Contratto preliminare immobile abusivo: no nullità

Una cooperativa edilizia stipulava un contratto preliminare per l’acquisto di un terreno con un immobile non sanabile. La Corte di Appello aveva dichiarato la nullità del contratto, ma la Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione. Con la sentenza n. 22656 del 2024, i giudici hanno stabilito che un contratto preliminare per un immobile abusivo non è automaticamente nullo, poiché la sanzione della nullità prevista dalla legge si applica solo agli atti definitivi con effetti traslativi della proprietà, e non a quelli con meri effetti obbligatori. La causa è stata rinviata alla Corte di Appello per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Contratto preliminare immobile abusivo: quando è valido secondo la Cassazione

La stipula di un contratto preliminare per un immobile abusivo rappresenta una questione complessa e dibattuta. Con la recente sentenza n. 22656 del 9 agosto 2024, la Corte di Cassazione è intervenuta per fare chiarezza, ribadendo un principio fondamentale: la nullità prevista dalla normativa urbanistica colpisce gli atti di trasferimento definitivo, non quelli con effetti meramente obbligatori come il preliminare. Questa decisione offre importanti spunti di riflessione per operatori del settore e cittadini.

I Fatti di Causa

Il caso nasce dalla vicenda di una cooperativa edilizia che aveva stipulato un contratto preliminare per l’acquisto di un terreno su cui sorgeva un fabbricato non ancora completato. Successivamente, si scopriva che l’edificio era totalmente abusivo e non sanabile, in quanto la concessione edilizia era stata revocata a causa di abusi preesistenti.

Alcuni soci della cooperativa, che a loro volta avevano sottoscritto dei preliminari per l’assegnazione degli alloggi, agivano in giudizio chiedendo la dichiarazione di nullità dei propri atti di assegnazione. Uno di loro, agendo in via surrogatoria, chiedeva anche la nullità del contratto preliminare principale tra la cooperativa e i promittenti venditori del terreno.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello accoglievano le domande, dichiarando nullo il contratto preliminare per illiceità della causa, ritenendo che la sanzione della nullità per gli immobili abusivi dovesse estendersi anche a tale tipologia contrattuale. Di conseguenza, venivano dichiarati nulli anche tutti gli atti collegati, come i preliminari di assegnazione ai soci e il contratto d’appalto per il completamento dei lavori.

La Validità del contratto preliminare per un immobile abusivo

La questione è giunta dinanzi alla Corte di Cassazione a seguito del ricorso dei promittenti venditori. Il loro principale motivo di doglianza si concentrava sulla violazione e falsa applicazione della normativa urbanistica (in particolare l’art. 40 della Legge n. 47/1985).

Secondo i ricorrenti, la Corte d’Appello aveva errato nel dichiarare la nullità del contratto preliminare, poiché la giurisprudenza di legittimità è consolidata nel ritenere che tale sanzione si applichi esclusivamente agli atti inter vivos con effetti traslativi della proprietà, e non ai contratti con effetti meramente obbligatori, quale è, appunto, il contratto preliminare. Essi sottolineavano, inoltre, che il contratto conteneva una clausola che ne subordinava l’efficacia all’ottenimento della concessione edilizia.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendolo fondato e decisivo. I giudici hanno confermato il proprio orientamento consolidato, spiegando che la nullità prevista dall’art. 40 della Legge n. 47/1985 ha natura di nullità testuale. Questo significa che si applica solo ed esclusivamente ai casi espressamente previsti dalla norma, ovvero agli atti che trasferiscono diritti reali su immobili realizzati senza titolo edilizio.

Il contratto preliminare, non avendo effetti traslativi ma solo l’effetto di obbligare le parti a stipulare il contratto definitivo, non rientra in questa categoria. Pertanto, non può essere dichiarato nullo sulla base della citata disposizione. La Corte ha aggiunto che una diversa soluzione, basata su una presunta nullità “sostanziale” o “virtuale”, è stata superata da un più recente orientamento che riconduce fermamente questa invalidità nell’alveo delle nullità testuali previste dall’art. 1418, comma 3, del codice civile.

le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su una rigorosa interpretazione letterale e sistematica della legge. La norma sulla nullità urbanistica è chiara nel riferirsi ad atti “aventi ad oggetto diritti reali sugli immobili”. Il contratto preliminare genera unicamente un’obbligazione di fare (prestare il consenso per il definitivo), non un trasferimento di diritti reali. Pertanto, estendere la sanzione della nullità al preliminare costituirebbe un’applicazione analogica non consentita per una norma di carattere eccezionale.

