Contratto preliminare cosa futura: quando è valido?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 10230/2025, ha confermato la validità di un contratto preliminare di cosa futura per un immobile da costruire. La Corte ha stabilito che, per l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., non è necessaria l’identificazione catastale del bene nel preliminare, ma è sufficiente che l’oggetto sia determinabile tramite criteri inequivocabili (come ubicazione, dimensione e prezzo), anche se la scelta specifica dell’unità immobiliare è rimessa all’acquirente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Contratto preliminare di cosa futura: quando l’oggetto è sufficientemente determinato?

L’acquisto di un immobile su carta è una prassi comune, ma quali sono le tutele per l’acquirente se il venditore si rifiuta di stipulare il rogito? La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 10230 del 2025, offre un importante chiarimento sulla validità del contratto preliminare di cosa futura e sui requisiti necessari per poterne chiedere l’esecuzione forzata. La pronuncia sottolinea come, ai fini della validità, sia sufficiente che l’immobile sia ‘determinabile’ in base a criteri oggettivi presenti nel contratto, anche senza una sua specifica individuazione al momento della firma.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da una scrittura privata del 1988, con la quale un costruttore si era impegnato a vendere un appartamento con garage, facente parte di un edificio ancora da realizzare, a un promissario acquirente. Quest’ultimo, e successivamente i suoi eredi, dopo aver versato il corrispettivo pattuito, si vedevano negare dal costruttore la stipula del contratto definitivo.

Il costruttore si difendeva sostenendo la nullità del contratto preliminare per indeterminatezza e impossibilità dell’oggetto, ai sensi dell’art. 1346 c.c. A suo dire, il contratto non individuava con precisione l’immobile da trasferire, rimettendo la scelta a un momento successivo. Dopo un primo grado che aveva riconosciuto solo il diritto al risarcimento del danno, la Corte d’Appello ribaltava la decisione, accogliendo la domanda degli eredi e disponendo il trasferimento coattivo dell’immobile ex art. 2932 c.c., individuato nell’unico appartamento rimasto invenduto nel fabbricato nel frattempo completato.

La Decisione della Corte e il contratto preliminare di cosa futura

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del costruttore, confermando la piena validità ed efficacia del contratto preliminare. Gli Ermellini hanno ribadito un principio fondamentale: la stipula di un contratto preliminare di vendita di cosa futura è pienamente legittima.

Il punto cruciale, ai fini della possibilità di ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto non concluso (art. 2932 c.c.), è che l’immobile, sebbene non ancora esistente, sia identificabile in modo inequivocabile sulla base delle indicazioni contenute nel preliminare stesso. Non è quindi necessaria una descrizione con dati catastali, ma è sufficiente che l’accordo fornisca elementi oggettivi per la sua futura individuazione.

Le Motivazioni

La Corte ha smontato la tesi difensiva del ricorrente, basata sull’indeterminatezza dell’oggetto. Le motivazioni della decisione si fondano sui seguenti punti cardine:

1. Sufficiente Determinabilità dell’Immobile: Il contratto del 1988, secondo la Corte d’Appello e confermato dalla Cassazione, conteneva tutti gli elementi necessari a rendere il bene ‘determinabile’. Erano infatti specificati: l’area su cui sarebbe sorto l’edificio, le dimensioni dell’alloggio, le pertinenze e il prezzo, con un meccanismo di adeguamento per eventuali differenze di superficie. Questi criteri erano sufficienti per identificare senza ambiguità l’oggetto della prestazione una volta che l’edificio fosse stato completato.
2. Facoltà di Scelta vs. Obbligazione Alternativa: La Corte ha chiarito che la possibilità per l’acquirente di scegliere l’appartamento specifico non configurava un’obbligazione alternativa (che avrebbe richiesto una scelta formale per essere adempiuta), bensì una semplice facoltà a suo vantaggio. L’obbligazione del venditore era una sola e ben precisa: cedere un alloggio con le caratteristiche pattuite all’interno di un determinato edificio. Il fatto che, al momento dell’azione legale, fosse rimasto un solo appartamento invenduto ha reso di fatto superflua tale facoltà di scelta, consolidando il diritto degli acquirenti su quell’unica unità disponibile.
3. Apprezzamento di Fatto del Giudice di Merito: La valutazione circa l’esistenza di dati oggettivi idonei a identificare il bene futuro costituisce un apprezzamento di fatto. Tale valutazione, se motivata in modo logico e non contraddittorio come nel caso di specie, è incensurabile in sede di legittimità.

