Contratto preliminare: estinzione del giudizio

La controversia trae origine dalla risoluzione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare. L’acquirente aveva citato i venditori chiedendo la restituzione delle somme versate, sostenendo che l’immobile presentasse anomalie tali da impedire l’erogazione del mutuo, condizione essenziale per il rogito. Dopo una sentenza d’appello favorevole all’acquirente, i venditori hanno proposto ricorso in Cassazione. Tuttavia, durante il giudizio di legittimità, le parti hanno depositato note congiunte manifestando la volontà di rinunciare agli atti. La Suprema Corte ha dunque dichiarato l’estinzione del giudizio per sopravvenuta carenza di interesse, confermando la chiusura della lite senza ulteriori statuizioni sulle spese.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 aprile 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Contratto preliminare: la chiusura della lite in Cassazione

La gestione di un contratto preliminare può presentare insidie notevoli, specialmente quando la vendita è subordinata all’ottenimento di un finanziamento bancario. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione illustra come una complessa battaglia legale possa concludersi attraverso la rinuncia agli atti, portando all’estinzione del giudizio.

I fatti di causa

La vicenda riguarda un promissario acquirente che aveva convenuto in giudizio i venditori per ottenere la risoluzione di un contratto preliminare e la restituzione degli acconti versati. Il nodo del contendere risiedeva nell’impossibilità di stipulare il contratto definitivo entro i termini stabiliti. Secondo l’acquirente, l’immobile era affetto da anomalie documentali che impedivano alla banca di erogare il mutuo, elemento che le parti avevano considerato essenziale per il buon esito dell’affare.

In primo grado, il Tribunale aveva respinto la domanda, ritenendo l’acquirente inadempiente per aver richiesto il mutuo tardivamente. Tuttavia, la Corte d’Appello ha ribaltato il verdetto, condannando i venditori alla restituzione delle somme, evidenziando come le irregolarità dell’immobile fossero determinanti nel bloccare il finanziamento.

La decisione della Corte di Cassazione

I venditori hanno impugnato la sentenza d’appello davanti alla Suprema Corte, lamentando violazioni di legge e un’errata valutazione delle prove documentali relative all’alienabilità del bene. Nonostante l’articolazione dei motivi di ricorso, il procedimento ha preso una piega differente prima della decisione di merito.

Le parti, infatti, hanno depositato note congiunte dichiarando di non avere più interesse alla prosecuzione della causa. Questo comportamento processuale ha attivato l’applicazione dell’art. 390 c.p.c., che disciplina la rinuncia al ricorso.

Implicazioni del contratto preliminare e del mutuo

Nel contesto di un contratto preliminare, la clausola relativa all’ottenimento del mutuo agisce spesso come una condizione sospensiva o risolutiva. Se l’immobile non è conforme agli standard bancari, il promissario acquirente può legittimamente recedere dal vincolo, a patto che il comportamento sia improntato alla buona fede.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha preso atto della volontà concorde delle parti di porre fine alla lite. Ai sensi dell’articolo 390 del Codice di Procedura Civile, la rinuncia al ricorso, quando accettata o presentata congiuntamente, determina l’obbligo per il giudice di dichiarare l’estinzione del processo. I giudici hanno rilevato che le note depositate il 5 dicembre 2022 esprimevano in modo inequivocabile la cessazione dell’interesse delle parti a una pronuncia di legittimità. Tale rinuncia non richiede l’accettazione della controparte se effettuata da tutti i contendenti, portando automaticamente alla chiusura del fascicolo senza esaminare la fondatezza dei motivi di ricorso.

Le conclusioni

L’ordinanza si conclude con la declaratoria di estinzione del giudizio di cassazione. Un aspetto rilevante riguarda le spese di lite: in presenza di un accordo tra le parti per la compensazione integrale, la Corte non ha emesso alcuna statuizione sulle spese, lasciando che i costi legali restino a carico di chi li ha anticipati. Questa conclusione sottolinea l’importanza degli accordi transattivi anche nelle fasi finali del contenzioso, permettendo di definire una lite incerta ed evitare ulteriori costi e tempi processuali legati a un eventuale rinvio o a nuove fasi di merito.

Cosa accade se le parti rinunciano al ricorso in Cassazione?
Il giudizio viene dichiarato estinto e la lite si chiude senza una decisione di merito, solitamente a seguito di un accordo stragiudiziale tra le parti.

