COSAP: quando il condominio paga per le griglie

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un condominio contro la richiesta di pagamento del COSAP per griglie e intercapedini poste su un marciapiede pubblico. Il condominio sosteneva l’esistenza di un giudicato esterno favorevole, ma non ha riprodotto integralmente la sentenza nel ricorso, violando il principio di autosufficienza. La Corte ha chiarito che il canone è dovuto per l’uso eccezionale del suolo pubblico, anche in assenza di una concessione formale, qualora l’area sia destinata al pubblico transito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

COSAP: l’obbligo di pagamento per griglie e intercapedini condominiali

Il pagamento del COSAP rappresenta spesso un terreno di scontro tra condomini e amministrazioni comunali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza sulla legittimità della richiesta del canone per l’occupazione di spazi pubblici mediante griglie di aerazione e intercapedini.

Il caso: griglie condominiali su suolo pubblico

La vicenda trae origine dall’opposizione di un condominio contro un’intimazione di pagamento relativa al canone per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche. Il condominio sosteneva che tali manufatti, essendo incorporati nell’edificio, non dovessero essere soggetti a tassazione, invocando inoltre precedenti sentenze favorevoli che avrebbero dovuto costituire un giudicato definitivo.

In primo grado, il Tribunale aveva accolto le ragioni del condominio, ma la Corte d’appello ha ribaltato la decisione, ritenendo che l’occupazione di strade e aree appartenenti al demanio comunale giustifichi sempre il pagamento del canone, a prescindere dalla presenza di un atto formale di concessione.

La decisione della Corte di Cassazione sul COSAP

La Suprema Corte ha confermato la sentenza d’appello, rigettando il ricorso del condominio. Il punto centrale della decisione riguarda la natura del canone e le modalità di prova del giudicato esterno. I giudici hanno sottolineato come il ricorrente non avesse rispettato il principio di autosufficienza, omettendo di trascrivere integralmente la sentenza precedente su cui basava la propria difesa.

L’uso eccezionale del suolo pubblico

Secondo la giurisprudenza consolidata, il presupposto per l’applicazione del COSAP non è la sottrazione dell’area all’uso collettivo, ma l’utilizzazione particolare o eccezionale che il privato trae dal bene pubblico. Le griglie e le intercapedini, pur servendo locali privati, insistono su un’area (il marciapiede) destinata al pubblico transito, configurando così un’occupazione rilevante ai fini del canone.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su due pilastri giuridici. In primo luogo, l’inammissibilità dei motivi riguardanti il giudicato esterno: la parte che invoca una sentenza passata in giudicato deve riprodurne il testo integrale nel ricorso per cassazione, non essendo sufficienti semplici estratti. In secondo luogo, la Corte ha ribadito che il COSAP è configurato come il corrispettivo di una concessione, reale o presunta. L’occupazione di fatto di un’area soggetta a servitù di pubblico passaggio è sufficiente a far sorgere l’obbligo di pagamento, essendo irrilevante che i manufatti fossero previsti nel progetto edilizio originario o che manchi una concessione formale.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dalla Suprema Corte confermano un orientamento rigoroso: il condominio è tenuto al pagamento del COSAP ogni qualvolta utilizzi in modo esclusivo porzioni di suolo pubblico per le proprie esigenze strutturali o di aerazione. L’onere della prova circa la natura privata dell’area spetta al condominio, mentre l’inserimento della strada nell’elenco delle vie pubbliche fa presumere la destinazione al pubblico transito. Questa decisione impone agli amministratori condominiali una verifica attenta della natura delle aree circostanti l’edificio per prevenire contenziosi onerosi con l’amministrazione finanziaria locale.

Quando è dovuto il COSAP per le griglie condominiali?
Il canone è dovuto quando le griglie o le intercapedini occupano suolo pubblico o aree soggette a servitù di pubblico passaggio, traendo un vantaggio particolare per l’edificio.

È necessaria una concessione formale per pagare il COSAP?
No, il canone è dovuto anche in caso di occupazione abusiva o di fatto, poiché il presupposto è l’uso eccezionale del bene pubblico da parte del privato.

Come si può contestare la richiesta del canone basandosi su sentenze precedenti?
Per far valere un giudicato precedente in Cassazione, è obbligatorio produrre il testo integrale della sentenza nel ricorso, rispettando il principio di autosufficienza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 32416 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 1 Num. 32416 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 22/11/2023

sul ricorso 9750/2021 proposto da:

CONDOMINIO DI INDIRIZZO n. 45/63/65 in ROMA, in persona del legale rappres. p.t.,; elett.te domic. presso l’Andrea Monti , dal quale è rappres. e difeso, con procura speciale a margine del ricorso;

RICORRENTE

ROMA RAGIONE_SOCIALE (già Comune RAGIONE_SOCIALE Roma) in persona del legale rappres. p.t., elett .te domic. presso l’avvocatura capitolina, rappres. e difesa dall ‘AVV_NOTAIO , con procura speciale in calce al controricorso;

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza n. 4841/2020 de lla Corte d’appello di Roma, pubblicata il 12.10.2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21/09/2023 dal Cons. rel., dott. COGNOME.

