Contratto di locazione verbale: quando è nullo?

La Corte di Cassazione chiarisce la sorte del contratto di locazione verbale registrato. Un’inquilina, sfrattata per morosità, sosteneva di essere stata costretta dal proprietario a un accordo verbale, chiedendo la nullità di protezione e la riconduzione del contratto a condizioni legali. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, stabilendo un principio fondamentale: un contratto di locazione verbale, anche se successivamente registrato, è affetto da nullità assoluta per difetto di forma scritta. La tutela speciale per l’inquilino, che permette la riconduzione del contratto, si applica solo ai contratti non registrati, non a quelli registrati ma stipulati oralmente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Contratto di Locazione Verbale Registrato: Nullità Assoluta e Niente Tutela per l’Inquilino

Nel diritto immobiliare, la forma scritta per i contratti di locazione ad uso abitativo è un requisito fondamentale imposto dalla legge. Tuttavia, la prassi di accordi verbali non è rara, generando complesse questioni legali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un caso emblematico, chiarendo la sorte di un contratto di locazione verbale che era stato successivamente registrato dall’inquilino. La decisione sottolinea una distinzione cruciale tra contratti registrati e non registrati, con importanti conseguenze sulla tutela riconosciuta all’inquilino.

I Fatti del Caso

La vicenda trae origine da uno sfratto per morosità intimato da una proprietaria nei confronti della sua inquilina. Quest’ultima, pur ammettendo di occupare l’immobile sulla base di un accordo verbale, si opponeva allo sfratto. Sosteneva di essere stata ‘costretta’ dalla locatrice ad accettare un contratto verbale, una situazione che, a suo dire, avrebbe dovuto attivare la cosiddetta ‘nullità di protezione’. In virtù di questa tutela, l’inquilina aveva provveduto a registrare unilateralmente il contratto e chiedeva al giudice di ‘ricondurlo’ a condizioni legali, stabilendo canone e durata secondo la normativa vigente. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano respinto le sue richieste, confermando la risoluzione del rapporto.

L’Analisi della Cassazione e il contratto di locazione verbale

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso dell’inquilina inammissibile, cogliendo l’occasione per ribadire un principio di diritto decisivo, reso ancora più chiaro dalle modifiche legislative intervenute nel 2015. Il punto centrale non è tanto stabilire se l’inquilino sia stato effettivamente costretto o meno a stipulare un accordo orale, quanto piuttosto verificare lo status di registrazione del contratto.

La Distinzione Chiave: Contratti Registrati e Non Registrati

La Corte ha spiegato che la legge (in particolare l’art. 13 della L. 431/1998, come modificato dalla L. 208/2015) ha creato un doppio binario:

1. Contratti di locazione non registrati: Per questi contratti, la legge prevede una ‘nullità di protezione’. L’inquilino può agire in giudizio per chiedere la ‘riconduzione’ del rapporto, ossia per far sì che un giudice stabilisca un canone legale e una durata conforme alla legge. Questa tutela è estesa a tutti i contratti stipulati verbalmente per cui il locatore abbia omesso la registrazione.
2. Contratti di locazione verbali ma registrati: Se il contratto, pur essendo nato in forma verbale, viene registrato (come nel caso di specie, ad opera dell’inquilina), la situazione cambia radicalmente. In questo scenario, il contratto è affetto da nullità assoluta per difetto di forma scritta (richiesta ad substantiam dall’art. 1, comma 4, della L. 431/1998). Questa nullità non è sanabile e non dà diritto alla riconduzione.

Le Motivazioni della Decisione

La motivazione della Corte si fonda su un’interpretazione sistematica della normativa. Il legislatore ha inteso sanzionare l’omessa registrazione da parte del locatore con la nullità di protezione, offrendo uno strumento di tutela all’inquilino. Tuttavia, quando il contratto viene registrato, emerge l’originario e insanabile vizio di forma. La registrazione sana l’aspetto fiscale, ma non può ‘creare’ la forma scritta che la legge richiede per la validità stessa del contratto.

Di conseguenza, tutte le argomentazioni dell’inquilina sulla presunta ‘costrizione’ subita diventano irrilevanti. Anche se fosse stato provato che la proprietaria aveva imposto l’accordo verbale, la successiva registrazione del contratto ha fatto sì che il rapporto ricadesse nell’alveo della nullità assoluta. Essendo il contratto nullo, non può produrre effetti e non può essere ‘ricondotto’ a condizioni legali. La richiesta di sfratto per occupazione senza titolo, implicita nell’azione della proprietaria, era quindi fondata.

