Conguaglio esproprio: chi deve pagare i costi?

La Corte di Cassazione ha confermato l’obbligo per i soci assegnatari di alloggi in regime di edilizia convenzionata di corrispondere il conguaglio esproprio al Comune. Anche se la cooperativa edilizia è estinta, i singoli soci restano debitori finali dei maggiori costi sostenuti dall’ente pubblico per l’acquisizione delle aree. La decisione si fonda sul principio del pareggio di bilancio, che impone il recupero integrale delle spese di esproprio e urbanizzazione, integrando automaticamente le convenzioni mancanti di clausole specifiche.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Conguaglio esproprio: i soci delle cooperative pagano i costi extra

Il conguaglio esproprio rappresenta un onere economico spesso imprevisto per chi acquista un alloggio in edilizia residenziale pubblica. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito definitivamente che la responsabilità del pagamento ricade sui soci assegnatari, anche qualora la cooperativa edilizia sia stata estinta. Questa decisione ha un impatto significativo sulla gestione dei costi post-assegnazione.

I fatti di causa

La vicenda trae origine dall’opposizione a un decreto ingiuntivo notificato a una socia assegnataria di un alloggio costruito da una cooperativa edilizia. Il Comune richiedeva il pagamento di una somma a titolo di conguaglio per l’indennità di esproprio dei terreni su cui sorgeva l’immobile. La ricorrente sosteneva il proprio difetto di legittimazione passiva, argomentando che l’obbligo gravasse esclusivamente sulla società cooperativa, ormai estinta, e che la convenzione originaria non prevedesse esplicitamente tale esborso a carico dei soci.

La decisione della Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso, confermando le sentenze di merito. Gli Ermellini hanno ribadito che il Comune ha il diritto, e l’obbligo legale, di recuperare integralmente le somme spese per l’acquisizione delle aree destinate all’edilizia economica e popolare. Tale diritto non viene meno con l’estinzione della cooperativa, poiché il debito si trasferisce pro quota sui singoli assegnatari degli alloggi, che sono i beneficiari finali dell’intervento edilizio.

Analisi del conguaglio esproprio

Il cuore della controversia riguarda l’applicazione dell’articolo 35 della Legge 865/1971. Questa norma impone che il corrispettivo della concessione delle aree sia pari al costo di acquisizione sostenuto dall’ente pubblico. Se, a seguito di contenziosi con i proprietari espropriati, il Comune è costretto a pagare indennità superiori a quelle inizialmente stimate, tali costi devono essere ribaltati sugli assegnatari per garantire il perfetto pareggio economico dell’operazione.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla natura inderogabile della normativa in materia di edilizia residenziale pubblica. Anche se la convenzione tra Comune e cooperativa non prevede espressamente il conguaglio esproprio, tale clausola si intende inserita automaticamente ai sensi dell’art. 1339 c.c. Il principio del pareggio di bilancio impedisce che i costi di un intervento a favore di privati (i soci della cooperativa) gravino sulla collettività. Pertanto, i soci non possono invocare la limitazione di responsabilità societaria per sottrarsi a un obbligo che deriva direttamente dalla legge e dalla natura del bene assegnato.

Le conclusioni

Le conclusioni della sentenza confermano un orientamento giurisprudenziale consolidato: il socio assegnatario è il debitore finale degli oneri di esproprio. L’estinzione della cooperativa non estingue l’obbligo di pagamento, ma lo sposta direttamente in capo ai proprietari degli alloggi. Per i cittadini, ciò significa che l’acquisto in edilizia convenzionata comporta il rischio di dover sostenere costi aggiuntivi anche anni dopo l’assegnazione, qualora i giudizi sulla determinazione delle indennità di esproprio si concludano con un aumento dei costi per l’amministrazione pubblica.

Chi deve pagare i maggiori costi di esproprio in edilizia convenzionata?
I costi gravano sui soci assegnatari degli alloggi, considerati i debitori finali delle somme anticipate dal Comune per l’acquisizione dei terreni.

Cosa succede se la convenzione non prevede il conguaglio?
La clausola di conguaglio si inserisce automaticamente nel contratto per legge, garantendo al Comune il recupero integrale delle spese sostenute.

La chiusura della cooperativa edilizia cancella il debito del socio?
No, l’estinzione della società non libera il socio dall’obbligo di rifondere i costi di esproprio, poiché il debito si trasferisce pro quota sull’assegnatario.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 36569 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 36569 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15174/2020 R.G. proposto da:

NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO PRESSO AVV_NOTAIO, presso lo studio dell ‘ avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE), che la rappresenta e difende

-Ricorrente –

Contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell ‘ avvocato COGNOME NOME (CF: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dall ‘ avvocato COGNOME NOME (CF: CODICE_FISCALE)

–

Controricorrente – avverso la SENTENZA del TRIBUNALE di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE n. 1060/2019 depositata il 25/11/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/10/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

NOME COGNOME, odierna ricorrente, si oppose al decreto ingiuntivo n. 252/2013 emesso dal giudice di pace di Vibo Valentia, con cui le si ingiungeva, in qualità di socia assegnataria di alloggio della RAGIONE_SOCIALE, il pagamento della somma di euro 3.194,37,

oltre a interessi e alle spese di procedura, in favore del Comune RAGIONE_SOCIALE Vibo Valentia, odierno controricorrente, a titolo di conguaglio dell ‘ indennità di esproprio pagata dal Comune ai proprietari del terreno espropriato e concesso in proprietà alla menzionata RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE nell ‘ ambito del piano di RAGIONE_SOCIALE economica e popolare.

