Convocazione assemblea: il coniuge va sempre avvisato

La Corte di Cassazione ha annullato una delibera condominiale per l’installazione di un ascensore a causa della mancata convocazione di uno dei coniugi comproprietari. La Corte ha stabilito che la convocazione assembleare condominiale deve essere inviata a ciascun titolare del diritto, non potendosi presumere che un coniuge informi l’altro, specialmente per decisioni di notevole importanza e quando il coniuge avvisato non partecipa all’assemblea.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Convocazione Assemblea Condominiale: Ogni Comproprietario Conta

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale nella vita condominiale: la validità della convocazione assembleare condominiale dipende dal corretto e individuale avviso a tutti gli aventi diritto, anche quando si tratta di coniugi comproprietari dello stesso immobile. Non si può dare per scontato che la comunicazione a uno solo dei due sia sufficiente a garantire la conoscenza e la partecipazione dell’altro. Vediamo insieme i dettagli di questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Tutto ha origine dalla delibera di un condominio che approvava l’installazione di un nuovo ascensore. Alcuni condomini, tra cui una coppia di coniugi comproprietari di un’unità immobiliare, avevano impugnato la decisione. Il loro dissenso si basava su vizi procedurali, in particolare sulla mancata convocazione della moglie.

La Corte d’Appello aveva respinto le loro ragioni, ritenendo valida la delibera. Secondo i giudici di secondo grado, si poteva presumere che il marito, regolarmente avvisato, avesse informato la moglie. Inoltre, la Corte d’Appello aveva sottolineato come la coppia non avesse formalmente comunicato all’amministratore il loro status di comproprietari. Contro questa decisione, i condomini hanno proposto ricorso in Cassazione.

L’importanza della singola convocazione assembleare condominiale

Il nodo centrale della questione giuridica verte sulla validità di una delibera approvata senza che tutti i comproprietari siano stati formalmente convocati. La difesa del condominio e la decisione della Corte d’Appello si basavano su una presunzione: la conoscenza dell’avviso da parte di un coniuge si estende automaticamente all’altro. La Cassazione, tuttavia, ha adottato un approccio molto più rigoroso, volto a tutelare il diritto di ogni singolo condomino a partecipare alle decisioni che riguardano le parti comuni.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, cassando la sentenza d’appello. Le motivazioni sono chiare e ben articolate.

In primo luogo, la Corte ha specificato che il diritto di impugnare una delibera per omessa convocazione spetta unicamente al condomino non convocato. Si tratta di un vizio che determina l’annullabilità dell’atto e solo la parte nel cui interesse è prevista la norma può farlo valere.

Nel merito, i giudici hanno smontato la presunzione su cui si fondava la decisione della Corte d’Appello. Hanno affermato che, sebbene in alcuni casi di ordinaria amministrazione si possa presumere che un coniuge informi l’altro, tale presunzione non può essere applicata in modo generico e automatico. Nel caso specifico, la decisione riguardava un’innovazione significativa (l’installazione di un ascensore) e, fattore determinante, il marito convocato non aveva nemmeno partecipato all’assemblea. Questi elementi rendevano il ragionamento presuntivo della Corte d’Appello inadeguato.

Infine, la Cassazione ha chiarito un punto cruciale riguardo agli obblighi dell’amministratore. È irrilevante che i condomini non abbiano trasmesso formalmente il loro titolo di proprietà. Spetta all’amministratore assicurarsi di convocare l’effettivo titolare del diritto di proprietà sull’unità immobiliare, garantendo così la corretta costituzione dell’assemblea.

Le Conclusioni

La sentenza rappresenta un importante monito per gli amministratori di condominio e una garanzia per tutti i condomini, specialmente per coloro che sono comproprietari di un immobile. Il principio affermato è che il diritto a partecipare alle decisioni condominiali è individuale e non delegabile o presunto. La convocazione deve essere personale e diretta a ciascun avente diritto, senza scorciatoie. Affidarsi a presunzioni, soprattutto in decisioni di rilievo, espone le delibere a un concreto rischio di annullamento, con conseguente spreco di tempo e risorse per l’intero condominio.

