Contributo pubblico B&B: revoca se viola l'obbligo

La Cassazione ha confermato la revoca di un contributo pubblico per restauro immobiliare a una cittadina che aveva avviato un B&B. Nonostante la residenza fosse mantenuta, l’attività ricettiva violava l’obbligo di destinare l’immobile a uso esclusivamente abitativo, come previsto dal bando di finanziamento. L’uso come B&B è stato ritenuto incompatibile con lo scopo del contributo pubblico, che era di favorire la residenzialità e non il turismo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Contributo pubblico B&B: Revoca Legittima se Viola l’Uso Abitativo Esclusivo

Ricevere un contributo pubblico B&B per la ristrutturazione della propria casa può sembrare un’ottima opportunità, ma è fondamentale prestare la massima attenzione ai vincoli imposti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito che, se il finanziamento è concesso per promuovere la residenzialità, avviare un’attività di Bed & Breakfast, anche mantenendo la propria residenza nell’immobile, può portare alla revoca del beneficio. Vediamo nel dettaglio i fatti e le motivazioni di questa importante decisione.

I Fatti del Caso: La Contesa tra Residenzialità e Attività Ricettiva

Una cittadina aveva ricevuto un contributo da un Comune per il restauro di un immobile di sua proprietà, situato in un centro storico. Il finanziamento era stato erogato sulla base di una legge speciale finalizzata a sostenere e incentivare la residenza stabile in quella zona. In cambio del contributo, la proprietaria aveva sottoscritto un atto unilaterale d’obbligo, impegnandosi a destinare l’immobile a uso abitativo proprio o di parenti stretti.

Successivamente, la proprietaria avviava nell’immobile un’attività di B&B. L’Amministrazione comunale, venuta a conoscenza della nuova destinazione d’uso, revocava il contributo, sostenendo che l’attività ricettiva violasse l’impegno assunto. La controversia è giunta fino alla Corte di Cassazione, dopo che sia il Tribunale di primo grado sia la Corte d’Appello avevano dato ragione al Comune.

La Decisione della Corte: La Specificità del Bando Prevale

La ricorrente sosteneva che l’attività di B&B fosse compatibile con il mantenimento della residenza nell’immobile, come previsto da alcune leggi regionali, e che l’atto d’obbligo non vietasse esplicitamente lo svolgimento di attività economiche. La Cassazione, tuttavia, ha respinto questa tesi, ponendo l’accento sulla specifica finalità del contributo ricevuto.

I giudici hanno sottolineato che il bando per l’assegnazione dei fondi, che costituisce la lex specialis del rapporto, escludeva esplicitamente dal contributo gli immobili utilizzati per attività ricettive come “alberghi, pensioni, affittacamere, foresteria ecc.”, categoria in cui rientra a pieno titolo il B&B.

Contributo pubblico B&B: L’incompatibilità con la finalità del finanziamento

Il punto centrale della decisione è che l’obiettivo del finanziamento non era semplicemente ristrutturare un immobile, ma favorire la residenzialità per contrastare lo spopolamento del centro storico. L’avvio di un B&B, pur non cancellando la residenza anagrafica del proprietario, introduce una finalità turistico-ricettiva che snatura lo scopo del contributo. L’immobile non è più destinato esclusivamente ad abitazione del nucleo familiare, ma anche all’alloggio di turisti estranei.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte ha stabilito che la compatibilità astratta tra residenza e B&B, prevista da normative regionali generali, non può prevalere sulle condizioni specifiche e vincolanti del bando di finanziamento e dell’atto d’obbligo sottoscritto. Questi ultimi, essendo attuativi di una legge speciale con una precisa finalità pubblica, creano un vincolo stringente per il beneficiario.

L’esercizio dell’attività di B&B ha determinato un “difetto funzionale della causa” dell’erogazione pubblica. In altre parole, la ragione stessa per cui il contributo era stato concesso (sostenere l’uso abitativo esclusivo) è venuta meno. Di conseguenza, la revoca del finanziamento e la richiesta di restituzione delle somme sono state ritenute legittime, in quanto l’interessata non ha rispettato gli obblighi assunti.

Le Conclusioni

Questa pronuncia della Cassazione rappresenta un monito importante per chiunque acceda a finanziamenti pubblici. È essenziale analizzare con cura non solo le leggi generali, ma soprattutto le clausole specifiche dei bandi e degli accordi sottoscritti con l’ente erogatore. La finalità del contributo è un elemento determinante e qualsiasi utilizzo dell’immobile che si ponga in contrasto con essa, anche se parzialmente, può comportare serie conseguenze, inclusa la perdita del beneficio economico ottenuto.

È possibile avviare un B&B in un immobile ristrutturato con un contributo pubblico destinato all’uso abitativo?
No, se il bando di finanziamento e l’atto d’obbligo sottoscritto escludono esplicitamente le attività ricettive e vincolano l’immobile a un uso esclusivamente abitativo per il proprietario e il suo nucleo familiare.

La residenza del proprietario nell’immobile è sufficiente a garantire la compatibilità con il vincolo di destinazione abitativa?
No, non è sufficiente. Secondo la Corte, anche se il proprietario mantiene la residenza, l’attività di B&B introduce una finalità ricettiva che rende l’uso non più “esclusivamente” abitativo, violando così lo scopo specifico del contributo.

Qual è il ruolo del bando di finanziamento nell’interpretare gli obblighi assunti dal beneficiario?
Il bando di finanziamento e l’atto d’obbligo collegato agiscono come lex specialis, ovvero come norma specifica che prevale su quelle generali. Le sue clausole sono decisive per interpretare la portata degli impegni del beneficiario e la compatibilità delle attività svolte nell’immobile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 9284 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 9284 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8487/2022 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

avverso SENTENZA della CORTE D ‘ APPELLO RAGIONE_SOCIALE n. 2718/2021 depositata il 26/10/2021.

