Convocazione assemblea: vale la prassi consolidata

La Corte di Cassazione ha stabilito che la convocazione di un’assemblea condominiale è valida se effettuata tramite inserimento dell’avviso nella cassetta postale del condomino, qualora tale modalità sia provata e tempestiva. Questa prassi consolidata prevale su una successiva notifica formale, come una raccomandata, arrivata in ritardo. La sentenza chiarisce inoltre che le clausole meramente organizzative del regolamento condominiale possono essere modificate da un comportamento costante e univoco dei condomini (facta concludentia), senza necessità di una delibera scritta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 29 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Convocazione Assemblea Condominiale: Quando la Prassi Batte la Raccomandata

La corretta convocazione dell’assemblea condominiale è un pilastro della vita in condominio, essenziale per la validità delle delibere. Ma cosa succede quando le modalità di comunicazione sono multiple e apparentemente in conflitto? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un caso emblematico: un avviso messo in buca e una raccomandata arrivata tardi. La decisione chiarisce il valore della prassi e la flessibilità di certe regole condominiali.

I Fatti di Causa

Un condomino impugnava una delibera assembleare sostenendo di non essere stato convocato tempestivamente. L’assemblea era fissata per il 10 marzo, ma egli aveva ricevuto la raccomandata di convocazione solo il 7 marzo, violando i termini previsti. Il condominio si difendeva affermando di aver provveduto alla notifica in tempo, inserendo l’avviso nella cassetta postale del condomino già il 3 marzo, come provato da testimoni.

Dopo un lungo iter giudiziario, che ha visto un primo annullamento con rinvio da parte della stessa Cassazione, la Corte d’Appello ha dato ragione al condominio. Il condomino ha quindi presentato un nuovo ricorso in Cassazione, basato su due argomenti principali:
1. La prova della ricezione della raccomandata (prova privilegiata) avrebbe dovuto prevalere sulla testimonianza relativa all’inserimento dell’avviso in buca.
2. Il regolamento condominiale prevedeva l’invio del bilancio consuntivo dieci giorni prima dell’assemblea, termine non rispettato.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando la validità della delibera e condannando il ricorrente al pagamento delle spese legali e a un’ulteriore somma per lite temeraria. La decisione si fonda su un’attenta analisi delle norme e delle prassi condominiali.

Le Motivazioni: Validità della Convocazione Assemblea Condominiale Informale

Il cuore della motivazione risiede nella distinzione tra le diverse modalità di comunicazione e la natura delle regole condominiali.

I giudici hanno innanzitutto chiarito che, secondo la normativa applicabile all’epoca dei fatti (precedente alla riforma del 2012), la convocazione dell’assemblea condominiale poteva avvenire con libertà di forme. L’importante era che l’avviso giungesse nella sfera di conoscibilità del destinatario in tempo utile. La Corte d’Appello ha ritenuto provato, sulla base di testimonianze attendibili, che l’avviso era stato effettivamente inserito nella cassetta postale del condomino in data 3 marzo. Questa prima comunicazione, essendo tempestiva, era di per sé sufficiente a rendere valida la convocazione. L’invio successivo di una raccomandata è stato considerato un adempimento ulteriore e precauzionale, che non poteva invalidare la convocazione già perfezionatasi.

La Derogabilità delle Norme Regolamentari Organizzative

Per quanto riguarda il secondo motivo di ricorso, relativo al mancato rispetto del termine di dieci giorni per l’invio del consuntivo, la Corte ha introdotto una distinzione fondamentale tra le clausole del regolamento condominiale:
– Clausole contrattuali: Riguardano i diritti reali dei singoli condomini sulle parti comuni o esclusive e possono essere modificate solo all’unanimità e in forma scritta.
– Clausole regolamentari (o organizzative): Disciplinano l’uso delle cose comuni e l’amministrazione del condominio. Queste non incidono sui diritti di proprietà.