L ‘ opponente dedusse il difetto di legittimazione passiva dei soci della RAGIONE_SOCIALE, basato su: (a) lo status giuridico di responsabilità limitata della società; (b) l ‘ assunzione dell ‘ obbligo da parte della società, senza alcun riferimento ai soci; (c) la responsabilità condizionata dei soci ex artt. 2519 e 2495 c.c.; (d) l ‘ illegittimo e/o dubbio criterio di ripartizione delle somme richieste. Per tali motivi, la RAGIONE_SOCIALE chiese la revoca integrale e definitiva del decreto ingiuntivo.
Si costituì il Comune RAGIONE_SOCIALE Vibo Valentia, contrastando la domanda.

Con sentenza n. 1060/2019 il giudice di pace rigettò l ‘ opposizione, condannando l ‘ opponente al pagamento delle spese processuali.

Avverso tale sentenza la COGNOME propose gravame dinanzi al Tribunale di Vibo Valentia.

Con sentenza n. 1060/2019, depositata in data 25/11/2019, oggetto di ricorso, il Tribunale di Vibo Valentia ha rigettato l ‘ appello, confermando integralmente la sentenza di primo grado e il decreto ingiuntivo n. 252/2013 emesso dal giudice di pace, dichiarandolo definitivamente esecutivo.

Avverso tale sentenza NOME COGNOME propone ricorso per cassazione affidato ad un unico motivo, cui il Comune di Vibo Valentia resiste con controricorso.

La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell ‘ arte 380bis 1 c.p.c.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con l ‘ unico motivo la ricorrente denuncia, in relazione all ‘ art. 360, 1° co., n. 3, c.p.c., ‘ Violazione e/o falsa applicazione dell ‘ art. 35 L.

