Conguaglio PEEP: la Cassazione sul metodo spalmatura

Un Comune richiedeva ad alcuni assegnatari di aree PEEP un conguaglio per i maggiori costi di acquisizione dei suoli, calcolato con il metodo della “spalmatura”. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 30062/2023, ha chiarito la questione. Ha stabilito che, in virtù del principio del pareggio economico, il conguaglio è dovuto anche se la clausola contrattuale è generica. Inoltre, ha precisato che il metodo della “spalmatura” dei costi è legittimo per ripartire le spese di acquisizione delle aree destinate a opere di urbanizzazione funzionali a tutti i lotti, ma non per spalmare i costi di acquisto di altri lotti assegnati ad altri soggetti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Conguaglio PEEP: quando è legittimo il metodo della “spalmatura” dei costi?

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, è intervenuta per fare chiarezza su una questione di grande rilevanza pratica: il calcolo del conguaglio PEEP richiesto dai Comuni agli assegnatari di aree in edilizia convenzionata. La pronuncia analizza la validità della clausola “salvo conguaglio” e, soprattutto, i limiti di applicazione del cosiddetto metodo della “spalmatura” per la ripartizione dei costi aggiuntivi di esproprio. Vediamo nel dettaglio la vicenda e i principi enunciati dai giudici.

I fatti di causa

Un Comune aveva richiesto ad alcuni assegnatari di lotti in un’area PEEP il pagamento di un conguaglio. Questa somma aggiuntiva era dovuta ai maggiori costi che l’ente aveva sostenuto per l’acquisizione dei suoli rispetto a quanto inizialmente previsto. Per determinare l’importo dovuto da ciascun assegnatario, il Comune aveva utilizzato il metodo della “spalmatura”, ripartendo cioè i costi totali sostenuti per l’intero comparto su tutti i lotti, indipendentemente dal fatto che i costi aggiuntivi derivassero da contenziosi legati a singoli specifici terreni.

La Corte d’Appello aveva dato ragione agli assegnatari, ritenendo la clausola “salvo conguaglio” contenuta nella convenzione troppo vaga e indeterminata. Inoltre, aveva giudicato errato e non corretto il metodo della “spalmatura”, sostenendo che i maggiori costi dovevano essere addebitati solo in relazione alla singola area che li aveva generati.

La decisione della Corte di Cassazione e il conguaglio PEEP

La Suprema Corte ha ribaltato la decisione di secondo grado, accogliendo il ricorso del Comune e fornendo una lettura sistematica della normativa in materia.

Il principio del pareggio economico e l’eterointegrazione del contratto

In primo luogo, la Cassazione ha ribadito un principio fondamentale nelle convenzioni PEEP: il principio del perfetto pareggio economico. La legge (art. 35 della L. 865/1971) impone che il corrispettivo pagato dagli assegnatari debba coprire integralmente i costi sostenuti dal Comune per l’acquisizione delle aree e per le opere di urbanizzazione. Questa è una norma inderogabile.

Di conseguenza, anche se la clausola “salvo conguaglio” presente nella convenzione fosse generica o persino nulla per indeterminatezza, non verrebbe meno il diritto del Comune a richiedere le somme. La norma di legge, infatti, interviene per “eterointegrazione”, inserendosi automaticamente nel contratto e sostituendo eventuali pattuizioni contrarie. Il Comune è quindi sempre legittimato a pretendere la differenza tra i costi effettivi e il corrispettivo già versato.

Legittimità del metodo della “spalmatura”: i chiarimenti sul conguaglio PEEP

Il punto più interessante della decisione riguarda il metodo della “spalmatura”. La Corte d’Appello lo aveva bocciato in toto. La Cassazione, invece, ne ha definito l’ambito di legittimità, distinguendo la natura dei costi da ripartire.

