Contratto preliminare immobile abusivo: è valido?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 30935/2025, ha stabilito che un contratto preliminare immobile abusivo è pienamente valido ed efficace tra le parti, anche se l’immobile presenta irregolarità edilizie. La Corte ha chiarito che la mancata concessione della sanatoria non rende il contratto inefficace, a meno che non sia stata esplicitamente pattuita come condizione sospensiva. La normativa sull’urbanistica, che impone la menzione dei titoli edilizi, si applica solo agli atti di trasferimento definitivi e non ai contratti preliminari, che hanno solo effetti obbligatori. Di conseguenza, la richiesta dei venditori di dichiarare l’inefficacia del contratto è stata respinta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Contratto preliminare immobile abusivo: quando è valido e quali sono i rischi?

La stipula di un contratto preliminare per un immobile abusivo è una situazione frequente e ricca di insidie. Cosa succede se la sanatoria edilizia, attesa per regolarizzare l’immobile, non viene concessa? Il contratto perde la sua efficacia? A queste domande ha risposto la Corte di Cassazione con una recente ordinanza, chiarendo la netta distinzione tra la validità del contratto preliminare e quella del contratto definitivo di compravendita.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine da una controversia tra i promittenti venditori di un immobile e il promissario acquirente. I venditori avevano agito in giudizio sostenendo che il contratto preliminare fosse divenuto inefficace a causa del mancato avveramento di quella che ritenevano una condizione sospensiva: il rilascio di una concessione in sanatoria per regolarizzare alcuni abusi edilizi. Di conseguenza, chiedevano la restituzione dell’immobile e il risarcimento dei danni per l’occupazione illegittima.

L’acquirente, al contrario, si opponeva e chiedeva l’esecuzione specifica del contratto, ovvero una sentenza che trasferisse la proprietà dell’immobile, oltre al risarcimento per l’inadempimento dei venditori. Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello avevano respinto le domande dei venditori, ritenendo che il contratto non contenesse alcuna condizione sospensiva legata alla sanatoria. La questione è così giunta all’attenzione della Corte di Cassazione.

Il contratto preliminare immobile abusivo e la condizione sospensiva

Il fulcro del ricorso in Cassazione si basava su due motivi principali. In primo luogo, i venditori sostenevano che la regolarizzazione urbanistica dell’immobile costituisse una condizione, legale o quantomeno implicita, per l’efficacia del contratto. A loro avviso, il mancato rilascio della sanatoria in un tempo ragionevole avrebbe reso il contratto nullo o comunque inefficace.

In secondo luogo, denunciavano che la sanatoria era diventata impossibile da ottenere, poiché il Comune aveva comunicato l’esistenza di un vincolo paesaggistico che ne impediva il rilascio. Tale impossibilità, secondo i ricorrenti, avrebbe dovuto determinare la risoluzione del contratto.

La distinzione tra preliminare e definitivo

La Corte di Cassazione ha respinto entrambi i motivi, offrendo un’analisi chiara e fondamentale sulla natura del contratto preliminare immobile abusivo. I giudici hanno sottolineato una differenza cruciale tra il contratto preliminare e l’atto definitivo di trasferimento.

Il contratto preliminare ha effetti meramente obbligatori: vincola le parti a stipulare il futuro contratto definitivo, ma non trasferisce immediatamente la proprietà. Le norme della Legge 47/1985, che impongono di menzionare nell’atto di vendita gli estremi della concessione edilizia o della sanatoria a pena di nullità, si applicano esclusivamente agli atti di trasferimento con effetti reali (come il rogito notarile), non ai contratti preliminari.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha stabilito che un contratto preliminare avente ad oggetto un immobile con abusi edilizi è pienamente valido e produttivo di effetti. L’assenza delle menzioni urbanistiche non ne inficia la validità. La presenza di un abuso edilizio non costituisce una “condizione legale sospensiva” implicita. Se le parti desiderano subordinare l’efficacia del contratto al rilascio della sanatoria, devono prevederlo espressamente attraverso una clausola di condizione sospensiva volontaria.