Un condomino può impugnare una delibera per la mancata convocazione di un altro condomino?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che la legittimazione a impugnare la delibera per omessa convocazione spetta unicamente al condomino che non ha ricevuto l’avviso, poiché si tratta di un vizio che incide sulla sua sfera giuridica individuale.

Se un immobile è in comproprietà tra coniugi, è sufficiente convocare solo uno di essi all’assemblea?
No, non è sufficiente. La sentenza stabilisce che la presunzione secondo cui un coniuge informi l’altro non è automatica. Per decisioni importanti come le innovazioni, e specialmente se il coniuge convocato non partecipa, è necessario che la convocazione sia inviata a ciascun comproprietario per garantire la validità della delibera.

L’amministratore è esonerato dal convocare un condomino se quest’ultimo non ha comunicato ufficialmente il suo titolo di proprietà?
No. La Corte ha affermato che è dovere dell’amministratore convocare l’effettivo titolare del diritto di proprietà dell’unità immobiliare, indipendentemente dalle comunicazioni formali ricevute circa il titolo di proprietà.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 427 Anno 2026

Civile Sent. Sez. 2 Num. 427 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 08/01/2026

SENTENZA

sul ricorso 33581 -2019 proposto da:

COGNOME NOME, TERRANOVA GENEROSA, COGNOME NOME e NOME COGNOME, elettivamente domiciliati presso lo studio dell’AVV_NOTAIO dal quale sono rappresentati e difesi con l’AVV_NOTAIO, giusta procura in calce al ricorso, con indicazione degli indirizzi pec;

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati presso lo studio dell’AVV_NOTAIO dal quale sono rappresentati e

difesi, giusta procura in calce al controricorso, con indicazione degli indirizzi pec;

– controricorrenti –

e contro

INDIRIZZO, in PALERMO;

– intimato –

avverso la sentenza n. 1762/2019 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 13/9/2019;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/10/2024 dal consigliere COGNOME;

sentito il P.M. in persona del AVV_NOTAIO generale NOME AVV_NOTAIO che ha chiesto il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato l’11 dicembre 2013 , NOME COGNOME e NOME COGNOME convennero in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Palermo, il Condominio di INDIRIZZO di cui erano condomini perché comproprietari di un’unità immobiliare, impugnando la delibera assembleare del 30 ottobre 2013 con cui era stata approvata, in loro assenza, la proposta dei condomini NOME COGNOME, NOME COGNOME ed NOME COGNOME di installazione di un ascensore nella scala E.

Il Condominio chiese fosse dichiarata la cessazione della materia del contendere perché la delibera impugnata era stata annullata con successiva delibera del 17/2/2014; in subordine e in riconvenzionale, chiese di accertare la legittimità della suddetta delibera e la sussistenza del diritto dei condomini alla collocazione dell’ascensore ex art. 1102 cod. civ.

1.1. Con successivo atto di citazione del 22 marzo 2014, NOME COGNOME e NOME COGNOME, con gli altri due condomini NOME COGNOME e NOME COGNOME impugnarono, quindi, dinnanzi al Tribunale di Palermo, la seconda delibera del 17 febbraio 2014.

Con sentenza n. 6043/2015 il Tribunale di Palermo, disposta la riunione dei predetti procedimenti dichiarò la cessazione della materia del contendere, condannando parte convenuta alle spese in favore degli attori.

Con sentenza n. 1762/2019, la Corte d’appello di Palermo , in accoglimento dell’appello proposto dai condomini NOME COGNOME e NOME COGNOME, rilevato che la cessazione della materia del contendere ricorreva unicamente rispetto all’impugnazione della prima delibera revocata, dichiarò la validità della seconda delibera del 17 febbraio 2014 e, in conseguenza, il diritto dei condomini della scala E alla collocazione di un ascensore all’interno delle parti comuni ex art. 1102 cod. civ.