Accogliendo il primo motivo, la Cassazione ha dichiarato assorbiti tutti gli altri, poiché le statuizioni di nullità degli atti di assegnazione e del contratto d’appalto erano una diretta conseguenza della (erronea) dichiarazione di nullità del contratto preliminare principale. Con la caduta della premessa, sono venute meno anche le conclusioni che da essa dipendevano.

le conclusioni

La sentenza in esame ha cassato la decisione della Corte d’Appello e ha rinviato la causa ad altra sezione della stessa Corte per un nuovo giudizio, che dovrà attenersi al principio di diritto enunciato. In conclusione, un contratto preliminare per un immobile abusivo non è di per sé nullo ai sensi della normativa urbanistica. La sua validità obbliga le parti a trovare una soluzione per regolarizzare l’immobile prima del rogito definitivo, momento in cui la mancanza del titolo edilizio renderebbe effettivamente nullo l’atto di trasferimento. Questa pronuncia riafferma la distinzione tra il piano degli effetti obbligatori e quello degli effetti reali, offrendo maggiore certezza giuridica nei rapporti immobiliari.

Un contratto preliminare di vendita per un immobile abusivo è nullo?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la sanzione della nullità prevista dalla normativa urbanistica (art. 40, L. 47/1985) si applica solo ai contratti con effetti traslativi della proprietà (come il rogito notarile definitivo), e non a quelli con effetti meramente obbligatori come il contratto preliminare.

Qual è la differenza tra nullità testuale e nullità virtuale in questo contesto?
La nullità testuale è quella espressamente prevista dalla legge per un caso specifico, come la mancanza della menzione del titolo edilizio nell’atto di trasferimento. La Corte ha stabilito che la nullità per abusi edilizi è di tipo testuale, escludendo che possa essere una nullità virtuale (o sostanziale), la quale deriverebbe dal contrasto generico dell’atto con norme imperative.

La nullità del contratto preliminare si estende automaticamente ai contratti collegati, come gli atti di assegnazione ai soci di una cooperativa?
In questo caso, poiché la Corte ha escluso la nullità del contratto preliminare principale, è venuta meno la base giuridica per dichiarare nulli i contratti collegati (atti di assegnazione e contratto d’appalto). La nullità di un contratto, se dichiarata, può travolgere gli atti strettamente dipendenti, ma se il contratto principale è valido, tale effetto a cascata non si produce.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 22656 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 22656 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/08/2024

S E N T E N Z A

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati e difesi per procura alle liti in calce al ricorso dall’AVV_NOTAIO o NOME COGNOME, elettivamente domiciliati presso lo studio dell’AVV_NOTAIO in Roma, INDIRIZZO.

Ricorrenti

contro

COGNOME NOME , rappresentato e difeso per procura alle liti in calce al controricorso dagli AVV_NOTAIO NOME COGNOME e NOME COGNOME, elettivamente domiciliato presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME in Roma, INDIRIZZO.

Controricorrente

COGNOME NOMENOME COGNOME NOME e COGNOME NOME NOME rappresentati e difesi per procura alle liti in calce al controricorso dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliat i presso lo studio dell’AVV_NOTAIO in Roma, INDIRIZZO.

Controricorrenti

NOME RAGIONE_SOCIALE in liquidazione coatta amministrativa.

RAGIONE_SOCIALE.

NOME.

Intimati

avverso la sentenza n. 2149/2018 della Corte di appello di Palermo, depositata il 29. 10. 2018.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25. 6. 2024 dal consigliere relatore NOME COGNOME.

Udite le conclusioni del P.M., in persona del AVV_NOTAIO, che ha chiesto l’accoglimento del primo, terzo, quinto e sesto motivo del ricorso e, per quanto di ragione, del secondo e del quarto.

Udite le difese svolte dall’AVV_NOTAIO per i controricorrenti COGNOME, COGNOME e COGNOME e dall’AVV_NOTAIO per il controricorrente COGNOME.

Fatti di causa

COGNOME NOME, con atto di citazione del 2011, espose che la RAGIONE_SOCIALE aveva stipulato, in data 27. 2. 2002, un contratto preliminare per l’acquisto di un terreno sito in Palermo, con annesso fabbricato non finito, con COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, e di avere poi appreso, dopo aver sottoscritto in qualità di socio un preliminare per l’assegnazione di un alloggio , che l’edificio costruito sul predetto fondo era totalmente abusivo, avendo il comune revocato la concessione RAGIONE_SOCIALE del 2002 per gli abusi commessi nelle tre costruzioni preesistenti sul fondo e dal cui frazionamento avrebbero dovuto ricavarsi le unità abitative, con diniego di ogni possibilità di sanatoria. Convenne quindi dinanzi al Tribunale di Palermo la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, il suo amministratore COGNOME NOME, i promittenti venditori del terreno e la RAGIONE_SOCIALE, che aveva eseguito su incarico della RAGIONE_SOCIALE i lavori di edificazione, chiedendo che fosse dichiarata la nullità dell’atto di assegnazione da lui concluso e, in via surrogatoria, del contratto preliminare di vendita stipulato dalla RAGIONE_SOCIALE e
del contratto di appalto, con condanna alla restituzione di tutte le somme versate in base a questi titoli ed al risarcimento dei danni.