865/1971 e degli artt. 2519 e 2495 c.c., in relazione all ‘ art. 360, c. 1, n. 3) c.p.c.’ , censurando la sentenza nella parte in cui ha considerato la ricorrente non quale piena proprietaria dell ‘ alloggio, ma quale socia assegnataria e non ha tenuto conto della limitazione di responsabilità stabilita dall ‘ art. 2495, 2° comma, c.c. (in realtà, 3° comma, n.d.r.). La ricorrente deduce che il socio non è tenuto a sopportare, una volta che la società sia estinta, un sacrificio economico maggiore di quello che era tenuto a sostenere prima dell ‘ estinzione.
La sentenza gravata ha così motivato la non applicabilità alla fattispecie dell ‘ art. 2495 c.c.: ‘ gli oneri ed i maggiori costi per l ‘ acquisto delle aree grava sui soci e tanto trova copertura propriamente sulla normativa di riferimento, l ‘ articolo 35 della legge n. 865 del 1971, che, nell ‘ introdurre la regola del pareggio di bilancio, obbliga i Comuni a recuperare, a titolo di conguaglio, tutte le ulteriori somme corrisposte in relazione a transazioni, acquisizioni bonarie, o spese connesse a controversie giudiziarie inerenti alla acquisizione originaria delle aree. Tali somme sono complementari rispetto al canone stabilito per il godimento e gravano sui singoli assegnatari; a tanto non osta alcun divieto normativo espresso. Ora è pur vero che gli assegnatari degli alloggi, ancorché debitori finali, sono totalmente estranei al rapporto fra il Comune espropriante e il soggetto espropriato; né nella procedura espropriativa si prevede la loro partecipazione. Tuttavia, i maggiori oneri di espropriazione, ovvero le maggiori somme che il Comune si trova a dovere pagare in ipotesi di contenzioso avviato dagli espropriati per la determinazione della indennità di stima, grava in prima istanza sul soggetto attuatore, qui la RAGIONE_SOCIALE, e, in seconda battuta, nella eventualità in cui la RAGIONE_SOCIALE o l ‘ impresa costruttrice abbiano già provveduto alla assegnazione dei lotti circostanza verificatasi nel caso di specie, atteso che, anzi, proprio a cagione ed in conseguenza di ciò, la RAGIONE_SOCIALE ha
cessato di esistere – tenuti al pagamento del maggiore importo divengono i singoli assegnatari. È pur vero che (…) nulla di tutto ciò è previsto nella convenzione. Tuttavia (…) in tale caso opera il meccanismo della inserzione automatica di clausole ex articolo 1339 c.c. Quindi, la previsione di cui all ‘ articolo 35 della legge n. 86/1971 rende palese il diritto del Comune di recuperare quanto speso sia per la acquisizione delle aree – un corrispettivo da adeguare alla effettiva somma dovuta agli espropriati a seguito della definizione della pratica espropriativa (come avvenuto poi nel caso di specie, all ‘ esito del giudizio di stima avviato), sia per la loro urbanizzazione. Tale norma ha una natura inderogabile e pertanto essa, ai sensi dell ‘ articolo richiamato, integra il contenuto della convenzione, quand ‘ anche questa non avesse espressamente previsto l ‘ evenienza del conguaglio (…) ‘ (così alle pp. 4 e 5 della sentenza).
La sentenza è conforme alla giurisprudenza di legittimità, secondo la quale « A norma dell ‘ art. 35, coma 8, della legge n. 865/1971, nel testo applicabile nella fattispecie, “la convenzione deve prevedere: a) il corrispettivo della concessione in misura pari al costo di acquisizione delle aree nonché al costo delle relative opere di urbanizzazione se già realizzate; b) il corrispettivo delle opere di urbanizzazione da realizzare a cura del comune o del consorzio”. Questa disposizione è stata interpretata dalla giurisprudenza amministrativa e ordinaria nel senso che il Comune ha l ‘ obbligo di assicurare la copertura di tutti i costi di acquisto delle aree da destinare alla realizzazione dei piani di RAGIONE_SOCIALE economica e popolare, in applicazione del principio del perfetto pareggio economico, con corrispondenza delle entrate ed uscite e rimborso, da parte degli assegnatari delle aree o loro aventi causa, di tutte le spese sostenute per l ‘ acquisto delle aree medesime (v. Cons. Stato, sez. IV, n. 1117 e 1492 del 2015; sez. V, n. 3809 del 2014); facendo riferimento ai “costi” e ai “corrispettivi” delle opere di urbanizzazione realizzate o realizzande, la norma comprende anche i costi sostenuti per
l ‘ esproprio delle aree sulle quali le opere devono sorgere, con la precisazione che al concessionario possono essere addebitati solo i costi relativi alle opere di 6 urbanizzazione funzionali all ‘ edificabilità dell ‘ area assegnatagli e non anche ad opere prive di tale carattere (v. Cass. n. 2706/2007). Si tratta, come affermato da unanime giurisprudenza di questa Corte e del Consiglio di Stato, di una disposizione inderogabile, idonea ad integrare automaticamente il contenuto della convenzione, ai sensi dell ‘ art. 1339 c.c., al quale si collega l ‘ art. 1419, comma 2, c.c.: la conseguenza tipica della difformità di una clausola negoziale da una norma imperativa è la sanzione della nullità della stessa, la quale però non comporta la nullità del contratto, laddove la clausola, come nel caso in esame, possa (e debba) essere sostituita di diritto da una norma imperativa (v. Cass. n. 3018/2010, n. 11032/1994)» (così Cass., sez. I, sent. 8/04/2016, n. 6928; conformi Cass., sez. I, ord. 02/07/2020, n. 13595; Cass., sez. I, ord. 07/07/2022, n. 21572: ‘ In tema di RAGIONE_SOCIALE residenziale pubblica, in applicazione dell ‘ art. 35, comma 12, della l. 865 del 1971, il prezzo della cessione delle aree destinate alla costruzione di case economiche e popolari deve assicurare al Comune in applicazione del principio di perfetto pareggio economico, operante anche prima dell ‘ entrata in vigore della l. n. 662 del 1996 – la copertura di tutte le spese sostenute per l ‘ acquisizione delle aree, ivi comprese quelle riguardanti i giudizi relativi alla determinazione delle indennità di esproprio. Il Comune può, pertanto, agire nei confronti degli assegnatari degli alloggi realizzati dalla RAGIONE_SOCIALE, per ottenere il pagamento “pro quota” dei maggiori oneri derivanti da tale contenzioso, potendo a loro volta gli assegnatari opporre la negligenza dell ‘ ente nella gestione della lite, quale causa dell ‘ insorgenza delle ulteriori spese » ) .
Ne discende che l ‘ assegnatario è tenuto per legge al pagamento del conguaglio, in quanto, anche nell ‘ ipotesi in cui nulla fosse previsto

nella convenzione, l ‘ inderogabilità del principio di pareggio di bilancio condurrebbe a dover ritenere integrata la convenzione della clausola mancante, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1339 e 1418 c.c.

La censura in esame è pertanto inammissibile in quanto non si confronta con il filtro previsto dall ‘ art. 360 bis , n. 1, c.p.c., omettendo di esporre gli elementi e le ragioni per le quali la Corte, avendo deciso le questioni di diritto in modo conforme alla giurisprudenza di legittimità, avrebbe dovuto discostarsene (Cass., Sez. Un., n. 7155/2017; Cass., Sez. VI-2 ord. 02/03/2018, n. 5001; Cass., 13524/2017; Cass., 1351/2018).

Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso è inammissibile, stante l ‘ inammissibilità dell ‘ unico motivo su cui si fonda.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo in favore del controricorrente, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in complessivi euro 1.400,00, oltre agli esborsi, liquidati in euro 200,00, oltre al rimborso spese generali 15% e accessori di legge, in favore del controricorrente, Comune di Vibo Valentia.

Ai sensi dell ‘ art. 13, 1° comma, quater del D.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall ‘ art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell ‘ ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 26/10/2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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