Conversione mutuo fondiario: i termini per la richiesta

Una coppia di mutuatari otteneva in appello la dichiarazione di nullità del proprio mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità. La corte, però, ne disponeva la conversione in mutuo ipotecario ordinario su istanza della banca. La Cassazione ha annullato tale decisione, rilevando che l’istanza di conversione mutuo fondiario era stata presentata tardivamente dalla banca (solo in comparsa conclusionale) e che la Corte d’Appello aveva omesso di pronunciarsi su questa specifica eccezione di tardività sollevata dai mutuatari, viziando così la sentenza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 dicembre 2025 in Diritto Bancario, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Conversione Mutuo Fondiario Nullo: Quando è Troppo Tardi per Chiederla?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 25693/2024, è intervenuta su una questione di grande rilevanza procedurale nel diritto bancario: i termini per richiedere la conversione mutuo fondiario nullo. La decisione sottolinea come il rispetto delle scadenze processuali sia fondamentale e come un’istanza tardiva possa essere fatale, anche se nel merito potrebbe avere fondamento. Questo caso offre uno spunto cruciale per comprendere l’importanza di agire tempestivamente nel corso di un giudizio.

Il Caso: Fatti e Svolgimento del Processo

La vicenda trae origine da un contratto di mutuo fondiario di 500.000 euro, stipulato da due privati con un istituto di credito per l’acquisto di un immobile. Successivamente, i mutuatari hanno agito in giudizio per far dichiarare la nullità del contratto, sostenendo che l’importo concesso superava il limite di finanziabilità previsto dalla legge (art. 38 del Testo Unico Bancario).

In primo grado, il Tribunale ha respinto la domanda dei mutuatari. La Corte di Appello, invece, ha parzialmente riformato la decisione, dichiarando effettivamente la nullità del mutuo fondiario. Tuttavia, accogliendo una richiesta della banca, ha disposto la conversione del contratto nullo in un ordinario mutuo ipotecario. Il punto cruciale, sollevato dai mutuatari nel loro successivo ricorso per cassazione, è che la banca aveva avanzato tale richiesta di conversione solo nella sua comparsa conclusionale, ovvero nell’ultimo atto difensivo prima della decisione d’appello.

La questione della conversione del mutuo fondiario

Il cuore del problema non risiede tanto nella possibilità di convertire un mutuo fondiario nullo in un mutuo ipotecario – una via generalmente ammessa dalla giurisprudenza – quanto nel quando tale conversione possa essere richiesta. I ricorrenti hanno sostenuto che l’istanza della banca fosse tardiva, in quanto non presentata nella prima difesa utile dopo che era stata sollevata l’eccezione di nullità.

La Corte d’Appello, pur menzionando che la richiesta era stata formulata in comparsa conclusionale, non ha emesso alcuna statuizione specifica su questa eccezione di tardività. Si è limitata a disporre la conversione, di fatto ignorando il rilievo procedurale dei mutuatari. Questo comportamento costituisce, secondo la Cassazione, un vizio di “omissione di pronuncia”, che inficia la validità della sentenza.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il motivo di ricorso incentrato sull’omissione di pronuncia. Gli Ermellini hanno evidenziato che la Corte d’Appello avrebbe dovuto esaminare e decidere sull’eccezione di tardività dell’istanza di conversione. Limitarsi a descrivere l’accaduto processuale senza prendere una posizione giuridica netta su un punto controverso e specifico sollevato da una parte costituisce una violazione dell’art. 112 del codice di procedura civile.

La Cassazione ha affermato che la denunciata omissione di pronuncia ha reso nulla la sentenza impugnata. Di conseguenza, l’accoglimento di questo motivo ha assorbito tutte le altre censure sollevate dai ricorrenti, relative alla sussistenza dei presupposti per la conversione. Il caso è stato quindi cassato con rinvio ad un’altra sezione della Corte di Appello, che dovrà riesaminare la questione, partendo proprio dalla tempestività della richiesta di conversione avanzata dalla banca, alla luce dei principi di diritto enunciati dalla giurisprudenza di legittimità.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale del processo civile: le preclusioni processuali non sono mere formalità, ma garanzie del corretto e ordinato svolgimento del giudizio e del diritto di difesa. Una parte non può attendere l’ultimo momento utile per formulare richieste che modificano il tema della decisione.

