Conguaglio espropriazione: quando non è dovuto

La richiesta di un Comune per un conguaglio espropriazione verso i membri di cooperative edilizie è stata respinta. La Cassazione ha confermato che la pretesa è infondata se l’ente non ha mai effettivamente pagato tale somma al proprietario originario dei terreni. La decisione si basa sul principio del pareggio economico e sull’inammissibilità di un ricorso che non contesta tutte le ragioni autonome della sentenza impugnata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Conguaglio Espropriazione: Quando la Richiesta del Comune è Illegittima

L’ordinanza della Corte di Cassazione, sez. I Civile, n. 14859 del 28 maggio 2024, affronta un’interessante questione in materia di edilizia convenzionata e conguaglio espropriazione. La Suprema Corte ha chiarito un principio fondamentale: un ente pubblico non può richiedere ai cittadini il rimborso di un costo che, di fatto, non ha mai sostenuto. Questa decisione offre importanti spunti sul principio del pareggio economico e sui requisiti procedurali per l’impugnazione delle sentenze.

I Fatti del Caso: Cessione di Aree e la Clausola “Salvo Conguaglio”

La vicenda ha origine negli anni ’80, quando un Comune acquisì alcune aree da un’Opera Pia (un ente assistenziale) tramite una cessione volontaria. Il contratto prevedeva il pagamento di un corrispettivo iniziale, con una clausola che faceva salvo il diritto dell’Opera Pia a ricevere un eventuale conguaglio espropriazione, ovvero un’integrazione del prezzo basata su criteri di stima successivi.

Successivamente, il Comune cedette queste aree a diverse cooperative edilizie, i cui soci sono gli odierni resistenti nel giudizio. Anche in questi atti di cessione era presente una clausola che faceva riferimento a un possibile conguaglio. Tuttavia, il Comune non versò mai alcuna somma a titolo di conguaglio all’Opera Pia. Anni dopo, a seguito di una legge regionale, l’Opera Pia fu estinta e il suo patrimonio, comprensivo di tutti i rapporti giuridici attivi e passivi, fu trasferito al Comune stesso. A questo punto, il Comune chiese ai soci delle cooperative di versare il famoso conguaglio.

La Decisione dei Giudici di Merito e il Principio del Pareggio Economico

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno respinto la richiesta del Comune. I giudici di merito hanno sottolineato che il presupposto essenziale per poter pretendere il pagamento del conguaglio dai soci era che il Comune avesse effettivamente sostenuto tale costo, versandolo all’Opera Pia. Poiché tale pagamento non era mai avvenuto, non vi era stato alcun aumento dei costi di acquisizione delle aree per il Comune. Di conseguenza, chiedere il conguaglio ai soci avrebbe violato il principio del perfetto pareggio economico, che governa queste operazioni, arricchendo ingiustificatamente l’ente.

Inoltre, la Corte d’Appello ha rilevato che, con il trasferimento del patrimonio dell’Opera Pia al Comune, si era verificata un’estinzione dell’obbligazione per “confusione” (art. 1253 c.c.): il Comune era diventato contemporaneamente debitore e creditore della stessa somma, annullando di fatto il debito.

Il Ricorso per Cassazione e il problema del conguaglio espropriazione

Il Comune ha impugnato la sentenza d’appello dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando la violazione di legge e sostenendo che il principio del pareggio economico fosse stato interpretato erroneamente, creando un ingiustificato privilegio per gli assegnatari. Inoltre, ha argomentato che l’effetto estintivo della confusione non potesse estendersi ai soci delle cooperative, in quanto terzi.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, basando la propria decisione su un rigoroso ragionamento processuale. La sentenza d’appello, infatti, si fondava su due distinte e autonome rationes decidendi (ragioni della decisione):

1. La mancanza del presupposto sostanziale: La richiesta di conguaglio era infondata perché il Comune non aveva mai sostenuto il relativo costo. Questa è una ragione di merito, sufficiente da sola a giustificare la reiezione della domanda.
2. L’estinzione dell’obbligo per confusione: L’obbligazione di pagare il conguaglio si era comunque estinta quando il Comune è subentrato nella posizione creditoria dell’Opera Pia.

Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, quando una sentenza è sorretta da più ragioni autonome, il ricorrente ha l’onere di impugnarle tutte con successo. In caso contrario, il ricorso è inammissibile, perché anche se una delle ragioni venisse meno, la decisione resterebbe comunque valida sulla base dell’altra.

