COSAP: obbligo pagamento per griglie e intercapedini

La Corte di Cassazione ha confermato l’obbligo per un condominio di corrispondere il COSAP in relazione a griglie e intercapedini poste su un marciapiede destinato al pubblico transito. Nonostante il condominio sostenesse che tali manufatti fossero parte integrante dell’edificio e realizzati su area privata, la Corte ha stabilito che l’uso eccezionale del suolo pubblico (o asservito al pubblico) a beneficio del privato costituisce il presupposto per l’imposizione del canone. La decisione chiarisce che la mancanza di una concessione formale non esclude il pagamento, essendo sufficiente l’occupazione di fatto per fini particolari.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

COSAP e occupazione di suolo pubblico: la guida sulle griglie condominiali

Il pagamento del COSAP rappresenta spesso un terreno di scontro tra amministrazioni comunali e condomini. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza sulla tassabilità di griglie e intercapedini poste sui marciapiedi, stabilendo principi fondamentali per la gestione dei tributi locali.

I fatti di causa

La controversia nasce dalla richiesta di un Comune nei confronti di un condominio per il pagamento del canone relativo all’occupazione di spazi pubblici tramite griglie di aerazione e intercapedini. In primo grado, il Tribunale aveva dato ragione al condominio, ritenendo che, in assenza di una concessione formale, non fosse configurabile l’occupazione di suolo pubblico. Tuttavia, la Corte d’Appello ha ribaltato la decisione, accertando che il marciapiede in questione, pur se adiacente all’edificio, era inserito nell’elenco delle strade pubbliche e destinato al transito della collettività.

La decisione della Corte di Cassazione sul COSAP

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso del condominio, confermando la legittimità della pretesa tributaria. Il punto centrale della decisione riguarda la natura del COSAP come corrispettivo per un’utilizzazione particolare o eccezionale di un bene pubblico. Secondo gli Ermellini, non rileva se il privato abbia ottenuto o meno una concessione formale: ciò che conta è l’occupazione di fatto e il vantaggio specifico che il privato trae dal bene demaniale o asservito all’uso pubblico.

L’uso speciale del suolo pubblico

Le griglie e le intercapedini, pur essendo funzionali all’edificio privato (per luce e aria ai locali interrati), insistono su un’area che la collettività utilizza per il passaggio. Questo “uso speciale” sottrae una porzione di spazio alla disponibilità generale o, comunque, impone un peso sul suolo pubblico che giustifica il pagamento del canone.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla distinzione tra uso normale e uso particolare del suolo. Il COSAP è dovuto non perché si limita il transito altrui, ma perché il singolo trae un’utilità specifica e superiore rispetto a quella della collettività. La Corte ha inoltre precisato che l’inserimento di una strada nell’elenco delle vie pubbliche crea una presunzione di demanialità o di servitù di pubblico passaggio che il privato deve contestare con prove rigorose. Nel caso di specie, il condominio non è riuscito a dimostrare che l’area avesse perso la sua destinazione pubblica o che fosse stata esclusa dal trasferimento al Comune in sede di edificazione.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dalla Cassazione hanno implicazioni pratiche immediate per molti amministratori di condominio. È ormai consolidato che l’occupazione di aree private soggette a servitù di pubblico passaggio sia equiparata all’occupazione di suolo pubblico ai fini del COSAP. Per evitare sanzioni e accertamenti, è necessario verificare la natura giuridica dei marciapiedi e la presenza di eventuali convenzioni urbanistiche che regolino l’uso delle intercapedini. La mancanza di un atto di concessione non è più uno scudo legale valido contro le richieste di pagamento degli enti locali.

Il COSAP è dovuto anche se il Comune non ha rilasciato una concessione?
Sì, il canone è configurato come corrispettivo per l’uso speciale del bene pubblico e scatta anche in presenza di un’occupazione di fatto o abusiva.

Cosa succede se le griglie si trovano su un marciapiede privato?
Se il marciapiede è soggetto a servitù di pubblico passaggio, l’occupazione è comunque soggetta al pagamento del canone poiché l’area è equiparata al suolo pubblico.

Come può un condominio contestare la richiesta di pagamento?
Il condominio deve fornire prova rigorosa che l’area non è mai stata destinata al pubblico transito o che è stata formalmente esclusa dalla demanialità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 32410 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 1 Num. 32410 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 22/11/2023

sul ricorso 23344/2020 proposto da:

CONDOMINIO DI INDIRIZZO in NOME, in persona del legale rappres. p.t.,; elett.te d omic. presso l’AVV_NOTAIO in RAGIONE_SOCIALE, dal quale è rappres. e difeso, con procura speciale a margine del ricorso;

RICORRENTE

NOME, in persona del legale rappres. p.t., elett.te domic. presso l’avvocatura capitolina, rappres. e difesa dall’AVV_NOTAIO, con procura speciale in calce al controricorso;

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza n. 1319/2020 de lla Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE, pubblicata il 20.2.2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21/09/2023 dal Cons. rel., dott. COGNOME.

