Costruzione su suolo comune: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 10480/2023, ha chiarito che una costruzione su suolo comune, edificata da un solo comproprietario, diventa automaticamente di proprietà di tutti i contitolari del terreno in base al principio di accessione (art. 934 c.c.). Per derogare a tale principio, è necessario un contratto scritto che costituisca un diritto di superficie. Nel caso di specie, una comproprietaria aveva ampliato un immobile comune, ma la Corte ha respinto il suo ricorso, confermando che l’opera apparteneva alla comunione e non solo a chi l’aveva realizzata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Costruzione su Suolo Comune: a Chi Appartiene l’Immobile?

La questione della proprietà di una costruzione su suolo comune realizzata da uno solo dei comproprietari è una fonte frequente di contenzioso. L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 10480 del 19 aprile 2023 offre un chiarimento decisivo, ribadendo la prevalenza del principio di accessione. In questo articolo, analizzeremo la vicenda e le conclusioni dei giudici supremi, fornendo una guida chiara su come la legge regola questi casi.

I Fatti del Caso: una Disputa Familiare

La vicenda trae origine da una causa tra fratelli, comproprietari insieme al padre di un immobile e di un’area pertinenziale. Una delle sorelle citava in giudizio gli altri familiari, lamentando che due di loro utilizzassero in via esclusiva parti della proprietà comune, e chiedendo al giudice di accertare la comproprietà e ordinare la cessazione dell’illecito.

Una delle convenute si difendeva sostenendo di aver acquistato la nuda proprietà di una porzione dell’immobile con un atto del 1978 e di aver successivamente ampliato tale porzione. Chiedeva quindi in via riconvenzionale che fosse accertato il suo acquisto per usucapione di alcuni di questi beni.

La Decisione dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale che la Corte di Appello davano torto alla sorella che aveva realizzato l’ampliamento. I giudici di merito stabilivano che le porzioni di immobile oggetto della controversia erano in comproprietà tra tutti i familiari. La Corte d’Appello, in particolare, sottolineava che l’ampliamento dell’immobile doveva ritenersi a beneficio dell’intera unità immobiliare comune e che la comproprietaria non aveva mai avuto un possesso esclusivo utile per l’usucapione, ma una mera detenzione, probabilmente a titolo di comodato.

Il Ricorso in Cassazione e la Centralità della Costruzione su Suolo Comune

La comproprietaria soccombente ricorreva in Cassazione, lamentando che i giudici avessero erroneamente applicato il principio di accessione (art. 934 c.c.). A suo avviso, la situazione avrebbe dovuto essere inquadrata nella disciplina del diritto di superficie (art. 952 c.c.), il che le avrebbe consentito di usucapire il diritto sulla costruzione da lei realizzata.

La questione giuridica posta alla Corte Suprema era quindi la seguente: quando uno dei comproprietari costruisce su un terreno comune, la costruzione è sua o diventa di tutti?

Le Motivazioni della Corte di Cassazione: il Principio di Accessione Prevale

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, ritenendolo infondato. I giudici hanno richiamato un importante orientamento delle Sezioni Unite (sentenza n. 3873 del 2018), secondo cui il principio di accessione non subisce deroghe in caso di comunione.

In base all’art. 934 c.c., qualunque costruzione esistente sopra il suolo appartiene al proprietario di questo. Quando il suolo è in comproprietà, la stessa sorte tocca alla costruzione: essa diventa di proprietà di tutti i comproprietari del suolo, in proporzione alle rispettive quote. Questo avviene automaticamente, per il solo fatto della costruzione, a prescindere dalla volontà dei singoli e dalla buona o mala fede del costruttore.

La Corte ha specificato che l’unico modo per impedire l’operare dell’accessione è stipulare un apposito contratto che attribuisca al costruttore un diritto di proprietà sull’opera (come il diritto di superficie). Tale contratto, ai sensi dell’art. 1350 c.c., deve avere la forma scritta a pena di nullità.

Nel caso di specie, non esistendo alcun contratto scritto, la Corte ha concluso che i giudici di merito avevano correttamente applicato la legge: la parte di fabbricato edificata dalla sola ricorrente era diventata di proprietà comune.

Conclusioni: Cosa Insegna Questa Ordinanza

L’ordinanza in esame ribadisce un principio fondamentale del diritto immobiliare: la costruzione su suolo comune appartiene a tutti i comproprietari, salvo diverso accordo scritto. Questa regola mira a preservare l’integrità della comunione e a prevenire che uno dei contitolari possa, di fatto, appropriarsi di una porzione del bene comune attraverso l’edificazione. Chi intende costruire su un terreno in comproprietà, acquisendo la proprietà esclusiva dell’opera, deve quindi necessariamente ottenere il consenso degli altri contitolari e formalizzarlo in un atto pubblico che costituisca un diritto di superficie.

