Confisca e terzo acquirente: la competenza è penale

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso di un cittadino che aveva acquistato un immobile precedentemente oggetto di confisca. Il ricorrente aveva citato in giudizio civile le amministrazioni statali, sostenendo che il provvedimento non fosse a lui opponibile. La Corte ha stabilito che la questione era già stata decisa in via definitiva in sede penale (giudicato esterno) e che, in ogni caso, la competenza esclusiva a decidere sui diritti dei terzi su beni confiscati spetta al giudice dell’esecuzione penale, non a quello civile. Di conseguenza, l’azione civile è stata ritenuta inammissibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Confisca e Terzo Acquirente: Quando il Giudice Civile Non Può Decidere

L’acquisto di un immobile è un passo importante, ma cosa succede se, dopo la compravendita, si scopre che il bene era stato confiscato dallo Stato? La recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta proprio il delicato tema della confisca e terzo acquirente, delineando in modo netto i confini tra la giurisdizione penale e quella civile. La pronuncia chiarisce quale sia la strada corretta da percorrere per chi si ritrova in questa complessa situazione, sottolineando principi fondamentali come il giudicato e la competenza esclusiva del giudice penale.

I Fatti del Caso

La vicenda giudiziaria ha origine da un provvedimento di sequestro immobiliare, emesso come misura di prevenzione, seguito da una confisca definitiva. Successivamente alla confisca, l’immobile viene venduto due volte, finendo nelle mani di un ultimo acquirente. Quest’ultimo, venuto a conoscenza della misura ablativa, tenta di far valere i propri diritti, ritenendo la confisca inefficace nei suoi confronti.

In un primo momento, l’acquirente si rivolge al Tribunale penale attraverso un incidente d’esecuzione, ma la sua richiesta viene respinta con una decisione che diventa irrevocabile. Non dandosi per vinto, decide di intraprendere una nuova azione legale, questa volta davanti al giudice civile, citando in giudizio le Amministrazioni dello Stato coinvolte per far dichiarare l’inopponibilità della confisca. Anche in questo caso, sia il Tribunale che la Corte d’Appello rigettano la sua domanda.

La questione della confisca e terzo acquirente davanti alla Cassazione

L’acquirente propone quindi ricorso in Cassazione, lamentando che la confisca sia stata applicata ingiustamente, senza un corretto contraddittorio e in violazione dei suoi diritti di proprietario. Sostiene di essere un terzo estraneo al procedimento di prevenzione e che, al momento del suo acquisto, il provvedimento di confisca non risultava correttamente trascritto a carico del suo dante causa.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, basando la sua decisione su due pilastri giuridici invalicabili.

1. Il Limite del Giudicato Esterno

Il punto cruciale della decisione è il principio del giudicato esterno. La Corte ha rilevato che la stessa questione, ovvero l’opponibilità della confisca all’acquirente, era già stata esaminata e decisa in modo definitivo dal giudice penale in sede di incidente di esecuzione. Quella sentenza, divenuta irrevocabile, preclude la possibilità di riaprire il caso davanti a un altro giudice. In altre parole, non si può chiedere al giudice civile di pronunciarsi su una questione già risolta, e chiusa per sempre, in sede penale. Il giudicato è un elemento che il giudice deve rilevare d’ufficio per garantire la stabilità delle decisioni e la certezza del diritto.

2. La Competenza Esclusiva del Giudice dell’Esecuzione Penale

In secondo luogo, la Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: la competenza a decidere sui diritti vantati da terzi su beni soggetti a confisca appartiene esclusivamente al giudice dell’esecuzione penale. Questa scelta del legislatore non è casuale. La ratio è quella di non vanificare le misure di contrasto alla criminalità e di consentire un’indagine approfondita, che non si limiti alla semplice verifica formale di un atto di acquisto. Il giudice penale, in sede di esecuzione, può svolgere accertamenti più estesi per verificare la buona fede del terzo e l’estraneità del suo acquisto ai contesti criminali che hanno portato alla confisca. Avviare una causa civile separata per aggirare questa competenza specializzata è una strada non percorribile.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre un’importante lezione pratica: chi acquista un bene e scopre che è gravato da un provvedimento di confisca deve far valere le proprie ragioni esclusivamente all’interno del procedimento penale, attraverso gli strumenti previsti, come l’incidente d’esecuzione. Tentare di aprire un secondo fronte in sede civile è un’azione destinata al fallimento se la questione è già stata decisa o rientra nella competenza funzionale e inderogabile del giudice penale. La decisione sottolinea ancora una volta l’importanza di una rigorosa due diligence prima di ogni acquisto immobiliare, per verificare non solo la storia catastale e ipotecaria del bene, ma anche l’eventuale coinvolgimento dei precedenti proprietari in procedimenti che potrebbero aver dato origine a misure di prevenzione.

