Convenzione urbanistica e riparto oneri: il caso

Una società immobiliare ha impugnato un’ordinanza di pagamento per la sua quota di costi relativi a opere previste in una convenzione urbanistica. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile perché la società ha sollevato questioni giuridiche nuove, non discusse nei precedenti gradi di giudizio, venendo meno al proprio onere probatorio processuale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Convenzione Urbanistica: Come si Ripartiscono le Spese tra Proprietari?

La stipula di una convenzione urbanistica tra proprietari terrieri e un Comune è un passo fondamentale per lo sviluppo di nuove aree edificabili. Questo accordo definisce diritti e doveri, tra cui la realizzazione di opere di urbanizzazione. Ma cosa succede se uno dei proprietari si rifiuta di pagare la propria quota per lavori eseguiti da altri? Un’ordinanza della Corte di Cassazione ci offre importanti chiarimenti, non tanto sul merito della questione, quanto sugli aspetti procedurali che possono determinare l’esito di una controversia.

I Fatti di Causa: Una Disputa sugli Oneri di Urbanizzazione

Il caso ha origine da un decreto ingiuntivo emesso nei confronti di una società immobiliare per il rimborso della sua quota di costi sostenuti da altri proprietari per lo spostamento di una linea elettrica. Tale opera rientrava in un “Programma Integrato di Intervento”, attuativo di una convenzione urbanistica stipulata con il Comune.

Inizialmente, il Tribunale aveva dato ragione alla società, ritenendo non provato il pagamento dei lavori da parte dei richiedenti. La Corte d’Appello, tuttavia, ha ribaltato la decisione, affermando che non solo la prova del pagamento era stata fornita, ma che la società stessa non aveva contestato l’avvenuto esborso, limitandosi a sostenere la non riferibilità dell’opera al proprio interesse.

Il Ricorso in Cassazione e la questione sulla convenzione urbanistica

La società immobiliare ha quindi proposto ricorso in Cassazione, basando la propria difesa su un’argomentazione giuridica precisa: la sottoscrizione di una convenzione urbanistica crea un consorzio volontario, ma non comporta l’applicazione automatica delle norme sulla comunione per la ripartizione delle spese. Secondo la ricorrente, l’esecuzione di opere come quella in oggetto avrebbe richiesto un’intesa specifica tra tutte le parti, che in questo caso mancava.

In sostanza, la società sosteneva che, senza un accordo preventivo e unanime, i proprietari che avevano agito di propria iniziativa non potevano pretendere un rimborso.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, senza entrare nel merito della questione sollevata. La decisione si fonda su un principio cardine del processo civile: non è possibile introdurre per la prima volta in sede di Cassazione questioni giuridiche che non siano state discusse e decise nei precedenti gradi di giudizio.

I giudici hanno osservato che l’unica difesa della società in appello era stata quella di negare il proprio interesse all’opera. La questione relativa all’applicabilità o meno delle norme sulla comunione alla convenzione urbanistica non era mai stata sollevata prima. Tale argomento costituiva una “questione nuova”, non compresa nel cosiddetto thema decidendum del giudizio di merito.

È onere della parte che ricorre in Cassazione dimostrare di aver già sollevato le medesime questioni davanti al giudice di merito. In assenza di tale prova, il motivo di ricorso è inammissibile. La Corte ha inoltre sottolineato che la ricorrente non ha nemmeno specificato il contenuto degli accordi che, a suo dire, avrebbero dovuto regolare l’esecuzione dei lavori, rendendo la sua doglianza generica e non valutabile.

Le Conclusioni: Principi Procedurali e Onere della Prova

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale: la strategia processuale deve essere definita fin dal primo grado di giudizio. Introdurre nuove argomentazioni legali in Cassazione è una mossa destinata al fallimento. La Corte di Cassazione non è un terzo grado di giudizio sui fatti, ma un organo di legittimità che verifica la corretta applicazione della legge sulla base di quanto già discusso e deciso. La decisione evidenzia come l’esito di una causa possa dipendere non dalla fondatezza di una tesi, ma dal rispetto delle regole procedurali e dall’assolvimento del proprio onere di allegazione e prova sin dalle prime fasi del contenzioso.

