Convocazione assemblea: condomino contro cui si agisce

La Corte di Cassazione stabilisce che un condomino, contro cui l’assemblea delibera di intraprendere un’azione legale, non ha la legittimazione per impugnare la delibera per omessa o tardiva convocazione. In questo scenario, la compagine condominiale si scinde in due parti contrapposte e il condomino interessato non rientra tra gli aventi diritto a partecipare alla decisione. La mancata convocazione assembleare condominiale, in questo caso, non è un vizio che può essere fatto valere.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Convocazione Assemblea Condominiale: Escluso il Condomino Controparte

La corretta convocazione assembleare condominiale è un pilastro della vita in condominio, ma cosa succede quando l’ordine del giorno prevede di agire legalmente contro uno dei condomini? Una recente sentenza della Corte di Cassazione chiarisce che, in questo caso specifico, il condomino-controparte non ha il diritto di impugnare la delibera per un vizio di convocazione. Vediamo perché.

I Fatti di Causa

Una società immobiliare, proprietaria di unità all’interno di un condominio, impugnava una delibera assembleare. L’assemblea aveva deciso di conferire incarico a due legali per avviare un’azione d’urgenza volta a far cessare l’attività di affittacamere svolta dalla società nei propri locali.

La società lamentava di non aver ricevuto correttamente la convocazione per l’assemblea, venendo così privata del diritto di partecipare e discutere. Inizialmente il Tribunale aveva respinto la domanda, ma la Corte d’Appello aveva dato ragione alla società, annullando la delibera per il difetto di convocazione. Il Condominio, a quel punto, ha proposto ricorso in Cassazione.

La Convocazione Assembleare e il Conflitto di Interessi

Il punto centrale della questione non è il semplice conflitto di interessi, ma una situazione più radicale. Quando il condominio decide di agire in giudizio contro un condomino, la compagine condominiale di fatto si scinde in due parti contrapposte: da un lato il condominio come entità collettiva, dall’altro il singolo condomino che diventa la controparte.

Questa scissione, secondo la Suprema Corte, ha implicazioni dirette sul diritto di partecipare all’assemblea. Non si tratta più di un condomino che esprime un voto potenzialmente viziato da un interesse personale, ma di una vera e propria controparte in una futura lite.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Condominio, ribaltando la decisione d’appello. Il ragionamento dei giudici si fonda su un principio chiaro: il diritto di partecipare all’assemblea e, di conseguenza, di essere convocati, spetta ai soggetti che hanno diritto a deliberare sulla questione.

Nel caso di una lite tra condominio e condomino, quest’ultimo non è un soggetto avente diritto a deliberare. Egli è il destinatario dell’azione legale. Pertanto, non può essere considerato tra coloro che devono essere obbligatoriamente convocati per decidere se intentare o meno la causa contro di lui.

La Corte ha precisato che in questa fattispecie non si applica la disciplina del conflitto d’interessi, che si manifesta solo al momento del voto. Qui, il problema è a monte: il condomino-controparte non ha un interesse giuridicamente tutelato a partecipare alla fase preparatoria e deliberativa di un’azione legale mossa contro di sé. Di conseguenza, non ha la “legittimazione” per domandare l’annullamento della delibera per omessa, tardiva o incompleta convocazione.

Le Conclusioni

La sentenza stabilisce un principio di notevole importanza pratica. Se l’ordine del giorno di un’assemblea condominiale riguarda l’avvio di un’azione giudiziaria contro un condomino, quest’ultimo non può lamentare un vizio nella sua convocazione per invalidare la delibera. La sua posizione di controparte lo esclude dal novero degli “aventi diritto” a partecipare a quella specifica decisione. L’accoglimento di questa tesi ha comportato la cassazione della sentenza d’appello e il rigetto definitivo della domanda di annullamento proposta dalla società immobiliare, con condanna al pagamento delle spese di tutti i gradi di giudizio.

