Contratto agrario: risoluzione e ricorso

La Corte di Cassazione ha affrontato una complessa controversia riguardante la risoluzione di un contratto agrario per inadempimento. I proprietari di un fondo avevano agito per ottenere il rilascio del terreno, sostenendo l’inesistenza di un titolo o, in subordine, la risoluzione per mancato pagamento dei canoni. Mentre la Corte d’Appello aveva riconosciuto l’esistenza di un contratto di affitto verbale ma ne aveva dichiarato la risoluzione, la Cassazione ha dichiarato il ricorso improcedibile per vizi formali legati al deposito della sentenza. Tuttavia, i giudici hanno chiarito che la preventiva contestazione dell’inadempimento non è necessaria se l’azione principale mira a dichiarare l’occupazione abusiva del fondo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Contratto agrario: le regole per la risoluzione e il ricorso

La gestione di un contratto agrario richiede estrema attenzione, specialmente quando si giunge alla fase della risoluzione per inadempimento. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto luce su aspetti procedurali critici che possono determinare l’esito di una causa, sottolineando l’importanza del rispetto dei termini e delle modalità di deposito degli atti.

I fatti della causa

La vicenda trae origine dalla richiesta di alcuni proprietari terrieri di ottenere il rilascio di un fondo rustico. Gli attori sostenevano che gli occupanti non avessero alcun titolo valido o che, qualora fosse stato riconosciuto un rapporto di mezzadria, questo dovesse intendersi risolto per grave inadempimento, specificamente per il mancato pagamento dei canoni a partire dal 2010. Gli occupanti, di contro, affermavano l’esistenza di un contratto di affitto verbale, prorogatosi per legge secondo le norme vigenti in materia di contratti agrari.

Il Tribunale, in primo grado, aveva ordinato il rilascio del fondo negando l’esistenza di un contratto. La Corte d’Appello, pur riconoscendo la sussistenza di un contratto di affitto verbale, ha confermato l’ordine di rilascio dichiarando la risoluzione del rapporto per inadempimento degli affittuari.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte, investita del ricorso, ha dichiarato l’improcedibilità dell’impugnazione. Il motivo risiede nel mancato deposito della copia notificata della sentenza impugnata, un requisito essenziale previsto dal Codice di Procedura Civile per garantire la verifica della tempestività del ricorso stesso. Senza la prova della data di notifica, il giudice non può accertare se il termine breve per ricorrere sia stato rispettato.

Il principio sulla contestazione dell’inadempimento

Nonostante l’improcedibilità, la Corte ha fornito importanti chiarimenti sul merito. Gli affittuari lamentavano la mancata ricezione della diffida preventiva prevista dalla legge. La Cassazione ha però precisato che, se il proprietario agisce sostenendo l’inesistenza di un rapporto (occupazione abusiva) e solo in via subordinata chiede la risoluzione del contratto agrario, non è tenuto a inviare la contestazione preventiva. Questo perché, nella prospettiva del proprietario, non esiste alcun contratto da risolvere.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla rigorosa applicazione delle norme processuali. L’improcedibilità è una sanzione automatica quando il ricorrente non mette il giudice in condizione di verificare la procedibilità del ricorso. Sotto il profilo sostanziale, la Corte ha ribadito che la finalità della contestazione preventiva ex art. 5 della Legge 203/1982 è quella di consentire all’affittuario di sanare la morosità. Tuttavia, tale obbligo decade quando la lite verte primariamente sulla natura abusiva dell’occupazione, rendendo logicamente incompatibile la richiesta di sanatoria con la negazione del rapporto contrattuale.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza evidenzia due lezioni fondamentali per chiunque operi nel settore agricolo. In primo luogo, la precisione documentale nel ricorso per Cassazione è invalicabile: l’assenza di una relata di notifica può vanificare anni di contenzioso. In secondo luogo, la strategia difensiva nella risoluzione di un contratto agrario deve essere calibrata attentamente: la scelta tra contestare un’occupazione senza titolo o un inadempimento contrattuale sposta radicalmente gli oneri procedurali a carico del proprietario.

Cosa accade se non si deposita la sentenza notificata in Cassazione?
Il ricorso viene dichiarato improcedibile. Questo significa che la Corte non esaminerà i motivi del ricorso, rendendo definitiva la sentenza del grado precedente per un vizio di forma.

La diffida per mancato pagamento è sempre necessaria?
In generale sì, per i contratti agrari è obbligatoria. Tuttavia, non è richiesta se il proprietario agisce sostenendo che l’occupante non abbia alcun contratto e sia quindi un occupante abusivo.

