Contratto preliminare: conta il testo, non il catasto

Un acquirente ha chiesto la risoluzione di un contratto preliminare poiché i venditori non erano proprietari di un’area scoperta di 109 mq, come invece promesso. I tribunali di merito avevano respinto la domanda, adducendo un errore catastale. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione, affermando che nell’interpretazione di un contratto preliminare, la descrizione testuale esplicita del bene (incluse le sue dimensioni) prevale su eventuali dati catastali erronei, in quanto punto di partenza per accertare la comune volontà delle parti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Contratto Preliminare: Quando il Testo Scritto Prevale sui Dati Catastali

La stipula di un contratto preliminare rappresenta un passo fondamentale nella compravendita immobiliare, definendo diritti e obblighi delle parti prima dell’atto definitivo. Ma cosa succede se la descrizione dell’immobile nel contratto non corrisponde ai dati catastali? Con l’ordinanza n. 27033/2024, la Corte di Cassazione ha riaffermato un principio cruciale: nell’interpretazione del contratto, il tenore letterale dell’accordo prevale, in quanto punto di partenza per ricostruire la volontà dei contraenti.

I Fatti di Causa: Una Compravendita Contestata

La vicenda ha origine dalla firma di un contratto preliminare per un’unità immobiliare descritta come avente una superficie coperta di 116 mq e una scoperta di 109 mq. Successivamente, il promissario acquirente scopriva che l’area scoperta, elemento determinante per il suo interesse all’acquisto, non era di proprietà dei promittenti venditori.

Di conseguenza, l’acquirente agiva in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento, chiedendo la restituzione delle somme versate a titolo di acconto e caparra confirmatoria, oltre al rimborso delle spese tecniche.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello respingevano la domanda. Secondo i giudici di merito, la discrepanza era dovuta a un mero errore catastale: una particella di proprietà di terzi era stata erroneamente inserita nella planimetria dell’immobile oggetto di vendita. La Corte d’Appello aveva inoltre qualificato l’area in questione come di “dimensioni irrisorie”, ritenendo che l’acquirente fosse a conoscenza dello stato dei luoghi.

L’Interpretazione del Contratto Preliminare secondo la Cassazione

L’acquirente ha impugnato la decisione dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando la violazione delle norme sull’interpretazione dei contratti (art. 1362 e ss. del codice civile). Il ricorrente sosteneva che la Corte d’Appello avesse erroneamente ignorato la chiara volontà espressa nel contratto preliminare, il quale menzionava esplicitamente una superficie scoperta di 109 mq.

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, ritenendolo fondato. Gli Ermellini hanno censurato la sentenza impugnata per non aver dato il giusto peso al dato letterale del contratto, che costituisce il primo e fondamentale canone interpretativo per indagare la comune intenzione delle parti.

Le Motivazioni della Decisione

La Cassazione ha chiarito che l’articolo 1362 del codice civile, pur prescrivendo di non limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta l’elemento testuale. Al contrario, quando le espressioni usate sono chiare e univoche nel riflettere la volontà dei contraenti, un’interpretazione diversa non è ammissibile.

Nel caso specifico, il contratto preliminare individuava l’oggetto della vendita in modo preciso, specificando le superfici delle aree coperte (116 mq) e scoperte (109 mq). Questo dato testuale esplicito non poteva essere superato dalla mera esistenza di un errore nella planimetria catastale. La Corte d’Appello avrebbe dovuto considerare la previsione contrattuale che prometteva in vendita un’area scoperta di 109 mq, prima di escluderla sulla base dell’errore catastale.

Inoltre, la Corte ha ritenuto ingiustificata l’affermazione secondo cui l’area fosse di “dimensioni irrisorie”, dato che la sua superficie era quasi pari a quella dell’area coperta. L’errore dei giudici di merito è stato quello di valorizzare l’errore catastale per escludere una parte del bene dall’oggetto del contratto, anziché partire dalla chiara promessa contenuta nel testo dell’accordo.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza riafferma un principio cardine del diritto dei contratti: la chiarezza e la precisione nella redazione di un contratto preliminare sono essenziali per tutelare le parti. La volontà espressa per iscritto ha un peso determinante e non può essere facilmente superata da elementi esterni come i dati catastali, se questi risultano in contrasto con quanto pattuito.

