Costruzione sul confine: ricorso inammissibile

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso di un proprietario che chiedeva la demolizione di un’opera del vicino. Oggetto del contendere era una costruzione sul confine, resa legittima da un nuovo piano regolatore. La Corte ha stabilito che non può riesaminare i fatti già accertati in appello, respingendo il ricorso in quanto mero tentativo di ottenere un terzo grado di merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Costruzione sul confine: quando l’appello alla Cassazione è inammissibile

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i limiti del ricorso per la legittimità, specialmente in materie complesse come le controversie edilizie. Il caso analizzato riguarda una costruzione sul confine e dimostra come un ricorso non possa trasformarsi in un tentativo di riesaminare i fatti già accertati dai giudici di merito. Analizziamo insieme la vicenda e le importanti conclusioni della Suprema Corte.

I Fatti di Causa

La controversia nasce tra due proprietari confinanti. Il primo citava in giudizio il secondo per ottenere la demolizione di un ampliamento edilizio, a suo dire realizzato senza rispettare le distanze legali dal confine. Inizialmente, il tribunale di primo grado accoglieva la domanda, ordinando la demolizione.

La situazione cambiava radicalmente in secondo grado. La Corte d’Appello, riformando la prima sentenza, respingeva la richiesta di demolizione. La decisione si basava su due elementi chiave:
1. Un nuovo piano regolatore comunale, adottato successivamente all’edificazione, che permetteva di costruire in aderenza al confine.
2. Le risultanze di una consulenza tecnica (CTU), che avevano accertato come l’opera fosse effettivamente costruita sul confine e in aderenza, rientrando quindi nelle nuove previsioni urbanistiche.

Di conseguenza, la Corte d’Appello riteneva che la costruzione, pur potenzialmente illegittima al momento della sua realizzazione, fosse stata “sanata” dalla nuova normativa, facendo venir meno l’ordine di demolizione.

I motivi del ricorso per Cassazione

Il proprietario soccombente in appello decideva di presentare ricorso in Cassazione, basandolo essenzialmente su due motivi. Sosteneva che la Corte d’Appello avesse errato nell’applicare la nuova normativa urbanistica. A suo dire, la costruzione sul confine non era stata realizzata direttamente sul confine stesso, ma in aderenza a un muro preesistente, sempre sul confine, dello spessore di 70 cm. Secondo il ricorrente, i giudici di appello avrebbero ignorato questa circostanza decisiva, violando così le norme di legge e omettendo l’esame di un fatto cruciale.

L’analisi e la decisione della Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato entrambi i motivi di ricorso inammissibili, valutandoli congiuntamente. Gli Ermellini hanno applicato un principio consolidato, ribadito da una sentenza delle Sezioni Unite (n. 34476/2019): è inammissibile un ricorso per Cassazione che, pur presentandosi formalmente come una denuncia di violazione di legge, mira in realtà a ottenere una nuova valutazione dei fatti storici già esaminata dal giudice di merito.

Le motivazioni

La Corte ha spiegato che il ricorrente non stava contestando un errore di diritto, ma l’accertamento fattuale compiuto dalla Corte d’Appello. Quest’ultima, basandosi sulle conclusioni del CTU, aveva stabilito in modo chiaro e ripetuto che la costruzione si trovava “sul confine” ed era “in aderenza ad un edificio del ricorrente”.

L’argomentazione del ricorrente seguiva una logica non consentita in sede di legittimità: “Dato che i fatti sono diversi da come li ha accertati il giudice (la costruzione non è sul confine ma aderente a un muro), allora la norma è stata applicata male”. Questo schema, però, scambia il ruolo della Corte di Cassazione per quello di un giudice di terzo grado, che può riesaminare le prove e i fatti. Il compito della Cassazione è invece solo quello di verificare la corretta interpretazione e applicazione delle norme, partendo dal presupposto che i fatti accertati nei gradi precedenti siano corretti. Poiché l’accertamento fattuale della Corte d’Appello era motivato (attraverso il richiamo alla CTU), non sussisteva alcun profilo di omesso esame di un fatto decisivo.

Le conclusioni

La decisione della Cassazione è perentoria e offre importanti spunti pratici. Il ricorso è stato rigettato, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese legali e di ulteriori somme a titolo sanzionatorio per lite temeraria (ex art. 96 c.p.c.). Questa ordinanza ribadisce un concetto fondamentale: il giudizio di Cassazione non è una terza istanza di merito. Non è possibile utilizzare questo strumento per contestare l’apprezzamento delle prove (come una perizia tecnica) effettuato dai giudici di primo e secondo grado. Un ricorso fondato sulla speranza di una diversa ricostruzione dei fatti è destinato a essere dichiarato inammissibile, con conseguenze economiche significative per chi lo propone.

Un nuovo piano regolatore può rendere legittima una costruzione che violava le norme precedenti?
Sì, secondo la decisione della Corte d’Appello (non modificata dalla Cassazione), l’adozione di un nuovo strumento urbanistico che permette una costruzione (in questo caso, in aderenza al confine) può far venire meno l’ordine di demolizione per un’opera preesistente che ora risulta conforme a tale strumento.