RILEVATO CHE

Con sentenza del 2015 il Tribunale di Roma, accogliendo la domanda del condominio di INDIRIZZO, in Roma, aveva annullato l’intimazione di pagamento del canone di occupazione di spazi ed aree pubbliche relativo al 2010 in ragione di alcune intercapedini e griglie incorporate nell’edificio condominiale.

Con sentenza del 12.10.2020 la Corte d’appello accoglieva il gravame proposto da Roma Capitale avverso la suddetta sentenza, respingendo l’opposizione proposta dal condominio, osservando che: l’eccezione di giudicato del condominio era infondata in quanto mancava l’attestazione di cancelleria relativa al passaggio in giudicato delle sentenze indicate; l’obbligo del pagamento del canone prescindeva dal rapporto concessorio in quanto in contrasto con l’art. 63 d.lgs. n.446/97, scaturendo piuttosto dal fatto d ell’occupazione di strade ed aree pubbliche appartenenti al demanio o al patrimonio indisponibile comunale, e dovuto dunque anche nel caso di occupazione abusiva (cd. concessione presunta) traendo origine la sua giustificazione non già dalla limitazione o sottrazione all’uso normale o collettivo del suolo, bensì dall’utilizzazione particolare o eccezionale che ne trae il singolo. Il condominio di INDIRIZZO ricorre in cassazione con tre motivi, seguiti da memoria. Roma Capitale resiste con controricorso.
RITENUTO CHE

Il primo motivo deduce il sopraggiunto giudicato esterno, di cui la Corte territoriale non avrebbe tenuto conto, formatosi in ordine ad una sentenza della stessa Corte, successiva a quella oggetto di causa, pronunciata tra le stesse parti nel 2020 e non impugnata, che aveva

statuito l’inesistenza del diritto comunale di percepire il Cosap nei confronti del condominio ricorrente.

Il secondo motivo deduce omesso esame di fatto decisivo, discusso tra le parti, per a ver la Corte d’appello ritenuto che il condominio non avesse provato il giudicato esterno in ordine alla questione controversa, senza tener conto della sentenza del Tribunale di Roma n. 17974/13 munita di attestazione di cancelleria sul passaggio in giudicato, che aveva dichiarato non dovute le somme oggetto dell’avviso di liquidazione relativo al Cosap maturato nel 200 4, nonché della sentenza dello stesso giudice di secondo grado, n. 3291 del 2020 e di altre emesse nel 2013 e 2014.
Il terzo motivo denunzia violazione dell’art. 63 d .lgs n. 446/97, in combinato disposto con l’art. 1 del regolamento del Comune di Roma istitutivo d el canone Cosap, per aver la Corte d’appello ritenuto dovuto il canone in mancanza della concessione, venendo in rilievo nella specie un’occupazione senza titolo per la quale però il Comune non aveva formulato nessuna domanda, in mancanza della prova della costituzione di una servitù pubblica.

Il primo e secondo motivo, esaminabili congiuntamente poiché tra loro connessi, sono inammissibili. Invero, va osservato che, nel giudizio di legittimità, la parte ricorrente che deduca l’inesistenza del giudicato esterno, come invece, affermato dalla Corte di appello deve, per il principio di autosufficienza del ricorso ed a pena d’inammissibilità dello stesso, riprodurre in quest’ultimo il testo integrale della sentenza che si assume essere passata in giudicato, non essendo a tal fine sufficiente il richiamo a stralci della motivazione (Cass., n. 17310/20).
Inoltre, l’interpretazione del giudicato esterno può essere effettuata anche direttamente dalla Corte di cassazione con cognizione piena, nei limiti, però, in cui il giudicato sia riprodotto nel ricorso per cassazione,

in forza del principio di autosufficienza di questo mezzo di impugnazione, con la conseguenza che, qualora l’interpretazione che abbia dato il giudice di merito sia ritenuta scorretta, il ricorso deve riportare il testo del giudicato che si assume erroneamente interpretato, con richiamo congiunto della motivazione e del dispositivo, atteso che il solo dispositivo non può essere sufficiente alla comprensione del comando giudiziale (Cass., n. 5508/18).

