Costruzione in aderenza al muro di cinta: la Cassazione

La Corte di Cassazione ha stabilito la legittimità di una costruzione in aderenza a un muro di cinta preesistente, anche se crea un dislivello artificiale. La Corte ha chiarito che se le norme locali prevedono la possibilità di costruire ‘in aderenza’, questa prevale sulla regola generale della distanza minima dal confine. Il muro di cinta, in questo caso, non perde la sua natura giuridica e non diventa un muro di fabbrica soggetto a distanze legali, poiché la costruzione è stata realizzata in appoggio a una struttura preesistente e non come un’unica nuova opera di contenimento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Costruzione in aderenza: legittima anche in deroga alle distanze

Le norme sulle distanze tra costruzioni sono un pilastro del diritto immobiliare, pensate per garantire salubrità, sicurezza e decoro. Tuttavia, esistono eccezioni che bilanciano il diritto del singolo a edificare sulla propria proprietà. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha affrontato un caso emblematico di costruzione in aderenza a un muro di confine, chiarendo il rapporto tra il Codice Civile e le normative urbanistiche locali.

I fatti di causa

La controversia nasce tra due proprietari confinanti. Uno dei due realizza nel proprio fondo un terrapieno, ovvero un rialzo artificiale del terreno, addossandolo al muro che divide le due proprietà. Il vicino contesta l’opera, sostenendo che essa violi la distanza minima di cinque metri dal confine, prescritta dal piano regolatore comunale. La sua tesi è che il terrapieno, essendo a tutti gli effetti una costruzione, avrebbe dovuto rispettare tale distanza.

La Corte di Appello, in riforma della decisione di primo grado, dà ragione al proprietario che ha costruito il terrapieno. La motivazione si fonda su due punti chiave: il muro divisorio è un ‘muro di cinta’ e le norme tecniche locali, pur prevedendo una distanza minima, consentono esplicitamente la ‘possibilità di costruire in aderenza’.

La questione giuridica e la legittimità della costruzione in aderenza

Il proprietario ricorrente porta il caso in Cassazione, sostenendo che il muro di cinta, una volta utilizzato per contenere il terrapieno, avrebbe perso la sua funzione originaria per diventare un ‘muro di fabbrica’, come tale soggetto al rispetto delle distanze legali. Secondo questa tesi, la funzione di contenimento avrebbe trasformato la natura giuridica del manufatto.

La Suprema Corte, tuttavia, respinge questa interpretazione e conferma la legittimità dell’opera. Il ragionamento dei giudici è lineare e si basa su una distinzione fondamentale.

Le motivazioni

La Corte chiarisce che l’orientamento giurisprudenziale citato dal ricorrente, secondo cui un muro di contenimento di un dislivello artificiale è equiparato a un muro di fabbrica, si applica solo quando il muro e il terrapieno sono realizzati contestualmente come un’unica opera. Nel caso di specie, invece, la situazione è diversa: la costruzione in aderenza (il terrapieno) è stata realizzata in un secondo momento, appoggiandosi a un muro di cinta che già esisteva e che non è stato modificato.

In virtù dell’art. 878, comma 2, del Codice Civile, è facoltà del vicino costruire in appoggio al muro di cinta. La Corte afferma che, una volta qualificato un muro come ‘di cinta’ per le sue caratteristiche, esso non perde tale qualità se il vicino esercita la facoltà, prevista dalla legge, di costruirvi contro.

Inoltre, la decisione valorizza la normativa locale. Il regolamento comunale, pur stabilendo una distanza di cinque metri dal confine, prevedeva espressamente la ‘possibilità di costruire in aderenza’. Questa previsione, secondo la Cassazione, costituisce una deroga specifica e legittima alla regola generale sulla distanza, che deve quindi essere considerata pienamente rispettata.

Le conclusioni

La sentenza consolida un importante principio: la possibilità di edificare in aderenza a un muro di confine, se prevista dalle norme urbanistiche locali, prevale sulla prescrizione di una distanza minima generale. Un muro di cinta preesistente non cambia la sua natura giuridica se viene utilizzato come appoggio per una nuova costruzione, come un terrapieno. Questa decisione offre un chiarimento fondamentale per i proprietari e i costruttori, delineando con precisione i confini tra le facoltà edificatorie e il rispetto dei diritti dei vicini.

Posso realizzare un terrapieno addossato al muro di confine preesistente?
Sì, è possibile se il muro è qualificabile come ‘muro di cinta’ e se le norme urbanistiche del Comune consentono espressamente la ‘costruzione in aderenza’. In tal caso, non si è tenuti a rispettare la distanza minima generale dal confine eventualmente prevista dalle stesse norme.