Nel caso specifico, i giudici di merito avevano accertato che il contratto menzionava solo la presentazione dell’istanza di sanatoria, senza elevare il suo accoglimento a condizione di efficacia del contratto. L’irregolarità urbanistica assume rilevanza in un momento successivo: può infatti costituire un ostacolo all’emissione di una sentenza di esecuzione in forma specifica (ex art. 2932 c.c.), ma non rende il preliminare invalido sin dall’origine. In altre parole, il contratto è valido, ma la sua esecuzione coattiva può essere impedita fino a quando l’abuso non viene sanato.

Le conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, affermando un principio di diritto importante: un contratto preliminare immobile abusivo è valido e vincolante. La sua efficacia non è subordinata per legge al rilascio della sanatoria. I venditori non potevano quindi ottenere una dichiarazione di inefficacia del contratto basandosi sul semplice presupposto del mancato rilascio del titolo edilizio. Questa decisione ribadisce la distinzione tra il piano della validità dell’accordo preliminare e quello della trasferibilità del bene, che richiede la conformità urbanistica al momento dell’atto definitivo.

Un contratto preliminare di vendita per un immobile con abusi edilizi è valido?
Sì, secondo la Corte di Cassazione, il contratto preliminare è pienamente valido e produttivo di effetti obbligatori tra le parti, anche se l’immobile presenta irregolarità edilizie non ancora sanate.

La mancata concessione della sanatoria rende automaticamente inefficace il contratto preliminare?
No. La regolarizzazione edilizia non è una condizione legale implicita di efficacia del contratto preliminare. Affinché il mancato rilascio della sanatoria renda inefficace il contratto, le parti devono averlo previsto espressamente inserendo una specifica clausola di condizione sospensiva.

Qual è la differenza tra contratto preliminare e atto definitivo riguardo agli abusi edilizi?
La normativa che richiede, a pena di nullità, la menzione dei titoli edilizi (concessione o sanatoria) si applica solo agli atti di trasferimento definitivi (es. il rogito). Il contratto preliminare, avendo solo effetti obbligatori, è valido anche in assenza di tali menzioni, sebbene l’irregolarità possa impedire una successiva sentenza che trasferisca coattivamente la proprietà.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 30935 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 30935 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 884/2021 R.G. proposto da :

NOME NOME COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso l o studio dell’AVV_NOTAIO, che li rappresenta e difende.

-RICORRENTI- contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME.

-CONTRORICORRENTE- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di LECCE, sez. di TARANTO n. 180/2020, depositata il 24/06/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno convenuto in giudizio NOME COGNOME dinanzi al tribunale di Bari, sostenendo di

aver concluso un preliminare di vendita cui era stata apposta la condizione sospensiva, non avveratasi, del rilascio di una domanda concessione in sanatoria, chiedendo in giudizio la dichiarazione di inefficacia del contratto e l’immediato rilascio dell’immobile, oltre al risarcimento del danno per illegittima occupazione a far data dal settembre 1999, per un importo di € 47.600,00, oltre accessori.

Il convenuto ha resistito, proponendo riconvenzionale per l’esecuzione specifica del contratto e, in subordine, per il risarcimento del danno per l’inadempimento del preliminare.

Il Tribunale ha respinto entrambe le domande.

La pronuncia è stata confermata dal giudice distrettuale, secondo cui il contratto non contemplava alcuna condizione sospensiva di efficacia, ponendo in rilievo che il termine per il conseguimento della concessione in sanatoria non era tassativo ma coincideva con quello di stipula dell’atto pubblico di trasferimento, a sua volta non essenziale, essendo ancora possibile il rilascio del provvedimento in sanatoria e l’esecuzione del contratto.

La cassazione della sentenza è chiesta da NOME COGNOME e da NOME COGNOME con ricorso in due motivi.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso.

Le parti hanno illustrato le rispettive difese con memorie ex art. 380 bis 1 c.p.c..

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione degli artt. 1457, 1183, 1353 c.c., 40, comma secondo, della legge 47/1985, e l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio.

Sostengono i ricorrenti che il preliminare di vendita contemplava espressamente la pendenza di un’ istanza di sanatoria e di regolarizzazione urbanistica dell’immobile e che tale previsione integrava una condizione legale o implicita di efficacia, essendo elemento imprescindibile ed essenziale del negozio, non avendo rilievo per escluderne la sussistenza l’accordo integrativo con cui i

contraenti avevano rateizzato il prezzo e l’autorizzazione ad eseguire i lavori di ripristino dell’immobile.