Le Conclusioni

La pronuncia in esame rafforza la tutela del promissario acquirente in un contratto preliminare di cosa futura. Stabilisce che la validità del contratto non dipende dalla designazione specifica e catastale dell’unità immobiliare al momento della firma, ma dalla presenza di criteri chiari e oggettivi che ne permettano una sicura identificazione al momento della sua venuta ad esistenza. Questa decisione rappresenta un monito per i costruttori e una garanzia per gli acquirenti: un impegno contrattuale ben definito, anche se relativo a un bene futuro, deve essere onorato e può essere fatto valere in giudizio per ottenere il trasferimento della proprietà.

È valido un contratto preliminare per la vendita di un immobile non ancora costruito?
Sì, la legge ammette la stipula di un contratto preliminare di cosa futura, a condizione che l’oggetto sia determinato o, quantomeno, determinabile.

Quali elementi rendono un immobile futuro ‘determinabile’ in un contratto preliminare?
Sono sufficienti elementi che ne permettano un’identificazione inequivocabile una volta costruito, come l’indicazione del sito di costruzione (es. indirizzo, lotto di terreno), le caratteristiche principali (es. superficie, pertinenze) e il prezzo pattuito.

La facoltà di scelta dell’appartamento da parte dell’acquirente rende nullo il contratto?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la possibilità per l’acquirente di scegliere tra più unità da realizzare non rende nullo il contratto per indeterminatezza dell’oggetto, poiché costituisce una facoltà a suo favore e non un’obbligazione alternativa che inficia la determinatezza della prestazione principale del venditore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10230 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10230 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 18/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8328/2023 R.G. proposto da:

NOME COGNOME elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME

-ricorrente- contro

COGNOME, COGNOME, COGNOME, COGNOME, elettivamente domiciliati in CASERTA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME che li rappresenta e difende

-controricorrenti- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO NAPOLI n. 579/2023 depositata il 13/02/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME avente causa dall’originario contraente NOME COGNOME aveva convenuto in giudizio NOME COGNOME per ottenere una pronuncia ex art.2932 c.c. che le trasferisse un appartamento con garage, facente parte del più ampio fabbricato in corso di costruzione sito in San Nicolò La INDIRIZZO e aveva subordinatamente proposto

domanda risarcitoria; il titolo su cui erano state fondate le domande era costituito da una scrittura privata del 5.11.1988 con la quale il convenuto si era obbligato al trasferimento dell’immobile indicato a fronte del pagamento del corrispettivo in lire corrispondente ad € 75.000,00. NOME COGNOME aveva contrastato la domanda eccependo, tra l’altro, la nullità della scrittura privata azionata per mancanza di causa ed evidenziando che, comunque, il contratto con essa disciplinato non poteva essere qualificato come vendita di cosa futura, perché l’oggetto non era possibile né determinato, integrandosi anche la nullità per violazione dell’art.1346 c.c. Nel corso del giudizio erano intervenuti NOME, NOME e NOME COGNOME, anche loro eredi di NOME COGNOME, aderendo alle domande dell’attrice nei limiti delle rispettive quote ereditarie.
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere aveva accolto la sola domanda risarcitoria proposta dagli eredi di NOME COGNOME

Proposto appello da NOME COGNOME con proposizione di appello incidentale dei signori COGNOME/COGNOME la Corte d’Appello di Napoli aveva respinto l’impugnazione principale e accolto in parte quella incidentale quanto alla domanda di trasferimento immobiliare ex art.2932 c.c.

