Convocazione assemblea condomino: esclusione in lite

La Corte di Cassazione ha stabilito che un condomino in causa con il proprio condominio non ha diritto alla convocazione all’assemblea che delibera sulla gestione di tale lite. Essendo considerato una controparte, il condomino non ha legittimazione a partecipare né a impugnare la delibera per omessa convocazione assemblea condomino. La sua posizione è di ‘estraneità’ rispetto alla decisione, non di mero conflitto di interessi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Convocazione Assemblea Condomino: Esclusione in Caso di Lite

La questione della convocazione assemblea condomino è un tema centrale nella vita di un edificio. Ma cosa succede quando un condomino è in causa con il condominio stesso? Ha diritto a partecipare e votare nella riunione che decide come difendersi proprio da lui? Con una recente sentenza, la Corte di Cassazione ha fornito una risposta chiara e definitiva, stabilendo un principio di ‘estraneità’ che prevale sul generico conflitto di interessi.

I Fatti di Causa

Il caso trae origine dalla decisione di una condomina di impugnare una delibera assembleare. L’oggetto della delibera era l’incarico a un legale per costituirsi in un giudizio di appello promosso proprio dalla stessa condomina contro il condominio. La proprietaria lamentava la nullità della decisione per un vizio fondamentale: la sua mancata convocazione alla riunione.

Inizialmente, il Tribunale aveva annullato solo parzialmente la delibera, salvando la parte relativa alla nomina del legale per la difesa in appello. Successivamente, la Corte di Appello aveva ribaltato questa decisione, annullando integralmente la delibera. Secondo i giudici di secondo grado, anche il condomino in conflitto di interessi ha sempre diritto alla convocazione, potendo tale conflitto incidere solo sulla validità del suo eventuale voto, se determinante.

Il condominio, non condividendo questa interpretazione, ha portato la questione dinanzi alla Corte di Cassazione.

Analisi della Corte sulla Convocazione Assemblea Condomino

La Suprema Corte ha accolto il ricorso del condominio, cassando la sentenza d’appello e stabilendo un principio di diritto di notevole importanza. I giudici hanno chiarito che la situazione di un condomino in causa con il condominio non può essere ridotta a un semplice ‘conflitto di interessi’, come quello disciplinato in ambito societario (art. 2373 c.c.).

Si tratta, invece, di una condizione più radicale: una vera e propria ‘estraneità’ del condomino rispetto alla specifica decisione da assumere. Quando l’assemblea è chiamata a deliberare su una lite contro un condomino, la compagine condominiale si scinde di fatto in due parti contrapposte: da un lato il condominio che deve difendere i propri interessi collettivi, dall’altro il singolo condomino che agisce come controparte processuale. L’interesse di quest’ultimo non è semplicemente ‘in conflitto’, ma è diametralmente opposto a quello degli altri proprietari.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha motivato la sua decisione sulla base di una logica stringente. Il diritto alla convocazione e alla partecipazione all’assemblea non è fine a se stesso, ma è funzionale all’esercizio del diritto di voto. Poiché il condomino-controparte non ha un interesse comune da tutelare in quella specifica deliberazione, ma unicamente un interesse contrario, viene meno il presupposto stesso della sua partecipazione al processo decisionale collettivo.

Di conseguenza, non sussiste un suo diritto a essere convocato per discutere e votare su come il condominio debba agire legalmente contro di lui. Ne discende che, non avendo diritto a partecipare, non ha nemmeno la legittimazione per lamentare in giudizio l’omessa convocazione. La delibera, pertanto, è da considerarsi valida anche se assunta in sua assenza.