La Corte di Cassazione può riesaminare le conclusioni di una perizia tecnica (CTU)?
No, la Cassazione non può riesaminare nel merito gli accertamenti fattuali, come quelli contenuti in una CTU. Il suo compito è verificare che il giudice di merito abbia applicato correttamente la legge ai fatti così come li ha accertati e che la sua motivazione non sia mancante o illogica. Non può sostituire la propria valutazione a quella del giudice di appello.

Cosa rischia chi presenta un ricorso in Cassazione per contestare i fatti già accertati?
Il ricorso viene dichiarato inammissibile. Come stabilito in questa ordinanza, la parte ricorrente viene condannata a pagare le spese legali della controparte, una somma aggiuntiva per responsabilità aggravata (lite temeraria) e un ulteriore importo pari al contributo unificato versato per l’iscrizione del ricorso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 25610 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 25610 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/09/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12530/2023 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO DOMICILIO DIGITALE, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende

-controricorrenti-

avverso PROVVEDIMENTO di CORTE D’APPELLO SALERNO n. 1246/2022 depositata il 27/09/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/09/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Premesso che:

in causa proposta da NOME COGNOME, proprietario di un fabbricato in Comune di San Valentino Torio, contro i proprietari confinanti, NOME COGNOME e NOME COGNOME, per ottenere (tra l’altro) che i convenuti fossero condannati a demolire l’ampliamento della loro costruzione, realizzata in forza di concessione del 2004, con ripristino dell’originaria distanza dal confine, la Corte di Appello di Salerno, con la sentenza in epigrafe, riformando la sentenza di primo grado favorevole all’attore, ha ‘sottratto la costruzione degli appellanti all’ordine di demolizione’ in ragione di due osservazioni: il 15 aprile del 2019 il Comune di San Valentino Torio aveva adottato un nuovo piano regolatore e, in forza dell’art. 22 delle norme tecniche di attuazione di questo piano, era divenuto possibile costruire sul confine in aderenza; questa ‘condizione era riferibile alla costruzione’ suddetta come reso evidente dalla relazione e dalla planimetria redatte dal ctu nominato dal Tribunale;
NOME COGNOME ha proposto ricorso, con due motivi, contro la sentenza di appello;

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno depositato controricorso;

il consigliere delegato ha proposto ex art. 380 bis cpc la definizione della causa per inammissibilità o manifesta infondatezza dei motivi di ricorso. Il ricorrente ha chiesto la decisione;

le parti hanno depositato memoria;

considerato che:

il primo motivo del ricorso reca la seguente rubrica: ‘nullità della sentenza per violazione e/o falsa applicazione dell’art. 22 delle norme tecniche di attuazione del PUC del Comune di San Valentino

Torio in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c., nonché violazione dell’art. 115 c.p.c.in relazione all’art. 360, primo comma, n.4, c.p.c.’;

il secondo motivo di ricorso reca la seguente rubrica: ‘nullità della sentenza per omesso esame circa un fatto decisivo per la controversia con riferimento all’art. 360, primo comma, n.5, c.p.c.’;

con i due motivi -dichiaratamente veicoli della medesima doglianza- si sostiene che la Corte di Appello avrebbe violato la normativa del nuovo piano regolatore del Comune di San Valentino Torio in quanto la costruzione degli odierni controricorrenti non era stata realizzata sul confine essendo stata invece edificata in aderenza ad un muro -questo sì sul confine- dello spessore di 70 cm, di cui i giudici di appello non avrebbero tenuto conto;

i due motivi possono essere valutati congiuntamente. Essi sono inammissibili. Si applica il seguente principio: ‘È inammissibile il ricorso per cassazione che, sotto l’apparente deduzione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge, di mancanza assoluta di motivazione e di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio miri, in realtà, ad una rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito'(Cass. Sez. U., sentenza n.34476 del 27/12/2019). La Corte di Appello, richiamando l’accertamento del ctu di primo grado, ha specificamente e ripetutamente affermato che la costruzione degli odierni controricorrenti si trova sul confine ed è in aderenza ad un edificio del ricorrente. Non si rinviene quindi quel profilo di omesso esame di un fatto decisivo che il ricorrente deduce. Ciò detto, alla proposta denuncia di violazione o falsa applicazione delle norme è sottesa questa struttura argomentativa: poiché il giudice di merito ha accertato i fatti X (ossia che la costruzione dei controricorrenti è sul confine ed è aderente ad edificio del ricorrente) e tale accertamento è erroneo (cioè non corrisponde alla realtà delle
cose), allora sono state violate le norme giuridiche Y (art. 22 delle NTA del PRG dell’ente locale). Tale struttura scambia il ruolo della Corte di Cassazione per quello di una terza istanza di merito;

in conclusione il ricorso deve essere rigettato;

le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo, anche ex art. 96 co. 3 e 4 c.p.c. poiché la proposta di definizione anticipata è in linea con la decisione (cfr. art. 380 bis ultimo comma cpc). Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso;

condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del presente giudizio che liquida in € 2000,00 per compensi professionali, € 200,00 per esborsi oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% e altri accessori di legge se dovuti;

condanna la parte ricorrente al pagamento, ai sensi dell’art. 96, comma terzo, cod. proc. civ., della somma di € 2000,00 in favore della controricorrente nonché, ai sensi dell’art. 96, comma quarto, cod. proc. civ., di un’ulteriore somma di € 3000,00 in favore della cassa delle ammende.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 12 settembre 2024.

Il Presidente NOME COGNOME

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