Contratto locazione non registrato: le conseguenze

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 19804/2025, ha dichiarato inammissibile il ricorso di alcuni inquilini condannati al risarcimento del danno per l’occupazione di un immobile in virtù di un contratto di locazione non registrato. La Corte ha stabilito che i motivi di ricorso erano proceduralmente errati, in quanto non affrontavano le specifiche ragioni giuridiche (ratio decidendi) della sentenza d’appello, come la decadenza dal diritto di chiedere la rideterminazione del canone. La decisione sottolinea l’importanza di una corretta impostazione processuale nei ricorsi e le conseguenze derivanti dalla mancata registrazione del contratto, che qualifica il rapporto come occupazione di fatto risarcibile in via equitativa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Contratto di Locazione Non Registrato: Risarcimento e Inammissibilità del Ricorso

La stipula di un contratto di locazione è un passo fondamentale sia per il proprietario che per l’inquilino, ma la sua validità ed efficacia dipendono da adempimenti precisi, tra cui la registrazione. Un contratto di locazione non registrato può generare complesse questioni legali, come dimostra una recente ordinanza della Corte di Cassazione. Il caso analizzato offre spunti cruciali non solo sulla qualificazione del rapporto in assenza di registrazione, ma anche sull’importanza di una corretta strategia processuale in caso di contenzioso.

I Fatti di Causa: Occupazione Senza Titolo e Danno Equitativo

La vicenda ha origine nel 2013, quando una proprietaria di un immobile cita in giudizio gli ex occupanti, chiedendo il risarcimento dei danni per l’occupazione dell’unità immobiliare dal dicembre 2006 all’aprile 2010. Sebbene tra le parti fosse stato stipulato un contratto scritto, questo non era mai stato registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
Il Tribunale di primo grado accoglie la domanda della proprietaria. I giudici, rilevando la mancata registrazione, qualificano il rapporto non come locazione, ma come una mera situazione di fatto. Di conseguenza, liquidano il danno in via equitativa, utilizzando come parametro di riferimento il canone che le parti avevano originariamente concordato.

La Decisione della Corte d’Appello

Gli occupanti impugnano la decisione, ma la Corte d’Appello di Roma rigetta il gravame. I giudici di secondo grado confermano la correttezza della liquidazione equitativa del danno, respingendo la richiesta degli appellanti di applicare i criteri di determinazione del canone previsti dall’art. 13, comma 5, della Legge 431/98. La Corte chiarisce che tale norma si applica ai contratti nulli per difetto di forma scritta, e non a quelli nulli per mancata registrazione. Inoltre, e questo si rivelerà un punto cruciale, la Corte dichiara gli appellanti decaduti dalla possibilità di richiedere tale rideterminazione per il decorso del termine semestrale previsto dalla legge.

L’Analisi della Cassazione sul contratto di locazione non registrato

Gli inquilini ricorrono in Cassazione, ma la Suprema Corte dichiara il ricorso interamente inammissibile. L’analisi dei motivi di ricorso è un’esemplificazione di come errori procedurali possano essere fatali, indipendentemente dal merito delle questioni sollevate.

Inammissibilità per Mancata Impugnazione della Ratio Decidendi

Il secondo motivo di ricorso, in particolare, viene giudicato inammissibile per difetto di decisività. Gli inquilini insistevano sulla nullità del contratto e sulla necessità di applicare i criteri legali per la determinazione del canone. Tuttavia, la Corte d’Appello aveva basato la sua decisione anche su un’altra, autonoma ragione: la decadenza degli inquilini dal diritto di avanzare tale pretesa. I ricorrenti, nel loro atto, non hanno mosso alcuna critica specifica contro questa parte della motivazione. La Cassazione ricorda che, quando una decisione si fonda su più ragioni autonome, è necessario impugnarle tutte, altrimenti la sentenza resta valida sulla base della ragione non contestata.

Inammissibilità per Novità della Questione

Anche il terzo motivo, con cui si contestava il principio del danno ‘in re ipsa’ (cioè un danno presunto nell’occupazione illegittima), viene dichiarato inammissibile. La Corte rileva che questa specifica questione non era mai stata sollevata nel giudizio d’appello, rappresentando quindi una domanda nuova, inammissibile in sede di legittimità.