Perché il ricorso alla Corte di Cassazione è stato dichiarato inammissibile?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché la società ricorrente ha introdotto per la prima volta in Cassazione questioni giuridiche nuove, in particolare l’inapplicabilità delle norme sulla comunione alla convenzione urbanistica, che non erano state discusse nei precedenti gradi di giudizio.

La firma di una convenzione urbanistica obbliga a contribuire alle spese per le opere?
La Corte non si è pronunciata sul merito di questa domanda. Ha però confermato la decisione della Corte d’Appello che obbligava al pagamento, basandosi sulle prove fornite e sul fatto che l’opera rientrava nel programma di urbanizzazione previsto dalla convenzione. Il ricorso è fallito per motivi procedurali, non di merito.

Cosa si intende per ‘thema decidendum’ e perché è importante in un ricorso?
Il ‘thema decidendum’ è l’insieme delle questioni di fatto e di diritto discusse e decise nei gradi di merito (Tribunale e Corte d’Appello). È fondamentale perché il giudizio della Corte di Cassazione è limitato a queste questioni; non è possibile sollevare censure o argomenti nuovi che esulino da tale perimetro.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 12379 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 12379 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 09/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22762/2021 R.G. proposto da

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avv. NOME COGNOME e NOME COGNOME

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, NOME NOME COGNOME Arese e COGNOME COGNOME, tutti rappresentati e difesi da ll’ avv. NOME COGNOME

– controricorrenti – avverso la sentenza della Corte di appello di Milano n. 1853/2021, depositata l’ 11 giugno 2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15 aprile 2025 dal Consigliere NOME COGNOME

RILEVATO CHE:

la RAGIONE_SOCIALE propone ricorso per cassazione avverso

Oggetto: convenzione urbanistica – oneri riparto

la sentenza della Corte di appello di Milano, depositata l’ 11 giugno 2021, che, in riforma della sentenza del Tribunale, ha confermato il decreto con cui le era stato ingiunto di pagare in favore di NOME COGNOME, NOME COGNOME COGNOME e NOME COGNOME la somma di euro 10.548,80, oltre accessori, per il rimborso pro quota di costi sostenuti per la realizzazione di un’opera, consistente nello spostamento di una linea di media tensione, con relativo palo insistente su un tracciato stradale ricompreso nel perimetro del «Programma Integrato di Intervento», in attuazione di una convenzione urbanistica intervenuta tra il Comune di San Genesio ed Uniti e i proprietari delle aree ricomprese in tale «Programma»;
la Corte di appello ha riferito che il giudice di primo grado aveva disatteso la domanda dei ricorrenti in ragione della mancata prova del pagamento dell’intervento attuativo della convenzione urbanistica, affermando che « l’unico documento riguardante l’esborso, che risultava prodotto in sede monitoria fosse una disposizione di bonifico su carta intestata ‘amministrazione borromeo’, sottoscritta da uno dei convenuti opposti e datata 22.12.2016, nella quale si chiedeva di ad debitare l’importo di cui trattasi su un conto dichiaratamente intestato a dr. NOME e dr. NOME COGNOME;
ha, quindi, accolto il gravame degli appellanti evidenziando che questi ultimi, oltre ad aver prodotto la prova della disposizione di bonifico, peraltro pacificamente ricevuta dall’istituto di credito , avevano fornito numerosi elementi probatori che dimostravano l’avvenuto pagamento dell’importo per la realizzazione dell’opera in oggetto , peraltro non contestato dalla società appellata, e avevano dimostrato la riferibilità di tale pagamento alla realizzazione dell ‘ opera, consistente nel trasferimento di un palo della linea elettrica, rientrante tra quelle di urbanizzazione primaria oggetto del ‘Prog r amma’ di cui le parti in causa, quali coattuatori dello stesso, avevano assunto l’obbligo di esecuzione;
il ricorso è affidato a un unico motivo;