Sulla base di un precedente orientamento (Cass. n. 2706/2007) e della giurisprudenza amministrativa, la Corte ha enunciato un principio in tre punti:
1. Obbligo generale di conguaglio: Gli assegnatari sono sempre tenuti a integrare il prezzo se questo non copre i costi di acquisto delle aree a loro direttamente assegnate.
2. Legittimità della “spalmatura” per opere funzionali: Gli assegnatari devono anche sostenere i costi per l’acquisizione dei suoli su cui verranno realizzate le opere di urbanizzazione funzionali alla edificabilità dei loro lotti (strade, fognature, illuminazione, ecc.). Per questi costi, il metodo della “spalmatura” è corretto e legittimo, perché tali opere creano un beneficio diretto per l’assegnatario, che altrimenti non potrebbe sfruttare edificatoriamente la propria area.
3. Illegittimità della “spalmatura” per altri lotti: Gli assegnatari, invece, non sono tenuti a farsi carico dei maggiori costi sostenuti dal Comune per acquisire la proprietà di lotti diversi da quelli a loro assegnati o non destinati a opere di urbanizzazione a loro servizio. In questo caso, manca il vincolo funzionale e la “spalmatura” diventerebbe una ripartizione errata di oneri non pertinenti.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sull’interpretazione logica e sistematica dell’art. 35 della legge 865/1971. Il corrispettivo della concessione deve coprire tutti i “costi” e i “corrispettivi” relativi alle opere di urbanizzazione “relative” alle aree oggetto di concessione. Il termine “relative” va inteso in senso funzionale: sono relativi tutti i costi necessari a rendere un lotto edificabile, inclusi quelli per l’esproprio di aree vicine su cui sorgeranno servizi essenziali. L’addebito dei costi trova la sua giustificazione e il suo limite proprio in questo legame funzionale. Pertanto, il metodo della “spalmatura” non è intrinsecamente illegittimo, ma la sua correttezza dipende dalla tipologia di costi che si intende ripartire. Se i costi sono funzionali all’edificabilità del lotto dell’assegnatario, la spalmatura è corretta; se si tratta di costi per l’acquisizione di altri lotti residenziali, essa è illegittima.

Le conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza d’appello e ha rinviato la causa a un nuovo giudice per una nuova valutazione alla luce dei principi enunciati. La decisione stabilisce un criterio chiaro: il conguaglio PEEP è sempre dovuto in virtù del principio di pareggio economico. Il metodo della “spalmatura” è uno strumento legittimo, ma solo se utilizzato per ripartire i costi di acquisizione di aree destinate a opere di urbanizzazione che vanno a beneficio diretto degli assegnatari. È invece illegittimo usarlo per scaricare su alcuni assegnatari i maggiori costi di esproprio relativi ad altri lotti residenziali.

Una clausola “salvo conguaglio” generica in una convenzione PEEP è valida?
Sì. Anche se la clausola fosse ritenuta nulla per indeterminatezza, il diritto del Comune a richiedere il conguaglio non viene meno. Ciò avviene perché la norma di legge (art. 35 L. 865/1971), che impone il perfetto pareggio economico tra costi e corrispettivi, è inderogabile e si inserisce automaticamente nel contratto (eterointegrazione), vincolando gli assegnatari al pagamento.

Il metodo della “spalmatura” per calcolare il conguaglio PEEP è sempre illegittimo?
No, non è sempre illegittimo. La sua legittimità dipende dalla natura dei costi che vengono ripartiti. È legittimo “spalmare” sui vari assegnatari i costi sostenuti dal Comune per acquisire le aree destinate alla realizzazione di opere di urbanizzazione funzionali all’edificabilità dei loro lotti (es. strade, fognature). Non è invece legittimo usarlo per ripartire i costi di acquisizione di altri lotti assegnati ad altri soggetti.

Quali costi possono essere inclusi nel conguaglio PEEP richiesto agli assegnatari?
Possono essere inclusi due tipi di costi: 1) i maggiori oneri sostenuti per l’acquisto del suolo specifico assegnato a quel concessionario; 2) una quota dei costi sostenuti per l’acquisto dei suoli su cui sorgono opere di urbanizzazione funzionali e necessarie per l’edificabilità del lotto assegnato. Non possono essere inclusi i costi di acquisizione di altri lotti residenziali.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 30062 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 1 Num. 30062 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/10/2023

sul ricorso 4337/2022 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliato in Roma presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME

– ricorrente –

contro

NOME COGNOME NOME e NOME COGNOME domiciliati ex lege in Roma presso la cancelleria della Corte di Cassazione rappresentati e difesi dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME

– controricorrenti –

Avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di BARI n. 1386/2021 depositata il 19/07/2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12/10/2023 dal AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