RILEVATO CHE

Con sentenza del 2014 il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE accolse la domanda del condominio di INDIRIZZO, in RAGIONE_SOCIALE, avente ad oggetto l’accertamento che nulla fosse dovuto a titolo di canone per l’occupazione di spazi e aree pubbliche comunali, relativo a griglie ed intercapedini per gli anni dal 2001 al 2010, condannando l’amministrazione comunale alla restituzione degli importi versati, in quanto non era configurabile l’occupazione di suolo pubblico in mancanza del rilascio di specifica concessione.
Con sentenza del 20.2.2020 la Corte territoriale accoglieva l’appello del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, rigettando la domanda del condominio, osservando che: era incontestato che le griglie insistevano sul marciapiede confinante con il condominio appellato e aperto al pubblico transito, per cui esse erano da qualificare come aree private soggette a servitù di pubblico passaggio; in conformità della giurisprudenza di legittimità, il canone in questione era un corrispettivo di una concessione, reale o presunta (nel caso di occupazione abusiva), dell’uso esclu sivo o speciale di beni pubblici; tale canone era dunque dovuto non in base alla limitazione o sottrazione all’uso normale o collettivo di parte del suolo, ma in relazione all’utilizzazione particolare o eccezionale che ne traeva il singolo; era infondata l’eccezione del condominio secon do la quale griglie ed intercapedini, in quanto realizzate in sede di edificazione del fabbricato su area privata ed oggetto di licenza ediliziae non sulla base di un atto di concessio ne all’uso particolare di un bene pubblicoerano componenti essenziali dell’edificio stesso e le relative porzioni del suolo stradale erano necessariamente ed irreversibilmente inglobate in esso, poiché l’assunto non provava, di per sé, che la strada non fosse già, e sia rimasta dopo, destinata al pubblico transito (come emergeva invece dalla planimetria prodotta ove era indicata
l’intercapedine su strada non privata, e dalla stessa comparsa dell’appellato che, pur contestando l’esistenza del presupposto del canone, aveva rilevato che le griglie consentivano comunque il pubblico transito); non era provato che la strada ove le griglie erano apposte aveva perduto irrimediabilmente la qualità di parte del tessuto viario pubblico, risultando essa altresì iscritta nell’elenco delle strade pubbliche; il canone era dunque dovuto in relazione all’utilizzazione particolare o eccezionale che ne traeva il singolo, inerente alle griglie serventi l’edificio.
Il condominio ricorre in cassazione con quattro motivi, accompagnati da memoria. RAGIONE_SOCIALE Capitale resiste con controricorso e memoria.

RITENUTO CHE

Il primo motivo deduce l’eccezione di giudicato, in ordine a varie sentenze emesse dal Tribunale di RAGIONE_SOCIALE tra le stesse parti, che avevano accolto la domanda di accertamento negativo della debenza del Cosap. Il secondo motivo denunzia violazione degli artt. 63 d.lgs. n. 446/97, 1, 14 bis, 16 del regolamento comunale istitutivo del canone per l’occupazione degli spazi pubblici, e delle norme ad essi connesse, per aver la Corte d’appello affermato l’irrilevanza della mancanza della concessione, pur non avendo il RAGIONE_SOCIALE mai chiesto un indennizzo per occupazione senza titolo sulla base di un verbale d’accertamento, in contrasto con la giurisprudenza di merito e di legittimità formatasi sulla questione.
Il terzo motivo denunzia violazione degli artt. 2697 c.c., 63 d.lgs. n. 446/97, 1 del regolamento comunale istitutivo del canone per l’occupazione degli spazi pubblici, per aver la Corte d’appello affermato che l’obbligo di pagare il Cosap sussiste anche nel caso d’occupazione di area asservita all’uso pubblico -data l’irrilevanza che le griglie e le intercapedini fossero state realizzate contestualmente alla costruzione

dell’edificio -pur mancando la prova dell’esistenza di un’area demaniale o di una servitù di passaggio pubblico costituita nei modi di legge, il cui onere gravava sul RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, non essendo a tal fine sufficiente il progetto originario dell’edificio con l’allegata planimetria, mentre il ricorrente aveva contestato che il marciapiede sul quale insistono le griglie e le intercapedini fossero aperte al pubblico transito.

Il quarto motivo denunzia violazione degli artt. 63 d.lgs. n. 446/97, 1 del regolamento comunale istitutivo del canone per l’occupazione degli spazi pubblici, e 112 c.p.c. per omessa pronuncia sull’eccezione di mancata sottrazione all’uso pubblico, per ave r contraddittoriamente la Corte d’appello, da una parte riconosciuto che griglie e intercapedini fossero state realizzate contestualmente alla costruzione dell’edificio, parti essenziali dell’edificio, e dall’altro ritenuto che ciò fosse irrilevante. Al riguardo, il ricorrente allega varie sentenze sull’insussistenza dei presupposti del canone Cosap circa l’occupazione di aree private autorizzate con la licenza edilizia, priva di pubblico passaggio, e prima della costituzione di una servitù.
Il primo motivo è inammissibile in quanto carente di autosufficienza in ordine alla specifica indicazione del passaggio in giudicato delle sentenze indicate nel ricorso. Invero, nel giudizio di legittimità, il principio della rilevabilità del giudicato esterno va coordinato con l’onere di autosufficienza del ricorso; pertanto, la parte ricorrente che deduca l’esistenza del giudicato deve, a pena d’inammissibilità del ricorso, riprodurre in quest’ultimo il testo integrale della sentenza che si assume essere passata in giudicato, non essendo a tal fine sufficiente il richiamo a stralci della motivazione (Cass., n. 15737/17; n. 13988/18).
Nel caso concreto, inoltre, il ricorrente non ha neppure allegato l’attestazione relativa al passaggio in giudicato delle menzionate sentenze tra le parti.