-resistono con unico controricorso NOME COGNOME, NOME COGNOME Arese COGNOME e NOME COGNOME;

le parti depositano memoria ai sensi dell’art. 380 -bis .1 cod. proc. civ.;

CONSIDERATO CHE:

con il motivo di ricorso proposto la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 870, 1104, 1292 e 1299 cod. civ., 23, secondo comma, l. 17 agosto 1942, n. 1150, e 13, sesto comma, l. 28 gennaio 1977, n. 10, per aver la sentenza impugnata ritenuto dimostrati i fatti costitutivi dell’azione di regresso in ragione della insistenza del manufatto rimosso all’interno del perimetro della lottizzazione e della necessità dell’ opera realizzata;

sostiene, in proposito, che la sottoscrizione di una convenzione di lottizzazione comporta per i proprietari dei terreni a essa interessati la costituzione di un consorzio urbanistico volontario, ma non implica, necessariamente, l’applicazione dell a normativa in materia di comunione, dovendosi fare riferimento prioritariamente al contenuto degli accordi intercorsi tra le parti e solo in via residuale a tale normativa;

aggiunge che, in forza di tali accordi, il cui esame era stato completamente omesso, l’opera oggetto in questione avrebbe dovuto essere oggetto di intesa tra le parti, trovando in tale senso spiegazione che tutti i lottizzanti dovevano approvare il preventivo e che l’iniziativa assunta prima dei fatti di causa da un diverso soggetto non aveva avuto esito positivo;

il motivo è inammissibile;

-la questione oggetto della doglianza della ricorrente relativa all’applicabilità delle norme in materia di comunione alle spese eseguite in attuazione di una convenzione di urbanizzazione dai proprietari delle aree interessate non risulta essere stata trattata nella sentenza di appello , dalla quale si evince che l’unica contestazione della società

verteva sul fatto che l’ opera non era stata realizzata nel suo interesse e che gli odierni controricorrenti avevano deciso di propria iniziativa di eseguire tale opera;

in una siffatta evenienza è onere della parte ricorrente allegare la avvenuta deduzione della questione innanzi al giudice di merito, onde consentire a questa Corte di poter verificare l’ammissibilità delle censure, sotto il profilo dell’assenza di novit à, oltre che la sua fondatezza, giacché i motivi di ricorso devono investire questioni già comprese nel thema decidendum del giudizio di merito (cfr. Cass. 9 agosto 2018, n. 20694; Cass. 13 giugno 2018, n. 15430; Cass. 18 ottobre 2013, n. 23675);
infatti, non sono prospettabili, per la prima volta, in sede di legittimità questioni non appartenenti al tema del decidere dei precedenti gradi del giudizio di merito, né rilevabili di ufficio (cfr. Cass. 25 ottobre 2017, n. 25319; Cass. 9 luglio 2013, n. 17041; Cass. 30 marzo 2007, n. 7981), posto che il giudizio di cassazione ha per oggetto solo la revisione della sentenza in rapporto alla regolarità formale del processo e alle questioni di diritto proposte (così, anche, Cass. 26 marzo 2012, n. 4787);
parte ricorrente non ha assolto a un siffatto onere;

può, in ogni caso, evidenziarsi che la ricorrente omette di indicare il contenuto degli accordi che sarebbero intervenuti tra le parti in ordine alle modalità di realizzazione dell’opera in oggetto e, tanto meno, in quale sede la relativa allegazione sarebbe stata spiegata nel corso del giudizio di merito, non consentendo a questa Corte di valutare la tempestività, la concludenza e la fondatezza della doglianza;

per le suesposte considerazioni, pertanto, il ricorso va dichiarato inammissibile;

le spese del giudizio seguono il criterio della soccombenza e si liquidano come in dispositivo;

La Corte dichiara il ricorso inammissibile; condanna parte ricorrente alla rifusione delle spese di giudizio di legittimità, che si liquidano in complessivi euro 2.500,00, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, euro 200,00 per esborsi e accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , t.u. spese giust., dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nell’adunanza camerale del 15 aprile 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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