A fondamento della decisione la Corte di merito aveva osservato, per quanto ancora qui interessa, che: -quanto alla questione relativa alla prospettata nullità del contratto concluso in data 5.11.1988, qualificato come contratto preliminare di vendita di cosa futura, il CTU aveva riscontrato che al momento della sua sottoscrizione il Comune di San Nicola La Strada aveva già adottato il Piano Regolatore Generale con delibera 24.4.1987 e che in forza di esso il lotto di terreno appartenente all’appellante principale era stato inserito nella zona ‘C1’ di nuovo impianto, che prevedeva l’edificazione di immobili ad iniziativa privata; il PRG era stato poi approvato dalla Regione il 10.9.1990 e dalla Provincia il 19.10.1990 e nel periodo intermedio erano scattate le misure di salvaguardia ex art.4 l. n.291/1971 (sospensione di ogni decisione sulle domande di concessione in possibile contrasto con il PRG, a tutela del nuovo strumento urbanistico e in attesa della sua attuazione); -la sola adozione di un nuovo strumento urbanistico, anche se non ancora entrato in vigore, era sufficiente a far acquistare all’immobile un maggior valore conseguente alla nuova destinazione impressa dal PRG; -ne conseguiva che il 5.11.1988, essendo già stato adottato il PRG che rendeva l’area edificabile, l’oggetto del contratto, ovvero l’edificazione e la successiva alienazione di un appartamento, era possibile e lecito, a nulla rilevando che sino all’approvazione del piano fossero in vigore le cd misure di salvaguardia; -la scrittura privata del 5.11.1988 posta a fondamento della domanda ex art.2932 c.c. era pertanto valida, ed era fondato l’appello incidentale, volto ad ottenere pronuncia sostitutiva della stipula del contratto definitivo; l’oggetto del contratto preliminare non era costituito dall’oggetto del futuro contratto che le parti
si erano obbligate a concludere ma dalla conclusione stessa del contratto definitivo, con la conseguenza che, ai fini della validità del preliminare, era sufficiente l’accordo delle parti sugli elementi essenziali del definitivo che si sarebbe dovuto stipulare e, in particolare, l’accordo sull’individuazione di un bene da trasferire determinato o determinabile anche attraverso il riferimento ad elementi esterni ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco; -nel caso di specie il bene era ben individuato nella scrittura, con riferimento alla collocazione spaziale, alla nuova costruzione che NOME COGNOME avrebbe ivi realizzato, alle caratteristiche dell’alloggio da trasferire quanto a superficie e pertinenze, al suo valore concordato con previsione del prezzo che sarebbe stato da corrispondere (con previsione di maggiorazione nel caso in cui la superficie dell’alloggio scelto fosse stata maggiore di quella concordata); NOME COGNOME aveva effettivamente realizzato l’immobile sull’area indicata in contratto e rimaneva disponibile solo un appartamento, di poco più grande del concordato, essendo stati venduti tutti gli altri; -doveva pertanto essere trasferito agli appellanti incidentali detto alloggio, con obbligo di corresponsione del prezzo, maggiorato come da accordi per la maggior dimensione dell’appartamento rispetto a quanto previsto nel contratto preliminare.
Avverso la sentenza della Corte d’Appello di Napoli ha proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME affidandolo ad un solo motivo:

Violazione e/o falsa applicazione degli art.1346 e 1418 c.c. in relazione all’art.2932 c.c. (art.360 comm1 n.3 e 4 c.p.c.)

Il ricorrente precisa che con il motivo in esame intende far valere ‘ la mancata sussunzione del rapporto convenzionale tra le parti di cui alla ‘seconda scrittura’ in data 5.11.1988 nell’alveo dell’art.1346 c.c. che, fissando i requisiti dell’oggetto del contratto, ne impone, quali caratteri indefettibili, la determinatezza o la determinabilità, entrambi estranei a quell’atto ‘; ai fini dell’individuazione dell’effettiva volontà delle parti rileverebbe anche il fatto che nella scrittura privata coeva, definita preliminare di vendita, il ricorrente si impegnò a vendere a NOME COGNOME un appartamento di sua proprietà specificamente individuato quanto a consistenza e conformazione. La Corte di merito avrebbe ingiustificatamente ritenuto individuato/individuabile, ai sensi dell’art.1346 c.c., l’oggetto del trasferimento immobiliare concordato nel contratto preliminare del 5.11.1988, posto dalle controparti a fondamento della domanda ex art.2932 c.c.; in concreto, la scrittura richiamata sarebbe stata invece priva di qualsivoglia riferimento idoneo all’individuazione dell’immobile oggetto della convenzione, addirittura rimessa alla libera scelta del promissario acquirente e da effettuare in epoca successiva alla realizzazione del fabbricato; i dati indefettibili per il trasferimento della proprietà non sarebbero stati noti né conoscibili alle parti al momento della stipula e sarebbero stati acquisiti dalle indagini tecniche svolte in fase istruttoria.
Hanno depositato controricorso i signori COGNOME/COGNOME instando per la declaratoria di inammissibilità del ricorso e comunque per il suo rigetto in quanto infondato.

Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso proposto è ammissibile perché non presenta carenza di autosufficienza, come invece prospettato dai resistenti: NOME COGNOME ha riportato letteralmente il testo della scrittura privata del 5.11.1988 per la parte ritenuta di interesse, specificando la portata che intende attribuire ad essa in relazione alla decisione di cassazione con rinvio auspicata e articolando compiutamente e comprensibilmente nell’ambito del disposto dell’art.360 co 1 c.p.c., le critiche rivolte, sulla base della scrittura, alla decisione di merito ricorsa. Si richiama, in proposito, l’insegnamento delle SSUU di questa Corte, da ultimo espresso nella sentenza n.8950/2022, che ha evidenziato come ‘ Il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, ai sensi dell’art. 366, comma 1, n. 6), c.p.c. – quale corollario del requisito di specificità dei motivi – anche alla luce dei principi contenuti nella sentenza CEDU Succi e altri c. Italia del 28 ottobre 2021 – non deve essere interpretato in modo eccessivamente formalistico, così da incidere sulla sostanza stessa del diritto in contesa, e non può pertanto tradursi in un ineluttabile onere di integrale trascrizione degli atti e documenti posti a fondamento del ricorso, insussistente laddove nel ricorso sia puntualmente indicato il contenuto degli atti richiamati all’interno delle censure, e sia specificamente segnalata la loro presenza negli atti del giudizio di merito ‘.
L’unico motivo di ricorso proposto concerne la possibilità di identificare l’immobile, rispetto al quale le parti si erano assunte le obbligazioni di acquistare e di vendere con la stipula del contratto preliminare di compravendita di cosa futura, come effettivamente determinato o determinabile ai fini del rispetto del disposto dell’art.1346 c.c.