La norma del regolamento che imponeva l’invio del consuntivo con un certo anticipo è stata classificata come meramente organizzativa. In quanto tale, la Corte ha stabilito che essa può essere derogata da una prassi consolidata, ovvero da un comportamento costante e uniforme tenuto dai condomini nel tempo (facta concludentia). Poiché era prassi comune in quel condominio mettere a disposizione la documentazione contabile insieme all’avviso di convocazione, tale comportamento è stato ritenuto idoneo a modificare la regola scritta del regolamento.

Le Conclusioni

L’ordinanza offre due importanti lezioni pratiche per amministratori e condomini. In primo luogo, conferma che la validità di una convocazione dipende dalla sua effettiva e tempestiva ricezione, non necessariamente dalla forma utilizzata, specialmente con riferimento a norme passate. In secondo luogo, sottolinea come la vita condominiale sia regolata non solo dalle norme scritte, ma anche dalle prassi consolidate. Le clausole di natura organizzativa di un regolamento possono evolversi attraverso il comportamento costante dei condomini, senza che sia sempre necessaria una modifica formale e scritta. Questo principio offre flessibilità ma richiede anche attenzione per evitare incertezze e futuri contenziosi.

Un avviso di convocazione inserito nella cassetta postale è valido?
Sì. La Corte ha stabilito che, secondo la legge applicabile all’epoca dei fatti, la comunicazione poteva avvenire con libertà di forme. Se viene provato (in questo caso, tramite testimoni) che l’avviso è stato inserito tempestivamente nella cassetta postale, la convocazione è da considerarsi valida ed efficace.

Una prassi consolidata può modificare una regola scritta del regolamento di condominio?
Sì, ma solo se la regola ha natura puramente organizzativa e non contrattuale. Le clausole che disciplinano l’amministrazione e l’uso delle parti comuni, come i termini per l’invio di documenti, possono essere derogate da un comportamento costante e univoco dei condomini (facta concludentia), senza necessità di una modifica scritta approvata all’unanimità.

Se vengono usati due metodi di convocazione, uno informale ma tempestivo e uno formale ma tardivo, quale prevale?
Prevale il primo metodo che ha raggiunto lo scopo, purché valido. Nel caso esaminato, la convocazione si è perfezionata con l’inserimento tempestivo dell’avviso nella cassetta postale. L’invio successivo di una raccomandata, seppur più formale, è stato considerato un atto aggiuntivo e precauzionale che non ha annullato la validità della prima comunicazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27176 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 27176 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 10/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15390/2024 R.G. proposto da :

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende -controricorrente-

nonchè

-intimata- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO MILANO n. 1344/2024 depositata il 09/05/2024.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/09/2025 dal Consigliere COGNOME NOME.

FATTI DI CAUSA

Il ricorso trae origine dall’impugnazione, proposta innanzi al Tribunale di Monza, dai condomini COGNOME NOME e COGNOME NOME avverso la delibera del RAGIONE_SOCIALE ‘RAGIONE_SOCIALE‘ di INDIRIZZO, con la quale erano stati approvati il consuntivo dei lavori straordinari 2009/2011 ed il relativo riparto, Gli opponenti chiesero l’annullamento della delibera in quanto, in primo luogo, non erano stati convocati nei termini di cui all’art. 66 disp. att. c.c., avendo ricevuto tale comunicazione solo in data 7.03.2011 per l’assemblea fissata il 10.03.2011, senza quindi potervi partecipare; in secondo luogo, dedussero la violazione dell’art. 13 del Regolamento condominiale per il mancato rispetto dei termini dell’invio del rendiconto, che sarebbe stato trasmesso unitamente all’avviso di convocazione, in data 7.3.2011, e non nei dieci giorni
antecedenti la data dell’assemblea.

1.1. Si costituì il condominio ‘RAGIONE_SOCIALE‘ per chiedere il rigetto dell’opposizione.

1.2. All’esito dei giudizi di merito, la Corte d’Appello di Milano confermò la sentenza del Tribunale di Monza, che aveva rigettato l’opposizione.

1.3. Avverso la sentenza della Corte d’appello, COGNOME NOME e COGNOME NOME proposero ricorso per cassazione per violazione dell’art. 342 c.p.c., dolendosi della dichiarazione di inammissibilità per carenza di specificità RAGIONE_SOCIALE censure in relazione alla prova del tempestivo ricevimento dell’avviso di convocazione dell’assemblea e del consuntivo.