Conclusioni

La sentenza consolida un principio fondamentale per la gestione delle liti condominiali. Un condomino che promuove una causa contro il proprio condominio (o ne è convenuto) non ha il diritto di essere convocato all’assemblea che delibera sulle strategie processuali relative a quella stessa causa. Questa esclusione non viola alcun diritto, ma riconosce la scissione degli interessi in gioco, qualificando il condomino come parte avversa e, quindi, estraneo a quella specifica decisione collegiale. La validità della convocazione assemblea condomino va valutata, in questi casi, escludendo il soggetto in lite dalla base dei partecipanti aventi diritto.

Un condomino in causa con il condominio ha diritto a essere convocato all’assemblea che decide su quella causa?
No. Secondo la Corte di Cassazione, il condomino in lite è considerato una ‘controparte’ e non ha diritto alla convocazione per le delibere che riguardano specificamente la controversia, in quanto portatore di un interesse opposto a quello del condominio.

Se il condomino in lite non viene convocato, può impugnare la delibera per questo motivo?
No. Poiché non sussiste un diritto alla convocazione in questo specifico contesto, il condomino non ha nemmeno la ‘legittimazione’ per chiedere l’annullamento della delibera a causa della sua mancata partecipazione.

La situazione del condomino in lite è un semplice conflitto di interessi?
No. La Corte di Cassazione ha specificato che non si tratta di un mero conflitto di interessi, ma di una ‘formale e sostanziale estraneità’ del condomino rispetto alla decisione. La sua posizione è quella di un avversario processuale, non di un membro del collegio decisionale con un interesse divergente.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 7491 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 7491 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 20/03/2025

S E N T E N Z A

sul ricorso proposto da:

Condominio di INDIRIZZO in Palermo , in persona del l’amministratore rag. NOME COGNOME rappresentato e difeso per procura in calce al ricorso dall’Avvocat o NOME COGNOME elettivamente domiciliato presso l’indirizzo pec del difensore.

Ricorrente

contro

NOME COGNOME rappresentata e difesa per procura in calce al contro ricorso dall’Avvocato NOME COGNOME elettivamente domiciliata presso l’indirizzo pec del difensore.

Controricorrente

avverso la sentenza n. 236/2021 della Corte di appello di Palermo, depositata il 23.2.2021.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12.12.2024 dal consigliere NOME COGNOME

viste le conclusioni del P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. NOME COGNOME che ha chiesto l’accoglimento del ricorso.

Fatti di causa

NOME NOME convenne in giudizio il condominio di INDIRIZZO in Palermo, chiedendo l’annullamento della delibera assembleare del 15.5.2015, che aveva conferito ad un legale l’incarico di costituirsi nel giudizio di appello promosso dall’esponente nei confronti del condominio, nonché di verificare la legittimità dell’attività dalla stessa esercitata nel seminterrato di sua proprietà dello stabile , assumendo l’invalidità della deliberazione per difetto della sua convocazione alla riunione.
Il tribunale di Palermo annullò l’atto impugnato per la parte che aveva incaricato il legale di verificare la legittimità de ll’attività esercitata dalla condomina nella propria unità immobiliare, mentre rigettò l’impugnativa per la parte della delibera lo aveva incaricato della difesa del condominio nel giudizio di appello. Proposta impugnazione da parte della Cavaliere, la Corte di appello di Palermo, con sentenza n. 236 del 23. 2. 2021, in accoglimento del gravame, annullò anche la parte della delibera non annullata dal giudice di primo grado. Motivò tale statuizione affermando che la circostanza che la Cavaliere si trovasse in conflitto di interesse con il condominio, che con delibera de qua aveva conferito all’av v ocato l’incarico di costituirsi nel giudizio di appello promosso in una causa vertente tra la condomina e lo stesso condominio, non derogava all’obbligo posto dall’art. 66 disp. att. cc.c. di convocare all’assemblea tutti i condomini, potendo incidere tale situazione solo sulla validità della relativa deliberazione, se assunta con il voto determinante del partecipante in conflitto di interesse. Per la cassazione di questa sentenza, con atto notificato il 23. 4. 2021, ha proposto ricorso il condominio di INDIRIZZO/16 in
Palermo, affidato a due motivi.

