello erano principalmente due:
1. Un vizio nella notifica del decreto ingiuntivo.
2. La mancanza di prova del credito vantato, poiché le somme richieste non erano mai state approvate o ratificate dall’assemblea condominiale.

La Prova del Credito Amministratore Condominio

Il Tribunale, pur superando la questione procedurale della notifica, ha accolto l’appello nel merito, concentrandosi sul tema centrale: l’onere della prova del credito. La sentenza ha stabilito che non è sufficiente per l’amministratore presentare un bilancio consuntivo che evidenzi un disavanzo di cassa per dimostrare di essere creditore del condominio.

Il rapporto tra amministratore e condominio è assimilabile a un contratto di mandato. Secondo l’articolo 1720 del Codice Civile, il mandante (il condominio) è tenuto a rimborsare le anticipazioni al mandatario (l’amministratore). Tuttavia, questo diritto al rimborso sorge solo se le spese sono state sostenute legittimamente, ovvero nei limiti dei poteri conferiti all’amministratore o con l’autorizzazione dell’assemblea.

Un semplice risultato contabile negativo non prova, di per sé, due fatti cruciali:
* Che il disavanzo sia stato coperto dall’amministratore con fondi personali.
* Che le spese che hanno generato il disavanzo fossero necessarie e approvate.

Il Valore del Passaggio di Consegne

Un altro punto fondamentale affrontato dalla sentenza riguarda il valore probatorio del verbale di passaggio di consegne. L’ex amministratore sosteneva che la sottoscrizione di tale verbale da parte del nuovo amministratore, in cui era menzionato il credito, costituisse un riconoscimento del debito.

Il Tribunale ha respinto categoricamente questa tesi. Ha chiarito che il nuovo amministratore non ha il potere di riconoscere debiti a nome del condominio. Tale potere spetta unicamente all’assemblea condominiale, che deve esprimersi con una delibera specifica, chiara e indirizzata al creditore. La firma sul verbale di consegna, spesso apposta con ‘riserva di verifica’, ha una funzione meramente contabile e non può essere interpretata come un’ammissione di debito che vincola tutti i condòmini.

Le Motivazioni della Decisione

La decisione del Tribunale si fonda su principi consolidati della giurisprudenza di legittimità. L’onere della prova, secondo l’art. 2697 c.c., grava su chi afferma di avere un diritto. In questo caso, spettava all’ex amministratore dimostrare in modo inequivocabile l’esistenza del suo credito. Egli avrebbe dovuto fornire la prova concreta dei pagamenti effettuati con proprie risorse per conto del condominio. La documentazione prodotta (bilanci unilaterali e verbale di consegna) è stata ritenuta insufficiente a tale scopo. Il giudice ha sottolineato che, in assenza di una preventiva autorizzazione o di una successiva ratifica da parte dell’assemblea, l’amministratore che anticipa somme di propria iniziativa lo fa a suo rischio e pericolo, e non può pretenderne il rimborso se non fornisce prove rigorose.

Le Conclusioni

Questa sentenza offre importanti implicazioni pratiche. Per gli amministratori, emerge la necessità di una gestione trasparente e documentata: ogni anticipazione di spesa deve essere, se possibile, preventivamente autorizzata dall’assemblea o, in caso di urgenza, ratificata al più presto, conservando prova documentale di aver utilizzato fondi personali. Per i condomini, la decisione riafferma la sovranità dell’assemblea quale unico organo deputato ad approvare le spese e a riconoscere eventuali debiti, proteggendo il patrimonio comune da pretese non adeguatamente provate.

L’approvazione del rendiconto con un disavanzo costituisce prova del credito dell’amministratore?
No. La sentenza chiarisce che la semplice approvazione di un rendiconto che mostra un disavanzo non è sufficiente a dimostrare che l’amministratore abbia coperto tale ammanco con fondi personali. È necessaria una prova specifica dei pagamenti effettuati con risorse proprie.

La firma del verbale di passaggio di consegne da parte del nuovo amministratore vale come riconoscimento del debito verso l’ex amministratore?
No. Il nuovo amministratore non ha il potere di vincolare il condominio riconoscendo un debito. Tale potere spetta esclusivamente all’assemblea condominiale, che deve deliberare in modo esplicito. La firma del verbale non costituisce una ricognizione di debito valida.

Chi deve provare il credito per le anticipazioni fatte nell’interesse del condominio?
L’onere della prova grava interamente sull’ex amministratore che vanta il credito. Deve dimostrare non solo l’esistenza delle spese, ma anche di averle pagate utilizzando i propri fondi e che tali spese fossero state autorizzate o successivamente ratificate dall’assemblea.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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