Consorzio di urbanizzazione: oneri e recesso

La Corte di Cassazione ha stabilito che un proprietario immobiliare non può sottrarsi al pagamento degli oneri di un consorzio di urbanizzazione semplicemente esercitando il diritto di recesso. L’obbligo di contribuire alle spese per i servizi comuni (strade, illuminazione, ecc.) è legato alla proprietà dell’immobile e non alla qualità di membro del consorzio, applicando un principio simile a quello del condominio (art. 1118 c.c.). Il ricorso del proprietario, che contestava l’esistenza di beni comuni, è stato dichiarato inammissibile perché mirava a una revisione dei fatti già accertati dal giudice di merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Consorzio di urbanizzazione: il recesso non cancella gli oneri

È una domanda che molti proprietari di immobili si pongono: è possibile smettere di pagare le spese consortili semplicemente uscendo dal consorzio di urbanizzazione? Con l’ordinanza n. 17338/2024, la Corte di Cassazione ha fornito una risposta chiara e definitiva, stabilendo un principio fondamentale: l’obbligo di contribuire alle spese per i servizi comuni non deriva dalla mera appartenenza al consorzio, ma dalla proprietà stessa dell’immobile che di tali servizi beneficia.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dalla richiesta di pagamento avanzata da un consorzio nei confronti di un proprietario per oneri consortili non versati per diversi anni. Il proprietario si era opposto, sostenendo di non essere più tenuto a pagare in quanto aveva formalmente esercitato il diritto di recesso dal consorzio. In primo grado, il giudice aveva accolto solo parzialmente la richiesta del consorzio, limitandola agli anni precedenti al recesso.

La Corte d’Appello, tuttavia, ha ribaltato la decisione. Ha condannato il proprietario a pagare l’intera somma richiesta, affermando che la natura del consorzio di urbanizzazione e l’obbligo di contribuzione alle spese per la gestione di beni e servizi comuni (lavori stradali, illuminazione pubblica, distribuzione idrica, etc.) non vengono meno con il semplice recesso. Il proprietario ha quindi presentato ricorso in Cassazione.

L’obbligo di contribuzione nel consorzio di urbanizzazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la decisione d’appello e chiarendo la natura dell’obbligazione di pagamento. Il punto centrale della motivazione risiede nell’assimilazione della situazione a quella del condominio. La Corte ha applicato il principio generale sancito dall’art. 1118, secondo comma, del codice civile.

Questa norma stabilisce che il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni per sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione. Allo stesso modo, il proprietario di un immobile all’interno di un comprensorio gestito da un consorzio di urbanizzazione non può evitare di pagare gli oneri relativi ai servizi comuni (strade, illuminazione, guardiania) che oggettivamente avvantaggiano la sua proprietà, anche se formalmente receduto dal consorzio.

Le Motivazioni della Decisione

La Suprema Corte ha smontato le argomentazioni del ricorrente, dichiarando i suoi motivi di ricorso inammissibili.

In primo luogo, il ricorrente sosteneva che non esistessero più beni comuni gestiti dal consorzio, in quanto le opere di urbanizzazione sarebbero state cedute al Comune. La Corte ha qualificato questa argomentazione come un tentativo di rimettere in discussione l’accertamento dei fatti (una quaestio facti), operazione preclusa in sede di legittimità. La Corte d’Appello aveva già accertato che il consorzio gestiva attivamente beni e servizi comuni, e tale valutazione non poteva essere rivista.

In secondo luogo, il ricorrente lamentava che i bilanci approvati dall’assemblea consortile non gli fossero opponibili, dato che non era più un membro. La Corte ha chiarito che la ratio decidendi della sentenza d’appello non si basava sull’efficacia delle delibere assembleari, ma sul fatto che i costi sostenuti dal consorzio per i servizi non erano mai stati specificamente contestati nel merito dal proprietario. L’obbligo di pagamento non derivava dalla delibera in sé, ma dall’esistenza di costi per servizi di cui la sua proprietà beneficiava.