NOME NOME ha notificato controricorso.

Fissata per la decisione la camera di consiglio, ai sensi dell’art. 380 -bis c.p.c., all’epoca vigente, con ordinanza interlocutoria n. 11532 dell’8.4.2022 la Corte ha rimesso la trattazione del ricorso alla pubblica udienza.

Il P.M. e la ricorrente hanno depositato memoria.

Ragioni della decisione

Il primo motivo di ricorso denunzia violazione e falsa applicazione d ell’art. 66 disp. att. c.c. e degli artt. 2373 e 2377 c.c., censurando la sentenza impugnata per avere ritenuto invalida la delibera impugnata per omessa convocazione alla riunione della controparte. Si assume, al riguardo, l ‘ erroneità della statuizione di annullamento, per avere richiamato, a fondamento della soluzione accolta, in via di analogia la disposizione di cui all’art. 2373 c.c., in tema di assemblea delle società, che non nega al socio in conflitto di interesse con la società il diritto di partec ipare all’assemblea, limitandosi a prevedere l ‘annullabilità della relativa deliberazione soltanto nel caso in cui sia approvata con il suo voto determinate. Si sostiene la diversità di tale fattispecie con quella oggetto del presente giudizio, caratterizzata dal fatto che l’ordine del giorno oggetto di discussione dell’assemblea concerneva l’affidamento da parte del condominio di un incarico ad un legale di costituirsi nel giudizio di appello relativo ad una causa pendente tra il condominio e la stessa condomina, sicché, come rilevato dal giudice di primo grado, quest’ultima, in quanto controparte della lite, difettava d i legittimazione a partecipare all’assemblea e di interesse ad impugnare la relativa deliberazione.
Il secondo motivo denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 1130 n. 1 e 3 c.c. e vizio di omessa pronuncia su un punto decisivo della controversia, per non avere la Corte di appello valutato che, come precisato dal tribunale, la delibera impugnata non aveva un effetto autonomo, rientrando comunque nelle attribuzioni dell’amministratore di condominio la facoltà di costituirsi nel giudizio di impugnazione riguardante una controversia con il condominio, senza necessità della auto rizzazione dell’asse mblea.
Il primo motivo è fondato, mentre il secondo va conseguentemente dichiarato assorbito.

Il ricorso solleva la questione se all’assemblea chiamata a pronunciarsi sulla costituzione del condominio in un giudizio promosso o comunque pendente con un condomino, quest’ultimo debba essere ritualmente convocato alla riunione ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c. , avendo diritto di parteciparvi.

Come segnalato dal Procuratore generale nella sua memoria, la questione è stata risolta da questa Corte con l’ordinanza n. 3192 del 2.2. 2023, con argomentazioni e conclusioni che si condividono e si ritiene di dover integralmente ribadire.

La ragione di tale orientamento risiede nella considerazione che, nell’ipotesi di controversia tra condominio e uno o più condomini, la compagine condominiale viene a scindersi di fronte al particolare oggetto della lite, per dare vita a due gruppi di partecipanti al condominio in contrasto tra loro, da un lato coloro che sono chiamati a deliberare sul promuovimento dell’azione o sulla sua resistenza, dall’altro i destinatari di tale decisione, quale parte avversa nel giudizio.