Per quel che qui ancora rileva, la Corte d’appello escluse un vizio della delibera del 17 febbraio 2014 per mancata convocazione della condomina NOME COGNOME, potendosi presumere che ella fosse venuta a conoscenza della convocazione dell’assemblea d alla comunicazione effettuata al marito e non risultando necessaria, ex art. 1136 comma VI, cod. civ., la convocazione in forma scritta di ciascun condomino; aggiunse che, in ogni caso, i coniugi non avevano trasmesso nei termini il titolo di proprietà, come loro specificamente richiesto dall’amministratore, al fine di rendere nota la sussistenza della loro comproprietà dell’immobile ; in fatto, stabilì che gli interessi dei condomini fossero stati adeguatamente contemperati atteso che l’installazione dell’ascensore, necessaria agli appellanti in ragione delle loro condizioni di salute, implicava una modifica della larghezza della
scala comunque pienamente conforme ai limiti di 80 cm. stabiliti dal d.lgs n. 81/2008.

Avverso la sentenza n. 1762/2019 della Corte d’appello di Palermo, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione affidandolo a tre motivi a cui NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno resistito con controricorso. Il Condominio non ha svolto difese.

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Il Pubblico ministero ha chiesto il rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno lamentato, in riferimento al n. 3 del primo comma dell’art. 360 cod. proc. civ. , la violazione e falsa applicazione dell’art. 66, comma 3, disp. att. cod. civ., degli artt. 179, 1136, comma 6, 1137, e 1441 cod. civ. e dell’art. 112 cod. proc. civ. per avere la Corte escluso la rilevanza, ai fini del giudizio di validità della delibera, della mancata convocazione della condomina NOME COGNOME, sebbene fosse stato destinatario della notifica dell’avviso relativo soltanto suo marito NOME COGNOME e seppure questi non avesse neanche preso parte all’ass emblea del 17/2/14, né risulti dal verbale -comunicato al solo NOME COGNOME in data 24/2/2014 l’indicazione del suo nome quale condomina e dei millesimi della sua quota di comproprietà.
1.1. Il motivo è inammissibile per i ricorrenti NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME per difetto di loro legittimazione attiva.

Legittimata, infatti, a impugnare la delibera del 17/2/2014 per omessa convocazione è unicamente la ricorrente NOME COGNOME nei cui soli confronti è stata dedotta l’omessa convocazione.

Questa Corte, invero, ha già stabilito che il condomino regolarmente convocato (come, nella specie, gli altri tre ricorrenti) non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, trattandosi di vizio che inerisce all’altrui sfera giuridica, come conferma l’interpretazione evolutiva fondata sull’art. 66, comma 3, disp. att. cod. civ., modificato dall’art. 20 della legge 11 dicembre 2012, n. 220. Condiviso, infatti, il principio, espresso dalla sentenza delle Sezioni unite di questa Corte n. 4806 del 07/03/2005, secondo cui la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, è inevitabile concludere che la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetti, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 cod. civ., unicamente al singolo avente diritto pretermesso, atteso che l’interesse del condomino che faccia valere un vizio di annullabilità, e non di nullità, di una deliberazione dell’assemblea, non può, infatti, ridursi al mero interesse alla rimozione dell’atto, ovvero ad un’astratta pretesa di sua assoluta conformità al modello legale, ma deve essere espressione di una sua posizione qualificata, diretta ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che quella delibera genera quanto all’esistenza dei diritti e degli obblighi da essa derivanti; in altri termini, la delibera assembleare è annullabile sulla base del giudizio riservato al soggetto privato portatore di quella particolare esigenza di funzionalità dell’atto collegiale tutelata con la predisposta invalidità, esigenza che si muove al di fuori del complessivo rapporto atto-ordinamento (in ultimo, Cass. Sez. 2, n. 10071 del 28/05/2020; Cass. Sez. 2, n. 9082 del 18/04/2014).
Il difetto di legittimazione alla proposizione della censura è questione concernente la regolare costituzione del rapporto

processuale e come tale, attenendo all’ordine pubblico, dev’essere rilevata d’ufficio in ogni stato e grado di giudizio, anche di legittimità.

1.2. Ciò precisato, il motivo è fondato per la ricorrente NOME COGNOME perché nei suoi confronti la comunicazione risulta omessa.