Inammissibilità del Motivo sulla Prescrizione

Infine, anche il quarto motivo, relativo alla prescrizione biennale per gli oneri condominiali, viene respinto. La Corte evidenzia che la norma invocata dai ricorrenti era stata abrogata anni prima e, soprattutto, che essi non avevano contestato la qualificazione del credito come danno extracontrattuale (soggetto a prescrizione quinquennale) data dalla Corte d’Appello.

Le motivazioni della Suprema Corte

La motivazione centrale dell’ordinanza risiede nel rigore procedurale. La Cassazione non entra nel merito della nullità del contratto di locazione non registrato o dei criteri di calcolo del danno, perché i ricorrenti hanno fallito nel loro compito primario: criticare in modo specifico e completo tutte le ragioni giuridiche (le rationes decidendi) che sorreggevano la sentenza impugnata. L’omessa critica alla statuizione sulla decadenza ha reso inutile ogni altra argomentazione, poiché quella motivazione era da sola sufficiente a sostenere la decisione della Corte d’Appello. Questo principio processuale si rivela un ostacolo insormontabile per i ricorrenti.

Le conclusioni

Questa pronuncia offre due importanti lezioni. La prima, di natura sostanziale, è che un contratto di locazione scritto ma non registrato è nullo e il rapporto viene trattato come un’occupazione di fatto, con il proprietario che ha diritto a un’indennità risarcitoria determinabile anche in via equitativa dal giudice. La seconda, di natura processuale, è ancora più perentoria: in un processo, soprattutto davanti alla Corte di Cassazione, non basta avere ragione nel merito, ma è indispensabile saperla far valere nel modo corretto. Omettere di contestare un punto fondamentale della motivazione di una sentenza equivale a una resa processuale, con la conseguenza dell’inammissibilità del ricorso.

Cosa succede se un contratto di locazione scritto non viene registrato?
Secondo la ricostruzione dei giudici di merito nel caso di specie, la mancata registrazione rende il contratto nullo. Il rapporto tra le parti non viene qualificato come locazione, ma come una ‘situazione di fatto’ (occupazione senza titolo). Il proprietario ha diritto a un risarcimento del danno, che il giudice può liquidare in via equitativa, potendo usare come parametro orientativo il canone che era stato concordato.

Perché la Cassazione ha dichiarato il ricorso degli inquilini inammissibile?
La ragione principale dell’inammissibilità è stata di natura procedurale. I ricorrenti non hanno impugnato in modo specifico tutte le ragioni giuridiche su cui si fondava la sentenza della Corte d’Appello. In particolare, non hanno contestato la statuizione secondo cui erano decaduti dal diritto di chiedere una rideterminazione del canone, una motivazione che da sola era sufficiente a sorreggere la decisione di rigetto dell’appello.

È possibile sollevare per la prima volta in Cassazione la questione del danno non ‘in re ipsa’?
No. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile questo motivo di ricorso perché rappresentava una questione nuova, che non era stata discussa né decisa nei precedenti gradi di giudizio. In sede di legittimità, non possono essere introdotte nuove questioni di merito.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 19804 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 19804 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 17/07/2025

Oggetto: locazione – contratto scritto ma non registrato -conseguenze – inammissibilità del ricorso per estraneità alla ratio decidendi .

O R D I N A N Z A

sul ricorso n. 6562/21 proposto da:

-) COGNOME NOME COGNOME, NOME, NOME , domiciliati ex lege all’indirizzo PEC del proprio difensore , difesi dall’avvocato NOME COGNOME;

– ricorrenti –

contro

-) COGNOME

– intimata – avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma 3 agosto 2020 n. 3899; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 18 febbraio 2025 dal Consigliere relatore dott. NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Secondo quanto riferito (in modo frammentario) nel ricorso, nel 2013 COGNOME convenne dinanzi al Tribunale di Roma gli odierni ricorrenti, deducendo che essi avevano occupato senza titolo l’immobile di proprietà dell’attrice sito a Roma, INDIRIZZOINDIRIZZO, dal 1°.12.2006 al 30.4.2010 e chiedendone la condanna al risarcimento del conseguente danno.

Con sentenza 15.9.2015 n. 18180 il Tribunale accolse la domanda e condannò i convenuti in solido al risarcimento del danno.

Il Tribunale, rilevato che le parti avevano stipulato un contratto di locazione in forma scritta senza registrarlo, concluse che a causa della mancata registrazione il rapporto tra le parti andava qualificato come situazione di fatto; di conseguenza liquidò il danno patito dall’attrice in via equitativa, in base al valore locativo dell’ immobile ed assumendo come parametro orientativo il canone concordato fra le parti.