1.4. Questa Corte, con ordinanza N. 24831/2022, accolse il ricorso. Il giudice d’appello aveva violato l’art.342 c.p.c. perché l’atto d’appello aveva censurato in modo specifico la sentenza di primo grado con riferimento alla prova della conoscenza acquisita da parte degli opponenti della data fissata per l’assemblea, attraverso l’inserimento nella cassetta postale dell’avviso della convocazione; in secondo luogo, la Corte d’appello avrebbe omesso l’esame RAGIONE_SOCIALE censure relative all’invio del rendiconto almeno dieci giorni prima dell’assemblea.
1.5.A seguito di riassunzione da parte di NOME COGNOME, la Corte d’Appello, con sentenza depositata in data 9.05.2024, respinse l’appello.

1.6. Per quel che ancora rileva in questa sede, la Corte di merito, sulla base della valutazione dei testimoni, ritenne che la conoscenza della data dell’assemblea, nel regime ratione temporis applicabile, fosse avvenuto attraverso l’inserimento dell’avviso di convocazione nella cassetta postale. Anche il consuntivo era stato messo a disposizione dei condomini unitamente all’avviso di convocazione in quanto l’art.13 del Regolamento, che prevedeva l’invio del consuntivo nei dieci giorni antecedenti all’assemblea, poteva essere modificato dalla prassi contraria.
Avverso la sentenza della Corte d’appello, NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione sulla base di tre motivi.

2.1 Il RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

3.Il Consigliere Delegato ha formulato proposta, ex art.380 bis c.p.c., di manifesta infondatezza del ricorso, a seguito della quale NOME COGNOME ha depositato istanza per la decisione.

3.1.Il ricorso è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 -bis.1 cod. proc. civ.

3.2. In prossimità della camera di consiglio, il ricorrente ha depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione degli articoli 384 e 392 c.p.c. perché il giudice di rinvio non si sarebbe conformato alla regola iuris dettata da questa Corte con l’ordinanza N.24831/2022; la Corte di merito avrebbe errato nella valutazione dell’attendibilità dei testimoni e non avrebbe tenuto conto della sussistenza della prova privilegiata, costituita dall’avviso di ricevimento della raccomandata contenente l’avviso di convocazione, pervenuta solo due giorni prima rispetto alla data dell’assemblea.
1.1. Il motivo è infondato.

1.2. Questa Corte, con ordinanza N.24831/2022, cassando la sentenza della Corte d’appello perché l’atto d’appello era sufficientemente specifico, ha demandato al giudice di merito l’esame dell’atto di gravame, osservando che la sentenza cassata non aveva tenuto conto RAGIONE_SOCIALE dichiarazioni rese dal teste addotto dall’opponente in ordine alle modalità di convocazione dell’assemblea.

Posto, quindi, che la Corte di RAGIONE_SOCIALEzione ha cassato la decisione del giudice d’appello, che aveva dichiarato inammissibili i motivi perché privi di specificità, senza entrare nel merito RAGIONE_SOCIALE questioni, il giudice di rinvio era tenuto a riesaminare nel merito i motivi di appello, che

riguardavano proprio la valutazione RAGIONE_SOCIALE prove del giudice di prime cure.

La Corte territoriale ha valutato le dichiarazioni testimoniali e, con apprezzamento di fatto incensurabile in sede di legittimità, ha ritenuto attendibili le dichiarazioni del teste COGNOME, che, in qualità di collaboratore dell’amministratore del RAGIONE_SOCIALE, aveva dato atto della prassi, ammissibile nel testo previgente alla Legge n.220 del 2012, ratione temporis applicabile, di dare avviso ai condomini della data fissata per l’assemblea attraverso l’immissione dell’avviso di convocazione nella cassetta postale.
Il motivo, lungi dal censurare la violazione del principio di diritto statuito dalla Corte di RAGIONE_SOCIALEzione, si duole della valutazione RAGIONE_SOCIALE prove da parte del giudice di merito, erroneamente considerate come violazioni del dictum dell’ordinanza di rimessione.