Quanto tempo ha l’affittuario per sanare la morosità?
Ricevuta la contestazione formale dell’inadempimento, l’affittuario ha tre mesi di tempo per pagare i canoni arretrati ed evitare la risoluzione del contratto, come previsto dalla legge speciale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 36523 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 36523 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/12/2023

R.G. 20798/2021

COGNOME.

Rep.

C.C. 20/11/2023

C.C. 14/4/2022

RISOLUZIONE CONTRATTO AGRARIO.

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20798/2021 R.G. proposto da: COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall ‘ avvocato NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrenti-

Contro

NOME e NOME, rappresentati e difesi dall ‘ avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrenti- avverso la SENTENZA RAGIONE_SOCIALEa CORTE D ‘ APPELLO di PALERMO n. 836/2021 depositata il 21/05/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/11/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con ricorso alla Sezione specializzata agraria del Tribunale di Agrigento NOME e NOME COGNOME convennero in giudizio NOME e NOME e, sulla premessa del fallito tentativo di conciliazione precedentemente svoltosi tra le parti, chiesero che fosse dichiarata l’inesistenza di un valido titolo contrattuale tra le parti, con conseguente condanna dei convenuti al rilascio di un fondo di proprietà degli attori sito nel Comune di Agrigento. In subordine, in caso di eventuale riconoscimento RAGIONE_SOCIALE‘esistenza di un contratto di mezzadria tra le parti, gli attori chiesero che il Tribunale dichiarasse la risoluzione di quel contratto a seguito RAGIONE_SOCIALEa comunicazione RAGIONE_SOCIALEa disdetta inviata in data 10 giugno 2015; e sempre in subordine, e per il caso di ritenuta esistenza di un contratto di mezzadria, che lo stesso fosse dichiarato risolto per grave inadempimento dei convenuti, con condanna al rilascio e al risarcimento dei danni.
Si costituirono in giudizio i convenuti, rilevando che il fondo in questione era stato coltivato dal loro padre NOME in forza di un contratto di mezzadria concluso tra quest’ultimo e NOME COGNOME, padre degli attori. Alla cessazione del contratto associativo, i due genitori avevano stipulato un contratto verbale di affitto che, per effetto RAGIONE_SOCIALE‘entrata in vigore RAGIONE_SOCIALEa legge 3 maggio 1982, n. 203, si era tramutato in affitto, prorogandosi per legge secondo le disposizioni ivi stabilite. I convenuti, pertanto, chiesero il rigetto RAGIONE_SOCIALEa domanda di rilascio e che la domanda di risoluzione per inadempimento fosse dichiarata improcedibile a causa del mancato previo invio RAGIONE_SOCIALEa diffida di cui all’art. 5 RAGIONE_SOCIALEa legge n. 203 del 1982. Avanzarono poi domanda riconvenzionale per il pagamento di una somma equivalente al valore RAGIONE_SOCIALEe migliorie da loro apportate al fondo.
Il Tribunale accolse in parte la domanda principale e, dichiarata l’inesistenza di un contratto tra le parti, condannò i

convenuti al rilascio del fondo al termine RAGIONE_SOCIALE‘annata agraria in corso, rigettò la domanda di risarcimento danni avanzata dagli attori nonché la domanda riconvenzionale dei convenuti e condannò questi ultimi al pagamento RAGIONE_SOCIALEe spese di lite.

La pronuncia è stata impugnata in via principale da NOME e NOME e in via incidentale da NOME e NOME COGNOME e la Corte d’appello di Palermo, Sezione specializzata agraria, con sentenza del 21 maggio 2021, in parziale riforma RAGIONE_SOCIALEa decisione del Tribunale, ha dichiarato risolto il contratto di affitto del fondo di proprietà dei NOME per inadempimento degli affittuari NOME, confermando la statuizione di rilascio del fondo da parte di questi ultimi, compensando le spese dei due gradi nella misura di un terzo e ponendo i due terzi residui a carico di NOME e NOME.
Ha osservato la Corte territoriale, per quanto di residuo interesse in questa sede, che la decisione di primo grado doveva essere in sostanza confermata, ma seguendo una diversa motivazione.