Conclusioni

L’ordinanza in esame consolida un principio di grande importanza pratica: il recesso da un consorzio di urbanizzazione è un atto formale che non ha l’effetto di liberare il proprietario dagli obblighi di contribuzione per i servizi comuni. Finché l’immobile si trova all’interno del comprensorio e beneficia, anche solo potenzialmente, delle infrastrutture e dei servizi gestiti dal consorzio, il proprietario è tenuto a partecipare alle relative spese. L’obbligazione è propter rem, cioè legata alla cosa (l’immobile), e non alla persona (il membro del consorzio).

È possibile sottrarsi al pagamento degli oneri di un consorzio di urbanizzazione esercitando il diritto di recesso?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che il recesso dal consorzio non fa venire meno l’obbligo del proprietario di contribuire alle spese relative alla gestione di beni e servizi comuni che avvantaggiano il suo immobile.

Perché l’obbligo di pagare gli oneri consortili persiste anche dopo il recesso?
Perché l’obbligo è legato alla proprietà dell’immobile e al vantaggio che esso trae dai servizi comuni, in applicazione del principio generale stabilito per il condominio dall’art. 1118 del codice civile, secondo cui non ci si può sottrarre al contributo per le spese comuni.

Può la Corte di Cassazione riesaminare se i servizi comuni sono stati effettivamente erogati dal consorzio?
No, la valutazione sull’esistenza e la gestione dei servizi comuni costituisce un accertamento di fatto (quaestio facti), che è riservato al giudice di merito (Tribunale e Corte d’Appello) e non può essere oggetto di revisione in sede di Cassazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 17338 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 17338 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/06/2024

Oggetto: consorzio di urbanizzazione – oneri

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24575/2020 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso da ll’ AVV_NOTAIO, con domicilio eletto presso il suo studio, sito in Nuoro, INDIRIZZO

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso da ll’ AVV_NOTAIO, con domicilio eletto presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, sito in Roma, INDIRIZZO

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte di appello di Cagliari, sez. dist. di Sassari, n. 133/2020, depositata il 13 aprile 2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 6 giugno 2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

RILEVATO CHE:

NOME COGNOME propone ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte di appello di Cagliari, sez. dist. di Sassari, depositata il 13 aprile 2020, che, in accoglimento dell’appello del RAGIONE_SOCIALE, lo aveva condannato al pagamento in favore di quest’ultimo della somma di euro 6.799,40, detratto quanto eventualmente già corrisposto, per omesso versamento dei contributi consortili per gli esercizi dal 2003/2004 al 2010/2011;

la Corte di appello ha riferito che il giudice di prime cure aveva accolto solo in parte la domanda del RAGIONE_SOCIALE nei confronti dell’odierno ricorrente, condannandolo al pagamento della minor somma di euro 2.473,56, oltre interessi legali, limitatamente alle spese deliberate dall’assemblea del RAGIONE_SOCIALE per gli esercizi dal 2003/2004 a quello 2005/2006, negando, invece, il diritto vantato dal RAGIONE_SOCIALE al versamento dei contributi relativi agli esercizi successivi in ragione del recesso operato dal consorziato;
ha, quindi, accolto il gravame del l’ente rilevando la natura di consorzio urbanistico del RAGIONE_SOCIALE ed evidenziando che il recesso da quest’ultimo , consent ito dallo statuto, non faceva venire meno l’obbligo del proprietario di contribuzione alle spese relative alla gestione di beni e servizi comuni a tutte le unità abitative facenti parte del RAGIONE_SOCIALE medesimo , in applicazione del principio generale stabilito dall’art. 1118, secondo comma, cod. civ. in materia di condominio;

il ricorso è affidato a due motivi;

resiste con controricorso, il RAGIONE_SOCIALE;

le parti depositano memoria ai sensi dell’art. 380 -bis .1 cod. proc. civ.;