Gli altri tre motivi, esaminabili congiuntamente poiché tra loro connessi, sono infondati.

In tema di canone per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche (Cosap), l’acquisto da parte del RAGIONE_SOCIALE dell’area circostante il perimetro di un fabbricato, nella quale siano state precedentemente realizzate griglie ed intercapedini, finalizzate a permettere la circolazione dell’aria ed il passaggio della luce nei locali sotterranei dell’edificio, non fa sorgere a carico del condominio l’obbligo di corrispondere il relativo canone, qualora il prezzo pattuito per la cessione sia stato ridotto proprio a causa dell’esistenza delle intercapedini, giustificandosi tale riduzione con la volontà delle parti di escludere dal trasferimento le porzioni di suolo in cui sono state realizzate le intercapedini, ovvero con la contestuale costituzione in favore del condominio di un diritto reale sul suolo trasferito, con la conseguenza che viene a mancare nella specie il presupposto dell’obbligazione, costituito dall’occupazione del suolo pubblico (SU, n. 1611/07).
E’ stato altresì affermato che il canone per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche, istituito dall’art. 63 del d.lgs. 15 dicembre 1997, n. 446, come modificato dall’art. 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, risulta configurato come corrispettivo di una concessione, reale o presunta (nel caso di occupazione abusiva), dell’uso esclusivo o speciale di beni pubblici. Esso, pertanto, è dovuto non in base alla limitazione o sottrazione all’uso normale o collettivo di parte del suolo, ma in relazione all’ut ilizzazione particolare o eccezionale che ne trae il singolo (Cass., n. 17292/19 e n. 1435/18 che ha cassato la sentenza nella quale il giudice di seconde cure, pur non ritenendo esclusa
l’occupazione di suolo pubblico da parte di un condominio, aveva fondato la ritenuta non debenza del canone in questione esclusivamente sulla mancanza di una specifica concessione, laddove, invece, il presupposto applicativo della Cosap è costituito dall’u so particolare del bene di proprietà pubblica, essendo irrilevante la mancanza di una formale concessione quando vi sia un’occupazione di fatto del suolo pubblico).

Invero, non si dubita che in tema di occupazione di suolo pubblico (OSP) e di spazi ed aree pubbliche (COSAP), anche le occupazioni eseguite su aree private soggette a servitù di pubblico passaggio sono soggette ad imposizione per il pagamento del relativo canone (Cass., n. 28869/21).

Ora, nel caso concreto, la Corte d’appello ha accertato che lo spazio sul quale insistevano griglie ed intercapedini in questione era da tempo destinato al pubblico transito, come peraltro riconosciuto dall’appellato nel giudizio di secondo grado; né è emerso che tale tratto del marciapiede abbia perso irreversibilmente la caratteristica di parte del tessuto viario. Inoltre, la stessa Corte territoriale ha ritenuto irrilevante che griglie ed intercapedini fossero state incluse nel progetto edilizio poi assentito dal RAGIONE_SOCIALE con il permesso (o la licenza) di costruire in quanto ciò comunque non provava che tale tratto di strada non avesse avuto in precedenza destinazione al pubblico transito.
Il ricorrente si du ole, in particolare, che la Corte d’appello abbia deciso violando il principio sull’onere probatori o che sarebbe gravato, a suo dire, sul RAGIONE_SOCIALE il quale avrebbe pertanto dovuto dimostrare la regolare costituzione di una servitù pubblica. Ora, tale prova non risulta espressamente fornita, ma dalla sentenza impugnata si evince che la strada in questione era inserita nel l’elenco delle stra de pubbliche per cui si può ragionevolmente presumere che la suddetta destinazione
risalga ad un periodo anteriore, anche al permesso di costruire l’edificio cui è annesso il marciapiede per cui è causa.

In realtà, non è neppure provato da parte del ricorrente che griglie ed intercapedini fossero incluse nel progetto edilizio vagliato dal RAGIONE_SOCIALE illo tempore.

In ogni caso, il presupposto del canone è costituito dall’utilizzazione particolare o eccezionale che ne trae il singolo, costituito dalle griglie serventi l’edificio, in conformità della richiamata giuris prudenza di questa Corte- cui il collegio intende dare continuità-, e ciò a prescindere se quest’ultime fossero, o meno, comprese nel progetto edilizio assentito.

Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio che liquida nella somma di euro 4.200,00= di cui 200,00= per esborsi, oltre alla maggiorazione del 15% quale rimborso forfettario delle spese generali.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater , del d.p.r. n.115/02, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13, ove dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio del 21 settembre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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