Le Conclusioni

La decisione della Cassazione offre un importante monito per inquilini e proprietari. Per gli inquilini, evidenzia che la registrazione di un contratto verbale non è una panacea: se da un lato regolarizza la posizione fiscale, dall’altro cristallizza una nullità assoluta che impedisce di accedere alla tutela della riconduzione. Per i proprietari, ribadisce l’imperativo di stipulare contratti in forma scritta e di registrarli tempestivamente, per evitare di incorrere in sanzioni o di dare appigli a tutele speciali per la controparte. In sintesi, la forma scritta non è un mero formalismo, ma il pilastro su cui si fonda la validità e la stabilità del rapporto di locazione abitativa.

Un contratto di locazione verbale per uso abitativo è valido se viene registrato?
No. Secondo la Cassazione, un contratto di locazione verbale, anche se successivamente registrato, è affetto da nullità assoluta per mancanza della forma scritta richiesta dalla legge. La registrazione sana l’aspetto fiscale ma non il vizio civile.

In quali casi un inquilino può chiedere al giudice di stabilire il canone e la durata di un contratto di locazione (riconduzione)?
L’inquilino può chiedere la riconduzione del contratto solo quando il locatore ha omesso la prescritta registrazione del contratto (stipulato verbalmente o per iscritto). Questa tutela speciale, nota come ‘nullità di protezione’, non si applica se il contratto è stato registrato.

Cosa succede se un proprietario impone un accordo verbale a un inquilino e quest’ultimo poi lo registra?
Anche se l’inquilino dimostrasse di essere stato costretto ad accettare un accordo verbale, la successiva registrazione del contratto lo rende nullo in modo assoluto. Di conseguenza, l’inquilino non potrà beneficiare della riconduzione del contratto a condizioni legali e occuperà l’immobile senza un titolo valido.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 23672 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 23672 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/09/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 14502/2023 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata presso l’avvocato COGNOME NOME (EMAIL), che la rappresenta e difende giusta procura speciale allegata al ricorso.

–

ricorrente – contro

NOME, elettivamente domiciliata presso l’avvocato COGNOME NOME (EMAIL), che la rappresenta e difende giusta procura speciale allegata al controricorso.

–

contro

ricorrente –

avverso la sentenza della Corte d’Appello di Genova n. 506/2023 depositata il 08/05/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/05/2024 dal Consigliere dr.ssa NOME COGNOME.

Considerato che

COGNOME NOME, proprietaria di una unità immobiliare sita in Sanremo, intimava sfratto per morosità alla signora COGNOME NOME, la quale ultima in data 03/07/2017 registrava un contratto di locazione verbale al canone annuale di euro 4.800,00 ed al canone mensile di euro 400,00, relativamente all’immobile predetto, di cui aveva la disponibilità in forza un precedente contratto di locazione di durata transitoria.

A partire dal mese di luglio 2017 la conduttrice aveva cominciato a versare in modo irregolare il canone di locazione autodeterminato, decurtando i versamenti mensili a proprio piacimento, fatti salvi sporadici versamenti volti a sanare la situazione debitoria.

1.1. Stante la situazione di perdurante morosità della signora COGNOME, veniva intimato sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida; all’udienza fissata per la convalida dello sfratto, la signora COGNOME NOME proponeva opposizione as serendo la sussistenza di una ‘locazione di fatto’ (pur avendo registrato il negozio in essere tra le parti), eccependo la nullità del contratto per difetto della forma scritta e lamentando un asserito abuso contrattuale perpetrato dalla signora COGNOME nei confronti di essa conduttrice, che sarebbe stata asseritamente ‘costretta’, come extrema ratio , a registrare verbalmente il contratto di locazione.
1.2. Dopo aver mutato il rito, con assegnazione di termine per memorie integrative, con sentenza n. 92/2021 del 29 luglio 2021, il Tribunale di Imperia respingeva le domande di entrambe le parti, compensando le spese di giudizio.

COGNOME NOME appellava la sentenza di cui sopra innanzi alla Corte d’Appello di Genova; si costituiva, resistendo al gravame, COGNOME NOME.

2.1. Con sentenza n. 506/2023 dell’8 maggio 2023 la Corte d’Appello di

Genova confermata integralmente la sentenza di prime cure.

Avverso tale sentenza COGNOME NOME propone ora ricorso per cassazione, affidato a tre motivi.

Resiste con controricorso COGNOME NOME.

Il Consigliere delegato formulava una proposta di definizione anticipata in data 31 gennaio 2024, rispetto alla quale la ricorrente formulava istanza di decisione del ricorso in data 15 febbraio 2024.

