Costituzione servitù: la firma sulla SCIA non basta

Un proprietario riteneva di aver acquisito una servitù di passaggio firmando una SCIA con il vicino. I tribunali hanno negato, e la Cassazione ha confermato che la costituzione servitù richiede un contratto specifico, non bastando la firma su un’istanza edilizia. Il ricorso è stato dichiarato improcedibile per un vizio formale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Costituzione Servitù: La Firma sulla SCIA è Inidonea secondo la Cassazione

La stipula di accordi tra proprietari di fondi confinanti è una prassi comune, ma quali sono gli strumenti giuridici corretti per farli valere nel tempo? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale in materia di diritti reali: la costituzione servitù richiede un atto formale e inequivocabile. La semplice sottoscrizione congiunta di una pratica edilizia, come una SCIA, non è sufficiente a creare un vincolo permanente come una servitù di passaggio. Vediamo nel dettaglio la vicenda e le conclusioni della Suprema Corte.

I Fatti di Causa: una Servitù Nata da una Pratica Edilizia?

La vicenda ha origine dalla controversia tra il proprietario di un fondo e una società proprietaria del terreno adiacente. Le parti avevano presentato congiuntamente al Comune una SCIA per la realizzazione di una recinzione e di un varco carrabile tra le due proprietà. Sulla base di questo documento, il proprietario era convinto di aver acquisito un diritto di passaggio (servitù carraia) sul terreno della società.

Anni dopo, tuttavia, la società costruiva un muretto che di fatto bloccava l’accesso precedentemente concordato nella pratica edilizia. A questo punto, il proprietario decideva di agire in giudizio per chiedere l’accertamento del suo diritto di servitù, sostenendo che la sottoscrizione della SCIA rappresentasse un vero e proprio accordo contrattuale.

Il Percorso Giudiziario e la questione della costituzione servitù

Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello hanno respinto la domanda del proprietario. I giudici di merito hanno stabilito che un’istanza rivolta alla Pubblica Amministrazione, come la SCIA, ha una finalità meramente pubblicistica e non può essere considerata un atto idoneo a costituire un diritto reale. Secondo le corti, le dichiarazioni contenute in tale pratica non sono dirette a creare rapporti di natura reale tra i firmatari, ma solo a ottenere un assenso dall’ente comunale.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha, in primo luogo, dichiarato il ricorso improcedibile per una ragione puramente processuale. Il ricorrente, infatti, aveva omesso di depositare la copia notificata della sentenza d’appello, un adempimento richiesto a pena di improcedibilità dall’art. 369 del codice di procedura civile. Questo errore formale è stato sufficiente per chiudere il giudizio senza un esame approfondito del merito.

Tuttavia, la Corte ha colto l’occasione per ribadire la sua posizione sulla questione sostanziale, confermando l’orientamento dei giudici di merito. Anche se il ricorso fosse stato procedibile, sarebbe stato comunque respinto perché manifestamente infondato.

I giudici supremi hanno chiarito che, sebbene per la costituzione di una servitù non siano richieste ‘formule sacramentali’, è indispensabile che l’atto manifesti in modo inequivocabile la volontà delle parti di imporre un peso su un fondo a vantaggio di un altro. Tale volontà deve essere contenuta in un atto che abbia natura contrattuale e rivesta la forma scritta richiesta dalla legge ad substantiam.

Una dichiarazione sottoscritta dai proprietari nell’ambito di un’istanza edilizia non soddisfa questi requisiti. Essa non è diretta a regolare i rapporti privati tra i firmatari, ma a comunicare con la Pubblica Amministrazione. Pertanto, da essa non si può desumere in modo certo la volontà di creare un diritto reale come la servitù.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Decisione

L’ordinanza in esame offre due importanti lezioni. La prima, di carattere processuale, è un monito sulla necessità di rispettare scrupolosamente le formalità e i termini per le impugnazioni, la cui violazione può precludere l’esame del merito della controversia. La seconda, di natura sostanziale, è un chiaro promemoria per i proprietari immobiliari: per la costituzione, modifica o estinzione di diritti reali come le servitù, è fondamentale ricorrere a strumenti giuridici appropriati, come un contratto redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Affidarsi a documenti con finalità diverse, come le pratiche edilizie, espone al rischio che gli accordi presi non abbiano alcuna efficacia tra le parti e non possano essere tutelati in giudizio.