Per gli istituti di credito, l’insegnamento è chiaro: qualora venga contestata la nullità di un mutuo fondiario, l’eventuale richiesta di conversione deve essere avanzata tempestivamente, tipicamente nella prima difesa utile (ad esempio, nella comparsa di costituzione e risposta). Attendere le comparse conclusionali è un rischio che può portare all’inammissibilità della richiesta.

Per i mutuatari e i loro legali, la decisione conferma l’importanza di vigilare attentamente sul rispetto delle regole procedurali da parte della controparte e di sollevare specifiche eccezioni in caso di violazioni, come quella, risultata decisiva, relativa alla tardività dell’istanza di conversione.

Cosa succede se un giudice non si pronuncia su un’eccezione di tardività sollevata da una parte?
La sentenza è viziata da omissione di pronuncia e può essere annullata. Il giudice ha l’obbligo di esaminare e decidere su tutte le domande ed eccezioni ritualmente proposte dalle parti.

La richiesta di conversione di un mutuo fondiario nullo può essere presentata in qualsiasi momento del processo?
No. Secondo l’ordinanza, la questione della tardività di tale richiesta è un punto cruciale. Sebbene la decisione finale sia demandata al giudice del rinvio, la Cassazione ha ritenuto fondato il motivo di ricorso basato sul fatto che un’istanza presentata per la prima volta in comparsa conclusionale d’appello potesse essere tardiva, e che il giudice avesse il dovere di pronunciarsi su tale eccezione.

Perché la sentenza d’appello è stata annullata?
La sentenza è stata annullata perché la Corte d’Appello, pur avendo disposto la conversione del mutuo, non ha statuito sull’eccezione, sollevata dai ricorrenti, relativa alla tardività della richiesta di conversione avanzata dalla banca. Questa omissione ha viziato la sentenza, rendendo necessario un nuovo esame della questione da parte di un altro giudice d’appello.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 25693 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 25693 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/09/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21238/2022 R.G. proposto da

COGNOME NOME E COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO e NOME AVV_NOTAIO

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO

-controricorrente – avverso la sentenza n. 158/2022 della CORTE DI APPELLO DI BARI, depositata il giorno 1° febbraio 2022; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19 giugno 2024

dal Consigliere NOME COGNOME;

Rilevato che

NOME COGNOME e NOME COGNOME invocarono giudizialmente per quanto ancora controverso – declaratoria di nullità del contratto di

MUTUO FONDIARIO -NULLITA’ PER SUPERAMENTO SOGLIA FINANZIABILITA’ CONVERSIONE IN MUTUO IPOTECARIO

mutuo fondiario dell’importo di euro 500.000 stipulato con la Banca Popolare di Puglia e Basilicata e finalizzato all’acquisto di un immobile con la condanna dell’istituto bancario al risarcimento dei danni non patrimoniali sofferti;

all’esito del giudizio di prime cure, l’adito Tribunale di Bari disattese le domande attoree;

con altra sentenza, lo stesso Tribunale rigettò anche l’opposizione dispiegata da NOME COGNOME e NOME COGNOME, sulla scorta delle medesime argomentazioni in diritto, avverso il precetto intimato dalla banca in virtù del mutuo fondiario in questione;

interposti separati appelli, la decisione in epigrafe indicata, previa riunione delle impugnazioni per ragioni di connessione, in parziale riforma delle pronunce gravate, ha dichiarato la nullità del contratto di mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità fissato dall’art. 38 del d.lgs. 1° settembre 1993, n. 385 e la sua conversione in ordinario finanziamento ipotecario;

ricorrono uno actu per cassazione NOME COGNOME e NOME COGNOME, affidandosi a quattro motivi, cui resiste, con controricorso, Banca Popolare di Puglia e di Basilicata;

parte ricorrente deposita memoria illustrativa;

il Collegio si è riservato il deposito dell ‘ ordinanza nel termine di cui al secondo comma dell ‘ art. 380bis. 1 cod. proc. civ.;