Un muro di cinta cambia natura se viene usato per contenere un terrapieno?
No. Secondo questa sentenza, se un vicino costruisce un’opera in appoggio a un muro di cinta preesistente, quest’ultimo non perde la sua qualifica giuridica e non diventa automaticamente un ‘muro di fabbrica’ soggetto alle norme sulle distanze tra edifici.

Le norme locali possono derogare alle distanze dal confine?
Sì. La sentenza conferma che una norma locale che permette esplicitamente la costruzione in aderenza al confine agisce come una deroga specifica alla regola generale sulla distanza minima. La possibilità di costruire in aderenza, essendo espressamente prevista, deve ritenersi legittima e rispettata.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 33128 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 2 Num. 33128 Anno 2023

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/11/2023

S E N T E N Z A

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME , rappresentata e difesa per procura alle liti allegata al ricorso dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliata presso lo studio dell’AVV_NOTAIO in Roma, INDIRIZZO.

Ricorrente

contro

COGNOME NOME , rappresentato e difeso per procura alle liti in calce al controricorso dall’AVV_NOTAIO , elettivamente domiciliato presso l ‘indirizzo pec del difensore .

Controricorrente

avverso la sentenza n. 1193/2018 della Corte di appello di Brescia, depositata il 6. 7. 2018.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 2011 dal consigliere relatore NOME COGNOME.

Udite le conclusioni del P.M., in persona del AVV_NOTAIO, che ha chiesto che il ricorso sia dichiarato inammissibile o, in subordine, rigettato.

R.G. N. 30373/2018.

Udite le difese svolte dall’AVV_NOTAIO, per delega dell’AVV_NOTAIO, per la ricorrente.

Fatti di causa

Con sentenza n. 1193 del 6. 7. 2018 la Corte di appello di Brescia, riformando la decisione di primo grado, rigettò la domanda proposta da COGNOME NOME che, lamentando che nel fondo di proprietà del confinante COGNOME NOME era stato realizzato un terrapieno addossato al muro divisorio che aveva alterato il piano di campagna tra i due fondi, originariamente sullo stesso livello, e non rispettava la distanza di metri 5 dal confine, prevista dalle Norne tecniche di attuazione del piano regolatore del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, aveva chiesto l’eliminazione del manufatto con il ripri stino della situazione precedente.
La Corte motivò la sua decisione rilevando che il terrapieno oggetto di contestazione era addossato al muro di confine, che andava qualificato muro di cinta avendone tutte le caratteristiche, e che le norme edilizie locali, nel prevedere la distanza minima dei fabbricati dal confine consentivano comunque la possibilità di costruire in aderenza. Affermò quindi che la realizzazione del terrapieno artificiale nel fondo del convenuto, da qualificarsi come costruzione alla luce del pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità, era legittima, trovando applicazione nel caso di specie la disposizione di cui all’art. 878, comma 2, cod. civ., che consente la costruzione in aderenza al muro di cinta posto sul confine.
Per la cassazione di questa decisione, notificata il 31. 7. 2018, con atto notificato il 15. 10. 2018, ricorre COGNOME NOME, sulla base di un unico motivo. COGNOME NOME ha notificato controricorso.

Fissata per la trattazione l’adunanza camerale, con ordinanza interlocutoria n. 12454/2020, il ricorso è stato rimesso per la sua decisone alla pubblica udienza.

Il P.M. ha rassegnato le conclusioni come in epigrafe indicate.

Ragioni della decisione

Preliminarmente va dato atto della inammissibilità del controricorso, che risulta notificato in data 16. 5. 2019, ben al di là del termine previsto per la sua

proposizione dall’art. 370, comma 1, cod. proc. civ., tenuto conto che la notifica del ricorso è avvenuta il 15. 10. 2018.

Con l’unico motivo il ricorso denuncia violazione degli artt. 873 e 878 cod. civ. e delle Norme tecniche di attuazione del Piano regolatore del RAGIONE_SOCIALE, censurando la sentenza impugnata nella parte in cui è pervenuta alla soluzione accolta ritenendo applicabile alla fattispecie la norma di cui all’art. 878, comma 2, cod. civ.. Tale conclusione, si sostiene, è affetta da errore per avere trascurato di considerare, che attraverso la realizzazione del terrapieno per cui è causa, il muro di confine, originariamente muro di cinta, svolgendo anche la funzione di contenimento del suddetto terrapieno, aveva perso tali sue caratteristiche e doveva perciò essere considerato muro di fabbrica, soggetto come tale alla normativa sulle distanze legali. La sentenza impugnata, si aggiunge, si pone inoltre in aperto contrasto con la giurisprudenza di legittimità, secondo cui nel caso in cui il dislivello tra fondi sia stato artificialmente modificato, il muro di contenimento del terrapieno va equiparato a muro di fabbrica e l’opera è soggetta al ri spetto delle distanze legali.
Sotto altro profilo la ricorrente assume l’erronea applicazione da parte della Corte di appello delle Norme tecniche di attuazione del piano regolatore, le quali, prevedono che ‘ nel caso di costruzioni a confine o a distanza inferiore a quella prevista dalle presenti norme ‘ siano rispettate due condizioni, la prima che sia mantenuto il distacco tra gli edifici previsto dalla normativa locale, la seconda che sia registrato e trascritto apposito accordo tra i privati confinanti.