È possibile costituire una servitù di passaggio firmando una SCIA edilizia insieme al vicino?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la sottoscrizione di una pratica edilizia come la SCIA non è un atto idoneo a costituire una servitù, poiché è un’istanza rivolta alla Pubblica Amministrazione e non manifesta in modo inequivocabile la volontà delle parti di creare un diritto reale tra di loro.

Quali sono i requisiti per la valida costituzione di una servitù?
Per costituire validamente una servitù è necessario un atto che abbia natura contrattuale, rispetti la forma scritta richiesta dalla legge (ad substantiam), e da cui risulti in modo chiaro e inequivocabile la volontà delle parti di imporre un peso su un fondo a vantaggio di un altro fondo appartenente a un diverso proprietario.

Cosa significa che un ricorso in Cassazione è dichiarato “improcedibile”?
Significa che il ricorso non può essere esaminato nel merito a causa di un vizio procedurale grave. Nel caso specifico, il ricorrente non ha depositato nei termini di legge la copia notificata della sentenza impugnata, un adempimento obbligatorio che ha impedito alla Corte di procedere con la valutazione delle censure.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 11596 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 11596 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 02249/2023 R.G. proposto da

NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, nel cui studio in INDIRIZZO INDIRIZZO, è elettivamente domiciliato.

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, nel cui domicilio digitale è elettivamente domiciliato.

-controricorrente –

Avverso la sentenza della Corte d’Appello di Venezia n. 2293/2022 depositata il 26.10.2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19 marzo 2024 dalla AVV_NOTAIO.ssa NOME COGNOME;

Rilevato che:

NOME COGNOME, in qualità di proprietario di un fondo sito nel Comune di Martellago, convenne in giudizio davanti al Tribunale di Venezia la RAGIONE_SOCIALE, chiedendo che venisse accertato il diritto di servitù carraia e pedonale in favore del lotto di sua proprietà, identificato in catasto al foglio 9, mappale 236, e a carico dello stradello privato di proprietà della società convenuta, in catasto al foglio 9, mappale 719, sostenendo che la servitù era stata costituita con atto negoziale in forza di sottoscrizione apposta da entrambe le parti ad una SCIA edilizia depositata al Comune di Martellago in data 7 novembre 2011, avente ad oggetto il progetto edilizio di costruzione della recinzione e di un varco carrabile tra le due proprietà, e lamentando che la società, nel 2017, avevano costruito un muretto di calcestruzzo che sbarrava l’accesso carraio a suo tempo in progetto e poi realizzato al confine tra le due proprietà.
Il giudizio così incardinato, nel quale si costituì la società chiedendo il rigetto della domanda, si concluse con la sentenza n. 1823/2021, con la quale il Tribunale di Venezia respinse le domande, sostenendo che la servitù non potesse essere costituita per effetto delle dichiarazioni sottoscritte dai proprietari dei fondi nell’istanza rivolta al rilascio della concessione edilizia.

Il giudizio di gravame, avviato su iniziativa di NOME COGNOME, nel quale si costituì la società appellata, si concluse con la sentenza n. 2293/2022, pubblicata il 26 ottobre 2022, con la quale La Corte d’appello di Venezia rigettò l’appello.

NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza, affidandosi a due motivi. La società RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

Il Consigliere delegato ha formulato proposta di definizione del giudizio ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ., ritualmente comunicata alle parti.

In seguito a tale comunicazione, il ricorrente, a mezzo del difensore munito di nuova procura speciale, ha chiesto la decisione del ricorso.

Fissata l’adunanza in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 -bis .1 cod. proc. civ., il ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

Considerato che :