Con la sentenza in epigrafe la Corte d’Appello di Bari, confermando le determinazioni adottate dal giudice di primo grado, ha respinto l’appello proposto dal RAGIONE_SOCIALE di Torremaggiore che, nella sua veste di concedente in proprietà di un’area inserita in un PEEP, aveva reclamato dai coniugi NOME ed NOME COGNOME ai sensi dell’art. 35, comma 8, l. 22 ottobre 1971, n. 865, nonché dell’art. 6 della relativa convenzione, il rimborso tra l’altro, per quel che qui rileva, degli oneri aggiuntivi sostenuti a titolo di costo suoli a fronte dei contenziosi instaurati con le relative proprietà.
Nel motivare il proprio deliberato il giudice d’appello ha previamente dato atto che «la clausola “salvo conguaglio” contenuta nell’art. 6 della convenzione si appalesa senz’altro vaga, priva di un contenuto intelligibile e non idonea ad obbligare seriamente la parte a cui si rivolge, in applicazione della disciplina generale ex art. 1346 c.c.». Ha di poi aggiunto, circa il metodo della c.d. spalmatura seguito dal RAGIONE_SOCIALE per stimare l’entità del conguaglio, che «nel caso in esame non si ravvisano ragioni ostative all’applicazione dell’orientamento già espresso da questa Corte circa la non correttezza del metodo adoperato dal RAGIONE_SOCIALE di Torremaggiore . Infatti per calcolare i costi relativi all’acquisizione delle aree del piano PEEP non è giuridicamente corretto “spalmare” i costi sostenuti in relazione alle aree inserite nei vari comparti indistintamente sull’intero comparto a prescindere da quelli sostenuti con riferimento ad ogni singola area; invero, pur di assicurare una reale copertura delle spese sostenute dal RAGIONE_SOCIALE per l’acquisizione delle aree comprese nei piani approvati,
non possono tuttavia essere violati il criterio della ragionevolezza cui deve uniformarsi l’azione amministrativa, i principi ricavabili dalla normativa fondamentale dettata per la disciplina della cessione delle aree PEEP e in ogni caso, le stesse clausole della convenzione. L’art. 35 L. n. 865/1971 prevede, infatti, l’esatta corrispondenza tra i costi effettivamente sostenuti dal RAGIONE_SOCIALE per l’acquisizione delle aree e il corrispettivo del diritto di superficie, ma tale regola deve essere fatta valere con riferimento al singolo intervento, cioè a ciascuna area, oggetto di singola convenzione: il principio del perfetto pareggio economico all’operazione espropriativa, complessivamente sostenuta dall’amministrazione, non consente affatto di ripartire pro quota i suddetti maggiori costi sui soggetti attuatori che ad essi non hanno dato causa; il recupero deve, invece, avvenire in relazione al singolo caso, oggetto di singola convenzione e al maggior aggravio di spese affrontato per ottenere l’acquisizione della relativa area».
Per la cassazione di detta sentenza ricorre ora il RAGIONE_SOCIALE con quattro motivi, seguiti da memoria, ai quali resistono gli NOME COGNOME con controricorso e memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Alla cognizione del ricorso non fanno scudo le ragioni di inammissibilità pregiudizialmente accampate dai controricorrenti posto che il difetto di pertinenza è denunciato in modo generico; quello di autosufficienza, peraltro da intendersi con le avvertenze dettate da SS.UU. 8950/2022, e quello di specificità non sono concretamente riscontrabili; quanto all’allegata conformità alla decisione impugnata ai precedenti di questa Corte si ha motivo, come vedremo, di credere il contrario.

Il ricorso con i primi due motivi investe il capo della decisione impugnata con cui la Corte d’Appello, disattendendo le pretese del RAGIONE_SOCIALE, ha giudicato la clausola “salvo conguaglio” contenuta nella

convenzione di assegnazione delle aree contraria al dettato dell’art. 1346 cod. civ.