Per chi si appresta a comprare o vendere un immobile, la lezione è chiara: è fondamentale che la descrizione del bene nel preliminare sia dettagliata e corrispondente alla realtà, specificando tutte le sue componenti, in particolare quelle considerate essenziali per l’accordo. La sentenza protegge l’affidamento del promissario acquirente sulla base di quanto esplicitamente promesso dal venditore, rafforzando la certezza dei rapporti giuridici nelle transazioni immobiliari.

In caso di discrepanza tra la descrizione di un immobile nel contratto preliminare e i dati catastali, quale prevale?
Secondo la Corte di Cassazione, la descrizione letterale contenuta nel contratto preliminare prevale. L’interpretazione deve partire dal testo dell’accordo, che individua l’oggetto della promessa di vendita, anche se i successivi riferimenti catastali risultano erronei.

Un errore nella planimetria catastale può giustificare la vendita di un’area non di proprietà del venditore?
No. Il fatto che un’area di proprietà altrui sia stata erroneamente inserita nella planimetria catastale del bene promesso in vendita non giustifica l’inadempimento del venditore e non esclude che quell’area fosse oggetto del contratto, se il testo dell’accordo la includeva esplicitamente.

Qual è il criterio principale per interpretare un contratto secondo la legge?
Il criterio principale, stabilito dall’art. 1362 del Codice Civile, è indagare la comune intenzione delle parti. Tuttavia, questa indagine non può prescindere dal senso letterale delle parole usate nel contratto, che costituisce il punto di partenza fondamentale dell’interpretazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27033 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 27033 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/10/2024

ORDINANZA

OGGETTO: risoluzione di contratto preliminare

R.G. NUMERO_DOCUMENTO

C.C. 25-9-2024

sul ricorso n. 20813/2023 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, ammesso in via anticipata e provvisoria al patrocinio a spese RAGIONE_SOCIALEo Stato con delibera 10-102023 del RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, con domicilio digitale EMAIL ricorrente

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME

intimati a vverso la sentenza n. 338/2023 RAGIONE_SOCIALEa Corte d’appello RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE depositata il 7-3-2023,

udita la relazione RAGIONE_SOCIALEa causa svolta nella camera di consiglio del 25-92024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1.NOME COGNOME ha convenuto avanti il Tribunale di Chieti sezione distaccata di Ortona NOME COGNOME e NOME COGNOME, chiedendo la risoluzione del contratto preliminare di compravendita

concluso il 27-11-2018 avente a oggetto unità immobiliare in comune di Crecchio ‘con superfici catastali di 116 mq. (aree coperte) e 109 mq. (aree scoperte) ‘, censita al ‘Fg. 7, P.lla 507, sub 7 graffata con la P.lla 4549, sub 5, rendita 119,30’, in quanto i promittenti venditori COGNOME e COGNOME avevano dichiarato nel contratto di avere la piena proprietà RAGIONE_SOCIALE‘immobile e invece era emerso che l’area scopert a non era di loro proprietà; ha chiesto la restituzione RAGIONE_SOCIALEa somma già pagata di Euro 37.000,00, oltre Euro 15.000,00 per caparra confirmatoria e il rimborso RAGIONE_SOCIALEa somma di Euro 950,00 per spese tecniche.
Si sono costituiti i convenuti NOME COGNOME e NOME COGNOME contestando la domanda, che il Tribunale di Chieti sezione di Ortona ha rigettato con sentenza n. 56/2022 pubblicata il 23-5-2022.

2. NOME COGNOME COGNOME ha proposto appello, che la Corte d’appello RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE ha rigettato con sentenza n. 338/2023 depositata il 7 -32023, condannando l’appellante alla rifusione RAGIONE_SOCIALEe spese del grado.