La sentenza fu appellata dai soccombenti.

Con sentenza 3.8.2020 n. 3899 -erroneamente indicata con il numero di ruolo del giudizio nell’intestazione del ricorso – la Corte d’appello di Roma rigettò il gravame. Per quanto ancora rileva in questa sede, l a Corte d’appello ritenne che:

-) correttamente il Tribunale liquidò il danno in via equitativa, piuttosto che in base ai criteri invocati dagli appellanti (e cioè in misura pari al canone determinato ai sensi dell’art. 13, comma 5, della l. 431/98);

-) infatti l’art. 13, comma 5, l. 431/98 disciplina l’ipotesi in cui occorra determinare il canone dovuto nel caso di stipula di un contratto nullo per mancanza di forma scritta, ma non nel caso di stipula di un contratto nullo per mancata registrazione;

-) in ogni caso i convenuti erano decaduti dalla pretesa di rideterminare il canone nella misura stabilita dall’art. 13, comma 5, l. 431/98, per inutile decorso del termine di decadenza semestrale ivi previsto.

La sentenza d’appello è stata impugnata per Cassazione dagli appellanti soccombenti con ricorso fondato su quattro motivi.

COGNOME non si è difesa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso.

Col primo motivo è denunciata sia la violazione degli artt. 1418 c.c., 13 della l. 431/98 em 1, comma 346 della l. 311/04; sia la ‘ omessa o insufficiente motivazione su un fatto decisivo’ .

Nella illustrazione del motivo si sostiene che il contratto di locazione stipulato tra le parti del presente giudizio, non essendo stato registrato, si doveva consid erare nullo. La Corte d’appello invece, violando la previsione di nullità stabilita dall’art. 1, comma 346, l. 311/04, lo considerò ‘ valido ma inefficace’ . Dopo avere esposto questo principio, l’illustrazione del motivo prosegue con vari anacoluti (pag. 10) e periodi tra loro logicamente slegati, per concludersi con l’affermazione (p. 10-11) generale ed astratta per cui i pagamenti eseguiti in adempimento d’un contratto nullo costituiscono un indebito oggettivo, e che ‘ pertanto’ (congiunzione inspiegabile agli occhi di questa Corte) il risarcimento del danno dovuto a COGNOME si sarebbe dovuto quantificare ‘ ai sensi del comma 3 dell’articolo 2 , ovvero sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative’ (p. 11).
1.1. Il motivo è inammissibile per più ragioni.

In primo luogo è inammissibile perché non individua in modo chiaro la motivazione che vorrebbe censurare.

In secondo luogo è inammissibile perché formula censure che dalla sentenza impugnata non risultano prospettate in grado di appello.

1.2. Sotto il primo profilo, la Corte d’appello ha basato la propria decisione sui seguenti princìpi:

il diritto del conduttore di pagare al locatore l’indennità nella misura prevista dall’art. 13, comma 5, l. 431/98 ‘ nella formulazione all’epoca vigente’ (e quindi tra il 2006 ed il 2010) era subordinato alla stipula verbale di un contratto di locazione; a tale ipotesi tuttavia non può equipararsi quella del contratto scritto ma non registrato;

in ogni caso, la liquidazione dell’indennità dovuta al locatore nella misura stabilita dall’art. 13, comma 5, l. 431/98 presuppone ‘ che sia stato il locatore ad aver preteso l’instaurazione di un rapporto di fatto’

N.R.G.: 6562/21

Camera di consiglio del 18 febbraio 2025

Tuttavia né l’uno, né l’altro di tali princìpi – quale che ne fosse la correttezza – vengono esaminati e censurati nel primo motivo di ricorso.

1.3. Sotto il secondo profilo, il ricorso assume che la nullità del contratto per mancata registrazione avrebbe dovuto determinare non il riconoscimento di un’indennità di occupazione , ma di un danno ex art. 2043 c.c. o di una somma a titolo di ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c..

Tuttavia la sentenza impugnata riferisce il primo motivo di appello come volto ad ottenere la rideterminazione del canone ai sensi dell’art. 13, comma 5 , l. 431/98 (parrebbe, nella versione attualmente vigente).

Dalla sentenza impugnata risulta, dunque, che gli odierni ricorrenti, in grado di appello, non domandarono affatto la condanna della locatrice ex art. 2043 c.c. o al pagamento dell’indennizzo per ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c..

Le (ambigue) deduzioni in tal senso formulate a p. 10 del ricorso debbono pertanto ritenersi inammissibili perché nuove.