La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380 -bis .1, cod. proc. civ.

Il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni.

Parte ricorrente e parte resistente hanno depositato memorie illustrative.

Rilevato che

Con il primo motivo la ricorrente denuncia ‘Nullità della sentenza per violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360, n. 3, cod. proc. civ.’.

Deduce che l’impugnata sentenza a p. 10 menziona il fatto che NOME COGNOME all’interno delle proprie difese -evidenziasse l’esistenza di un rapporto di amicizia con COGNOME NOME, alla quale l’alloggio de quo agitur era stato locato per un’esigenza transitoria, e ‘si era poi protratto in forma verbale a fronte di pagamenti in contanti il cui importo non risulta sia mai stato oggetto di conflitto nel corso del rapporto’ e sottolinea altresì come l’art. 13 co. 5° L. 431/98 -secondo anche l’assunto nomofilattico delle SS. UU. 18214/2015 -insista sul principio per cui -ai fini della sussistenza o meno di una nullità di protezione -il ‘giudice dovrà pertanto accertare, da un canto, l’esistenza del contratto di locazione stipulato verbalmente in violazione dell’art. 1, comma 4, della L. n. 431 del 1998 e, dall’altro, la circostanza che tale forma sia stata imposta da parte del locatore e subita da parte del conduttore…’.
Lamenta che la corte di merito non ha fatto corretta applicazione del citato art. 13, comma 5, in quanto si sarebbe limitata a dare per buone le affermazioni della COGNOME, senza invece condurre un accertamento rigoroso teso a dimostrare comunque l’esistenza di uno dei due elementi fondamentali

richiesti dall’art. 13 co. 5 ° (oggi 6°) L. 431/98 ritenuto necessario per la dimostrazione della sussistenza della nullità. La norma infatti prevede che il Giudice debba comunque accertare l’esistenza del contratto di locazione verbale che la Corte sostiene essere presente a livello verbale in modo acritico e tralatizio ma non giusta un accertamento giudiziale vero e proprio. Tale circostanza è uno degli elementi integrativi dell’azione prevista per il conduttore che invochi una nullità di protezione e la sua violazione o falsa applicazione determina comunque la violazione della norma di diritto invocata.
Con il secondo motivo la ricorrente denuncia ‘Nullità della sentenza per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti ex art. 360 n. 5 cod. proc. civ.’.

Lamenta l’asserita omessa valutazione della raccomandata del 12/07/2017 inviata dal legale di COGNOME NOME, censurando la motivazione di cui a p. 8 della sentenza impugnata, in cui si legge che: ‘Il contenuto della raccomandata 12/7/2017, con la quale il legale della signora COGNOME NOME, dopo la registrazione del contratto verbale, aveva chiesto il rilascio, indicando l’esistenza di un comodato, non dimostra in modo univoco la volontà della locatrice di imporre alla conduttrice un contratto verbale’.
Con il terzo motivo la ricorrente denuncia ‘Nullità della sentenza per violazione dell’art. 2697 cod. civ. nonché dell’art. 2729 cod. civ. ex art. 360, n. 3, cod. proc. civ.’.

Lamenta che la corte territoriale non ha svolto correttamente il ragionamento presuntivo, omettendo di attribuire rilevanza a circostanze, acquisite al giudizio, gravi, precise e tra loro concordanti.

Il Consigliere delegato ha redatto proposta di definizione anticipata del seguente tenore:

‘Considerato che: il ricorso si espone ad un preliminare e assorbente rilievo di improcedibilità, non risultando depositata la relata di notifica dello stesso, ciò rendendo impossibile la verifica della sua tempestività; la necessità di tale verifica non p uò ritenersi esclusa dal fatto che l’intimata abbia notificato controricorso (a mezzo p.e.c.) in data 21 luglio 2023, atteso che tale circostanza dimostra bensì che il ricorso sia stato notificato all’intimata o