Con distinto atto di citazione COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, altri soci della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, chiesero, per le medesime ragioni, che fossero dichiarati nulli o inefficaci gli atti di assegnazione da loro stipulati, con rimborso delle somme versate.

Riuniti i giudizi, il Tribunale, con sentenza del 2015, dichiarò la nullità delle scritture di assegnazione sottoscritte dagli attori e, in accoglimento delle domande proposte in via surrogatoria da COGNOME, la nullità sia del contratto preliminare di compravendita intervenuto tra la RAGIONE_SOCIALE e COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, che del contratto di appalto stipulato con la RAGIONE_SOCIALE e condannò la RAGIONE_SOCIALE ed i promittenti venditori alla restituzione, rispettivamente in favore degli attori e della RAGIONE_SOCIALE stessa, delle somme ricevute.
Proposti distinti atti di appello da parte della RAGIONE_SOCIALE e da COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, con sentenza n. 2149 del 29. 10. 2018 la Corte di Palermo confermò le pronunce di nullità adottate dal Tribunale, riformando l a decisione solo con riguardo all’ammontare della somma dovuta in restituzione dalla RAGIONE_SOCIALE in favore di COGNOME ed i relativi interessi.

La Corte di appello motivò le conclusioni accolte, per quanto qui ancora rileva, affermando che il preliminare intervenuto tra la RAGIONE_SOCIALE e COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, avendo ad oggetto un immobile abusivo fin dall’origine e non condonabile, era nullo per illiceità della causa, dovendosi ritenere che la sanzione di nullità prevista dalla legge n. 47 del 1985 per gli atti di trasferimento di diritti reali su immobili costruiti in assenza di titolo edilizio, in ragione della sua natura sostanziale e degli interessi protetti, colpisca anche il contratto preliminare; che dalla riconosciuta nullità del predetto preliminare discendeva altresì la nullità degli atti di assegnazione degli alloggi ai soci della RAGIONE_SOCIALE, in quanto atti tra loro strettamente collegati e dipendenti; che anche il contratto di appalto stipulato per il completamento dell’immobile era nullo per il suo stretto collegamento con il preliminare di acquisto; che la
domanda di indebito arricchimento per le opere eseguite proposta dalla società RAGIONE_SOCIALE nei confronti della RAGIONE_SOCIALE era infondata, non essendo stato dimostrato il vantaggio che essa vi avrebbe ricavato, mentre andava accolta nei confronti dei promittenti venditori, che avevano visto incrementare di valore la loro proprietà; che conseguentemente andava dichiarata assorbita la loro domanda di condanna della RAGIONE_SOCIALE e della RAGIONE_SOCIALE alla riduzione in pristino del bene; che, in ordine alla somma dovuta dai promittenti venditori alla RAGIONE_SOCIALE a titolo di restituzione di quanto versato in esecuzione del contratto preliminare di vendita, andava confermata la statuizione di primo grado che aveva determinato tale importo in euro 110.160,00, risultando il suo versamento dimostrato dagli assegni prodotti in causa e, per converso, mancando la prova di parziali restituzioni.
Per la cassazione di questa sentenza, con atto notificato il 18. 4. 2019, hanno proposto ricorso COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, affidato a sette motivi.

COGNOME NOME e COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME hanno notificato distinti controricorsi.

La società RAGIONE_SOCIALE, la RAGIONE_SOCIALE non hanno svolto attività difensiva.

Il P.M. e le parti hanno depositato memoria.

Ragioni della decisione

1.Il primo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1343 e 1418 c.c., 15, comma 7, legge n. 10 del 1977, 17 e 40 legge n. 47 del 1985, 1353 e 1362 e segg. c.c., censurando il capo della sentenza impugnata che ha dichiarato la nullità del contratto preliminare di compravendita stipulato dagli odierni ricorrenti con la società RAGIONE_SOCIALE per avere ad oggetto un immobile realizzato in assenza di titolo edilizio.