Più in dettaglio si allega con il primo motivo la violazione e falsa applicazione dell’art. 35 l. 865/1971 e degli artt. 1339 e 1419 cod. civ. posto che, contrariamente a quanto divisato dal decidente del grado nel disaminare la clausola “salvo conguaglio” figurante nell’art. 6 di detta convenzione, andava considerato che la previsione recata dall’art. 35 l. 865/1971, essendo posta a presidio del principio del pareggio economico dell’operazione, ha natura di norma inderogabile, sicché la genericità e la non intelligibilità della corrispondente pattuizione convenzionale non era di ostacolo a che essa, in base al meccanismo di eterointegrazione del contratto, si inserisse automaticamente nel medesimo e ne disciplinasse di conseguenza gli effetti, vincolando perciò gli assegnatari al pagamento delle somme pretese a rimborso.
Con il secondo motivo si lamenta la violazione e la falsa applicazione dell’art. 35 l. 865/1971 e degli artt. 1362, 1363 e 1346 cod. civ., posto che, contrariamente alla vista affermazione dal decidente, il contenuto della relativa pattuizione, anche in ragione del richiamato meccanismo di eterointegrazione del contratto, poteva essere determinato per relazione, fermo in ogni caso che essendo il conguaglio una posta in divenire ed essendo la sua determinazione legata all’esaurimento di tutte le procedure di esproprio, non ne era perciò possibile una stima ex ante , sicché la lettura operatane dal decidente ledeva anche i canoni dell’interpretazione letterale e di quella logico-sistematica.
Il primo motivo di ricorso è fondato e la sua fondatezza assorbe la doglianza fatta valere con il secondo motivo.

E’, infatti, principio saldamente invalso nella giurisprudenza di questa Corte -a cui si allinea, peraltro, anche la giurisprudenza

amministrativa (AVV_NOTAIO Stato, Sez. IV, 17-05-2023, n. 4932; AVV_NOTAIO Stato, Sez. II, 2/02/2022, n. 720; AVV_NOTAIO Stato, Sez. II, 27/01/2022, n. 595) -che «in tema di edilizia popolare ed economica, il corrispettivo della concessione del diritto di superficie, che dev’essere previsto nella convenzione di cui all’art. 35, comma 8, della l. n. 865 del 1971, deve assicurare al comune – in applicazione del principio del perfetto pareggio economico, disposizione inderogabile idonea ad integrare automaticamente il contenuto della convenzione – la copertura dei costi di acquisizione delle aree destinate alla realizzazione dei piani e delle sole opere di urbanizzazione funzionali alla loro edificabilità, sicché l’ente è legittimato a pretendere l’eventuale differenza ove nella suddetta convenzione quel corrispettivo sia stato erroneamente determinato in misura inferiore ai costi effettivi» (Cass., Sez. I, 8/04/2016, n. 6928, seguita in pari termini, tra le sentenze massimate, da Cass., Sez. I, 2/07/2020, n. 13595; Cass., Sez. I, 7/07/2022, n. 21572). Più in dettaglio si è osservato circa l’effetto di eterointegrazione che la norma in parola comporta rispetto al regolamento convenzionale che in ragione della delega al consiglio comunale di fissare i criteri per la determinazione dei prezzi di cessione «gli atti amministrativi relativi, in quanto emanati in forza della predetta delega legislativa, da questa direttamente traggono un carattere di imperatività, sicché debbono ritenersi compresi nella previsione dell’art. 1339 cod. civ., alla quale si collega quella dell’art. 1419, secondo comma, cod. civ., posto che la conseguenza tipica della difformità di una clausola negoziale da una norma imperativa è la sanzione della nullità della clausola stessa, la quale peraltro non importa la nullità del contratto quando tale clausola sia sostituita di diritto da norme imperative» (Cass., Sez. I, 10/02/2010, n. 3018).
Ne consegue che anche nell’ipotesi in cui a cagione della sua indeterminatezza si ritenesse, come affermato dai giudici di merito, che la clausola convenzionale in punto di conguaglio sia nulla perché in contrasto con l’art. 1346 cod. civ., ciò, nondimeno, non priverebbe il RAGIONE_SOCIALE del diritto di ripetere dai singoli assegnatari le somme corrisposte per l’acquisto dei suoli, qualora esse eccedano il corrispettivo pattuito per l’assegnazione, in quanto operando il principio della neutralità finanziaria dell’operazione, in forza della norma inderogabile -posta a tutela, come si è altrove osservato (Cass., Sez. I, 18/05/2017, n. 12545), del rispetto degli equilibri di bilancio nell’attività degli enti locali, nonché del superiore valore dell’uguaglianza sociale -il contenuto delle convenzioni di concessione deve ritenersi integrato per effetto dell’inserzione automatica delle norme aventi effetti imperativi, se del caso anche in sostituzione di norme convenzionali discordi infirmate per questo di nullità.
4. Il terzo e quarto motivo di ricorso investono il capo della decisione impugnata con cui la Corte d’Appello, ad integrazione di quanto affermato in ordine all’inidoneità della clausola “salvo conguaglio” a vincolare gli assegnatari agli esborsi rivendicati dal RAGIONE_SOCIALE, ha giudicato non condivisibile il metodo della c.d. spalmatura da questo adottato per addivenire alla conclusiva stima dei conguagli dovuti da ciascun assegnatario.