comunque di esso questa abbia avuto piena conoscenza, ma non anche la sua tempestività (da valutare nella specie in relazione al dies a quo del termine breve decorrente dalla documentata notifica della sentenza in data 10 maggio 2023); tale ultima verifica richiede l’esame diretto della relata e dunque il suo deposito, non potendo alla mancanza di questo sopperire, dato il rilievo pubblicistico dell’evento processuale, il fatto che la controricorrente, nel proprio atto, nulla obietti ma anzi dichiari di aver ricevuto la notifica del ricorso in data 6 luglio 2023 (cfr. Cass. n. 10784 del 26/05/2015; n. 24178 del 29/11/2016);
ritenuto peraltro che, quand’anche non sussistesse detta causa di improcedibilità, il ricorso dovrebbe comunque dichiararsi inammissibile; il primo motivo, infatti, lungi dal denunciare l’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, delle fattispecie astratte recate dalla norma di legge richiamata, allega un’erronea ricognizione, da parte del giudice a quo, della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa: operazione che non attiene all’esatta interpretazione della norma di legge, inerendo bensì alla tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, unicamente sotto l’aspetto del vizio di motivazione (cfr., ex plurimis, Cass. n. 26770 del 23/10/2018; n. 26110 del 30/12/2015; n. 7394 del 26/03/2010), neppure coinvolgendo, la prospettazione critica della ricorrente, l’eventuale falsa applicazione della norma sotto il profilo dell’erronea sussunzione giuridica di un fatto in sé incontroverso; il secondo motivo non è dedotto nei termini indicati da Cass. Sez. U. n.n. 8053-8054 del 2014; lo stesso deve dirsi del terzo motivo nella parte in cui deduce la violazione dell’art. 2697 c.c. (v. Cass. Sez. U. 05/08/2016, n. 16598 (principio affermato in motivazione, pag. 33, § 14, secondo cui «la violazione dell’art. 2697 c.c. si configura se il giudice di merito applica la regola di giudizio fondata sull’onere della prova in modo erroneo, cioè attribuendo l’onus probandi a una parte diversa da quella che ne era onerata secondo le regole di scomposizione della fattispecie basate sulla differenza fra fatti costituivi ed eccezioni»; v. anche Cass. n. 23594 del 2017, cit.; Cass. 17/06/2013, n. 15107); eccentrica e mal posta è, poi, l’indicazione, con il terzo motivo, quale parametro
normativo cui riferire il controllo di legittimità di tale valutazione dell’art. 2729 cod. civ.; la Corte d’appello, infatti, non ha posto a base della propria decisione l’esistenza di prove presuntive, ma ha al contrario motivatamente evidenziato che le c ircostanze dedotte non erano idonee a dimostrare l’assunto; non ha dunque opposto alla tesi dell’appellata un ragionamento probatorio di tipo presuntivo (cui poter riferire una censura di mancato rispetto dei requisiti di cui all’art. 2729, nei limiti però indicati da Cass. Sez. U. 24/01/2018, n. 1785), ma ben diversamente ha ritenuto quelle circostanze inidonee a supportare un tale ragionamento; in ogni caso, tutte le censure si incentrano su un passaggio della motivazione del tutto irrilevante, atteso che, se anche dovesse ritenersi errato il convincimento espresso dai giudici di merito circa la mancata prova della costrizione da parte della locatrice alla stipula del contratto in forma verbale, la decisione (che ha dichiarato la nullità assoluta, non relativa, del contratto, escludendo il diritto della conduttrice alla riconduzione del contratto) si rivelerebbe comunque in iure corretta e non potrebbe dunque pervenirsi ad un accoglimento del ricorso (art. 384, ult. comma, c.p.c.); al contratto de quo, infatti, essendo stato stipulato (come espressamente accertato in sentenza), in forma verbale, il 1° marzo 2015, è applicabile (non più il vecchio comma 5, ma) il nuovo comma 6 dell’art. 13 l. n. 431, come sostituito dall’art. 1, comma 59, della l. n. 208 del 2015, che, per espressa previsione del comma 7, è applicabile a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dall’entrata in vigore della legge n. 431 del 1998 (v. Cass. n. 9475 del 2021) e dunque anche al contratto in esame; il detto comma 6, infatti, se da un lato estende la nullità relativa di protezione (con diritto alla riconduzione) a tutti i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati a decorrere dall’entrata in vigore della l. n. 431 del 1998, per i quali il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione nel termine indicato al comma 1 dell’art. 13, e ciò a prescindere dal fatto che 4 siano stati conclusi o meno in forma orale e anche a prescindere dal fatto che in tal caso lo siano stati su costrizione della parte locatrice; dall’alt ro, limita come detto tale sanzione ai contratti non registrati, con la conseguenza che i contratti stipulati in forma orale ma tuttavia registrati (qual è quello de quo) rimangono sanzionati da nullità (non relativa, ma) assoluta, qual è quella
correttamente dichiarata nel giudizio a quo (v. in tal senso, in motivazione, Cass. n- 9475 del 2021, cit.); per evidente incompatibilità dei risultati applicativi, detta disciplina viene a sostituirsi a quella dettata dal previgente comma 5, escludendone l’applicabilità anche ai contratti che, come quello de quo, sono stati conclusi anteriormente all’entrata in vigore della legge di stabilità 2016; propone la definizione del ricorso ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ. con pronuncia di improcedibilit à’ .
Il Collegio rileva che in memoria illustrativa la ricorrente deduce che ‘In data 15/02/2024, è stata depositata ed allegata al fascicolo telematico la relata di notificazione del ricorso effettuata il 06/07/2023. L’improcedibilità del ricorso è da escludersi in virtù di siffatta produzione e comunque anche ai sensi dell’art. 156 cod. proc. civ.: non si redige un controricorso se non si riceve il ricorso’.