Nel caso specifico, la Cassazione ha ritenuto che il Comune non avesse adeguatamente censurato la prima e fondamentale ratio decidendi. Le argomentazioni del Comune sono state ritenute generiche, in quanto non hanno specificato in che modo l’obbligo di pagare il conguaglio fosse stato concretamente trasferito in capo ai singoli soci assegnatari nei rispettivi atti di acquisto.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche della Sentenza

L’ordinanza in esame ribadisce due principi di fondamentale importanza. Sul piano sostanziale, un ente pubblico non può riversare sui cittadini i costi di un’operazione immobiliare se tali costi non sono stati realmente e concretamente sostenuti. Il principio del pareggio economico impedisce all’ente di trarre un profitto da queste operazioni, che devono limitarsi a coprire le spese effettive. Sul piano processuale, la decisione ricorda l’importanza strategica di strutturare correttamente un ricorso per cassazione, attaccando in modo specifico e puntuale tutte le ragioni indipendenti che sostengono la sentenza impugnata. Omettere la critica a una di esse può portare a una declaratoria di inammissibilità, precludendo l’esame del merito della controversia.

Un Comune può richiedere ai cittadini un conguaglio per l’acquisizione di un’area se non ha mai pagato tale somma al proprietario originario?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che il presupposto per richiedere il conguaglio è l’effettivo versamento della somma al soggetto espropriato. Se il Comune non ha sostenuto questo costo, non può chiederne il rimborso ai cittadini, in rispetto del principio del pareggio economico.

Cosa succede se l’ente pubblico che deve pagare il conguaglio diventa anche il creditore della stessa somma?
L’obbligazione si estingue per “confusione”, come previsto dall’art. 1253 del codice civile. Questo si verifica quando la qualità di debitore e creditore si riuniscono nella stessa persona, annullando di fatto il debito.

Perché il ricorso del Comune è stato dichiarato inammissibile?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché la sentenza d’appello si basava su due distinte motivazioni (“rationes decidendi”), ciascuna sufficiente da sola a sorreggere la decisione. Il Comune non le ha impugnate entrambe in modo adeguato e specifico, rendendo il ricorso proceduralmente inaccettabile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 14859 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 14859 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 28/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 30062/2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) per procura speciale in calce al ricorso

-ricorrente-

contro

COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME

COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME RAGIONE_SOCIALE (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE, rappresentati e difesi dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), per procure speciali allegate al controricorso
-controricorrenti-

nonché contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, -intimati- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di ANCONA n. 1042/2020 depositata il 08/10/2020; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/03/2024

dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Mediante atto notarile di data 17.2.1983, il RAGIONE_SOCIALE di Jesi stipulava la cessione volontaria di alcune aree site nel territorio del RAGIONE_SOCIALE di Jesi di proprietà dell’RAGIONE_SOCIALE, in base alla legge 22 ottobre 1971 n. 865 e successive modificazioni, a fronte del pagamento del corrispettivo pari a lire 154.073.575= determinato ai sensi della legge n. 865/71 e successive modificazioni, come anche specificato dall’art. 2 del contratto notarile sopra indicato, con il quale inoltre il cedente riservava espressamente “… i diritti al conguaglio di cui alla legge n. 385 del 29.7.1980 …” rispetto al corrispettivo della cessione. Il
RAGIONE_SOCIALE di Jesi cedeva a diverse Cooperative, con atti pubblici rispettivamente stipulati in data 21.9.1983, 11.10.1983 e 14.2.1984 le aree ricomprese in quella oggetto della cessione volontaria, descritte nella relazione peritale d’ufficio disposta dal Tribunale. Ciascun atto di cessione indicava l’ammontare complessivo del prezzo di acquisto, nonché gli importi corrispondenti alla quota parte a carico delle Cooperative edilizie del costo globale di acquisizione delle stesse, pari a lire 1.700/mc. oltre IVA e salvo conguaglio – in conformità di quanto stabilito dalla Deliberazione Consiliare n. 1075/1981, allegata sotto la lettera ‘C’; infine, quelli a loro volta corrispondenti alla quota parte a carico delle Cooperative edilizie medesime del costo globale delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria realizzate dal RAGIONE_SOCIALE.
2.Con sentenza n.507/2016 il Tribunale di Ancona, pronunciandosi sulla domanda di accertamento negativo del credito a conguaglio proposta dai privati e sulla riconvenzionale del RAGIONE_SOCIALE, accertava che gli attori nulla dovevano all’Ente a titolo di conguaglio ex art.35 l.n.865/1971 e rigettava la riconvenzionale del RAGIONE_SOCIALE, diretta ad ottenere il pagamento del suddetto conguaglio, da determinarsi nell’importo pari alla differenza tra la somma già corrisposta all’RAGIONE_SOCIALE al momento della stipula della convenzione e la stima dell’area da effettuarsi secondo i criteri dettati dalla sopravvenuta legge sull’espropriazione.
3. La Corte d’appello di Ancona, con sentenza n.1042/2020 pubblicata l’8 -102020, rigettava l’appello proposto dal RAGIONE_SOCIALE di Jesi avverso la citata sentenza. La Corte di merito affermava che era pacifica la circostanza che le Cooperative di cui gli appellati erano soci avessero corrisposto al RAGIONE_SOCIALE le rispettive quote, appunto relative al costo globale di acquisizione delle aree, nonché al costo globale delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria dell’intero comprensorio realizzate dal RAGIONE_SOCIALE di Jesi in applicazione del principio del perfetto pareggio economico.
Pertanto, la pretesa economica dell’appellante era relativa solo all’importo corrispondente all’eventuale conguaglio che il RAGIONE_SOCIALE avrebbe dovuto pagare all’RAGIONE_SOCIALE, unico soggetto espropriato, unitamente al corrispettivo di lire 154.073.575= già versato al momento dell’atto di cessione volontaria del 17.2.1983, ma di fatto nessun conguaglio era stato pagato dal RAGIONE_SOCIALE all’RAGIONE_SOCIALE. La Corte d’appello rilevava che il presupposto necessario a consentire nei confronti dei soci delle Cooperative di pretendere il pagamento di somme a titolo di conguaglio era costituito dall’effettivo versamento di importi corrispondenti a dette somme in favore del soggetto espropriato. La mancanza di tale versamento non aveva determinato l’aumento dei costi per l’acquisto (ulteriore rispetto a quello in precedenza sostenuto), né di conseguenza giustificava la richiesta di conguaglio e/o l’obbligo di ripetizione a detto titolo in capo ai singoli Soci. Nel caso di specie, pertanto, risultava rispettato il principio del pareggio economico tra il corrispettivo indicato ex art. 35 legge n. 865/1971 nelle convenzioni ed il costo di acquisizione dell’area e delle relative opere di urbanizzazione, dato che il RAGIONE_SOCIALE non aveva sostenuto costi ulteriori per la espropriazione delle aree rispetto a quelli dei quali già era stata garantita la copertura, né aveva versato alcuna somma a titolo di conguaglio al soggetto espropriato. Sotto ulteriore profilo, la Corte d’appello rilevava che con deliberazione n. 3962/1996 la Giunta della Regione Marche aveva disposto la estinzione dell’ RAGIONE_SOCIALE, con conseguente passaggio del relativo patrimonio al RAGIONE_SOCIALE e trasferimento a quest’ultimo di tutti i rapporti giuridici preesistenti in capo a ciascuna di queste, senza esclusione alcuna, compreso quindi il diritto di ricevere l’indennità di esproprio, anche a titolo di conguaglio. Tanto aveva comportato la estinzione per confusione ex art. 1253 cod. civ. della obbligazione di versare la eventuale maggiore indennità di esproprio a titolo di conguaglio,
essendosi verificata la riunione nella stessa persona della qualità di creditore e debitore. La Corte distrettuale concludeva affermando che, non avendo il RAGIONE_SOCIALE versato alcuna somma a titolo di conguaglio ed essendo venuta meno la relativa obbligazione del RAGIONE_SOCIALE nei confronti del soggetto espropriato, non era ravvisabile alcun obbligo degli appellati avente ad oggetto il pagamento di somme a titolo di conguaglio.

Avverso questa sentenza il RAGIONE_SOCIALE di Jesi ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi. COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME sono rimasti intimati, mentre i controricorrenti in epigrafe indicati resistono con controricorso.