Chi è competente a decidere sui diritti di un terzo che ha acquistato un bene confiscato?
La competenza esclusiva a giudicare le pretese di terzi su beni oggetto di confisca spetta al giudice dell’esecuzione penale, come previsto dal codice di procedura penale.

Se una persona perde una causa per opporsi alla confisca in sede penale, può riprovare davanti a un giudice civile?
No. Se la questione è stata decisa con una sentenza definitiva in sede penale, si forma un ‘giudicato esterno’ che impedisce a qualsiasi altro giudice, incluso quello civile, di riesaminare e decidere nuovamente la stessa controversia.

Perché la competenza in questi casi è del giudice penale e non di quello civile?
La competenza è attribuita al giudice penale per garantire l’efficacia delle misure sanzionatorie dello Stato e per consentire un’indagine più approfondita e completa sui diritti del terzo. Questo tipo di indagine, che va oltre la semplice verifica del titolo di proprietà, può essere svolta con maggiori garanzie e strumenti nel contesto del procedimento di esecuzione penale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 23347 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 23347 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/08/2025

ORDINANZA

sul ricorso 12351/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, che lo rappresenta e difende con gli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME giusta procura in atti;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore e legale rappresentante pro tempore , RAGIONE_SOCIALE, in persona dei rispettivi Ministri pro tempore , domiciliati ex lege in ROMA, INDIRIZZO, presso l’RAGIONE_SOCIALE, che li rappresenta e difende;

-controricorrenti –

avverso la sentenza n. 2794/2019 RAGIONE_SOCIALE CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 22/05/2019;

udita la relazione RAGIONE_SOCIALE causa svolta nella camera di consiglio del 09/07/2025 dal Consigliere NOME COGNOME;

Osserva

Il 4/11/1993 venne trascritto il provvedimento di sequestro immobiliare disposto, quale misura di prevenzione, ai danni di NOME COGNOME, dal Tribunale di Napoli il 9/4/1993. La trascrizione venne rettificata il 20/10/1995 contro NOME COGNOME.

Il 12/11/1993 il medesimo Tribunale dispose confisca, divenuta irrevocabile il 3/4/1995 e annotata contro l’COGNOME presso la Conservatoria dei RR.II. il 26/10/1995.

Il 21/3/1995 venne trascritto atto di vendita del 17/3/1995 del medesimo compendio immobiliare in favore di NOME COGNOME e contro il venditore COGNOME. Il COGNOME, a sua volta, con atto del 24/9/1996, trascritto il 24/10/1996, rivendette il complesso a NOME COGNOME. Comunicato avvio di autotutela esecutiva dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE a uno dei locatari degli immobili, l’incidente d’esecuzione proposto dal COGNOME venne dichiarato inammissibile dal Tribunale di Napoli, Sezione misure di prevenzione e il provvedimento divenne irrevocabile l’8/10/2003, con la reiezione del ricorso per cassazione.
Successivamente il COGNOME chiamò in giudizio davanti al giudice civile il RAGIONE_SOCIALE, il RAGIONE_SOCIALE, nonché l’RAGIONE_SOCIALE, chiedendo fosse dichiarata a lui non opponibile la trascrizione registrata a nome di persona diversa dall’intestatario dei beni e non risultando trascritti a carico dell’COGNOME, alla data del 26/9/1996, né il decreto di sequestro, né quello di confisca. Il Tribunale rigettò la domanda. La Corte d’appello di Napoli disattese l’impugnazione.
NOME COGNOME ha proposto ricorso avverso la sentenza d’appello sulla base di due motivi.

Questa Corte, con ordinanza interlocutoria emessa all’esito dell’adunanza camerale del 27/10/2023 ha ordinato al ricorrente di rinnovare la notificazione dell’atto introduttivo del giudizio di cassazione all’Avvocatura generale dello Stato.

Dato adempimento all’incombente da parte del ricorrente, rimaste intimate le controparti, il processo viene nuovamente posto in trattazione.