Più in dettaglio, con il terzo motivo si allega la violazione e falsa applicazione dell’art. 345 cod. proc. civ. posto che il decidente si era indotto al rilievo in parola sebbene nessuna deduzione fosse stata effettuata in tal senso dagli obbligati nel corso delle pregresse fasi del giudizio e l’unico accenno al riguardo fosse contenuta nella comparsa di costituzione in sede di appello, sicché asserendo l’illegittimità della “spalmatura” la decisione assunta è incorsa nella violazione della norma richiamata che vieta l’ingresso in appello di nuove eccezioni
che non siano rilevabili d’ufficio; con il quarto motivo si allega la violazione e falsa applicazione dell’art. 35 l. 865/1971 e successive modificazioni ed integrazioni posto che il decidente, nel determinarsi nei riferiti termini, da un lato, si era posto in esplicito contrasto con la giurisprudenza di questa Corte e con quella prevalente del Consiglio di Stato, stabilmente orientate nel ritenere che in forza del principio del perfetto pareggio economico, il corrispettivo della cessione superficiaria in favore degli assegnatari si mostra comprensivo non solo dei costi sostenuti per le aree oggetto di concessione, ma anche dei costi sostenuti dal RAGIONE_SOCIALE per l’esproprio di tutte le aree considerate nel PEEP: dall’altro, non aveva considerato che, alla stregua del ragionamento censurato, gli assegnatari, ancorché i lotti superficiari loro assegnati non avessero generato oneri aggiuntivi, sarebbero stati esonerati dai costi sostenuti dal RAGIONE_SOCIALE per acquisire le aree diverse da destinare alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, da cui gli assegnatari non potevano perciò andare esenti.
L’obiezione oggetto di doglianza con il terzo motivo di ricorso è priva di pregio, dato che i controricorrenti si danno cura, trascrivendone i testuali passaggi, di documentare, senza sollevare repliche, che l’eccezione, denunciata come nuova dal ricorrente, era stata da loro già formalizzata nel corso del giudizio di primo grado a mezzo di note autorizzate depositate il 25.1.2018, onde il vizio denunciato non sussiste.

6.1. Quanto al quarto motivo va osservato che la quaestio iuris che esso pone (se sia legittimo che gli assegnatari di aree inserite in un PEEP, tenuti convenzionalmente a corrispondere il conguaglio per i costi aggiuntivi sostenuti dal RAGIONE_SOCIALE per l’acquisto dei suoli, siano gravati, per mezzo della c.d. spalmatura su di essi, dei maggiori oneri che il RAGIONE_SOCIALE abbia dovuto sopportare per l’espropriazione delle aree

inserite nel medesimo PEEP non oggetto di assegnazione in favore degli onerati) è già stata affrontata da questa Corte con sentenza n. 2706 del 7/02/2007, enunciando un principio di diritto a cui il collegio reputa di dover dare continuità, tuttavia con qualche precisazione intesa, segnatamente, ad evidenziare che non esiste alcuna distonia rispetto a un conforme insegnamento del giudice amministrativo, neppure considerando il precedente a cui fa richiamo il ricorrente.