Dalle dichiarazioni rese da NOME e NOME COGNOME, infatti, era emerso che essi, in sostanza, riconoscevano che il padre dei fratelli NOME aveva legittimamente condotto il fondo in questione, sulla base di un rapporto non precisamente qualificato. Ciò premesso, la Corte ha ricordato che l’art. 25 RAGIONE_SOCIALEa legge n. 203 del 1982 prevede la conversione, su richiesta RAGIONE_SOCIALEe parti, dei contratti associativi all’epoca esistenti, tra i quali la mezzadria, in contratti di affitto; mentre il successivo art. 34 dispone che i contratti non convertiti hanno una durata residua di sei o dieci anni. In questo contesto doveva essere valutata la pacifica circostanza in base alla quale NOME COGNOME aveva, nel 1992, provveduto alla registrazione unilaterale del contratto verbale di affitto del fondo rustico in questione; elemento che, valutato insieme alle deposizioni dei testimoni escussi, induceva a
concludere «nel senso RAGIONE_SOCIALEa ricorrenza tra i genitori RAGIONE_SOCIALEe parti in causa di un contratto di affitto di fondo». E poiché, a norma RAGIONE_SOCIALE‘art. 1, secondo comma, RAGIONE_SOCIALEa legge n. 203 del 1982, i contratti di affitto a coltivatori diretti hanno una durata minima di quindici anni, soggetta, in mancanza di disdetta, a proroga per un uguale periodo, la Corte palermitana ha affermato che il contratto verbale del 1992 era venuto a scadere al termine RAGIONE_SOCIALE‘annata agraria 2006, cioè al 10 novembre 2006. In assenza di disdetta, perciò, quel contratto si era prorogato per legge per altri quindici anni, fino al 10 novembre 2021, trasferendosi prima in capo agli eredi di NOME COGNOME e poi, alla morte di NOME COGNOME, agli eredi di questo, NOME e NOME COGNOME.
Corretta in questi termini la sentenza del Tribunale, la Corte d’appello ha affermato che doveva «tuttavia escludersi il diritto degli appellanti a proseguire nel riconosciuto contratto di affitto di fondo rustico fino al novembre 2021», essendo meritevole di accoglimento la domanda, riproposta in sede di appello incidentale subordinato dai proprietari NOME e NOME COGNOME, di risoluzione del contratto di affitto per inadempimento RAGIONE_SOCIALE‘affittuario. Richiamato, a questo proposito, il testo RAGIONE_SOCIALE‘art. 5 RAGIONE_SOCIALEa legge n. 203 del 1982, la Corte di merito ha stabilito che non risultava provato, da parte dei germani NOME, il proprio esatto adempimento RAGIONE_SOCIALEe obbligazioni conseguenti al contratto di affitto. Ciò perché era «rimasto indimostrato che gli affittuari avessero provveduto al pagamento del canone a partire dall’anno 2010», sicché doveva confermarsi la statuizione di rilascio del fondo conseguente «alla cessazione del vincolo contrattuale per fatto RAGIONE_SOCIALE‘affittuario».
Contro la sentenza RAGIONE_SOCIALEa Corte d’appello di Palermo propongono ricorso NOME e NOME COGNOME con unico atto affidato a due motivi.

Resistono NOME e NOME COGNOME con un unico controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 5, terzo comma, RAGIONE_SOCIALEa legge n. 203 del 1982 per avere la Corte d’appello ritenuto erroneamente assolta la condizione di procedibilità prevista dalla legge.

Osservano i ricorrenti che la norma suindicata impone al locatore, prima di intraprendere il giudizio, di contestare all’affittuario, con lettera raccomandata, le mancanze nelle quali è incorso, con un adempimento che deve precedere il tentativo obbligatorio di conciliazione previsto dall’art. 46 RAGIONE_SOCIALEa legge n. 203 del 1982 (oggi l’art. 11 del d.lgs. 1° settembre 2011, n. 150). Nessuna formale contestazione di inadempimento, invece, sarebbe stata compiuta dai proprietari, perché la nota del 10 giugno 2015 richiamata in sentenza non contiene, secondo i ricorrenti, alcuna contestazione degli addebiti degli affittuari, né tantomeno la richiesta di pagamenti di canoni insoluti. In quella nota veniva chiesto solo il rilascio del fondo e il risarcimento dei danni derivanti dall’illegittima occupazione del medesimo; e i ricorrenti ricordano di avere formalmente contestato, all’udienza del 24 aprile 2018, l’inammissibilità ed improcedibilità di tale domanda nuova. Ne consegue che la formale contestazione richiesta dalla legge non sarebbe realmente avvenuta.
Con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 116 cod. proc. civ. per travisamento RAGIONE_SOCIALEa prova, omessa valutazione di un dato probatorio e motivazione contraddittoria.