Un condomino può impugnare una delibera se non è stato regolarmente convocato all’assemblea?
Sì, di norma un condomino assente perché non ritualmente convocato può impugnare la deliberazione e chiederne l’annullamento.

Il condomino contro cui il condominio intende agire legalmente ha diritto a essere convocato per la delibera che decide l’azione?
No. Secondo la sentenza in esame, in questo caso specifico il condomino è considerato una controparte e non rientra tra i soggetti aventi diritto a deliberare, pertanto non ha legittimazione a impugnare la delibera per omessa o tardiva convocazione.

In questo caso si applica la disciplina del conflitto di interessi?
No, la Corte ha specificato che non si tratta di un semplice conflitto di interessi (che si manifesta al momento del voto), ma di una scissione della compagine condominiale in due parti contrapposte, che esclude a priori il diritto del condomino-controparte a partecipare alla decisione.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21750 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 21750 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 01/08/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 16434/2018 R.G. proposto da:

INDIRIZZO, rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) unitamente a ll’ avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente incidentale- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di FIRENZE n. 2646/2017, depositata il 21/11/2017.

Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 13/02/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Sentite le conclusioni del Pubblico Ministero, il sostituto procuratore generale NOME COGNOME, che ha chiesto di accogliere il primo motivo del ricorso principale, con assorbimento dei restanti.

Sentito il difensore del ricorrente principale, che ha chiesto di accogliere il proprio ricorso e di rigettare il ricorso incidentale; sentito il difensore del ricorrente incidentale, che si è riportato alle conclusioni scritte.

FATTI DI CAUSA

Il Condominio di INDIRIZZO, ricorre per cassazione avverso la sentenza n. 2646 della Corte d’appello di Firenze del 21 novembre 2017, che, in riforma della pronuncia resa in primo grado il 6 ottobre 2016 dal Tribunale di Firenze, ha annullato la deliberazione dell’assemblea del Condominio del 14 marzo 2014, impugnata dalla condomina RAGIONE_SOCIALE

La deliberazione dell’assemblea condominiale tenutasi il 14 marzo 2014 prevedeva all’ordine del giorno il conferimento dell’incarico a due avvocati per richiedere provvedimenti d’urgenza, volti a fare cessare l’attività di affittacamere e pensione svolta nei locali di proprietà della RAGIONE_SOCIALE. La RAGIONE_SOCIALE aveva impugnato la deliberazione ex art. 1137 c.c., lamentando di avere ricevuto solo in data 20 marzo 2014 la convocazione inviatale a mezzo raccomandata, denunciando l’inesattezza dell’indirizzo indicato nell’avviso di convocazione, come nella comunicazione del verbale spedita il 18 marzo 2014, e ancora contestando l’inidoneità dell’ordine del giorno a informare sull’oggetto di discussione assembleare.
Il Tribunale di Firenze, con sentenza del 6 ottobre 2016, rigettò la domanda di annullamento, pure dopo avere accertato il difetto di

convocazione all’assemblea dell’attrice, argomentando circa il difetto di interesse della RAGIONE_SOCIALE a impugnare la deliberazione comunque approvata all’unanimità.

Su appello della RAGIONE_SOCIALE, la Corte d’appello di Firenze ha accolto il secondo motivo di gravame, affermando che si dovesse “escludere che l’assenza di un interesse concreto alla pronuncia assuma rilievo rispetto a quello della rimozione della delibera contraria alla legge”, stante la carenza in ordine alla prova della convocazione.

RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso e propone ricorso incidentale basato su un unico motivo.

Verificato l’avvenuto decesso del difensore del ricorrente, la fissazione della pubblica udienza è stata notificata alla parte personalmente, insieme all’invito ad eleggere nuovo domicilio e a nominare un nuovo difensore. Il nuovo difensore si è costituito con atto depositato l’8 febbraio 2024.

La ricorrente incidentale ha depositato due memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso principale è articolato in tre motivi.