Con il primo motivo il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 2ter l. n. 575/1965, 14 l. n. 55/1990, 240 cod. pen., 2915 cod. civ. Queste in sintesi le ragioni RAGIONE_SOCIALE doglianza: la confisca era stata effettuata nei confronti dell’COGNOME e non nei confronti di NOME COGNOME, sottoposta alla misura di prevenzione; era, inoltre, pacifico che i beni erano stati alienati dall’COGNOME al COGNOME e da quest’ultimo al COGNOME dopo la confisca; il COGNOME era legittimato a far valere l’invalidità o l’inefficacia RAGIONE_SOCIALE confisca; -ai sensi dell’art. 2 ter l. n. 575/1965, i terzi a cui appartengono i beni sono chiamati a intervenire nel procedimento di prevenzione; ai sensi dell’art. 240 cod. pen. la confisca non si applica se il bene appartiene a persona estranea alla commissione del reato; – nonostante che il procedimento di prevenzione ha natura giurisdizionale e si conforma ai principi del processo penale, non era stato instaurato contraddittorio nei confronti dell’esponente, così rimasto privato RAGIONE_SOCIALE garanzie giurisdizionali, fra le quali l’onere per la parte pubblica di provare i presupposti per l’applicazione RAGIONE_SOCIALE misura;
poiché al momento del sequestro e RAGIONE_SOCIALE confisca il terzo (l’COGNOME) era proprietario del compendio per atto antecedente, il COGNOME agiva come <>, subentrando nella posizione di

quest’ultimo, avendo quindi diritto a che la confisca <>.

Con il secondo motivo viene denunciata violazione o falsa applicazione dell’art. 7 RAGIONE_SOCIALE Convenzione europea dei diritti dell’uomo. Richiamata la pronuncia Varvara c. Italia, si assume essere stato violato il principio di personalità RAGIONE_SOCIALE responsabilità penale, nel rispetto del quale non può essere sanzionata persona che non ha commesso il reato.

Il Collegio, con ordinanza interlocutoria n. 22767/2024, pubblicata il 13/8/2024, ha rinviato la trattazione in attesa che la Corte costituzionale decidesse sulla questione di costituzionalità, posta dalle Sezioni unite (ord. n. 583/2024, depositata l’8/1/2024), dell’art. 7, co. 3, l. n. 47/1985 dell’art. 31, co. 3, d.P.R. n. 380/1981, in riferimento agli artt. 3, 24, 42 e 117, co. 1, Cost., nonché all’art. 1 del Protocollo addizionale CEDU, nella parte in cui viene travolto il diritto del terzo che abbia anteriormente iscritto ipoteca sul fondo, successivamente confiscato a cagione RAGIONE_SOCIALE sua irregolarità urbanistica.
11. Il ricorso merita rigetto.

11.1. Al di là RAGIONE_SOCIALE non assimilabilità RAGIONE_SOCIALE due situazioni (in quella affrontata dalla Corte costituzionale si tratta di salvaguardare il diritto del creditore, del tutto estraneo a qualunque vicenda traslativa, titolare d’ipoteca e in materia certo d’ordine pubblico, ma estranea a quella RAGIONE_SOCIALE criminalità organizzata e di tipo mafioso; nell’altra, quella qui in rilievo, trattasi di vicenda traslativa d’immobile assoggettato a confisca dalla normativa antimafia), la domanda risulta essere stata impropriamente riproposta al giudice civile, dopo essere stata avanzata davanti a quello penale.
Giudice penale al quale il COGNOME risulta essersi rivolto con incidente d’esecuzione, con il quale sostenne la tesi, qui

reiterata, secondo la quale la confisca non sarebbe stata a lui opponibile, ottenendo esito infausto (la vicenda risulta essere stata irrevocabilmente definita dalla Cassazione Penale con la sentenza RAGIONE_SOCIALE Sezione 6, n. 38294, 4/6/2003, pubblicata l’8/10/003). La vicenda giudiziaria è stata ripresa dalla sentenza qui impugnata.

A questo punto, non resta che rilevare la preclusione derivante dal giudicato esterno. Come si è più volte chiarito il giudicato esterno, come peraltro, quello interno, costituisce un elemento che non può essere incluso nel fatto ma è assimilabile agli elementi normativi ed il suo accertamento, mirando ad evitare la formazione di giudicati contrastanti, corrisponde ad un preciso interesse pubblico, sotteso alla funzione primaria del processo e consistente nell’eliminazione dell’incertezza RAGIONE_SOCIALE situazioni giuridiche attraverso la stabilità RAGIONE_SOCIALE decisione; pertanto, è doverosamente rilevabile dal giudice (e la Corte è tenuta a conoscere i propri precedenti -S.U. n. 295/2000 -), senza che occorra istanza o sollecitazione di parte (conf., ex multis, Cass. n. 12754/2022).
11.2. In disparte merita ricordare che la competenza a giudicare del vantato diritto del terzo si appartiene al giudice penale. Competenza che <> (Sez. 2, n. 17437, 25/6/2024, in motivazione; conf. Cass. n. 6530/2025).

Non vi è luogo a statuizione sul capo RAGIONE_SOCIALE spese poiché gli intimati non hanno svolto difese.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto RAGIONE_SOCIALE sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 9 luglio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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