Il motivo non merita accoglimento.

Risulta pacifico in causa, rientrando tra le premesse delle censure svolte dal ricorrente, che il muro di confine tra i fondi delle parti, che preesisteva alla costruzione del terrapieno da parte del convenuto e non risulta oggetto di modificazioni, è, ovvero era, nella prospettazione della ricorrente, un muro di cinta, possedendo tutti i caratteri indicati dall’art. 878, comma 1, cod. civ., come specificatamente accertato dalla Corte di merito. Ne discende l’applicabilità, in linea di principio, della dis posizione di cui al comma 2
dell’articolo citato, che consente al vicino la costruzione in appoggio, purché non preesista al di là un edificio a distanza inferiore di tre metri.

L ‘art. 878, comma 2, cod. civ. consente di costruire in appoggio al muro di cinta ma fa salvo, in mancanza di ulteriori specificazioni, il rispetto della distanza tra costruzioni , secondo la previsione dell’art. 873.

Nel caso di specie, oggetto di discussione è la distanza dal confine e non tra costruzioni, come prevista dalle NTA del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE. La Corte di appello ha ritenuto che il terrapieno realizzato nel fondo del convenuto – che avendo origine dall’opera dell’uomo, ha correttamente qualificato come costruzione – fosse legittimo, in quanto eseguito in appoggio al muro di confine e in conformità alla previsione contenuta nell’art. 17 NTA, che nel prescrivere in cinque metri la distanza delle costruzioni da l confine, consente tuttavia ‘ la possibilità di costruire in aderenza ‘.
La conclusione appare corretta, atteso che la possibilità di costruire in aderenza , che comporta all’evidenza una deroga alla regola sulla distanza dal confine, è espressamente prevista dalla norma locale, che pertanto deve ritenersi rispettata.

Il ricorso contesta l’applicabilità dell’art. 878, comma 2, cod. civ. assumendo che il muro di contenimento del terrapieno aveva perso, causa la sua nuova funzione, le caratteristiche di muro di cinta e richiama a sostegno la giurisprudenza di questa Corte, secondo cui, nel caso in cui il livello altimetrico tra due fondi sia stato artificialmente modificato ed il muro abbia la funzione di contenimento del terrapieno creato “ex novo”, esso va equiparato ad un muro di fabbrica e quindi assoggettato al rispetto delle distanze legali ( Cass. n. 9998 del 2003; Cass. n. 1217 del 2010; Cass. n. 13628 del 2010; Cass. n. 145 del 2006; Cass. n. 15391 del 2012 ).
L’argomentazione non appare pertinente. Il richiamato orientamento si è formato ed ha riguardo ad una fattispecie concreta diversa da quella in esame, cioè all’ipotesi i n cui lo stesso muro sia stato costruito dal vicino e svolga la funzione di contenimento del terrapieno artificialmente realizzato. Si comprende allora come in tale ipotesi il muro non possa essere qualificato come muro di cinta, che ha il fine di proteggere e delimitare la proprietà,

prevalendo invece la diversa funzione di contenimento del terrapieno e la considerazione che l’opera realizzata sia unica . Nel caso di specie invece, come detto, il muro posto al confine preesisteva e non è stato oggetto di modificazioni. Ne discende che una volta che il muro di confine, in ragione delle sue caratteristiche, sia qualificato muro di cinta, esso non dismette tale sua qualità nel caso in cui il vicino costruisca in aderenza, trattandosi di esercizio di facoltà espressamente prevista dall ‘art . 878, comma 2, cod. civ..
Non ha pregio, infine, il richiamo all’art. 7, comma 17, NTA del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE laddove consente che la costruzione sia posta a confine o a distanza inferiore a quella prevista soltanto a condizione che sia mantenuto il distacco tra gli edifici previsto dalla normativa locale e che ci sia un accordo tra i privati confinanti registrato e trascritto.

La lettura di tale previsione, infatti, va coordinata con quella che la precede, richiamata dalla Corte di appello, che, nel disciplinare la distanza delle costruzioni dal confine, ammette comunque la possibilità di costruire in aderenza, fattispecie che la normativa locale mostra di tenere distinta dal caso in cui la costruzione sia posta sul confine.

Il ricorso va pertanto respinto.

Nulla si dispone sulle spese di giudizio, attesa la dichiarata inammissibilità del controricorso.

Si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte della ricorrente , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 10 ottobre 2023.

Il Consigliere estensore Il Presidente

NOME COGNOME NOME COGNOME

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