Contratto preliminare inadempimento: caparra e termini

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 20625/2024, ha stabilito che la mancata consegna della certificazione di conformità urbanistica entro il termine pattuito per il rogito costituisce un grave contratto preliminare inadempimento. Tale mancanza legittima il promissario acquirente a recedere dal contratto e a richiedere la restituzione del doppio della caparra versata. La Corte ha chiarito che le normative speciali sulla destinazione d’uso non eliminano la necessità dell’atto amministrativo formale che attesti la piena regolarità dell’immobile, confermando la decisione dei giudici di merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 7 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Contratto Preliminare Inadempimento: Caparra Doppia se Manca la Conformità Urbanistica

Il rispetto dei termini e la completezza della documentazione sono pilastri fondamentali nelle compravendite immobiliari. Un recente provvedimento della Corte di Cassazione ha ribadito un principio cruciale: se il venditore non fornisce la documentazione attestante la conformità urbanistica entro la data fissata per il rogito, si verifica un contratto preliminare inadempimento così grave da giustificare il recesso dell’acquirente e la sua richiesta di restituzione del doppio della caparra. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti di Causa: Un Complesso Immobiliare e un Termine Mancato

La vicenda trae origine da un contratto preliminare per la vendita di un vasto complesso immobiliare. Le parti avevano concordato una data precisa per la stipula del contratto definitivo. Tuttavia, alla data prevista, la società promittente venditrice non era ancora in possesso di un fondamentale provvedimento amministrativo: il verbale di intesa Stato-Regione, necessario per attestare la regolarizzazione di alcune difformità urbanistiche dell’immobile.

La società promissaria acquirente, constatata la mancanza di un documento essenziale per la validità del trasferimento, decideva di non procedere al rogito. Inizialmente, aveva agito in giudizio per l’esecuzione del contratto, ma in seguito modificava la propria domanda, chiedendo di accertare la legittimità del proprio recesso per grave inadempimento della venditrice, con la conseguente condanna di quest’ultima alla restituzione del doppio della caparra versata, pari a oltre sei milioni di euro.

L’Iter Giudiziario e il Contratto Preliminare Inadempimento

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno dato ragione alla società acquirente. I giudici di merito hanno stabilito che la consegna della documentazione completa, attestante la piena conformità urbanistica e la commerciabilità del bene, era un’obbligazione fondamentale a carico della parte venditrice. Il fatto che tale documento fosse stato ottenuto solo dopo la scadenza del termine contrattuale per il rogito configurava un chiaro e grave inadempimento.

Inoltre, la Corte d’Appello ha sottolineato come la venditrice avesse anche rifiutato la disponibilità dell’acquirente a posticipare la data del rogito, dimostrando una condotta non collaborativa e aggravando la propria posizione.

Le Tesi della Venditrice in Cassazione

La società venditrice ha impugnato la decisione dinanzi alla Corte di Cassazione, basando il proprio ricorso su due argomenti principali.

La presunta “Conformità ex lege”

In primo luogo, sosteneva che, in base a una normativa speciale (D.L. n. 269/2003), la stipula del contratto definitivo sarebbe stata possibile anche senza il verbale di intesa. A suo dire, questa legge avrebbe stabilito una sorta di “conformità per legge” per gli immobili pubblici in via di privatizzazione, rendendo il verbale un atto meramente formale e ricognitivo, non indispensabile per il trasferimento.

L’inefficacia del recesso

In secondo luogo, la ricorrente affermava che la sua volontà di recedere dal contratto, manifestata dopo il termine, era comunque inefficace e non poteva pregiudicare le sue ragioni, dato che a suo avviso era l’acquirente a essere inadempiente per non essersi presentato al rogito.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, confermando le sentenze precedenti. Gli Ermellini hanno smontato le argomentazioni della venditrice con un ragionamento lineare e rigoroso. La Corte ha chiarito che la normativa speciale invocata non elimina la necessità di completare l’intera procedura amministrativa per attestare la conformità. Il verbale di intesa Stato-Regione non è un mero pezzo di carta, ma l’atto finale di un procedimento complesso che certifica la regolarità dell’immobile rispetto alle norme urbanistiche. Senza tale atto, il trasferimento non poteva considerarsi regolare e l’acquirente non era tenuto a stipulare. Il mancato rispetto del termine contrattuale per la consegna di questo documento essenziale rappresenta, quindi, un contratto preliminare inadempimento di non scarsa importanza. La Corte ha inoltre evidenziato che i giudici di merito non si sono limitati a dichiarare illegittimo il recesso della venditrice, ma hanno correttamente riconosciuto il pieno diritto dell’acquirente di chiedere il doppio della caparra, proprio in virtù del grave inadempimento della controparte.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza consolida un principio fondamentale a tutela del promissario acquirente. La conformità urbanistica di un immobile non è un dettaglio, ma un requisito essenziale per la sua commerciabilità. Le parti di un contratto preliminare devono prestare massima attenzione ai termini concordati, specialmente quando sono legati all’ottenimento di documenti amministrativi. Per i venditori, la decisione è un monito a non sottovalutare gli obblighi di regolarizzazione e a garantire la disponibilità di tutta la documentazione necessaria entro le scadenze pattuite. Per gli acquirenti, rappresenta la conferma che la legge li tutela di fronte a un contratto preliminare inadempimento su un elemento così cruciale come la regolarità urbanistica, legittimando non solo il rifiuto di stipulare ma anche l’applicazione delle sanzioni contrattuali, come la ritenzione o la richiesta del doppio della caparra.