6.2. Nell’occasione esaminata da questa Corte, attinta dalla ricorrente per la cassazione della decisione che in secondo grado aveva disconosciuto la pretesa dell’appellante di essere esonerata in sede di conguaglio dal rimborso dei maggiori oneri che, rispetto al prezzo della concessione, erano stati sostenuti dal RAGIONE_SOCIALE per l’espropriazione delle aree destinate alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, si è inteso rispondere affermativamente al quesito osservando che l’interpretazione in tal senso dell’art. 35 l. 865/1971 -laddove esso prevede in ossequio al ricordato principio informatore del pareggio economico dell’operazione che “i corrispettivi della concessione in superficie, di cui all’ottavo comma, lettera a), ed i prezzi delle aree cedute in proprietà devono, nel loro insieme, assicurare la copertura delle spese sostenute dal comune o dal consorzio per l’acquisizione delle aree comprese in ciascun piano approvato a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167” -« si impone sul piano sia letterale che logico, rientrando indubbiamente tra i “costi” o “corrispettivi” delle opere di urbanizzazione realizzate o realizzande a cura del comune e “relative” alle aree oggetto della concessione, anche quelli sostenuti o sostenendi, per l’esproprio delle aree su cui tali opere devono sorgere, e non si vede per quale ragione il concessionario di un determinato lotto non debba sopportare tutti i costi delle opere di urbanizzazione funzionali (e in questo senso “relative”) alla edificabilità del suo lotto. Il fatto che tali opere sorgano in aree diverse, non oggetto della
concessione in suo favore e rimaste in proprietà del comune espropriante, nulla toglie a quel legame funzionale che giustifica l’addebito dei loro costi al concessionario. È dunque priva di pregio l’insistita sottolineatura, nel ricorso, dell’oggetto specifico della concessione e della convenzione quale criterio ermeneutico, perché ciò trascura del tutto la considerazione di detto legame funzionale. Dunque già in base alla L. n. 865 del 1971, art. 35, comma 8, gravavano sui concessionari i costi di espropriazione delle aree, diverse da quelle concesse, destinate a contenere opere di urbanizzazione relative a quelle aree, e il successivo D.L. n. 786 del 1981, art. 16, conv. nelle L. n. 51 del 1982, ha soltanto confermato una regola già contenuta nella norma precedente e che ha esteso anche agli oneri finanziari connessi all’operazione. Va, piuttosto, aggiunto che il legame funzionale tra opere di urbanizzazione ed aree date in concessione, di cui sopra si è detto, è al tempo stesso giustificazione e limite dell’addebito dei costi, nel senso che al concessionario di una determinata area possono essere addebitati solo i costi relativi ad opere di urbanizzazione funzionali all’edificabilità dell’area assegnatagli, e non anche ad opere prive di tale carattere». Donde il principio di diritto secondo cui «in tema di edilizia popolare ed economica, il corrispettivo della concessione del diritto di superficie, che dev’essere previsto nella convenzione di cui all’art. 35, comma ottavo, della legge n. 865 del 1971, comprende (indipendentemente dall’applicabilità delle successive disposizioni di cui all’art. 16 d.l. n. 786 del 1981, conv. con modif. nella legge n. 51 del 1982) anche i costi sostenuti dal comune per l’esproprio di aree non oggetto della concessione, ma destinate a contenere opere di urbanizzazione previste dal PEEP, atteso, sul piano letterale, che la norma fa riferimento ai “costi” o “corrispettivi” delle opere di urbanizzazione realizzate o realizzande a cura del comune e “relative” alle aree oggetto della concessione, tra i quali ben possono rientrare
quelli sostenuti o sostenendi per l’esproprio delle aree su cui tali opere devono sorgere, e, sul piano logico, che non vi è ragione di escludere il concessionario di un determinato lotto dall’onere dei costi delle opere di urbanizzazione funzionali (e in questo senso “relative”) alla edificabilità del suo lotto; fermo restando, peraltro, che il legame funzionale tra opere di urbanizzazione e aree date in concessione costituisce giustificazione e limite dell’addebito dei costi, nel senso che al concessionario di una determinata area possono essere addebitati solo i costi relativi ad opere di urbanizzazione funzionali all’edificabilità dell’area assegnatagli, e non anche ad opere prive di tale carattere».
6.3. Dal precedente si ricava dunque che il metodo della c.d. spalmatura riprovato dalla decisione impugnata non è affetto da congenita e radicale illegittimità, di tal ché si possa ritenere che qualsiasi pretesa che il RAGIONE_SOCIALE espropriante e concedente voglia esercitare facendo leva sullo stesso per onerare gli assegnatari di costi aggiuntivi afferenti all’acquisto dei suoli non corrispondenti alle aree assegnate non abbia fondamento.