CONSIDERATO CHE:

con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione o falsa applicazione dell’art. 1118, secondo comma, cod. civ. , nonché l’omesso esame di un fatto decisivo e controverso del giudizio, per aver la sentenza impugnata ritenuto sussistente l’obbligo di contribuzione al pagamento degli oneri consortili senza considerare che le opere di

urbanizzazione oggetto della convenzione conclusa dal RAGIONE_SOCIALE con il RAGIONE_SOCIALE erano state ultimate e cedute gratuitamente all’ente locale e che non vi erano beni comuni in relazione ai quali poter ipotizzare l’applicazione del principio espresso dal menzionato art. 1118, secondo comma, cod. civ.;

il motivo è inammissibile;

la Corte di appello ha rilevato che i contributi in oggetto riguardavano «la gestione di beni e servizi comuni a tutte le unità abitative (lavori stradali, illuminazione pubblica, distribuzione idrica, opere di prevenzione incendi, disinfestazione, guardiania, nonché il mantenimento delle strutture deputate allo svolgimento delle relative attività)»;

il ricorrente contesta siffatto accertamento, affermando che non vi erano infrastrutture gestite dal RAGIONE_SOCIALE e che non esistevano beni in RAGIONE_SOCIALE, ma la sua doglianza si risolve in una critica alla valutazione delle risultanze probatorie effettuate dal giudice di merito che è a questi riservata (cfr. Cass., Sez. Un., 27 dicembre 2019, n. 34476);

sotto altro aspetto, si osserva che il vizio di violazione o falsa applicazione di legge non può che essere formulato se non assumendo l’accertamento di fatto, così come operato dal giudice del merito, in guisa di termine obbligato, indefettibile e non modificabile del sillogismo tipico del paradigma dell’operazione giuridica di sussunzione, là dove, diversamente (ossia ponendo in discussione detto accertamento), si verrebbe a trasmodare nella revisione della quaestio facti e, dunque, ad esercitarsi poteri di cognizione esclusivamente riservati al giudice del merito (cfr. Cass. 13 marzo 2018, n. 6035; Cass., 23 settembre 2016, n. 18715);
con il secondo motivo il ricorrente deduce la violazione o falsa applicazione dell’art. 2697 cod. civ., nonché l’omesso esame di un fatto decisivo e controverso del giudizio, per aver la sentenza di appello ritenuto dovuti i contributi nella misura indicata nei bilanci approvati

dall’assemblea del RAGIONE_SOCIALE e non raggiunti da specifica contestazione, benché tali bilanci non fossero a lui opponibili, in quanto non faceva più parte del RAGIONE_SOCIALE medesimo;

il motivo è inammissibile;

la censura poggia principalmente sull’argomento della inopponibilità all’odierno ricorrente , in quanto receduto dal RAGIONE_SOCIALE, delle delibere assembleari di quest’ultimo di approvazione dei relativi bilanci e della conseguente impossibilità di impugnare giudizialmente tali atti, ma, così articolata, non aggredisce la ratio decidendi , costituita non dalle risultanze dei bilanci del RAGIONE_SOCIALE bensì dal fatto che i costi sostenuti per la gestione dei servizi e dei beni comuni, così come ivi accertati, non erano stati oggetto di contestazione in sede giudiziale da parte del l’odierno ricorrente;
la Corte territoriale ha, dunque, ritenuto sussistente il credito vantato dal RAGIONE_SOCIALE non già in virtù dell’efficacia delle deliber e di approvazione dei bilanci, ma in virtù del fatto che l’allegazione dei costi sostenuti non era stata oggetto di specifica contestazione e, in quanto tale, era stata ritenuta non bisognosa della relativa prova;

non prospettabile in questa sede è, poi, la questione relativa alla mancata fruizione del ricorrente di alcuni dei servizi gestiti dal RAGIONE_SOCIALE cui i costi in contestazione si riferivano o della sua contrarietà al loro svolgimento, non essendo stata esaminata dal giudice di appello e non essendo indicato se e in che termini la stessa è stata sottoposta al suo esame;

pertanto, per le indicate considerazioni, il ricorso va dichiarato inammissibile;

le spese processuali seguono il criterio della soccombenza e si liquidano come in dispositivo

P.Q.M.

La Corte dichiara il ricorso inammissibile; condanna parte ricorrente alla rifusione delle spese di giudizio di legittimità, che si liquidano in

complessivi euro 3.500,00, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, euro 200,00 per esborsi e accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , t.u. spese giust., dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Rom a, nell’adunanza camerale del 6 giugno 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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