1. Il primo motivo di ricorso è così rubricato: «Violazione ed errata applicazione degli artt. 1321, 1322, 1326, 1350, 1362, 1327, 1375 e 1376 cod. civ., erroneità della sentenza in ordine alla qualificazione del fatto giuridico oggetto della causa e conseguente erroneità delle norme applicate in punto di diritto, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.» . Il ricorrente ha, in particolare, contestato la decisione, nella parte in cui ha dato rilievo ai precedenti di questa Corte in ordine alla non configurabilità di un atto di costituzione di servitù per effetto della sua rappresentazione all’interno di un’istanza edilizia, siccome avente valenza rivolta alla sola Pubblica Amministrazione, sostenendone il contrasto con quanto affermato dalle Sezioni unite con la sentenza n. 16080 del 9/6/2021 in tema di cessione di cubatura, secondo cui non è possibile marginalizzare l’accordo privatistico, ancorché contenuto in un atto di valenza pubblicistica, e affermando che, nella specie, la SCIA, contenente la descrizione della recinzione e dell’accesso carraio, era stata sottoscritta da entrambe le parti, sicché i giudici avevano errato, non avendo considerato che il contratto richiede l’incontro delle volontà delle parti, che questo si perfeziona con l’accettazione della proposta, che la sua
interpretazione deve tener conto del comportamento delle parti anche successivo al negozio e della buona fede e che la costituzione della servitù non richiede formule sacramentali, né l’analitica descrizione dei due fondi interessati, purché vi sia la sottoscrizione ad substantiam di entrambi i titolari, come avvenuto nella specie con la sottoscrizione della SCIA, riguardante anche due lotti di terzi perché al di fuori del piano di lottizzazione, a dimostrazione della manifestazione di una volontà ulteriore (quella di consentire l’accesso al proprio fondo) rispetto a quella lottizzatoria.
2. Il secondo motivo è così rubricato: «Violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. per avere la sentenza avvalorato la decisione di rigetto su di un fatto non solo non provato, ma più volte espressamente contestato, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.». Il ricorrente ha, infatti, evidenziato come i giudici avessero commesso un errore processuale, allorché avevano ritenuto che quell’incontro di volontà avesse costituito una mera aspettativa della futura costituzione di servitù, addirittura condizionata all’acquisto dell’appartamento, tra quelli della edificanda lottizzazione, da parte del figlio, benché questa circostanza, prontamente contestata dall’attore, fosse rimasta priva di sostegno probatorio. 3. La proposta di definizione del giudizio formulata ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ. è del seguente tenore: « INAMMISSIBILITÀ e/o MANIFESTA INFONDATEZZA del ricorso avverso pronuncia di rigetto di domanda di costituzione di servitù (doppia conforme). Primo e secondo motivo: inammissibili, o comunque manifestamente infondati, in quanto essi si risolvono in doglianze di merito relative alla valutazione e alla ricostruzione della volontà delle parti in ordine alla costituzione di servitù di passaggio carrabile. Il giudice di merito ha, in particolare,
ritenuto che la sottoscrizione di pratica edilizia non fosse un atto idoneo e sufficiente ai fini della costituzione di servitù prediale. Sul punto, va ribadito che, anche se ai fini della costituzione di una servitù prediale non è richiesto l’uso di formule sacramentali, tuttavia è necessario che l’atto manifesti la volontà delle parti di costituire un vantaggio a favore di un fondo mediante l’imposizione di un peso o di una limitazione su un altro fondo appartenente a diverso proprietario, con atto che ‘… abbia natura contrattuale che rivesta la forma stabilita dalla legge “ad substantiam” e che da esso la volontà delle parti di costituire la servitù risulti in modo inequivoco anche se il contratto sia diretto ad altro fine. È da escludere, pertanto, che la volontà di costituire una servitù per l’utilità di un costruendo fabbricato possa desumersi dalle dichiarazioni sottoscritte dai proprietari di un fondo nell’istanza di rilascio della concessione edilizia, non essendo dirette tali dichiarazioni, a costituire rapporti di natura reale tra i sottoscrittori’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2658 del 23/02/2001, Rv. 544099; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4105 del 03/05/1996, Rv. 497368). Il ricorrente propone una lettura alternativa del fatto e delle prove, senza tener conto che il motivo di ricorso non può mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. Sez. U, Sentenza n. 24148 del 25/10/2013, Rv. 627790). Né è possibile in sede di legittimità proporre una ricostruzione alternativa nel merito della volontà delle parti, se non riguardo a censure che comunque appaiono estranee a questa fattispecie. A tale proposito giova ricordare che ‘L’accertamento della volontà degli stipulanti in relazione al contenuto di una clausola contrattuale costituisce indagine di fatto affidata in via esclusiva al giudice di
merito. Ne consegue che detto accertamento è censurabile in sede di legittimità solo nel caso in cui la motivazione non consenta la ricostruzione dell’ iter logico seguito da quel giudice per giungere ad attribuire alla clausola un determinato significato, oppure nel caso di violazione delle norme ermeneutiche stabilite dagli artt. 1362 c.c. e segg. Quest’ultima violazione deve dedursi con la specifica indicazione nel ricorso per Cassazione del modo in cui il ragionamento del giudice si sia da esse discostato, perché altrimenti la ricostruzione del contenuto della volontà delle parti si traduce nella proposta di una diversa interpretazione, inammissibile in sede di legittimità’ Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12468 del 07/07/2004, Rv. 574264). Inoltre, va considerato che ‘In tema di interpretazione del contratto, l’accertamento della volontà degli stipulanti in relazione al contenuto del negozio si traduce in un’indagine di fatto affidata in via esclusiva al giudice di merito. Ne consegue che detto accertamento è censurabile in sede di legittimità solo nel caso in cui la motivazione sia così inadeguata, da non consentire la ricostruzione dell’iter logico seguito da quel giudice per giungere ad attribuire all’atto negoziale un determinato contenuto, oppure nel caso di violazione delle norme ermeneutiche. Quest’ultima violazione deve dedursi con la specifica indicazione nel ricorso per cassazione del modo in cui il ragionamento del giudice si sia da esso discostato, perché altrimenti la ricostruzione del contenuto della volontà delle parti si traduce nella proposta di una diversa interpretazione, inammissibile come tale in sede di legittimità.’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12518 del 15/10/2001, Rv. 549622). Nella specie l’interpretazione proposta dal giudice di merito, oltre ad essere coerente con l’insegnamento di questa Corte, non è implausibile, e le doglianze proposte dal ricorrente non concernono le modalità
con cui essa è stata svolta, bensì il risultato del procedimento ermeneutico conAVV_NOTAIOo dalla Corte distrettuale ».