1.4. Se, poi, quelle deduzioni fossero state effettivamente e ritualmente formulate nei gradi di merito, il ricorso resterebbe comunque inammissibile ai sensi dell’art. 366, nn. 3 e 6 c.p.c., dal momento che in esso non si fa cenno dei termini in cui quelle richieste furono formulate, e dell’atto processuale in cui furono espresse.

1.4. Ad abundantiam , infine, rileva il Collegio che:

la censura di omesso rilievo della nullità è manifestamente infondata, poiché sia il Tribunale, sia la Corte d’appello, trascrivendo alla lettera una passo della sentenza delle SS.UU. di questa Corte (23601/17), hanno chiaramente lasciato intendere di considerare affetto da nullità il contratto stipulato tra le parti;

la censura di ‘omessa od insufficiente motivazione’ viene annunciata ma non illustrata, tanto meno nei ristretti limiti in cui è consentita dal vigente testo dell’art. 360 n. 5 c.p.c..

Il Collegio aggiunge altresì quanto segue a commento della motivazione -giusta o sbagliata che sia stata -enunciata dalla sentenza a pag. 4, ultima proposizione e 5 fino alla terza, fermo restando il rilievo che di essa il ricorso si disinteressa.

Tale motivazione va interpretata considerando che la corte capitolina l’ha riferita al regime dell’art. 13, comma 5 della l. n. 431 del 1998 ‘all’epoca vigente’, che effettivamente era il seguente: <>.
Effettivamente, le ipotesi contemplate non comprendevano il caso del contratto di cui è causa, giacché, a stare ai motivi di appello per come riferiti dalla sentenza e non invece dai ricorrenti, essi avevano sollecitato l’applicazione del comma 5 assumendo che l’obbligo di registrazione se l’era assunto la parte locatrice.

In tale modo al giudice di appello -sempre a stare a come riferisce il primo motivo di appello (pag. 3, terzultima proposizione) -non risultava deferita la questione della applicabilità al contratto del comma 4 dell’art. 13, che rappresenta la prima ipotesi, all’epoca dei fatti , cioè per la durata del rapporto fino al rilascio, contemplata dal comma 5 dello stesso articolo.

Non era stata prospettata -a stare sempre a come la sentenza riferisce dell’appello – la circostanza che il contratto scritto avesse contenuti illegittimi ai sensi del comma 4. Ma nemmeno era stata prospettata la riconducibilità della vicenda alla seconda ipotesi dell’originario comma 5 e nemmeno era prospettabile, in quanto vi era contratto scritto e non di ‘fatto’ per pretesa del locatore.

Dunque, il conduttore poteva procedere alla registrazione e fare emergere il contratto.

D’altro canto, va considerato che il rapporto è cessato prima della prima normativa che si preoccupò di incentivare la registrazione dei contratti non registrati, cioè il d.lgs. del 2011. Il meccanismo da tale norma immaginato e poi, a seguito della declaratoria di incostituzionalità di essa e della norma di proroga, sfociato nell’attuale testo ridimensionatore del comma 5, non poteva e non può trovare applicazione alla vicenda, dato che essa si esaurì nel 2010.

Tutte queste considerazioni avrebbero dovuto e potuto essere svolte dalla corte capitolina in relazione al caso per come ad essa devoluto con il tenore dell’appello e non lo sono state.

Ma, ripetesi, ciò che assume valore assorbente ai fini della sorte del motivo è l’omessa critica della motivazione enunciata dalla corte romana.

2. Il secondo motivo di ricorso.

Col secondo motivo è denunciata la violazione di nove diverse disposizioni di legge: degli artt. 1175, 1322, 1337, 1366, 1375, 1421, 2033 c.c.; nonché dell’art. 1, comma 346, della l. 311/04 e dell’art. 53 della Costituzione.

Al di là di tali riferimenti normativi (gran parte dei quali richiamati con una buona dose di casualità), nella illustrazione del motivo si torna a sostenere che:

-) il contratto di locazione non registrato è nullo (p. 12);

-) se un contratto di locazione è nullo perché non registrato, al locatore spetta soltanto l’indennità calcolata ai sensi dell’art. 13, comma 5, della l. 431/98;

-) applicando tali criteri, il canone annuo si sarebbe dovuto determinare in euro 13.624,80, e non nella differente misura ‘ determinata ingiustamente dal giudice di prime cure’ .