Piuttosto, alla luce di esso, volendo compendiare il senso di quanto detto, è possibile, a miglior chiarificazione del quadro di insieme, formulare un triplice ordine di affermazioni ed enunciare questo principio: 1) gli assegnatari, stante il principio del pareggio economico dell’operazione, a cui si correla la clausola convenzionale che con diversa formula faccia salvo il diritto dell’espropriante al conguaglio, sono ordinariamente tenuti, qualora il corrispettivo dell’assegnazione non equivalga al rimborso dei prezzi corrisposti per l’acquisto delle aree date in concessione ( vulgus : costo dei suoli), ad effettuarne l’integrazione sollevando il RAGIONE_SOCIALE dai maggiori oneri in tal senso sostenuti; 2) gli assegnatari sono altresì tenuti, perché, come dice il precedente ricordato, «non si vede per quale ragione il concessionario di un determinato lotto non debba sopportare tutti i costi delle opere
di urbanizzazione funzionali (e in questo senso “relative”) alla edificabilità del suo lotto», a tenere indenne il RAGIONE_SOCIALE dei costi dei suoli acquisiti per la realizzazione delle opere di urbanizzazione funzionali alla edificabilità delle aree date in concessione, si ché la cd. “spalmatura” sulle aree oggetto di assegnazione di quei costi non è di per sé riprovevole – o priva di correttezza come dice la sentenza in disamina -perché compensa il beneficio ritratto dall’assegnatario per il fatto che, diversamente, in assenza cioè delle opere di urbanizzazione, egli non potrebbe sfruttare edificatoriamente l’area assegnatagli; 3) gli assegnatari non sono invece tenuti a sollevare l’ente espropriante dei maggiori costi che questo abbia sostenuto onde acquisire la proprietà di lotti diversi da quelli loro assegnati o non incisi da opere di urbanizzazione funzionali alla edificabilità delle aree oggetto di assegnazione.
6.4. Questo quadro di principio -già nelle sue linee generali condiviso dalla giurisprudenza amministrativa, dell’avviso che la copertura dei costi di acquisizione deve essere effettiva, deve cioè comprendere tutte le voci di spesa sopportate dall’Ente per l’acquisizione giuridica definitiva delle aree PEEP per immobili successivamente destinati alla cessione agli assegnatari, diversamente trasferendosi tali oneri in capo all’ente espropriante, in piena violazione del principio del pareggio economico dell’operazione (AVV_NOTAIO Stato, Sez. IV, 19/03/2015, n. 1492; AVV_NOTAIO Stato, Sez. V, 10/01/2012, n. 50; AVV_NOTAIO Stato, Sez. V, 1/12/2003, n. 7820) -non soffre smentite ad opera del giudice amministrativo neppure per effetto di AVV_NOTAIO Stato, Sez. IV, 29/04/2014, n. 2213, che, anzi lo conferma a contrario poiché nell’occasione sono state ritenute irripetibili le spese sostenute dal RAGIONE_SOCIALE non già per l’acquisizione dei suoli diversi da quelli dati in assegnazione destinati alla opere di urbanizzazione, ma di altri suoli dati in assegnazione in quanto ricadenti nel medesimo comparto, in
relazione ai quali il metodo della c.d. spalmatura si rende inoperante per assenza di un vincolo funzionale tra il suolo assegnato e gli altri suoli oggetto pure di assegnazione.

Vanno, dunque, accolti il primo e il quarto motivo di ricorso, mentre vanno dichiarati assorbito il secondo motivo di ricorso ed infondato il terzo.

Cassata perciò nei limiti del motivi accolti la decisione impugnata, la causa va rinviata al giudice a quo per la rinnovazione del giudizio.

P.Q.M.

Accoglie il primo ed il quarto motivo di ricorso; dichiara assorbito il secondo motivo di ricorso ed infondato il terzo motivo di ricorso; cassa l’impugnata decisione nei limiti dei motivi accolti e rinvia la causa avanti alla Corte d’Appello di Bari che, in altra co mposizione provvederà pure alla liquidazione delle spese del presente giudizio.

Cosi deciso in Roma nella camera di consiglio della I sezione civile il giorno 12.10.2023.

Il Presidente NOME COGNOMENOME COGNOME

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