7.1. Si premette che è senz’altro legittima la stipula di un contratto preliminare di vendita di cosa futura che, per poter essere oggetto di azione ex art.2932 cc., deve permettere l’identificazione inequivoca delle caratteristiche del bene immobile futuro determinato già nell’ambito del preliminare stesso -si richiama, in particolare, per trarre argomenti di valutazione al riguardo, Cass. n.30058/22: in detta pronuncia, pur riferita ad un’ipotesi di permuta di un terreno contro beni immobili da costruire, individuati solo nel genere, si afferma che la validità del contratto dipende dalla possibilità che gli immobili da costruire ‘ siano determinabili con riferimento ai parametri di edificabilità, alla ‘ loro ‘ collocazione …, alla loro dimensione, alla loro destinazione, nonché ai criteri attraverso i quali individuare in concreto gli immobili da attribuire … ‘-. Quando oggetto del contratto è l’obbligo di contrarre un contratto di vendita avente ad oggetto un bene non ancora venuto ad esistenza, la
giurisprudenza di legittimità, ancora con la pronuncia n.16078/2020, ha evidenziato che ‘ Ai fini della determinabilità dell’oggetto del contratto preliminare di compravendita immobiliare (e in funzione della conseguente adottabilità della pronuncia ex art. 2932 c.c.), è necessario avere riguardo all’indicazione e descrizione degli elementi identificativi del bene che ne costituisce l’oggetto …’ -in quel caso la Corte aveva escluso rilevanza all’intervento di successive modifiche dei dati catastali del bene stesso, in quanto elementi esterni non incidenti sulla relativa identificazione; non è in termini Cass. n.18681/2024, richiamata dal ricorrente, perché si riferisce ad un’ipotesi di preliminare di vendita di bene immobile generico, non futuro-.
7.2. In concreto, la Corte di merito, sulla base del dato testuale della scrittura privata del 5.11.1988, riscontrato dalle verifiche eseguite dal CTU in ordine all’epoca in cui è stata riconosciuta l’edificabilità all’area su cui è stato poi realizzato il fabbricato originariamente di proprietà COGNOME (all’epoca dell’introduzione del giudizio era rimasto un solo alloggio disponibile), ha ritenuto che l’immobile futuro, rispetto al quale è stata richiesta pronuncia costitutiva ex art.2932 c.c. si debba considerare effettivamente venuto ad esistenza ed univocamente individuabile e individuato sulla base delle chiare indicazioni già emergenti dal contratto preliminare.
7.3. Nello specifico, la Corte di merito ha esaminato la scrittura privata del 5.11.1988 qualificandola appunto come preliminare di vendita di cosa futura e interpretandola come idonea a individuare univocamente il bene immobile che avrebbe dovuto essere oggetto del contratto definitivo perché: -al momento della stipula l’area di proprietà COGNOME, sufficientemente identificata attraverso la sua collocazione spaziale con indicazione del sito (agro di San Nicola La Strada con accesso da INDIRIZZO e INDIRIZZO Leonardo da Vinci), era edificabile, pure se il PRG che la rendeva tale era ancora in corso di approvazione (poi effettivamente intervenuta); -erano indicate la dimensione dell’alloggio e le relative pertinenze, ed era specificato il prezzo, con previsione delle modalità di calcolo del maggior dovuto per l’eventuale differenza in eccedenza di superficie; -l’alloggio, con le caratteristiche indicate, avrebbe potuto essere scelto in base agli accordi conclusi tra gli appartamenti componenti il fabbricato da realizzare; –NOME COGNOME aveva effettivamente realizzato sul sito indicato nel contratto un edificio regolarmente licenziato, composto di più appartamenti dei quali solo uno era rimasto invenduto; -la parte promissaria acquirente aveva espresso interesse al trasferimento dell’unico alloggio rimasto disponibile, pur non potendo più esercitare la concordata facoltà di scelta; -la disposta consulenza tecnica d’ufficio aveva permesso di identificare univocamente l’alloggio quanto alle caratteristiche catastali e alla regolarità urbanistico-edilizia, e di determinarne il prezzo in base alle univoche indicazioni negoziali, essendo la superficie dello stesso superiore a quella ‘base’ indicata dalle parti.
7.4. Si deve ritenere che, diversamente da quanto proposto dal ricorrente, la possibilità di scelta dell’alloggio che, sulla base della scrittura azionata, la parte promissaria acquirente avrebbe potuto operare, era attributiva di una facoltà e non costituiva un’obbligazione alternativa: questo perché la prestazione a carico del promissario venditore era comunque fin dall’origine una sola, rappresentata dall’obbligo di cedere un alloggio con ubicazione univocamente individuata e con determinate caratteristiche, a fronte del quale la parte promissaria acquirente aveva il diritto di divenire titolare della proprietà su un solo alloggio con l’ubicazione indicata dietro pagamento di un prezzo eventualmente adeguato, secondo criteri negoziali prestabiliti, alle sue caratteristiche -cfr. gli art.1285 e s. c.c., nonché, tra le tante, Cass. n.24819/2024 che precisa: ‘ L’obbligazione alternativa presuppone l’originario concorso di due o più prestazioni, in posizione di parità e dedotte in modo disgiuntivo, nessuna delle quali può essere adempiuta prima dell’indispensabile scelta di una di esse, rimessa alla volontà di una delle parti e che diventa irrevocabile con la dichiarazione comunicata alla controparte; …’-.
7.5. Ne consegue che non ha rilevanza, ai fini non tanto della determinatezza/determinabilità dell’oggetto del contratto quanto ai fini della possibilità di eseguire il contratto preliminare ex art.2932 c.c., il fatto che non fosse più possibile, al momento di introduzione del giudizio, alcuna scelta tra gli alloggi edificati essendone rimasto invenduto solo uno: questo perchè la parte promissaria acquirente, beneficiata dalla facoltà di scelta non più praticabile, ha manifestato interesse all’acquisto dell’unico alloggio rimasto senza derivare alcuna conseguenza dal mancato esercizio della facoltà negozialmente attribuitale.
7.6. Si deve a questo punto sottolineare che la valutazione dell’esistenza e specificazione dei dati oggettivi incontrovertibilmente idonei alla inequivocabile identificazione del futuro immobile da compravendere, senza margini di dubbio, integra la risultante di un apprezzamento di fatto, come tale rimessa al giudice di merito ed incensurabile in sede di legittimità se motivata in modo non apparente e non contraddittorio -cfr. per argomenti in tal senso ancora attuali, Cass. 11237/2016-.
La Corte d’Appello di Napoli ha posto a base della decisione impugnata una motivazione, effettivamente articolata e non apparente, caratterizzata da un’evoluzione logica che ne esclude l’intrinseca e insanabile contraddizione: non si rilevano in essa violazioni di legge rilevanti ex art.360 n.3 c.p.c., non essendo ipotizzabile alcuna violazione degli art.1346-1418 c.c., o profili di nullità rilevanti ex art.360 n.4 c.p.c.

Il ricorso proposto deve pertanto essere integralmente respinto.

Le spese della presente fase processuale si pongono a carico di Feola e si liquidano come in dispositivo.

10. Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento a carico di NOME COGNOME di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso.

Condanna NOME COGNOME al pagamento delle spese processuali del giudizio di legittimità a favore dei controricorrenti e le liquida in complessivi € 5.500,00 per compensi, oltre alle spese forfetarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00 ed agli accessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.

Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, il 21

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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