Se un comproprietario costruisce su un terreno comune, la costruzione diventa di sua proprietà esclusiva?
No, salvo un diverso accordo scritto, la costruzione diventa di proprietà di tutti i comproprietari del suolo in proporzione alle loro quote, in base al principio di accessione.

È possibile per il comproprietario costruttore acquisire la proprietà esclusiva della costruzione in un secondo momento?
No, l’acquisto della proprietà da parte di tutti i comproprietari è automatico. Per ottenere la proprietà esclusiva, è necessario un contratto scritto, come la costituzione di un diritto di superficie, che deve essere stipulato prima o contestualmente alla costruzione.

Cosa possono fare gli altri comproprietari se uno di loro costruisce sul terreno comune senza il loro consenso?
Possono esercitare le azioni a difesa della proprietà comune. Possono, ad esempio, chiedere la demolizione dell’opera se questa pregiudica il godimento della cosa comune da parte di tutti o se è stata realizzata nonostante il loro esplicito divieto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10480 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10480 Anno 2023

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/04/2023

Oggetto:

Comunione – accertamento della contitolarità dell’immobile – Esclusione

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 23114/2018 R.G. proposto da COGNOME NOME, rappresentata e difes a dall’AVV_NOTAIO del foro di Napoli ed elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio della dott.ssa NOME COGNOME;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO del foro di Napoli, elettivamente domiciliato agli indirizzi PEC del difensore iscritto nel REGINDE;

contro

ricorrente –

e contro

COGNOME NOME e COGNOME CONCETTA;

-intimati – avverso la sentenza della Corte di appello di Napoli n. 1107/2018 pubblicata il 7 marzo 2018 e notificata al difensore della ricorrente in data 11 maggio 2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 5 dicembre 2022 dal Consigliere NOME COGNOME.

Osserva in fatto e in diritto

Ritenuto che:

–NOME COGNOME, con atto notificato il 21/24 dicembre 2004, evocava, dinanzi al Tribunale di Napoli, i germani NOME e NOME COGNOME oltre al padre NOME COGNOME, esponendo che in qualità di comproprietaria di unità immobiliare (piano seminterrato, piano terra e lastrico solare) sita in Napoli, INDIRIZZO, unitamente ai convenuti, oltre alla comproprietà anche di quota di porzione di area pertinente ai predetti immobili, beni tutti di cui NOME COGNOME e NOME COGNOME utilizzavano in via esclusiva in danno degli altri comunisti, per cui chiedeva che venisse accertato e dichiarato il diritto di comproprietà, con condanna degli stessi alla cessazione dell’illecito con ripristino dello stato originario attraverso la liberazione degli immobili;
–

-istaurato il contraddittorio, nella resistenza di NOME COGNOME che deduceva di avere acquistato la nuda proprietà, con usufrutto in favore dei genitori NOME COGNOME e NOME COGNOME, con atto notarile del 1978, del locale deposito posto al primo piano sottostrada, che era stato ampliato e mutato di destinazione, la quale spiegava anche domanda riconvenzionale per sentire accertare l’intervenuta usucapione di alcuni di detti beni, costituito anche NOME COGNOME che contestava la riconvenzionale, il Tribunale adito, in esito all’is truttoria, con sentenza non definitiva n. 3245 del 2009, dichiarava che l’unità immobiliare riportata in catasto al foglio 33, particella 381 sub 6, era in comproprietà fra COGNOME NOME e i quattro figli, NOMENOME NOME, NOME ed NOME, per cui condannava NOME COGNOME a liberarlo e a consegnarne il compossesso ai richiedenti, NOME NOME NOME. Con successiva decisione definitiva, n. 8097 del 2011, il medesimo giudice dichiarava l’appartenenza della porzione di immobile costituita da camera da letto e bagno, nonché la corrispondente porzione dei lastrici e dell’area scoperta pertinenziale, in comproprietà a NOME COGNOME e ai quattro figli e, per l’effetto condannava NOME COGNOME a cessare l’uso esclusivo degli stessi, rigettata la domanda di risarcimento dei danni, con compensazione delle spese di lite;
-in virtù di gravame interposto da NOME COGNOME, la Corte di appello di Napoli, nella resistenza di NOME COGNOME, deceduto NOME COGNOME, rimasti contumaci i restanti appellati, con sentenza n. 1107 del 2018, rigettava l’impugnazione.

A sostegno della decisione la Corte distrettuale evidenziava che l’ampliamento dell’immobile de quo doveva ritenersi intervenuto in favore dell’intera unità -inammissibile la domanda ex art. 938 c.c., formulata dall’appellante solo nella comparsa conclusionale di primo grado ai sensi dell’art. 934 c.c., provata dalla medesima la detenzione dell’abitazione e mai il possesso esclusivo, per cui non era maturata alcuna usucapione, per avere la stessa avuto la disponibilità del bene a titolo di comodato;
per la cassazione della sentenza della Corte di appello di Napoli ha proposto ricorso, fondato su un unico motivo, NOME COGNOME, cui ha resistito NOME COGNOME con controricorso;

sono rimaste intimate le restanti parti.