Con il secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione dell’art. 116 c.p.c. e dell’art.1335 c.c., in relazione all’art.360, comma 1, n.3 c.p.c., in punto di onere della prova della ricezione dell’avviso di convocazione dell’assemblea, per avere la Corte di merito valorizzato dichiarazioni testimoniali contrastanti in ordine alla data di conoscenza dell’assemblea, in presenza di una prova privilegiata, attestante la tardività dell’avviso di convocazione.

Il ricorrente lamenta che la Corte d’Appello ha ritenuto provata la consegna dell’avviso di convocazione dell’assemblea dalle dichiarazioni dei testimoni, che avevano riferito della prassi relativa all’inserimento dell’avviso nella cassetta della posta nonostante vi fosse agli atti una lettera raccomandata, che attesterebbe il tardivo ricevimento dell’avviso di convocazione, così attribuendo valore decisivo ad una prova testimoniale incerta in presenza di una prova privilegiata.
La corte di merito non avrebbe, quindi, correttamente applicato la regola sull’onere della prova del ricevimento dell’avviso di convocazione, gravante sul RAGIONE_SOCIALE, ritenendo erroneamente provata la conoscenza dell’atto dal mero l’inserimento nella cassetta della posta dei condomini, pur in presenza di una prova legale che osterebbe a tale ricostruzione, rappresentata dall’avviso di ricevimento.

2.1. Il motivo è infondato.

2.1. L’art.66 disp. att. c.p.c., nella versione antecedente la riforma di cui alla Legge 2012, ammette che la comunicazione dell’avviso di convocazione possa essere data con libertà di forme, anche oralmente o con la consegna ad altro condominio non abitante nell’edificio condominiale, purché pervenga nella sfera di normale ed abituale conoscibilità del destinatario (RAGIONE_SOCIALEzione civile sez. II, 01/04/2008, n.8449; RAGIONE_SOCIALEzione civile sez. II, 25/03/2019, n.8275).

2.2. La corte territoriale ha ritenuto provata la circostanza della comunicazione tempestiva dell’avviso di convocazione mediante inserimento nella cassetta della posta, traendo il suo insindacabile convincimento dalle risultanze testimoniali, sicché la lettera raccomandata costituiva un ulteriore adempimento da parte del condominio.

2.3. In particolare, è stata ritenuta decisiva la deposizione del teste COGNOME, quale soggetto incaricato di recapitare personalmente ai condomini le raccomandate di convocazione alle assemblee condominiali, in ordine alla prassi condominiale di consegnare a mani o di inserire le convocazioni nelle cassette postali di ciascun condomino. L’adempimento ulteriore dell’invio di raccomandata con ricevuta di ritorno contenente la medesima convocazione era stato adottato dall’amministratore del RAGIONE_SOCIALE a scopo precauzionale
nei confronti dei condomini con i quali erano pendenti ulteriori contenziosi.

Ne consegue la tempestività dell’avviso di convocazione avvenuto con l’immissione nella casella postale in data 3.3.2011, indipendentemente dall’invio al ricorrente di una raccomandata con ricevuta di ritorno pervenuta il giorno 07 marzo 2011, trattandosi di adempimento ulteriore rispetto alla convocazione tempestivamente effettuata per l’assemblea del 10.3.2011.

Non vi è stata violazione dell’art.1335 c.c. in relazione al carattere recettizio dell’atto, avendo la Corte d’appello, con apprezzamento di fatto incensurabile in questa sede, affermato che l’avviso di convocazione era giunto nella sfera del destinatario con l’immissione nella cartolina postale.

3. Con il terzo motivo di ricorso, si denuncia la violazione degli artt. 1372, 1136 e 1138 c.c., in relazione all’art. 13 del regolamento condominiale contrattuale, che prevedeva l’invio del consuntivo nei dieci giorni antecedenti all’assemblea; secondo il ricorrente, tale termine non era stato rispettato perché il consuntivo sarebbe stato messo tardivamente a disposizione con l’avviso di convocazione.