Considerato in diritto

con le doglianze esposte nel ricorso introduttivo del giudizio di legittimità, parte ricorrente denuncia:

1.1. per violazione e falsa applicazione dell’art. 1424 cod. civ., con riferimento ai princìpi della domanda, in tema di preclusioni e del giusto processo, l’aver mancato la Corte territoriale di dichiarare la tardività dell’istanza di conversione del mutu o fondiario in mutuo ipotecario, proposta dalla banca soltanto nella comparsa conclusionale del giudizio

di appello, e quindi non nella prima difesa utile successiva all’eccezione o al rilievo di nullità del mutuo fondiario per superamento della soglia di finanziabilità, eccezione nella specie sollevata negli originari atti introduttivi della controversia e rilievo comunque operato dal giudice di appello con ordinanza del 9 dicembre 2020 (primo motivo);

1.2. nullità della sentenza per violazione degli artt. 112 e 132 cod. proc. civ., per aver omesso la pronuncia sulla eccezione di tardività dell’istanza di conversione del mutuo (secondo motivo);

1.3. violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 115 e 116 cod. proc. civ., per avere la sentenza impugnata ravvisato la sussistenza dei presupposti soggettivi per la conversione del mutuo, e segnatamente della manifestazione di volontà delle parti di accettare un negozio diverso, da riferire al momento di stipula del contratto (terzo motivo);

1.4. in via subordinata rispetto alle precedenti censure, nullità della sentenza per motivazione apparente (quarto motivo);

preliminarmente, va osservato come la declaratoria di nullità del mutuo fondiario per inosservanza del limite ex art. 38 del d.lgs. n. 385 del 1992 pronunciata dalla Corte di appello non sia stata oggetto di impugnazione di legittimità (ad opera della parte interessata, ovvero la qui controricorrente): la questione, pertanto, deve ritenersi coperta da giudicato, senza che alcuna incidenza possa spiegare l’intervento nomofilattico sul tema reso da Cass., Sez. U, 16/11/2022, n. 33719;

preliminare (e, per quanto si dirà, assorbente) è lo scrutinio del secondo motivo di ricorso: esso è fondato;

3.1. nella memoria conclusionale di replica del giudizio di appello (il cui contenuto è, nei passaggi d’interesse, riportato nel ricorso di adizione di questa Corte, in ossequio al principio di autosufficienza), gli odierni ricorrenti eccepirono la tardività della istanza di conversione del mutuo articolata dall’istituto bancario nella comparsa conclusionale ;

3.2. su tale eccezione, però, la Corte di appello non ha reso alcuna statuizione, neppure in via implicita, limitandosi a rappresentare, ma quale mero dato narrativo degli accadimenti processuali, che l’istanza di « riqualificazione o di conversione del mutuo » era stata « formulata dalla banca appellata in comparsa conclusionale »;

3.3. sussiste, dunque, la denunciata omissione di pronuncia, inficiante di nullità la sentenza gravata;

l’accoglimento del motivo in vaglio assorbe la disamina delle altre doglianze, siccome afferenti agli aspetti (logicamente successivi) della ritualità e della fondatezza della istanza di conversione del mutuo;

cassata la sentenza impugnata per dette ragioni, occorrendo ulteriori accertamenti in fatto, va disposto il rinvio alla Corte di appello di Bari, in diversa composizione, per nuovo esame della questione, rimasta controversa, della conversione o riqualificazione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario ordinario, alla stregua dei princìpi di diritto enunciati dal supremo organo della nomofilachia (in specie, del citato arresto di Cass. n. 33719 del 2022, § 9.2. della motivazione, ferma la mancata impugnazione della statuizione di primo grado sulla nullità del mutuo fondiario per superata soglia di finanziabilità);
al giudice del rinvio è altresì demandata la regolamentazione delle spese dell’intero giudizio, ivi incluse quelle del presente grado;

p. q. m.

accoglie il secondo motivo di ricorso, assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata in relazione e rinvia alla Corte di appello di Bari, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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