Si censura la decisione per aver ritenuto non essenziale il termine entro il quale doveva intervenire il rilascio della concessione, asserendo che il termine era posto nell’interesse di entrambe le parti ed era funzionalmente connesso al conseguimento della concessione in sanatoria, avendo anche la controparte chiesto l’esecuzione in forma specifica e il risarcimento del danno a conferma della volontà di non mantenere ulteriormente pendente il contratto preliminare, dovendo la Corte di merito tener conto del lungo lasso di tempo intercorso e considerare ormai inutile l’esecuzione del contratto .
Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 1256, primo comma, c.c., 33 e 40 della legge n. 47 del 1985, 146, commi secondo e quarto, del decreto legislativo n. 42 del 2004 e l’omesso esame di un fatto decisivo del giudizio , per aver la Corte d’appello ritenuto che la sanatoria fosse ancora possibile benché il Comune avesse comunicato l’impossibilità di edificare immobile in mancanza del nulla-osta sul vincolo paesaggistico ambientale e dell’ adozione del piano di recupero territoriale.
I due motivi possono essere esaminati congiuntamente e vanno respinti per le ragioni che seguono.

I ricorrenti, promittenti venditori, avevano chiesto di dichiarare l’inefficacia del contratto preliminare per la mancata verificazione di una condizione sospensiva di efficacia del rilascio di un permesso in sanatoria di taluni abusi edilizi, che ritenevano apposta al preliminare per volontà dei contraenti.

La sussistenza di detta condizione volontaria è stata motivatamente esclusa dal giudice di merito, in entrambi i gradi di causa, non trovando riscontro testuale nella scrittura, in cui era menzionata solo la presentazione dell’istanza di sanatoria urbanistica e del pagamento delle rate di oblazione.

Nel ricorso si sostiene che il contratto doveva ritenersi comunque subordinato alla condizione legale del rilascio della concessione edilizia o in sanatoria, implicitamente contemplata in tutti i contratti preliminari avente ad oggetto una costruzione.

In disparte la novità della questione, non esaminata in appello, deve obiettarsi che gli artt. 33 e 40 della legge n. 47 del 1985 si applicano solo agli atti di trasferimento aventi ad oggetto costruzioni non ai preliminari, che producono meri effetti obbligatori, e si esauriscono nella menzione degli estremi della concessione o dell’istanza di sanatoria (Cass. 21942/2017; Cass. 6685/2019; Cass. 22656/2024), valendo non quali condizioni legali di efficacia ma come requisiti formali di validità, non avendo rilievo l’abusività di carattere sostanziale, ossia la difformità della costruzione rispetto alla concessione o il contrasto con gli strumenti urbanistici (Cass. Su 8230/2019).
Il contratto preliminare, anche qualora manchino le indicazioni richieste dalla legge n. 47/1985, è pienamente valido e produttivo di effetti; l’assenza del permesso a costruire può impedirne solo l’esecuzione ex art. 2932 c.c. e l’emis sione della sentenza sostitutiva del contratto non concluso (Cass. 21721/2019; Cass. 18043/2020; Cass. 18195/2020).

L ‘efficacia del preliminare può essere condizionata sospensivamente al rilascio di un autorizzazione amministrativa, ma, in tal caso, la condizione è volontaria e ha natura mista (Cass. 5976/2024).

In conclusione, i ricorrenti non potevano ottenere una pronuncia dichiarativa dell’inefficacia per mancato avveramento di una condizione sospensiva, legale o volontaria, cui non era affatto subordinata l’efficacia del preliminare .

Dato il contenuto della domanda, basata sull’ infondato presupposto che il contratto fosse ormai inefficace ai sensi d ell’art. 1353 c.c., non ha rilievo stabilire la natura del termine di

adempimento del preliminare e se, prima della sua scadenza, dovesse intervenire il rilascio del permesso in sanatoria.

Il ricorso è respinto, con aggravio delle spese processuali.

Si dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese processuali, pari ad € 5000,00 per compensi ed € 200,00 per esborsi, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%.

Dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, del giorno 22.10.2025.

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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