Il ricorrente lamenta che la Corte d’Appello abbia errato nel ritenere che la prassi della messa a disposizione del preventivo e del consuntivo dei lavori, unitamente alla convocazione dell’assemblea, potesse derogare all’art. 13 del regolamento condominiale, dovendosi ritenere quest’ultimo modificabile esclusivamente in forma scritta, trattandosi di regolamento di natura contrattuale.

3.1. Il motivo è infondato.

Nel regolamento di condominio, disciplinato dall’art. 1138 c.c., è possibile distinguere le clausole di natura contrattuale, incidenti sul

diritto di proprietà dei beni comuni o esclusivi, da quelle di natura regolamentare, dotate di portata organizzativa.

In quest’ultima categoria ricade l’art. 13 del regolamento del RAGIONE_SOCIALE che ha, appunto, natura organizzativa, non incidendo sul diritto di proprietà.

Le prescrizioni del regolamento aventi natura solo organizzativa possono essere interpretate, ai sensi dell’art. 1362, comma 2, c.c., anche alla luce della condotta tenuta dai comproprietari posteriormente alla relativa approvazione ed anche per facta concludentia , in virtù di comportamento univoco.

Come affermato da questa Corte, quanto alle prescrizioni di contenuto organizzativo, ovvero propriamente regolamentare, del regolamento di condominio (e, non quindi, di contenuto contrattuale, ovvero incidente sulla proprietà dei beni comuni o esclusivi), ha certamente rilievo a fini interpretativi, ai sensi dell’art. 1362 c.c., comma 2, anche il comportamento posteriore al medesimo regolamento avuto dai condomini, così com’è ammissibile che la stessa norma regolamentare venga modificata per facta concludentia , sulla base di un comportamento univoco (Cass. civ., Sez. VI – 2 Ord., n. 1257/2017).
L’eventuale previsione regolamentare in ordine alla forma della convocazione dei condomini all’assemblea condominiale, trattandosi di prescrizione a contenuto organizzativo, ovvero, propriamente regolamentare, poteva, quindi, essere modificata per facta concludentia cioè, per una prassi seguita dagli amministratori del condominio.

In definitiva, la prescrizione regolamentare, per così dire, organizzativa, (e, non quindi, di contenuto contrattuale, ovvero, incidente sulla proprietà dei beni comuni o esclusivi), va interpretata

ai sensi dell’art. 1362 c.c., comma 2, anche alla luce del comportamento posteriore avuto dai condomini al medesimo regolamento (Cass. civ., Sez. II, Ord., n. 10866/2018).

4.Il ricorso deve, pertanto, essere rigettato.

5.Poichè la decisione è stata resa nel procedimento per la definizione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, di cui all’art. 380-bis cod. proc. civ.. (novellato dal D. Lgs n.149 del 2022.), con formulazione di istanza di decisione ai sensi dell’ultimo comma della norma citata, e il giudizio definito in conformità alla proposta, parte ricorrente deve essere, inoltre, condannata al pagamento RAGIONE_SOCIALE ulteriori somme ex art.96, comma 3 e 4 c.p.c., sempre come liquidate in dispositivo (sulla doverosità del pagamento della somma di cui all’art.96, comma 4 c.p.c. in favore della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE: Cass. S.U. n. 27195/2023).
6.Ai sensi dell’art.13, comma 1 -quater del DPR n.115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art.13, comma 1-bis, del DPR n.115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di RAGIONE_SOCIALEzione rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in Euro 8.500,00 per compensi, oltre ad Euro 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Condanna altresì parte ricorrente, ai sensi dell’art.96, comma 3 c.p.c., al pagamento a favore della parte controricorrente di una somma ulteriore di Euro 8.500,00 equitativamente determinata,

nonché -ai sensi dell’ art.96, comma 4, c.p.c. – al pagamento della somma di Euro 3.000,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE.

Ai sensi dell’art.13, comma 1 -quater del DPR n.115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art.13, comma 1-bis, del DPR n.115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte di cassazione, in data 25 settembre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.