Il mancato ottenimento del mutuo giustifica la risoluzione del preliminare?
Sì, se l’erogazione del mutuo è stata prevista come condizione essenziale e il diniego della banca dipende da anomalie dell’immobile imputabili al venditore.

Chi sostiene le spese legali in caso di estinzione concordata?
Se le parti dichiarano di voler compensare le spese, il giudice ne prende atto e non emette alcuna condanna al pagamento delle stesse verso la controparte.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 390 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 390 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 10/01/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 2526/2018 R.G. proposto da: COGNOME NOME, COGNOME INDIRIZZO, INDIRIZZO NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrenti- contro

COGNOME NOME, domiciliato ex lege in INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 3921/2017 depositata il 13/06/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/12/2022 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME conveniva NOME COGNOME COGNOME NOME COGNOME COGNOME il Tribunale di Tivoli, per domandare la risoluzione del contratto preliminare di vendita inter partes e la restituzione delle somme da lui versate. I convenuti, ritualmente costituitisi, as sumevano l’inadempimento di controparte, che non aveva rispettato il termine per il rogito. Il giudice adito respingeva la domanda principale, affermando che l’attore avesse richiesto il mutuo (al cui ottenimento era vincolata la conclusione del contratto definitivo) successivamente alla data prevista per il rogito.
Su gravame dello COGNOME, con sentenza n. 3921, depositata il 13 giugno 2017, la Corte d’appello di Roma accoglieva l’impugnazione e condannava il COGNOME e la COGNOME a restituire l’importo di € 11.500,00.

A parere del giudice di secondo grado, sulla base delle risultanze istruttorie, l’immobile sarebbe stato affetto da diverse anomalie per la concessione del mutuo. Il Tribunale non si sarebbe accorto della clausola secondo cui condizione essenziale per il buon esito della conclusione della vendita sarebbe stata l’erogazione del mutuo.

NOME COGNOME, in proprio e quale erede di NOME COGNOME, NOME e NOME COGNOME, quali eredi di NOME COGNOME, hanno proposto ricorso per cassazione, sulla scorta di tre motivi. Resiste con controricorso NOME COGNOME.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con la prima doglianza, proposta ai sensi dell’art. 360 n. 4 c.p.c., i ricorrenti deducono la nullità della sentenza per violazione dell’art. 132 comma 2° n. 4 c.p.c. e degli artt. 1337 e 1453 c.c.. La sentenza impugnata avrebbe erroneamente affermato che l’immobile non era in regola, laddove la documentazione in atti ne avrebbe dimostrato la piena alienabilità. Avrebbe la Corte distrettuale altresì mancato di valutare il comportamento dello COGNOME contrario a buona fede. In tal modo, l’illogicità della sentenza impugnata si sarebbe riverberata sull’attribuzione della responsabilità solo in capo ai promittenti venditori.
Attraverso la seconda censura, i COGNOME assumono la violazione e falsa applicazione dell’art. 116 c.p.c., degli artt. 1176, 1337 1453 c.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. La sentenza impugnata avrebbe attribuito un significato opposto alle prove in atti, comprese quelle documentali, non utilizzate o utilizzate stravolgendone il significato.

2.1) Con il terzo mezzo di impugnazione, i ricorrenti lamentano l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di trattazione fra le parti, costituito dalla circostanza che il contratto avrebbe dovuto essere stipulato entro il 15 ottobre 2005, che a quella data non era mai stato comunicato alcun impedimento alla concessione del mutuo e che, in data 18 gennaio 2006, i promittenti venditori avevano comunicato la risoluzione per inadempimento.

La Corte deve preliminarmente rilevare che, in data 5 dicembre 2022, le parti hanno fatto pervenire note congiunte, con le quali dichiarano di non aver più interesse alla prosecuzione del giudizio e di vol er rinunziare allo stesso, ai sensi dell’art. 390 c.p.c., con integrale compensazione delle spese.

Pertanto, s’impone la declaratoria di estinzione del giudizio, senza statuizione sulle spese, dando atto che la presente decisione deve adottarsi con ordinanza (Sez. 2 n. 14922 del 16 luglio 2015)

P.Q.M.

Dichiara l’estinzione del giudizio di cassazione. Nulla spese.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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