Il ricorso è stato fissato per l’adunanza in camera di consiglio ai sensi degli artt. 375, ultimo comma, e 380 bis 1, cod. proc. civ.. Le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Il ricorrente denuncia: i) con il primo motivo di ricorso la ‘ Violazione art. 35 c. 8 e 12 L. 865/1971, art 2 Convenzione di cessione di aree dell’RAGIONE_SOCIALE al RAGIONE_SOCIALE, art 2 contratto di assegnazione alle cooperative, in relazione alla violazione dell’art 1253 cc (360 c. 1 n. 3)’ e deduce, sulla premessa che in ognuna delle convenzioni di assegnazione alle cooperative era stata riprodotta la clausola che faceva salvo il conguaglio, la violazione del principio del perfetto pareggio economico e del principio di imparzialità, in quanto l’interpretazione dei giudici di merito si risolveva nell’attribuzione di un ingiustificato privilegio agli assegnatari, nonché deduce che l’effetto estintivo dell’obbligazione per confusione non poteva estendersi agli assegnatari in quanto terzi; ii) con il secondo motivo di ricorso la ‘ Nullità della sentenza per violazione art 112 cpc in relazione alla rilevanza nella specie L.R. Marche 36/1991 (360 c. 1 n. 4 e 5) ‘, per non avere la Corte di merito preso in considerazione il dettato della suindicata L.R.,
atteso che il recupero del conguaglio prescinde dalla particolarità della fattispecie e dalla disciplina speciale della citata L.R., che imponeva la permanenza del vincolo di destinazione dei beni per attività assistenziale o sanitaria, a seguito dell’estinzione dell’RAGIONE_SOCIALE, conseguendo dal mancato recupero del credito a conguaglio il depauperamento delle risorse utili al perseguimento dei fini dell’ente soppresso; iii) con il terzo motivo di ricorso omessa pronuncia ed omesso esame fatto decisivo, per non essersi la Corte d’appello pronunciata sul capo di domanda relativo al dettato della citata legge regionale e per avere omesso l’esame del vincolo della permanenza del vincolo di destinazione del patrimonio dell’RAGIONE_SOCIALE, configurabile come fatto nella sua accezione storiconaturalistica.
I motivi, da esaminarsi congiuntamente per la loro connessione, sono inammissibili.

La Corte di merito ha affermato, correttamente, che, poiché il conguaglio non era mai stato pagato al soggetto espropriato, non poteva operare il meccanismo di conguaglio ex art.35 citato, che presuppone il recupero di un costo sostenuto. Questa ratio decidendi , rispetto all’altra con cui è stata affermata l’estinzione del credito per confusione, è autonoma e non è stata compiutamente censurata.

Secondo il costante orientamento di questa Corte che il Collegio condivide, la sentenza del giudice di merito, la quale, dopo aver aderito ad una prima ragione di decisione, esamini ed accolga anche una seconda ragione, al fine di sostenere la decisione anche nel caso in cui la prima possa risultare erronea, non incorre nel vizio di contraddittorietà della motivazione, il quale sussiste nel diverso caso di contrasto di argomenti confluenti nella stessa ratio decidendi , né contiene, quanto alla causa petendi alternativa o subordinata, un mero obiter dictum , insuscettibile di trasformarsi nel giudicato. Detta sentenza, invece, configura una pronuncia
basata su due distinte rationes decidendi , ciascuna di per sé sufficiente a sorreggere la soluzione adottata, con il conseguente onere del ricorrente di impugnarle entrambe, a pena di inammissibilità del ricorso (tra le tante Cass. 10185/2019).

Sotto ulteriore profilo, va aggiunto che il RAGIONE_SOCIALE si limita a dedurre genericamente che il conguaglio era previsto nella convenzione con le cooperative, senza specificamente allegare che la clausola ‘salvo conguaglio’ era stata inserita nel titolo di acquisto dei soci assegnatari, sì da trasferirsi ad essi. Il ricorrente non espone compiutamente il contenuto degli atti di assegnazione, non esplicita se e in che precisi termini fosse stato espresso in quegli atti l’impegno assunto dagli assegnatari, neppure precisa se e come la convenzione ‘a monte’ fosse stata richiamata negli atti di assegnazione, né, infine, indica se, come e quando avesse compiutamente dedotto nei giudizi di merito il fatto del vincolo di destinazione del patrimonio dell’RAGIONE_SOCIALE.
In conclusione, il ricorso deve essere dichiarato inammissibile.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo in favore dei controricorrenti, mentre nulla deve disporsi nei confronti delle parti rimaste intimate.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, ove dovuto (Cass. S.U. 23535/2019).

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento in favore dei controricorrenti delle spese del presente giudizio, che liquida in € 7.200,00, di cui €200,00 per esborsi, oltre al 15% per spese generali ed accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, ove dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Prima sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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