Lette le conclusioni del Sostituto Procuratore generale NOME COGNOME che ha chiesto il rigetto del ricorso.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/03/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME signora NOME COGNOME conveniva in giudizio il Comune di Venezia, contestando la revoca del contributo erogatole per il restauro di un immobile di sua proprietà, sito in INDIRIZZO, per avere ivi avviato un’attività di RAGIONE_SOCIALE. L’Amministrazione comunale le aveva contestato la violazione dell’atto unilaterale d’obbligo sottoscritto dalle parti davanti al notaio in data 1.10.2001 che, in attuazione del bando per l’assegnazione dei fondi stanziati ex art. 11 L. n. 798/1984, la impegnava a destinare l’immobile ad uso abitativo proprio, del coniuge o parenti stretti.
Il Tribunale di Venezia ha rigettato la domanda, rilevando la legittimità del provvedimento di revoca del contributo.

La sentenza è stata confermata dalla Corte d’appello di Venezia con sentenza del 26.10.2021, avverso la quale la COGNOME ha proposto ricorso, resistito dal Comune di Venezia con controricorso. La ricorrente ha depositato memoria.

Il Procuratore Generale ha presentato requisitoria scritta concludendo per il rigetto del ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con un unico motivo la ricorrente, deducendo violazione di legge e dell’art. 4 della convenzione inter -partes, stipulata ex art. 11, comma 6, L. n. 798/1984, sostiene che l’attività di RAGIONE_SOCIALE è compatibile con la residenza del titolare nell’unità immobiliare, in camera a lui riservata, durante il periodo di esercizio dell’attività, a

norma dell’art. 27, comma 2, L.R. Veneto n. 11/2013, e che la permanente destinazione abitativa dell’immobile utilizzato come RAGIONE_SOCIALE sarebbe confermata dall’art. 31, comma 4, L.R. citata; inoltre, l’atto unilaterale d’obbligo non porrebbe alcun divieto di svolgere attività economiche nell’abitazione.

Il motivo è infondato.

La Corte veneziana ha argomentato la decisione impugnata evidenziando la connessione tra l’atto unilaterale d’obbligo – che obbligava il contraente «a destinare l’immobile ad uso abitativo proprio, del coniuge o di parenti in linea retta e/o collaterale entro il secondo grado» – e il bando che, per l’assegnazione dei fondi stanziati per gli interventi di restauro e risanamento del patrimonio immobiliare privato ubicato nel centro storico e nelle isole del Comune di Venezia, ai sensi della L. n. 698/1984 (artt. 6 e 11), escludeva il contributo per gli immobili utilizzati «come alberghi pensioni – affittacamere – foresteria – ecc.» e, quindi, anche e necessariamente come RAGIONE_SOCIALE.
E’ quindi possibile superare gli argomenti difensivi, di tipo sistematico, secondo cui la destinazione ad uso abitativo proprio del titolare (che, nella specie, aveva conservato la residenza anagrafica nell’immobile) sarebbe astrattamente compatibile, secondo la L.R. n. 11/2013, con l’esercizio dell’attività di RAGIONE_SOCIALE e secondo cui la COGNOME non aveva dovuto mutare la destinazione d’uso dell’immobile.

Non è infatti rilevante che il percettore risieda nell’immobile (in una o più stanze), come evidenziato dai giudici d’appello, o che l’attività di RAGIONE_SOCIALE possa essere in astratto compatibile con la residenza nell’immobile (cfr. anche l’art. 25, comma 4, L.R. Veneto n. 33/2002), quando l’attività di RAGIONE_SOCIALE sia vietata dalla legge del bando e il percettore del contributo si sia comunque obbligato a destinare l’immobile ad uso abitativo proprio, coerentemente con lo

scopo legale del beneficio in questione di favorire la residenzialità nella città di Venezia.

Agli argomenti difensivi suesposti la Corte d’appello ha comunque efficacemente replicato osservando che «Se l’immobile è stato destinato a RAGIONE_SOCIALE non è più destinato esclusivamente ad abitazione della COGNOME e del suo stretto nucleo familiare. E’ una struttura ricettiva complementare» e che «l’immobile è destinato (anche) all’alloggio di turisti estranei al nucleo familiare».

Il Comune RAGIONE_SOCIALE Venezia ha esercitato legittimamente il potere di fissare le condizioni previste dalla L. n. 798/1984 per l’erogazione del contributo a sostegno della residenzialità a Venezia, tramite il bando che vietava di destinare l’immobile a RAGIONE_SOCIALE, cui è collegato l’atto unilaterale d’obbligo sottoscritto dall’interessata. Il bando costituisce lex specialis informativa della interpretazione dell’atto d’obbligo (o della convenzione), entrambi attuativi della L. n. 798/1984 cui può farsi risalire la incompatibilità dell’esercizio dell’attività di RAGIONE_SOCIALE con la tipologia di contributo erogato, con l’effetto di renderne giustificata la revoca in base a un principio generale immanente al sistema delle erogazioni pubbliche.
Si ha un difetto funzionale della causa della erogazione che obbliga il percettore a «restituire al comune (…) il contributo ricevuto (…)», com’è previsto nel caso in cui egli «non rispetti gli obblighi assunti o intenda liberarsene» (art. 11, comma 7, L. del 1984).

In conclusione, condividendosi le conclusioni del Procuratore Generale, il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese, liquidate in € 4000,00, di cui € 200,00 per esborsi.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater , del dPR n. 115 del 2002, nel testo introdotto dall’art. 1,

comma 17, della legge n. 228 del 2012, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, il 07/03/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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