La mancata consegna di un certificato di conformità urbanistica entro il termine fissato per il rogito costituisce un grave inadempimento?
Sì. La Corte di Cassazione ha confermato che la mancata produzione del provvedimento amministrativo attestante la conformità urbanistica entro il termine stabilito nel contratto preliminare è un inadempimento del venditore che giustifica il recesso del compratore e la sua richiesta di restituzione del doppio della caparra.

Una norma speciale che equipara la destinazione di un immobile può sostituire l’atto amministrativo che ne certifica la conformità?
No. Secondo la Corte, anche in presenza di normative speciali, l’atto amministrativo finale (in questo caso, il verbale di intesa Stato-Regione) resta un passaggio necessario e non meramente ricognitivo per attestare la conformità dell’immobile. Non si può procedere al trasferimento senza di esso.

Il venditore inadempiente può rifiutare la proposta del compratore di posticipare il rogito in attesa dei documenti?
Il rifiuto del venditore di accettare la disponibilità del compratore a posticipare la stipula è stato considerato un elemento a sfavore del venditore stesso. La Corte ha ritenuto legittimo il recesso del compratore anche alla luce di questo comportamento, che ha confermato l’inadempimento della parte venditrice.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20625 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 20625 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 33589/2019 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMAINDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE che l a rappresenta e difende;

– controricorrente –

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI ROMA n. 5450/2019, depositata il 10/09/2019;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/07/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE:

RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE) evocava in giudizio innanzi al Tribunale di Roma RAGIONE_SOCIALE (‘RAGIONE_SOCIALE‘), quale società di gestione del RAGIONE_SOCIALE (‘RAGIONE_SOCIALE‘), chiedendo – originariamente – il trasferimento ex art. 2932 cod. civ. del complesso immobiliare sito in Roma oggetto di contratto preliminare stipulato tra le parti in causa in data 09.11. 2011; successivamente, modificando la domanda, l’attrice chiedeva l’accertamento della legittimità del proprio recesso da detto contratto preliminare per l’inadempimento della società venditrice convenuta, con la condanna della medesima alla restituzione della somma di €. 6.400.000,00, pari al doppio della caparra versata dall’attrice.
Il Tribunale di Roma accertava il legittimo recesso della RAGIONE_SOCIALE, in quanto il provvedimento amministrativo attestante la regolarizzazione di eventuali difformità urbanistico edilizie (verbale di intesa Stato-Regione) risultava essere stato redatto il 28/29.12.2011, ossia in data successiva rispetto a quella fissata nel preliminare per la stipula del contratto definitivo (15.12.2011). Condannava, quindi, RAGIONE_SOCIALE alla restituzione del doppio della somma corrisposta a titolo di caparra.
La pronuncia del giudice di prime cure veniva impugnata da RAGIONE_SOCIALE innanzi alla Corte d’Appello di Roma, la quale, con sentenza n. 5450/2019, rigettava il gravame cosi argomentando:

la verifica di conformità urbanistica costituisce un accertamento dovuto ed inerente la realizzazione degli immobili oggetto della compravendita: in assenza del verbale di intesa Stato-Regione sulla

conformità urbanistica non è, pertanto, regolare procedere al trasferimento degli immobili, per di più senza il consenso della parte promissaria acquirente a voler procedere ugualmente alla stipula dell’atto definitivo;

il promittente venditore, dunque, non essendo stato in grado di consegnare il verbale di intesa Stato-Regione entro il termine stabilito contrattualmente, non poteva validamente invocare la risoluzione del contratto;

inoltre, RAGIONE_SOCIALE ha anche rifiutato di accogliere la disponibilità dell’acquirente al differimento della stipula a data successiva all’ottenimento del sopra richiamato provvedimento amministrativo, ritenendo invece di contestare alla parte promittente acquirente l’infondato suo inadempimento.

Avverso la suddetta sentenza proponeva ricorso per RAGIONE_SOCIALE affidandosi a due motivi e illustrando il ricorso con memoria.

Si difendeva RAGIONE_SOCIALE in liquidazione depositando controricorso.