Nella fattispecie, il ricorrente ha trascritto nel ricorso solo una parte della motivazione della sentenza che avrebbe rappresentato l’invocato giudicato esterno, per cui non risulta rispettato il principio dell’autosufficienza , in conformità della richiamata giurisprudenza di questa Corte.

Il terzo motivo è infondato. In tema di canone per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche (Cosap), l’acquisto da parte del Comune dell’area circostante il perimetro di un fabbricato, nella quale siano state precedentemente realizzate griglie ed intercapedini, finalizzate a permettere la circolazione dell’aria ed il passaggio della luce nei locali sotterranei dell’edificio, non fa sorgere a carico del condominio l’obbligo di corrispondere il relativo canone, qualora il prezzo pattuito per la cessione sia stato ridotto proprio a causa dell’esistenza delle intercapedini, giustificandosi tale riduzione con la volontà delle parti di escludere dal trasferimento le porzioni di suolo in cui sono state realizzate le intercapedini, ovvero con la contestuale costituzione in favore del condominio di un diritto reale sul suolo trasferito, con la conseguenza che viene a mancare nella specie il presupposto dell’obbligazione, costituito dall’occupazione del suolo pubblico (SU, n. 1611/07).
E’ stato altresì affermato che il canone per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche, istituito dall’art. 63 del d.lgs. 15 dicembre 1997, n.

446, come modificato dall’art. 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, risulta configurato come corrispettivo di una concessione, reale o presunta (nel caso di occupazione abusiva), dell’uso esclusivo o speciale di beni pubblici. Esso, pertanto, è dovuto non in base alla limitazione o sottrazione all’uso normale o collettivo di parte del suolo, ma in relazione all’utilizzazione particolare o eccezionale che ne trae il singolo (Cass., n. 17292/19 e n. 1435/18 che ha cassato la sentenza nella quale il giudice di seconde cure, pur non ritenendo esclusa l’occupazione di suolo pubblico da parte di un condominio, aveva fondato la ritenuta non debenza del canone in questione esclusivamente sulla mancanza di una specifica concessione, laddove, invece, il presuppost o applicativo della Cosap è costituito dall’uso particolare del bene di proprietà pubblica, essendo irrilevante la mancanza di una formale concessione quando vi sia un’occupazione di fatto del suolo pubblico).
Invero, non si dubita che in tema di occupazione di suolo pubblico (OSP) e di spazi ed aree pubbliche (COSAP), anche le occupazioni eseguite su aree private soggette a servitù di pubblico passaggio sono soggette ad imposizione per il pagamento del relativo canone (Cass., n. 28869/21).

Ora, nel caso concreto, la Corte d’appello ha accertato che lo spazio sul quale insistevano griglie ed intercapedini in questione era da tempo destinato al pubblico transito, come peraltro riconosciuto dall’appellato nel giudizio di secondo grado; né è emerso che tale tratto del marciapiede abbia perso irreversibilmente la caratteristica di parte del tessuto viario. Inoltre, la stessa Corte territoriale ha ritenuto irrilevante che griglie ed intercapedini fossero state incluse nel progetto edilizio poi assentito dal Comune con il permesso (o la licenza) di costruire in
quanto ciò comunque non provava che tale tratto di strada non avesse avuto in precedenza destinazione al pubblico transito.

Il ricorrente si duole, in particolare, che la Corte d’appello abbia deciso violando il principio sull’onere probatorio che sarebbe gravato, a suo dire, sul Comune il quale avrebbe pertanto dovuto dimostrare la regolare costituzione di una servitù pubblica. Ora, tale prova non risulta espressamente fornita, ma dalla sentenza impugnata si evince che la strada in questione e ra inserita nell’elenco delle strade pubbliche per cui si può ragionevolmente presumere che la suddetta destinazione risalga ad un perio do anteriore, anche al permesso di costruire l’edificio cui è annesso il marciapiede per cui è causa.
In realtà, non è neppure provato da parte del ricorrente che griglie ed intercapedini fossero incluse nel progetto edilizio vagliato dal Comune illo tempore.

In ogni caso, il presupposto del canone è costituito dall’utilizzazione particolare o eccezionale che ne trae il singolo, costituito dalle griglie serventi l’edificio, in conformità della richiamata giurisprudenza di questa Corte- cui il collegio intende dare continuità-, e ciò a prescindere se quest’ultime fossero, o meno, comprese nel progetto edilizio assentito.

Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio che liquida nella somma di euro 3.200,00= di cui 200,00= per esborsi, oltre alla maggiorazione del 15% quale rimborso forfettario delle spese generali.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater , del d.p.r. n.115/02, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente,

dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13, ove dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio del 21 settembre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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