La produzione deve ritenersi ammissibile ai sensi dell’art. 372 c od. proc. civ ., in quanto concerne documento relativo all’ammissibilità del ricorso. Ai sensi del secondo comma di detta norma è anche produzione effettuata tempestivamente.

Ne segue che il primo rilievo formulato nella proposta di definizione risulta superato.

Per il resto, tuttavia, la ricorrente svolge in memoria illustrativa considerazioni generiche ed apodittiche.

Il Collegio ritiene condivisibile quanto ulteriormente motivato nella proposta di definizione anticipata, che ritiene inammissibile il primo motivo di ricorso, poiché, sotto la formale invocazione della violazione di norme di diritto, prospetta invece una erronea ricognizione, da parte del giudice di merito, della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa; ritiene inammissibile il secondo motivo, perché deduce il vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5, cod. proc. civ., in maniera non conforme agli insegnamenti di Cass., Sez. Un., n. 8053 e n. 8054 del 2014; ritiene inammissibile il terzo motivo, che nel denunciare la violazione dell’art. 2729 cod. civ., trascura di considerare che l’impugnata sentenza, lungi da ricorrere a l ragionamento presuntivo, ha espressamente ritenuto le circostanze dedotte in causa inidonee a provare gli
assunti di parte appellante, odierna ricorrente.

Sempre condivisibilmente, la proposta di definizione anticipata evidenzia che le censure di cui il terzo motivo si compone, si riferiscono ad un passaggio della motivazione del tutto irrilevante, dato che l’impugnata sentenza, che ha dichiarato la nullità assoluta, non relativa, del contratto, con esclusione del diritto della conduttrice alla riconduzione del contratto, risulta corretta in iure .

Le ulteriori argomentazioni che sul punto la ricorrente svolge in memoria illustrativa, pretendono di mettere in discussione, tardivamente, la sopra indicata ratio decidendi , su cui la motivazione dell’impugnata sentenza si consolida, non essendo stata a suo tempo specificatamente censurata nel ricorso.

Come questa Corte ha già avuto modo di affermare, quando la sentenza di merito impugnata si fonda, come nel caso in esame, su più rationes decidendi autonome, nel senso che ognuna di esse è sufficiente, da sola, a sorreggerla, perché possa giungersi alla cassazione della stessa è indispensabile che il soccombente le censuri tutte, dato che l’omessa impugnazione di una di essere rende definitiva l’auto noma motivazione non impugnata, e le restanti censure non potrebbero produrre in nessun caso l’annullamento della sentenza (Cass., 28/06/2023, n. 18403; Cass., 27.07.2017, n. 18641; Cass. 14.02.2012, n. 2108; Cass. 3.11.2011, n. 22753).
Pertanto, il ricorso va definito conformemente alle condivisibili ragioni illustrate nella proposta di definizione anticipata, come sopra integralmente riportate, e va dichiarato inammissibile.

Le spese del giudizio di legittimità, liquidate nella misura indicata in dispositivo, seguono la soccombenza.

Inoltre, la ricorrente , giusta il terzo comma dell’art. 380 -bis c.p.c., deve essere condannata ex art. 96, terzo comma, cod. proc. civ. al pagamento, a favore della controparte, di una somma equitativamente determinata, nella misura parimenti indicata in dispositivo, nonché, ex art. 96, quarto comma, cod. proc. civ. al pagamento di una ulteriore somma, sempre liquidata in dispositivo, in favore della cassa delle ammende.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 2.000,00 per compensi, oltre spese forfettarie nella misura del 15 per cento, esborsi, liquidati in euro 200,00, ed accessori di legge.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, della somma di euro 1.000,00, ai sensi dell’art. 96, comma terzo, cod. proc. civ.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della cassa delle ammende, della somma di euro 500, ai sensi dell’art. 96, comma quarto, cod. proc. civ.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, al competente ufficio di merito, d ell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Terza Sezione

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