La sentenza ha considerato, sulla base RAGIONE_SOCIALEa consulenza tecnica d’ufficio svolta in primo grado, che nel tempo si erano succeduti una serie di errori negli accatastamenti RAGIONE_SOCIALEe diverse particelle a seguito di frazionamenti e fusioni, che avevano portato a inserire erroneamente nella planimetria RAGIONE_SOCIALEa particella 4549 sub 5 oggetto del contratto anche una corte di mq. 78 che si riferiva alla particella 4549 sub 3 (poi sub 8) e che in realtà non era mai stata di proprietà COGNOME e COGNOME, ma era di proprietà di NOME NOME e poi era stata venduta il 2410-2019 a NOME COGNOME. Ha dichiarato che, malgrado le erronee indicazioni catastali, risultava chiaro che la particella 4549 sub 3 (poi sub 8), oltre a non essere mai stata di proprietà RAGIONE_SOCIALE appellati, non era stata inserita nel contratto preliminare «in quanto riferita ad immobile che solo nella planimetria viene inserita in catasto nell’ambito RAGIONE_SOCIALEa particella 507 sub 7 -part. 4549 sub 5, senza tuttavia mai essere indicata con diversa proprie tà e senza che l’inserimento erroneo in
planimetria possa ritenersi sufficiente ad essere considerata oggetto del contratto»; ha aggiunto che si trattava di area di dimensioni irrisorie rispetto a quanto oggetto del contratto e appariva verosimile che l’appellante avesse « contezza RAGIONE_SOCIALE‘esatto stato dei luoghi e di ciò che aveva interesse ad acquistare».

3.Avverso la sentenza NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione affidato a unico motivo.

Sono rimasti intimati NOME COGNOME e NOME COGNOME, ai quali il ricorso è stato notificato a mezzo pec al difensore all’indirizzo EMAIL con consegna del messaggio il 6-10-2023.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ex art. 380bis.1 cod. proc. civ. e in prossimità RAGIONE_SOCIALE‘adunanza in camera di consiglio il ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

All’esito RAGIONE_SOCIALEa camera di consiglio del 25-9-2024 la Corte ha riservato il deposito RAGIONE_SOCIALE‘ordinanza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. L’unico motivo di ricorso è rubricato ‘ violazione RAGIONE_SOCIALEe norme sull’interpretazione dei contratti, artt. 1362 e ss. c.c. in relazione all’art. 360 primo comma n. 3 c.p.c.’ e con esso il ricorrente lamenta che la sentenza impugnata, interpretando il contratto, abbia ritenuto evidente che la corte esterna non era stata promessa in vendita, perché non era in proprietà dei venditori; rileva che è stata omessa l’interpretazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 1 del contratto preliminare, con il quale era stata promessa in vendita una corte esterna di mq. 109; aggiunge che detta corte, visti i DOCFA 2013 e 2018 presentati proprio dai promittenti venditori, era quella di proprietà COGNOME, che nei DOCFA i promittenti venditori avevano dichiarato facente parte del loro fabbricato . Quindi sostiene che la Corte d’appello non avrebbe potuto non considerare che i coniugi NOME COGNOME, promettendo in vendita un immobile con area scoperta di mq. 109 espressamente indicata nel
preliminare, stavano facendo riferimento, in mala fede, alla corte esterna di proprietà COGNOME, che era l’unica corte esterna all’immobile e con esso recintata; aggiunge che la violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 1362 cod. civ. si desume chiaramente dall’omessa valutazio ne da parte RAGIONE_SOCIALEa Corte d’appello RAGIONE_SOCIALE‘espresso richiamo eseguito, nel preliminare di vendita, all’immobile composto, oltre che da un’area coperta di mq. 116, anche da un’area scoperta con superficie di mq. 109, per cui rileva come sia chiara la volontà di promettere in vendita anche l’area scoperta di mq. 109. Quindi dichiara che erroneamente la Corte d’appello abbia ritenuto che non vi era stato espresso richiamo nel contratto alla particella 4549 sub 3, perché l’inserimento RAGIONE_SOCIALEa corte esterna implicava che detta corte fosse da ritenersi ricompresa nella particella promessa in vendita e indicata come ‘area scoperta’ e ricompresa nelle planimetrie RAGIONE_SOCIALEa particella 4549 sub 5. Aggiunge che l’area in questione, diversamente da quanto ritenuto dalla Corte d’a ppello, non aveva dimensioni irrisorie, in quanto il preliminare fa riferimento a un’area scoperta di mq. 109 e un’area coperta di mq. 116, per cui si trattava di due aree che si eguagliavano per dimensioni; evidenzia che l’area esterna era l’unico spazio scoperto, era interamente recintata unitamente all’appartamento promesso in vendita così da farne parte integrante, essendovi anche due porte che consentivano l’accesso alla stessa.
2.Il ricorso è fondato.