Preliminarmente, ed in via assorbente, il Collegio rileva l’improcedibilità del ricorso ai sensi dell’art. 369, secondo comma, n. 2, cod. proc. civ., per avere il ricorrente omesso di produrre la sentenza impugnata corredata della relata di notifica, nonostante l’indicazione, contenuta in ricorso, dell’ avvenuta sua notificazione mediante pec. ‘ in data 10.11.2022 ‘ (v. pag. 1 ricorso)

Tale dichiarazione attesta un “fatto processuale” – la notificazione della sentenza – idoneo a far decorrere il termine “breve” di impugnazione e, quale manifestazione di “autoresponsabilità” della parte, impegna quest’ultima a subire le conseguenze di quanto dichiarato, facendo sorgere in capo ad essa l’onere di depositare, nel termine stabilito dall’art. 369 cod. proc. civ., copia della sentenza munita della relata di notifica (ovvero delle copie cartacee dei messaggi di spedizione e di ricezione, in caso di notificazione a mezzo PEC), senza che sia possibile recuperare alla relativa omissione mediante la successiva, e ormai tardiva, produzione ai sensi dell’art. 372 cod. proc. civ. (Cass., Sez. U, 6/7/2022, n. 21349; anche Cass., Sez. 6, 7/6/2021, n. 15832 ; Cass., Sez. 5, 19/1/2018, n. 1295), a meno che la sentenza, munita della relata di notifica (o delle copie cartacee dei messaggi di spedizione e di ricezione, in caso di notifica a mezzo PEC), non sia stata proAVV_NOTAIOa dal controricorrente nel termine di cui all’art. 370, terzo comma, cod. proc. civ., ovvero acquisita nei casi in cui la legge dispone che la cancelleria provveda alla comunicazione o alla notificazione del provvedimento impugnato (da cui decorre il termine breve per impugnare ex art. 325 cod. proc. civ.) – mediante l’istanza di trasmissione del fascicolo di ufficio (Cass., Sez. U, 6/7/2022, n. 21349).
Nel caso in esame, considerato che il ricorso è stato notificato il 9.1.2023 e quindi ben oltre i 60 gg dalla pubblicazione della sentenza (avvenuta il 26.10.2022), non soccorre neppure il principio che esenta dalle formalità di deposito della copia notificata nel solo caso di intervallo, tra pubblicazione della sentenza e notifica del ricorso, inferiore al termine breve (v. tra le tante Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 11386 del 30/04/2019 e Sez. 6 – 3, Sentenza n. 17066 del 10/07/2013).
In ragione di ciò deve allora dichiararsi l’improcedibilità del ricorso, non essendo stata la sentenza, munita della relata di notifica, depositata neppure dalla controricorrente, né acquisita in seguito all’istanza di trasmissione del fascicolo d’ufficio.

Le spese del giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza e devono essere poste a carico del ricorrente, mentre non ricorrono i presupposti di cui all’art. 96 cod. proc. civ., non essendo la decisione in linea con la proposta (cfr. art. 380 bis ultimo comma cpc).

Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del D.P.R. n. 115 del 2002 -della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara l’improcedibilità del ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 4.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00 ed agli accessori di legge;

dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a

titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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