Il primo motivo deduce la violazione dell’art. 136, comma 6, c.c. e dell’art. 66, comma 3, disp. att. c.c.: nel caso di un ordine del giorno avente ad oggetto l’incarico professionale in favore di legali per procedere giudizialmente contro un condomino, quest’ultimo non rientra tra i soggetti aventi diritto a deliberare sulla questione, essendo portatore di interessi propri effettivamente in contrasto con quelli del Condominio, così che la Corte d’appello ha erroneamente ritenuto che la carenza di interesse non assuma rilievo rispetto all’interesse alla rimozione della deliberazione contraria alla legge.
Il secondo motivo censura la violazione dell’art. 100 c.p.c., allegando il difetto di interesse ad agire della condomina nel caso di

specie, non dovendo essere considerata tra gli aventi diritto alla convocazione dell’assemblea.

Il terzo motivo censura la violazione dell’art. 10 c.p.c. e del d.m. del 10 marzo 2014, n. 55, quanto alla individuazione del valore della causa ai fini della liquidazione delle spese processuali a carico del ricorrente.

Il primo motivo è fondato. Questa Corte (Cass. n. 3192/2023), dopo avere sottolineato come in caso di avviso omesso o tardivo o incompleto degli aventi diritto, la deliberazione adottata è annullabile, ma su istanza soltanto dei condomini dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati, ha precisato che, nel caso di controversia tra condominio e uno o più condomini, la compagine condominiale viene a scindersi per dare vita a due gruppi di partecipanti al condominio in contrasto tra loro; tale scissione – ha proseguito questa Corte – non può non determinare implicazioni sullo stesso diritto di partecipare all’assemblea, così che la fattispecie in esame non va ricondotta alla disciplina del conflitto d’interessi, conflitto che si manifesta solo in sede di assemblea al momento dell’esercizio del potere deliberativo e neppure è configurabile giuridicamente un interesse a partecipare alla fase preparatoria antecedente al momento deliberativo; nel caso di scissione della compagine condominiale a fronte del particolare oggetto della lite – ha concluso questa Corte – non sussiste il diritto del singolo, quale portatore di un interesse contrario a quello rimesso alla gestione collegiale, a partecipare all’assemblea, così che non ha legittimazione a domandare l’annullamento della deliberazione per omessa, tardiva o incompleta convocazione.
L’accoglimento del primo motivo comporta l’assorbimento dei restanti motivi del ricorso principale, nonché l’assorbimento del ricorso incidentale condizionato della RAGIONE_SOCIALE, con il quale si censurava la sentenza d’appello per non avere rilevato il

contrasto della pronuncia di primo grado che aveva riconosciuto non provato l’invio della convocazione dell’assemblea e poi aveva rigettato la domanda per difetto d’interesse, contestazione assorbita dalla Corte d’appello con l’accoglimento della declaratoria di annullamento della delibera impugnata.

II. La sentenza impugnata deve, pertanto, essere cassata e non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto la causa deve essere decisa nel merito con il rigetto della domanda di annullamento della deliberazione proposta dalla RAGIONE_SOCIALE.

Le spese del processo seguono la soccombenza e sono liquidate in base all’esito complessivo della lite, considerato in relazione al valore della causa lo scaglione sino ad euro 5.200 e con l’applicazione dei valori minimi previsti dal d.m. n. 55/2014.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso principale, assorbiti gli altri motivi e il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta la domanda di annullamento della delibera condominiale del 14 marzo 2014, proposta dalla RAGIONE_SOCIALE; condanna l’RAGIONE_SOCIALE al pagamento delle spese del processo in favore del Condominio di INDIRIZZO, che liquida in euro 1.400 per il giudizio di primo grado, oltre spese generali (15%) e accessori di legge, in euro 1.600 per il giudizio d’appello, oltre spese generali (15%) e accessori di legge, e in euro 1.700 di cui euro 200 di esborsi , oltre spese generali (15%) e accessori di legge per il presente giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, nella pubblica udienza della sezione

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