Ora, la descritta scissione della compagine condominiale in due gruppi di partecipanti, portatori di contrapposti interessi, non può non avere riflessi sulle regole che disciplinano lo svolgimento dell’assemblea e sulle relative maggioranze, in modo sostanzialmente analogo alle regole che trovano applicazione nel condominio parziale, fattispecie in cui al mutamento della stessa compagine dei partecipanti al condominio segue la modifica della stessa composizione del l’assemblea e delle maggioranze.
Il tratto saliente della situazione descritta, dato dalla contrapposizione di posizioni tra uno o più condomini e gli altri partecipanti, porta ad escludere, quanto all’attività dell’organo assembleare, che essa possa essere ricondotta alla figura del conflitto di interessi (art. 2373 c.c.), che ha carattere sempre potenziale e rileva in quanto produca effettivamente uno sviamento dell’interesse collettivo, sottoponendolo a quello individuale, situazione che, potendo manifestarsi soltanto in sede di assemblea al momento del voto, comporta che il partecipante che versa in conflitto sia computato ai fini sia del “quorum” costitutivo che di quello deliberativo, salva la sola facoltà di astensione (Cass. Sez. 2, 28/09/2015, n. 19131).
La situazione che si riscontra con riguardo alla deliberazione assembleare relativa alla controversia tra il condominio ed il singolo condomino è invece sostanzialmente diversa ed il suo tratto saliente è dato dalla formale e sostanziale estraneità del condomino in lite rispetto alle determinazioni che la compagine condominiale è chiamata ad assumere.

La regola applicabile, come dedotto dal Procuratore Generale, non è pertanto quella del conflitto di interessi, quanto, più propriamente, della estraneità della parte che ha citato in giudizio il condominio o che da questi è stata convenuta rispetto al tema su cui l’assemblea è chiamata a pronunciarsi e sulla relativa determinazione.

Ne discende, quanto allo specifico tema della questione controversa, che nemmeno è giuridicamente configurabile il solo interesse del condomino in lite ad accedere e partecipare alla riunione, non potendo tale diritto essere scisso da quello dell’esercizio di voto. Al di fuori della peculiare ipotesi prevista dall’art. 10, comma 2, legge n. 392 del 1978, non esiste infatti un distinto diritto alla convocazione per la sola fase preparatoria della riunione, consistente nel dibattito antecedente al momento deliberativo, dal momento che l’intervento del partecipante nella discussione assembleare è finalizzato a portare a conoscenza degli altri presenti le ragioni del proprio voto di assenso o dissenso sull’argomento contenuto nell’ordine del giorno (Cass. n. 3192 del 2023).
La stessa regola, del resto, è applicata nel caso in cui l’assemblea condominiale sia chiamata a ripartire internamente le spese di lite affrontate in una controversia con un condomino. Questa Corte ha sul punto precisato che deve considerarsi nulla, per impossibilità dell’oggetto, la deliberazione dell’assemblea che ponga tali spese anche a carico del condomino in lite, trattandosi di prestazioni rese a tutela di un interesse opposto a quest’ultimo (Cass. n. 1629 del 2018; Cass. n. 13885 del 2014; Cass. n. 801 del 1970).
In conclusione, va ribadito il principio che, in caso di deliberazione assembleare volta ad approvare il promovimento o la prosecuzione di una controversia giudiziaria tra il condominio e un singolo condomino, non sussiste il diritto di quest’ultimo , che è portatore unicamente di un interesse contrario a quello rimesso alla gestione collegiale, a partecipare all’assemblea, né, quindi, la legittimazione dello stesso a domandare l’annullamento della delibera per omessa, tardiva o incompleta convocazione.
La sentenza va pertanto cassata in relazione al motivo accolto. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa va decisa nel merito con il rigetto della domanda proposta da NOME per l’annullamento della

delibera con la quale il condominio convenuto ha incaricato un avvocato di costituirsi nel giudizio di appello promosso dalla stessa condomina nei confronti del condominio.

Le spese de ll’intero giudizio, comprese quello d i legittimità, sono compensate, tenuto conto che il principio di diritto applicato si è affermato in epoca successiva alla proposizione della domanda di annullamento.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo; cassa in relazione al motivo accolto la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta la domanda proposta da NOME per l’annullamento della delibera del 15.5.2015 con la quale l’assemblea del condominio convenuto ha incaricato un avvocato di costituirsi nel giudizio di appello promosso dalla stessa condomina nei confronti del condominio.

Compensa le spese de ll’intero giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, in

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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