Si assume al riguardo che la conclusione accolta dalla Corte di appello appare in contrasto con l’interpretazione dell’art. 40 della legge n. 47 del 1985 fornita dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui la sanzione di nullità ivi prevista riguarda soltanto gli atti di cessione inter vivos di immobili costruiti in assenza

di concessione edificatoria e non si estende anche ai contratti preliminari, che non hanno effetti traslativi ma meramente obbligatori.

Sotto altro profilo la decisone è criticata per non avere tenuto conto che le parti avevano sottoposto gli effetti del contratto preliminare alla condizione sospensiva dell’ottenimento del provvedimento edilizio , secondo quanto previsto dall ‘art. 2 dell’atto, il quale stabiliva ‘ la presente scrittura ed i patti in essa contenuti sono subordinati all’approvazione del progetto ed al rilascio della concessione RAGIONE_SOCIALE. Venendo a mancare anche una sola di tali condizioni, la presente si intenderà come mai intervenuta e non spiegherà alcun effetto dannoso per nessuna delle parti ‘.
2. Il motivo è fondato.

Come dedotto dal AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO, la decisione della Corte di appello appare dar seguito ad un orientamento giurisprudenziale da ritenersi ormai superato, essendo questa Corte, con indirizzo consolidato, che il Collegio condivide e fa proprio, pervenuta alla soluzione che ritiene applicabile la sanzione di nullità prevista dall’art. 40 della legge n. 47 del 1985, ai soli contratti inter vivos che trasferiscono diritti reali su immobili realizzati in assenza di titolo edilizio, con esclusione quindi dei contratti ad effetti obbligatori, tra i quali rientra il contratto preliminare di vendita ( Cass. n. 6685 del 2019; Cass. n. 11653 del 2018; Cass. n. 21942 del 2017; Cass. n. 28456 del 2013 ). In questo senso appare decisiva la stessa lettera della legge, che ha espressamente riguardo agli atti ‘ aventi ad oggetto diritti reali sugli immobili ‘ e prevede la menzione del titolo edilizio ovvero della dichiarazione della costruzione dell’immobile ante 1967 soltanto nell’atto definitivo di trasferiment o e non già in sede di contratto preliminare, il quale non ha effetti traslativi.
Merita aggiungere che una soluzione diversa potrebbe in astratto giustificarsi, come coerentemente del resto la Corte palermitana ha fatto, soltanto configurando la nullità in discorso in senso sostanziale o virtuale, soluzione quest’ultima però ripudiata dal più recente orientamento di questa Corte, che le riconosce invece natura di nullità testuale, riconducendola nell’alveo dell e ipotesi di nullità contemplate dal l’art. 1418, comma 3, c.c. ( Cass. Sez. un. n. 8230 del 2019 ).

Meritevole di accoglimento è anche la seconda censura articolata dal motivo, che lamenta l’erronea interpretazione del contratto da parte della Corte territoriale, chiaramente riferibile alla violazione del criterio di interpretazione letterale dell’atto negoziale, previsto dall’art. 1362 , comma 1, c.c..

Dalla lettura della motivazione della decisione non emerge infatti alcun esame o decisione anche implicita in ordine alla clausola n. 2 del contratto preliminare, come riprodotta nel ricorso, che secondo l’assunto dei convenuti appellanti ne sottoponeva l’ efficacia all’approvazione del progetto ed al rilascio della concessione RAGIONE_SOCIALE da parte del comune.

3. Il secondo motivo di ricorso, che denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1343 e 1418 c.c., 15, comma 7, legge n. 10 del 1977, 17 e 40 legge n. 47 del 1985, 1353 e 1362 e segg. c.c., investe il capo della decisione che, dopo avere dichiarato la nullità del contratto preliminare di vendita, ha esteso tale effetto anche agli atti di assegnazione degli alloggi della RAGIONE_SOCIALE ai soci ed al contratto di appalto intervenuto tra la RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE, in quanto negozi tra loro strettamente collegati.
Il motivo è dichiarato assorbito in ragione dell’accoglimento del motivo precedente.

La sentenza impugnata ha dichiarato la nullità degli atti preliminari di assegnazione degli alloggi intervenuti tra la RAGIONE_SOCIALE ed i soci e del contratto di appalto stipulato dalla prima con l’impresa RAGIONE_SOCIALE sulla base della considerazione dello stretto collegamento e dipendenza di tali contratti dal preliminare di vendita del fondo, facendo così discendere dalla nullità di quest’ultimo la nullità degli atti successivi.