CONSIDERATO CHE:

Con il primo motivo si deduce violazione e/o falsa applicazione dell’art. 29 D.L. n. 269/2003 convertito, con modificazioni, dalla legge n. 326/2003 (art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ.). In tesi, la stipula dell’atto definitivo sarebbe stata possibile anche prima dell’acquisizione del verbale d’intesa Stato-Regione, in quanto in sede di conversione del D.L. 30 settembre 2003 n. 269, la legge 24 novembre 2003 n. 326, aggiungeva l’art. 29, comma 1 -bis che, con la privatizzazione dell’apporto ai fondi, la destinazione urbanistica degli uffici pubblici doveva intendersi equiparata alla destinazione contenuta negli strumenti urbanistici e nei regolamenti edilizi ad
attività direzionali lo svolgimento di servizi. In altri termini, perseguendo il preminente interesse statale alla privatizzazione di detti uffici pubblici, tale equiparazione normativa dettava direttamente la nuova destinazione urbanistica e privatistica («attività direzionali o per lo svolgimento di servizi»); sì che l’intesa prevista dal regolamento del 1994 richiamato nella stessa disposizione si risolve in un atto amministrativo meramente ricognitivo della conformità di tale nuova destinazione dettata dal legislatore a quella del Piano Regolatore Generale (nel caso di specie) di Roma. Pertanto, essendosi RAGIONE_SOCIALE rifiutata di stipulare il contratto definitivo entro il termine essenziale contrattualmente previsto, correttamente RAGIONE_SOCIALE ha esercitato il diritto di recesso dal contratto trattenendo la caparra ricevuta.
1.1. Il motivo è infondato.

L’inciso cui fa riferimento il mezzo di gravame ( art. 29, comma 1bis , 2° inciso) così recita: «Per le opere rientranti nelle procedure di valorizzazione e dismissione indicate nel primo periodo del presente comma, ai soli fini dell’accertamento di conformità previsto dagli articoli 2 e 3 del citato regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 383 del 1994, la destinazione ad uffici pubblici è equiparata alla destinazione, contenuta negli strumenti urbanistici e nei regolamenti edilizi, ad attività direzionali o allo svolgimento di servizi». Tuttavia, diversamente da quanto sostenuto in ricorso, il Collegio ritiene che la citata disposizione non si risolve in una sorta di «conformità ex lege » al PRG degli uffici pubblici da conferire al FIP, unicamente in virtù della nuova destinazione urbanistica e privatistica (ossia, le «attività direzionali o per lo svolgimento di servizi»). L’intesa Stato -Regione (prevista dall’art. 2 D .P.R. 18 aprile 1994, n. 383) resta l’atto finale di una procedura complessa, dettata dal
compendio normativo sopra richiamato, al fine di attestare la conformità dell’immobile in dismissione alle prescrizioni delle norme e dei piani urbanistici ed edilizi.

In sintesi: la conformità dello stato di fatto allo stato di diritto non è toccata dall’art. 29, comma 1 -bis citato.

Tanto chiarito , correttamente la Corte d’Appello ha ritenuto che non sarebbe stato regolare procedere al trasferimento in assenza di detto provvedimento amministrativo, così ritenendo legittima la richiesta dei promissari acquirenti di differire a data successiva la stipula del contratto definitivo (v. sentenza p. 7, righi 1-18).

Con il secondo motivo si deduce violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1358 e 1385 cod. civ. (art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ.). Sostiene la ricorrente che, anche a voler assumere che la consegna dell’atto ricognitivo costituisse una condizione sospensiva, in ogni caso si dovrebbe ritenere che la volontà di recedere manifestata da RAGIONE_SOCIALE con la missiva del 16.12.2011 fosse inidonea a pregiudicare le ragioni della promissaria acquirente, in quanto meramente inefficace.
2.1. Il motivo è infondato. La Corte d’Appello ha ritenuto « assolutamente illegittimo da parte dell’appellante il voler trattenere la caparra che, invece, deve essere restituita in misura raddoppiata … » (v. sentenza p. 7, righi 18-19) in quanto RAGIONE_SOCIALE aveva rifiutato di accogliere la disponibilità dell’acquirente RAGIONE_SOCIALE al differimento della stipula a data successiva all’ottenimento del provvedimento amministrativo. In altri termini, il giudice di seconde cure non si è limitato ad evidenziare l’il legittimità del recesso della promittente venditrice, ma ha voluto espressamente riconoscere alla promissaria acquirente il diritto a chiedere il doppio della caparra versata, stante l’inadempimento della controparte .
3. In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso.

Le spese seguono la soccombenza come da dispositivo.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di RAGIONE_SOCIALE rigetta il ricorso;

condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore della controricorrente, che liquida in €. 12.0 00,00 per compensi, oltre ad € . 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis , del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.