Atteso che:

-va preliminarmente esaminata l’eccezione di inammissibilità del ricorso dedotta nel controricorso ai sensi dell’art. 366, comma 1 n. 3 c.p.c. Essa è infondata.

In proposito occorre ribadire che, a norma dell’art.366, comma primo n.3) c.p.c., il ricorso per cassazione deve contenere “l’esposizione sommaria dei fatti di causa”, e che il principio di autosufficienza del ricorso non è violato dalla circostanza che esso sia composto mediante la riproduzione integrale degli atti di relativi al giudizio di merito, compresa la decisione di primo grado, qualora (come nel caso in esame) sia comunque accompagnata da una chiara sintesi dei punti rilevanti per la
risoluzione delle questione dedotte, rinvenibile nello svolgimento dei singoli motivi di ricorso (in tal senso v. Cass., Sez. Un., n. 4324 del 2014; Cass. n. 19562 del 2018);

-passando al merito, con l ‘unico motivo la ricorrente lamenta la violazione di legge per error in procedendo in relazione all’art. 112 c.p.c. e l’omessa pronuncia sulla domanda e violazione o falsa applicazione di dome di diritto ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c. per essere la Corte di appello, al pari del giudice di prime cure, giunta al convincimento che l’ampliamento della costruzione originaria abbia determinato lo sconfinamento, realizzato dalla ricorrente, con la consapevolezza della stessa e la tolleranza da parte dei proprietari del suolo (i genitori NOME COGNOME e NOME COGNOME), come pure il possesso dell’intera costruzione, ragione per la quale avrebbe fatto applicazione del principio sancito dall’art. 934 c.c. Ad avviso della ricorrente, di converso, va ravvisata nella fattispecie l’ipotesi che disciplinata dall’art. 952 c.c. avrebbe dovuto comportare l’usucapione da parte della medesima del diritto minore di superficie che opera a vantaggio del costruttore.
Il motivo è infondato e con esso il ricorso.

Occorre osservare che questa Corte, componendo il contrasto tra le sezioni semplici in ordine all’appartenenza della costruzione realizzata da un solo comproprietario su suolo comune, ha ritenuto applicabile anche in materia di comunione l’art. 934 c.c., precisando che la disciplina della comunione

non configura una deroga legale al principio di accessione, che invece opera anche riguardo alla costruzione realizzata da uno dei contitolari sul suolo in comproprietà, aggiungendo che nel caso di comunione del suolo e di costruzione eseguita su di esso da uno o da alcuni soltanto dei comunisti, tutti i comproprietari del suolo (costruttori e non costruttori) acquistano la proprietà della costruzione, in rapporto alle rispettive quote, per il semplice fatto di essere comproprietari del suolo, a prescindere dalla volontà dei singoli e dalla buona fede del costruttore; concludendo che per escludere l’applicabilità dell’art. 934 c.c. occorre un apposito contratto stipulato tra il proprietario del suolo e il costruttore dell’opera, che attribuisca a quest’ultimo il diritto di proprietà sulle opere realizzate e che, ai sensi dell’art. 1350 c.c., deve rivestire la forma scritta ad substantiam , come per iscritto deve risultare la rinuncia del proprietario al diritto di accessione. Da ciò si è fatto conseguire che quando la costruzione è stata edificata senza la preventiva autorizzazione della maggioranza dei comproprietari ovvero quando pregiudichi comunque il godimento della cosa comune da parte di tutti i comproprietari, i singoli titolari possono esercitare -nei confronti del comproprietario costruttore – le ordinarie azioni possessorie e di rivendica o in alternativa, possono chiedere la demolizione, sempre che il costruttore abbia agito contro l’esplicito divieto degli altri o nella loro ignoranza (Cass., Sez. Un., n. 3873 del 2018).
La sentenza del Supremo consesso ha, infatti, superato il tradizionale orientamento secondo cui presupposto indefettibile dell’accessione sarebbe la qualità di “terzo” del costruttore, ma a tale conclusione essa è giunta con riferimento al tema della operatività dell’accessione nei rapporti tra comproprietari (vedi pag. 16, primo capoverso, di detta sentenza: «l’operare dell’istituto dell’accessione non è affatto precluso dalla circostanza che, in presenza di una comunione del suolo, la costruzione sia realizzata da uno soltanto dei comproprietari»).
Ne scaturisce con evidenza la correttezza della decisione gravata che ha fatto buon governo del principio sopra affermato optando per la tesi della natura comune della proprietà della parte di fabbricato edificato dalla sola ricorrente.

Conclusivamente, il ricorso va respinto.

Le spese processuali, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1-quater dell’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente,
dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione, se dovuto.

P . Q . M .

La Corte rigetta il ricorso;

condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in cassazione, liquidate in complessivi euro 4.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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