I ricorrenti sostengono che la Corte d’appello avrebbe violato la norma suindicata per non aver correttamente valutato le prove

acquisite e per averne travisato il contenuto. Richiamato il testo RAGIONE_SOCIALEa nota del 10 giugno 2015, i ricorrenti ricordano che in essa i proprietari avevano solo comunicato di voler agire nei confronti dei germani NOME per ottenere il rilascio immediato del fondo in quanto asseritamente occupato in modo illegittimo. Ne consegue che la condizione di procedibilità di cui all’art. 5 RAGIONE_SOCIALEa legge n. 203 del 1982 non sarebbe stata assolta e la Corte d’appello avrebbe ‘stravolto’ il contenuto di quella nota, con evidente travisamento RAGIONE_SOCIALEa prova conseguente al fatto che la sentenza avrebbe dato di quel documento una lettura in insanabile contrasto con il suo contenuto effettivo. I proprietari, infatti, avevano lamentato solo la mancata consegna dei frutti e del resoconto in relazione al contratto di mezzadria, senza in alcun modo riferirsi al contratto di affitto agrario riconosciuto dalla Corte d’appello.
3. La Corte osserva, in via preliminare, che il ricorso è improcedibile per mancato deposito RAGIONE_SOCIALEa copia notificata RAGIONE_SOCIALEa sentenza impugnata. Quest’ultima, infatti, risulta depositata in data 21 maggio 2021 e i ricorrenti hanno dato atto, nella premessa al ricorso, che la stessa era stata loro notificata il 1° giugno 2021, mentre il ricorso è stato notificato il 28 luglio 2021. Ne consegue che esso è tempestivo se si assume come data di esordio del termine breve per l’impugnazione quello RAGIONE_SOCIALEa notifica; ma poiché di tale notifica non c’è prova, né da parte dei ricorrenti né da parte dei controricorrenti, deve assumersi come data certa solo quella del deposito, rispetto alla quale il ricorso non è stato notificato entro 60 giorni.
Trova pertanto applicazione la costante giurisprudenza di questa Corte, maturatasi attraverso alcune pronunce RAGIONE_SOCIALEe Sezioni Unite (sentenze 16 aprile 2009, n. 9004, 2 maggio 2017, n. 10648, e 6 luglio 2022, n. 21349), in base alle quali nel giudizio di cassazione è esclusa la dichiarazione di improcedibilità di cui all’art. 369, secondo comma, n. 2), cod. proc. civ., quando l’impugnazione

sia proposta contro una sentenza notificata, di cui il ricorrente non abbia depositato, unitamente al ricorso, la relata di notifica (o le copie cartacee dei messaggi di spedizione e di ricezione, in caso di notifica a mezzo EMAIL), ove tale documentazione risulti comunque nella disponibilità del giudice, per essere stata prodotta dal controricorrente nel termine di cui all’art. 370, terzo comma, cod. proc. civ., ovvero acquisita -nei casi in cui la legge dispone che la cancelleria provveda alla comunicazione o alla notificazione del provvedimento impugnato (da cui decorre il termine breve per impugnare ex art. 325 cod. proc. civ.) -mediante l’istanza di trasmissione del fascicolo di ufficio.
Ma poiché, per quanto si è detto, la copia notificata RAGIONE_SOCIALEa sentenza non è nella disponibilità del Collegio, il ricorso deve essere dichiarato improcedibile (v. pure, in argomento, l’ordinanza 30 aprile 2019, n. 11386, conforme alla sentenza 10 luglio 2013, n. 17066, le quali ritengono il ricorso ugualmente procedibile, anche in difetto RAGIONE_SOCIALEa produzione di copia autentica RAGIONE_SOCIALEa sentenza impugnata e RAGIONE_SOCIALEa relata di notificazione RAGIONE_SOCIALEa medesima, ove risulti dal ricorso stesso che la sua notificazione si è perfezionata, dal lato del ricorrente, entro il sessantesimo giorno dalla pubblicazione RAGIONE_SOCIALEa sentenza).
Ritiene tuttavia la Corte di dover ugualmente precisare che i due motivi di ricorso -ove pure non sussistesse la preliminare ragione di improcedibilità appena indicata -sarebbero privi di fondamento.