Dopo l’affermazione di tali princìpi segue (pp.13 -15) il richiamo ad alcune decisioni di questa Corte.

2.1. Il motivo è manifestamente inammissibile per difetto di decisività.

La Corte d’appello, infatti, tra i vari argomenti spesi a sostegno della propria decisione, ha dichiarato gli odierni ricorrenti decaduti dal diritto alla determinazione del canone nella misura stabilita dall’art. 2, comma 3, l. 431/98 (p. 5, quarto capoverso, della sentenza impugnata).

Giusta o sbagliata che fosse tale statuizione, essa avrebbe dovuto essere impugnata con un ‘attività argomentativa , se non con un motivo ad hoc . Né l’una né l’atra risultano svolte in alcun modo.

3. Il terzo motivo di ricorso.

Col terzo motivo è censurata la sentenza d’appello nella parte in cui ha accolto la domanda di risarcimento del danno da illegittima occupazione dell’immobile. Sostengono i ricorrenti che il danno da illegittima occupazione di un immobile non può ritenersi in re ipsa , ma deve essere provato in concreto, e nel caso di specie il giudice di merito non aveva provveduto a tale accertamento.

3.1. Il motivo è inammissibile perché pone una questione nuova, di cui la sentenza impugnata non risulta essersi occupata.

I motivi d’appello per come riassunti alle pp. 3 -4 della sentenza impugnata infatti non prospettano la questione del danno in re ipsa , né il ricorso indica in violazione dell’onere di cui all’art. 366, n. 3, c.p.c. se e gradatamente in che termini la suddetta questione fu sottoposta alla Corte d’appello.

4. Il quarto motivo di ricorso.

Col quarto motivo la sentenza d’appello è censurata nella parte in cui ha rigettato l’eccezione di prescrizione del credito avente ad oggetto la rifusione delle somme spese da COGNOME per pagare bollette ed oneri condominiali nel periodo in cui gli odierni ricorrenti occuparono l’immobile. Sostengono i ricorrenti che tali oneri sono soggetti a prescrizione biennale ai 6, ultimo comma, l. 22.12.1973 n. 841, e non alla prescrizione sensi dell’art. quinquennale come ritenuto dalla Corte d’appello.
4.1. Il motivo è inammissibile per più ragioni.

Innanzitutto è inammissibile ai sensi dell’art. 366, nn. 3 e 4, c.p.c..

La norma invocata dalla ricorrente è stata infatti abrogata dall’art. 24, comma primo, d.l. 25.6.2008 n. 112, con decorrenza dal 22.12.2008.

Per effetto dell’abrogazione (anche se si volesse condividere la tesi per cui la spesa per oneri condominiali sostenuta dal proprietario durante il tempo dell’occupazione illegittima costituisca un credito contrattuale, e non un danno extracontrattuale) il credito di cui si discorre è tornato ad essere soggetto alla prescrizione quinquennale.

4.2. In secondo luogo il motivo è inammissibile perché formulato in modo tale che non consente di apprezzarne la decisività.

L’occupazione dell’immobile oggetto del presente giudizio è cessata il 30.4.2010. Deve dunque supporsi che i crediti della proprietaria per oneri condominiali e spese di gestione sostenuti dal 22.12.2008 al 30.4.2010 siano soggetti alla prescrizione quinquennale.

Tuttavia i ricorrenti nella illustrazione del quarto motivo di ricorso fanno generico riferimento all’eccezione di prescrizione di ‘ oneri accessori e canoni ‘ , senza precisare quale sarebbe il momento dell’ exordium praescriptionis (sarà appena il caso di ricordare che, per gli oneri condominiali sostenuti dal proprietario, la prescrizione decorre dalla data in cui l’assemblea del

condominio ha approvato il consuntivo ed il riparto delle spese tra i condomini: Sez. 3, Sentenza n. 5160 del 27/11/1989). La formulazione del motivo, pertanto impedisce di valutarne la rilevanza e la decisività.

4.3. In terzo luogo, il motivo è inammissibile perché – come il primo ed il secondo motivo trascura di prendere in esame e censurare l’effettiva ragione per la quale la Corte d’appello ha rigettato il gravame sul punto (p. 7), e cioè la ritenuta natura extracontrattuale del credito vantato dall’originaria attrice e, dunque, l’irrilevanza per tale ragione della norma del 1973.

Non è luogo a provvedere sulle spese, per indefensio della parte intimata. P.q.m.

(-) dichiara inammissibile il ricorso;

(-) ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione civile della

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