L’affermato rapporto di stretta dipendenza delle statuizioni di nullità degli atti di prenotazione e del contratto di appalto dalla dichiarata nullità del contratto preliminare di vendita comporta che i relativi capi della sentenza rimangono travolti dall’accoglimento del primo motivo e dalla conseguente cassazione della decisione, in applicazione della regola processuale posta dall’art. 336, comma 1, c.p.c., secondo cui la riforma o cassazione parziale della sentenza ha effetto anche sulle parti dipendenti dalla parte riformata o cassata.
Per questa ragione il motivo va dichiarato assorbito.

4. Il terzo motivo di ricorso, che denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1343 e 1418 c.c., 15, comma 7, legge n. 10 del 1977, 17 e 40 legge n. 47 del 1985, 1353 e 1362 e segg., 1463 e 2033 e segg. c.c., censura il capo della sentenza che, in accoglimento della domanda proposta in via surrogatoria dall’attore COGNOME, ha condannato gli odierni ricorrenti alla restituzione in favore della RAGIONE_SOCIALE delle somme ricevute in esecuzione del preliminare di vendita, pari ad euro 100.160,00. Si deduce che, attesa l’insussistenza della rilevata nullità del contratto preliminare, tale condanna è priva di titolo.
Il quarto motivo di ricorso, proposto in via subordinata, nel denunciare violazione e falsa applicazione degli artt. 2033 e segg., 2719 c.c., 214 e 215 c.p.c., 2730 e 2697 c.c., 1343 e 1418 c.c, investe lo stesso capo della decisione del motivo precedente, assumendo che la relativa domanda di restituzione avrebbe dovuto essere respinta per difetto di prova, anche in virtù del disconoscimento operato dai convenuti delle fotocopie degli assegni prodotti.

Si deduce inoltre che, nel quantificare l’importo, la Corte di appello ha omesso di considerare che il COGNOME aveva restituito alla RAGIONE_SOCIALE, con due assegni, la somma di euro 90.000,00, come ammesso dalla stessa nella memoria istruttoria depositata il 29. 7. 2014, in cui dava dichiarava, con evidente valore confessorio, che il proprio credito ammontava ad euro 20.160,00.

Il terzo, quarto e quinto motivo del ricorso si dichiarano assorbiti in ragione dell’accoglimento del primo motivo, essendo, nell’impianto logico -argomentativo della decisione impugnata, la condanna dei promittenti venditori alla restituzione delle somme incassate in esecuzione del contratto preliminare una statuizione conseguente alla rilevata nullità del contratto preliminare.

5. Il quinto motivo di ricorso, nel denunciare violazione e falsa applicazione degli artt. 2043, 1356 e 1358, 936 e 937 c.c., censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto sussistente un indebito arricchimento degli odierni ricorrenti nei confronti della società RAGIONE_SOCIALE, in relazione alle opere edilizie dalla stessa eseguite. Si sostiene l’erroneità d i tale statuizione, atteso che il rapporto di appalto era intercorso esclusivamente tra l’impresa e la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, che ad esso i ricorrenti erano rimasti del tutto
estranei e che ogni pretesa de ll’appaltatore nei propri confronti avrebbe dovuto essere valutata ai sensi degli artt. 936 e 937 c.c., che disciplinano la diversa fattispecie delle opere fatte da un terzo su un fondo altrui, tenuto conto a tal fine che essi avevano chiesto la condanna della RAGIONE_SOCIALE, oltre che della società RAGIONE_SOCIALE, alla riduzione in pristino.

Con il sesto motivo di ricorso, che investe lo stesso capo della decisione di cui al motivo precedente, i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 2041, 2697, 936 e 937 c.c e 113, 114 e 115 c.p.c., assumendo che la Corte di appello avrebbe dovuto respingere la domanda di ingiustificato arricchimento avanzata nei loro confronti dalla RAGIONE_SOCIALE, potendo essa agire ai sensi degli artt. 936 e 937 c.c., sicché l’azione proposta mancava del necessario presupposto della residualità. La parte non aveva infine fornito alcuna prova della utilità prodotta.
Anche questi motivi si dichiarano assorbiti, per effetto della cassazione delle statuizioni di nullità di tutti gli atti contrattuali, coinvolgendo gli effetti derivanti da esse.

6. In conclusione, è accolto il primo motivo di ricorso e dichiarati assorbiti gli altri. La sentenza impugnata è quindi cassata in relazione al primo motivo e la causa rinviata alla Corte di appello di Palermo, in diversa composizione, che deciderà la causa applicando i principi sopra esposti e provvederà anche alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità

P.Q.M.

accoglie il primo motivo di ricorso e dichiara assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di appello di Palermo, in diversa composizione, anche per liquidazione delle spese di giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 25 giugno 2024.

Il Consigliere estensore Il Presidente

NOME COGNOME NOME COGNOME

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