Sul punto, in diritto, questa Corte ha affermato che la validità della convocazione per la riunione dell’assemblea condominiale di uno dei comproprietari pro indiviso di piano o di porzioni di piano di un condominio può evincersi anche dall’avviso dato all’altro comproprietario, qualora ricorrano circostanze presuntive tali da far ritenere che il secondo comproprietario abbia reso edotto il primo della convocazione stessa (nella specie, trattandosi di coniugi comproprietari di un appartamento, conviventi in pieno accordo e senza contrasto di interessi tra loro, è stato ritenuto presumibile che l’invito notificato ad uno di essi per l’assemblea condominiale fosse stato portato a conoscenza anche dell’altro: Cass. Sez. 2, n. 1206 del 16/02/1996; Sez. 2, n. 12119 del 11/11/1992).
Q uesto principio, applicato dalla Corte d’appello, è stato tuttavia ritenuto operante, con riguardo ad affari di ordinaria amministrazione, anche in riferimento alla partecipazione di almeno uno dei comproprietari all’assemblea: quel che in tal caso è stato ritenuto rilevante, infatti, è l’ulteriore presunzione che anche il coniuge non attinto da comunicazione formale abbia preso parte alla deliberazione perché rappresentato dall’altro coniuge, avendo conferito all’altro coniuge, sia pure informalmente, il potere di rappresentanza (Cass. Sez. 2, n. 8116 del 27/07/1999).
Nella specie, invece, in cui è stata deliberata l’ innovazione consistente nell’installazione di un ascensore per eliminazione di barriere architettoniche, il coniuge regolarmente convocato non risulta, dalla sentenza, aver partecipato alla deliberazione.

Il principio, pertanto, non è stato correttamente applicato nella sentenza qui censurata perché il ragionamneto presuntivo non è stato adeguatamente articolato; sul punto, pertanto, la decisione deve essere cassata.

Non rileva diversamente la sottolineata omissione della trasmissione, da parte dei coniugi, nel termine fissato dalla specifica nota dell’amministratore, del titolo di proprietà con la specificazione della sussistenza di una comunione: sul punto, infatti, questa Corte ha affermato che all’assemblea condominiale deve essere convocato l’effettivo titolare del diritto di proprietà dell’unità immobiliare, indipendentemente dalle avvenute comunicazioni all’amministratore, non incidendo la disciplina in ordine alla tenuta del registro di anagrafe condominiale, di cui all’art. 1136, comma 6 cod. civ. sull’acquisizione dello status di condomino e sulle conseguenti legittimazioni (Cass. Sez. 2 – 6, n. 10824 del 24/04/2023).
2. L’accoglimento del primo motivo implica, in logica conseguenza, l’assorbimento del secondo e del terzo motivo: in particolare, con il secondo motivo i ricorrenti hanno denunciato, in riferimento al n. 4 del primo comma dell’art. 360 cod. proc. civ. , la nullità della sentenza per violazione del principio della corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato di cui all’art. 112 cod. proc. civ , per non essere stato esaminato il motivo di impugnazione relativo al pregiudizio alla loro proprietà individuale conseguente alla deliberata installazione dell’ascensore; con il secondo profilo, articolato in riferimento al n. 5, è stata denunciata l’omessa e contraddittoria motivazione della sentenza in merito al mancato accoglimento della richiesta di espletamento di c.t.u. e delle richieste istruttorie; infine, con il terzo motivo è stata prospettata, in riferimento al n. 4 del primo comma dell’art. 360 cod. proc. civ. la nullità della sentenza per violazione del principio della corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato di cui all’art.
112 cod. proc. civ e, in riferimento al n. 5 del primo comma dell’art. 360 cod. proc. civ. l’omesso esame della richiesta di pronuncia di nullità della deliberazione del 17 febbraio 2014, perché la Corte d’appello non avrebbe valutato il pregiudizio alle proprietà individuali.

In tali limiti il ricorso di NOME COGNOME è accolto e la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio alla Corte d’appello di Palermo in diversa composizione perché riesamini il punto B del quinto motivo di appello, concernente l’omessa convocazione della stessa ricorrente in applicazione dei principi esposti al punto 1.2.

Decidendo in rinvio, la Corte d’appello regolerà anche le spese di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso nei limiti specificati in motivazione, assorbiti i restanti; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d’appello di Palermo in diversa composizione, anche per le spese di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, del 17 ottobre 2024. Il Consigliere rel. est. Il Presidente

NOME COGNOME NOME COGNOME

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