4.1. Giova premettere che costituisce giurisprudenza consolidata di questa Corte il principio secondo cui in tema di risoluzione di contratto agrario, la contestazione RAGIONE_SOCIALEe inadempienze, prevista dal terzo comma RAGIONE_SOCIALE‘art. 5 RAGIONE_SOCIALEa legge n. 203 del 1982 e costituente condizione di proponibilità RAGIONE_SOCIALEa domanda giudiziale, avendo lo scopo di porre l’affittuario in condizione di provvedere, entro tre mesi dalla comunicazione, alle

relative sanatorie, fissa una fase pregiudiziale che deve necessariamente precedere la convocazione dinanzi all’RAGIONE_SOCIALE per il tentativo di conciliazione previsto dall’art. 46 RAGIONE_SOCIALEa medesima legge, e, quindi, formare oggetto di un atto separato ed autonomo, posto che tale tentativo si giustifica solo dopo l’inadempienza effettuata dal locatore ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 5 cit. e comunque dopo che, attraverso eventuali contestazioni RAGIONE_SOCIALE‘affittuario in ordine alle inadempienze addebitategli, si siano chiariti i termini RAGIONE_SOCIALEa controversia. Ne consegue che la domanda giudiziale di risoluzione proposta senza il preventivo adempimento di cui all’art. 5 RAGIONE_SOCIALEa legge n. 203 del 1982, nelle forme ivi previste, non si sottrae alla sanzione di improponibilità, quand’anche l’azione sia stata sperimentata dopo l’espletamento del tentativo di conciliazione, di cui al successivo art. 46 ed ancorché questo sia stato promosso mediante comunicazione di un atto contenente l’indicazione degli addebiti contestati all’affittuario (Sezioni Unite, sentenza 19 gennaio 1993, n. 633, più volte confermata in seguito).
In presenza di un contratto di affitto, quindi, la contestazione RAGIONE_SOCIALE‘inadempimento deve necessariamente precedere il tentativo di conciliazione, in quanto destinata ad attivare il termine di tre mesi, in favore RAGIONE_SOCIALE‘affittuario, per la sanatoria RAGIONE_SOCIALE‘inadempienza (che il più RAGIONE_SOCIALEe volte consiste nel mancato pagamento dei canoni).

4.2. Pacifico essendo il principio di diritto suindicato, al quale va data oggi ulteriore continuità, la (diversa) questione sulla quale questa Corte sarebbe chiamata a pronunciarsi consiste nello stabilire se, ove l’attore intenda agire nei confronti di colui il quale si pone, in tesi, come occupante abusivo -cioè un occupante che non sia titolare di alcun contratto -sia tenuto ugualmente a contestare tale inadempimento.

Nel caso in esame, infatti, come si è visto, NOME e NOME COGNOME hanno agito in giudizio NOME e NOME

chiedendo che i convenuti fossero condannati al rilascio del fondo di proprietà degli attori per inesistenza di un valido titolo contrattuale tra le parti; e solo in subordine hanno chiesto che venisse dichiarata la risoluzione del contratto agrario, se e soltanto se di tale contratto fosse stata riconosciuta l’esistenza (dagli attori negata). Il successivo svolgersi del giudizio ha fatto sì che siano ormai non più in discussione né l’esistenza di un contratto di affitto agrario (verbale) né la proroga RAGIONE_SOCIALEo stesso, per legge, fino al 10 novembre 2021; la ricostruzione RAGIONE_SOCIALEa vicenda compiuta in questi termini dalla Corte d’appello, infatti, non è stata oggetto di ricorso incidentale da parte degli originari attori, sicché sul punto si è formato ormai il giudicato interno.
Al quesito di cui sopra, però, la Corte ritiene debba darsi risposta negativa, in base al principio di diritto secondo cui, se l’attore agisce sostenendo l’inesistenza di un rapporto agrario, e solo in subordine pone una domanda di risoluzione per inadempimento, nell’ipotesi in cui sia accertata l’esistenza di un contratto agrario, egli non è tenuto a contestare previamente l’inadempimento, posto che nella sua ottica il contratto non esiste e il convenuto è solo un occupante abusivo.
È appena il caso di rilevare, infine, che la sentenza impugnata ha comunque accertato che, nel caso concreto, la lettera del 10 giugno 2015 aveva natura di contestazione RAGIONE_SOCIALE‘inadempimento, e tale punto non potrebbe più essere oggetto di diverso esame nella presente sede di legittimità.

Il ricorso, pertanto, è dichiarato improcedibile.

A tale esito segue la condanna dei ricorrenti al pagamento RAGIONE_SOCIALEe spese del giudizio di cassazione, liquidate ai sensi del d.m. 10 marzo 2014, n. 55.

Non sussistono le condizioni di cui all’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento, da parte dei ricorrenti, RAGIONE_SOCIALE‘ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari

a quello dovuto per il ricorso, trattandosi di causa agraria esente per legge.

P.Q.M.

La Corte dichiara improcedibile il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento RAGIONE_SOCIALEe spese del giudizio di cassazione, liquidate in complessivi euro 5.800, di cui euro 200 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALEa Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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