La sentenza impugnata ha considerato che la corte di cui alla particella 4549 sub 8 di mq.78 era stata per errore catastale inserita nella planimetria RAGIONE_SOCIALEa particella 4549 sub 5 oggetto del contratto preliminare e sulla base di questo dato, del fatto che quella corte non era di proprietà dei promittenti venditori, era area di dimensioni modeste e il promissario venditore aveva conoscenza RAGIONE_SOCIALEo stato dei luoghi, ha escluso che quella corte fosse compresa nel contratto preliminare di compravendita. In questo modo la sentenza è incorsa
nella violazione dei canoni di ermeneutica contrattuale di cui si lamenta il ricorrente, in quanto non ha considerato che il contratto preliminare espressamente individuava l’oggetto nell’unità immobiliare ‘con superfici catastali di 116 mq. (aree coperte) e 109 mq. (aree scoperte)’ . I successivi riferimenti catastali, pure contenuti nel contratto, alla particella 4549 sub 5 dovevano essere letti in riferimento alla precedente descrizione RAGIONE_SOCIALE‘immobile , come composto di aree coperte per mq. 116 e di aree scoperte di mq. 109; quindi il dato che nella planimetria catastale RAGIONE_SOCIALEa particella 4549 sub 5 fosse stata per errore inserita la particella 4549 sub 8 di proprietà altrui non poteva costituire elemento per escludere che quella particella 4549 sub 8 fosse stata oggetto del contratto, senza procedere a considerare la previsione letterale che individuava come oggetto RAGIONE_SOCIALEa promessa di vendita l’area scoperta avente mq. 109. L’affermazione che si trattava di area di dimensioni irrisorie, oltre a non essere giustificata dal confronto con le dimensioni RAGIONE_SOCIALE‘area coperta oggetto del contratto, di mq.116, non era elemento che consentisse di prescindere dal contenuto letterale del contratto e dalla ricerca RAGIONE_SOCIALEa comune intenzione RAGIONE_SOCIALEe parti sulla base di quel contenuto letterale. E’ acquisito il principio secondo il quale l’art. 1362 cod. civ., allorch é al primo comma prescrive all’interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione RAGIONE_SOCIALEe parti senza limitarsi al senso letterale RAGIONE_SOCIALEe parole, non svaluta l’elemento letterale del contratto, ma intende ribadire che, qualora la lettera RAGIONE_SOCIALEa convenzione, per le espressioni usate, rilevi con chiarezza e univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito RAGIONE_SOCIALEa convenzione, una diversa interpretazione non è ammissibile (Cass. Sez. 1 26-4-2023 n. 10967 Rv. 667678-01, Cass. Sez. 2 22-8-2019 n. 21576 Rv. 654900-01, Cass. Sez. 3 27-72001 n. 10290 Rv. 548566-01). Nel l’eseguire l’interpretazione letterale del contratto non si poteva prescindere dal considerare che la
promessa di vendita riguardava anche l’area scoperta di mq. 109, per di più compresa al momento RAGIONE_SOCIALEa conclusione RAGIONE_SOCIALE‘accordo nella planimetria RAGIONE_SOCIALEa particella 4549 sub 5, espressamente oggetto del contratto preliminare, seppure per una erronea indicazione catastale. Quindi, prima di valorizzare il dato RAGIONE_SOCIALE‘errore catastale riferito all’inglobamento RAGIONE_SOCIALEa corte nella planimetria RAGIONE_SOCIALEa particella 4549 sub 5 al fine di escludere che quella corte fosse stata oggetto del contratto, la Corte d’appello avrebbe dovuto ricercare la comune volontà RAGIONE_SOCIALEe parti confrontandosi, in primo luogo, con il dato letterale che il contratto aveva avuto a oggetto, in modo esplicito, l’area scoperta di mq. 109.
3.L ‘accoglimento del ricorso impone la cassazione RAGIONE_SOCIALEa sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d’appello RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE in diversa composizione, che deciderà facendo applicazione dei principi esposti e attenendosi a quanto sopra ritenuto, provvedendo anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’appello RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE in diversa composizione , per la statuizione anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALEa seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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