Confine tra fondi: il frazionamento più antico vince

In una disputa sul confine tra fondi, la Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale: per determinare la linea esatta tra due proprietà originariamente unite, si deve fare riferimento al tipo di frazionamento allegato al primo atto di acquisto che le ha separate. La Corte ha cassato la sentenza d’appello che aveva erroneamente basato la sua decisione su un frazionamento più recente, senza verificare quale fosse il titolo originario. Inoltre, ha censurato la motivazione della corte territoriale sulla distanza degli alberi, ritenendola ‘apparente’ e quindi nulla.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Determinazione del Confine tra Fondi: La Cassazione Fa Chiarezza sul Frazionamento Decisivo

La corretta determinazione del confine tra fondi è una delle questioni più frequenti e spinose nel diritto immobiliare. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione offre un’importante lezione su quali prove documentali abbiano la precedenza in questi casi, sottolineando l’importanza di risalire all’atto originario che ha diviso le proprietà. Vediamo insieme i dettagli di questa vicenda e i principi affermati dai giudici.

I Fatti di Causa

La controversia nasce tra i proprietari di due terreni confinanti. Il proprietario di uno dei fondi citava in giudizio i vicini per chiedere al tribunale di accertare l’esatta linea di confine tra le due proprietà. Oltre a ciò, chiedeva la demolizione o l’arretramento di un muro in cemento armato, a suo dire costruito a distanza illegale, e l’estirpazione di alcuni alberi piantati in violazione delle norme del Codice Civile.

Il Tribunale, dopo aver riunito due procedimenti, accertava la linea di confine basandosi sulla consulenza tecnica d’ufficio (CTU), ma rigettava le altre domande. La Corte d’Appello, successivamente adita, confermava la decisione di primo grado, ritenendo corretto il criterio usato dal CTU per stabilire il confine, ovvero un tipo di frazionamento catastale allegato all’atto di acquisto dei convenuti. Riguardo al muro, lo qualificava come muro di contenimento, non soggetto alle distanze legali, e infine, per gli alberi, riteneva non vi fosse violazione data la loro modesta altezza.

La Determinazione del confine tra fondi secondo la Cassazione

Il proprietario soccombente ricorreva in Cassazione, e i giudici di legittimità hanno accolto le sue ragioni. Il punto cruciale della decisione riguarda il criterio per l’accertamento del confine tra fondi. La Suprema Corte ha ribadito un principio consolidato: quando due terreni limitrofi derivano da un appezzamento originariamente unico, per stabilire il confine bisogna dare prevalenza al tipo di frazionamento allegato al primo atto di acquisto che ha dato origine alla divisione.

La Corte d’Appello aveva invece dato peso a un frazionamento più recente, senza compiere l’accertamento fondamentale: verificare se i due fondi provenissero da un unico proprietario e, in tal caso, quale fosse il titolo di acquisto più antico e la mappa ad esso allegata. Omettendo questa verifica, i giudici di merito hanno errato nell’applicazione della legge e della giurisprudenza consolidata.

La Motivazione Apparente sulla Distanza degli Alberi

Anche il secondo motivo di ricorso, relativo alla distanza degli alberi, è stato accolto. La Cassazione ha ritenuto la motivazione della Corte d’Appello ‘apparente’. I giudici di secondo grado si erano limitati a riportare le conclusioni del CTU, secondo cui non sussisteva alcuna violazione, senza però confrontarsi con le critiche specifiche mosse dall’appellante. Quest’ultimo sosteneva che la valutazione dovesse basarsi sulla tipologia arborea (in questo caso, cipressi, considerati piante di alto fusto) e non sulla loro altezza al momento del sopralluogo.

Una motivazione è ‘apparente’ quando, pur essendo scritta, non permette di comprendere il ragionamento del giudice. Limitarsi a richiamare le conclusioni di un consulente senza spiegare perché si ritengono infondate le contestazioni della parte equivale a non motivare affatto, violando un preciso dovere imposto dal codice di procedura civile.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata perché viziata su due fronti. In primo luogo, sull’individuazione del confine, ha violato il principio giurisprudenziale che impone di dare priorità, in caso di dati discordanti, al titolo di acquisto più risalente che ha frazionato un fondo originariamente unico. La Corte d’Appello ha omesso di accertare questo presupposto di fatto, fondando la sua decisione su un documento non necessariamente decisivo. In secondo luogo, sulla questione degli alberi, la motivazione era meramente apparente, poiché non ha fornito una risposta concreta e argomentata alle specifiche censure mosse dall’appellante, limitandosi a un richiamo acritico alla CTU. Questo vizio procedurale rende la decisione nulla su quel punto.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame è un monito sull’importanza del rigore probatorio e motivazionale nelle cause di confine. La decisione è stata annullata e il caso rinviato a una diversa sezione della Corte d’Appello di Napoli. I nuovi giudici dovranno riesaminare la questione attenendosi ai principi indicati dalla Cassazione: dovranno innanzitutto verificare se esista un titolo di frazionamento originario e più antico, e basare su quello la determinazione del confine. Inoltre, dovranno fornire una motivazione completa ed esaustiva sulla questione della distanza degli alberi, rispondendo puntualmente alle argomentazioni delle parti. Questa pronuncia riafferma che la giustizia non può basarsi su scorciatoie o motivazioni superficiali, ma richiede un’analisi approfondita dei fatti e una corretta applicazione delle norme.

Come si determina il confine tra due fondi che in origine appartenevano a un unico proprietario?
Secondo la Corte, si deve attribuire rilevanza decisiva al tipo di frazionamento allegato al titolo di acquisto che si è formato e trascritto per primo, in quanto rappresenta la volontà originaria al momento della divisione dell’appezzamento unico.

Perché la motivazione di una sentenza sulla distanza degli alberi è stata considerata ‘apparente’?
La motivazione è stata ritenuta ‘apparente’ perché la Corte d’Appello si è limitata ad affermare che il consulente tecnico aveva escluso una violazione, senza analizzare né rispondere alle specifiche critiche sollevate dalla parte, la quale sosteneva che la valutazione dovesse basarsi sulla specie degli alberi (cipressi) e non sulla loro altezza attuale.

Cosa succede quando la Corte di Cassazione accoglie un ricorso e cassa una sentenza?
La sentenza impugnata viene annullata. La causa viene rinviata a un giudice dello stesso grado di quello che ha emesso la sentenza cassata (in questo caso, un’altra sezione della Corte d’Appello), il quale dovrà decidere nuovamente la controversia applicando i principi di diritto stabiliti dalla Corte di Cassazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10949 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10949 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 26/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22149/2022 R.G. proposto da : COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME

-ricorrente-

contro

NOMECOGNOME COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME

-controricorrenti-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO NAPOLI n. 659/2022 depositata il 17/02/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 02/04/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME conveniva NOME COGNOME e NOME COGNOME, proprietari di un fondo confinante con il suo, dinanzi al Tribunale di Torre Annunziata, per l’accertamento del confine tra i

rispettivi fondi ai sensi dell’art. 950 c.c., la demolizione o l’arretramento di un muro di cemento armato realizzato dai convenuti in allegata violazione della distanza legale e l’estirpazione di alberi piantumati lungo il confine in violazione dell’art. 892 c.c., con conseguente condanna al risarcimento del danno.

Il Tribunale di Torre Annunziata, riuniti i due procedimenti promossi da COGNOME (uno per la definizione del confine e l’altro per le distanze degli alberi), accertava la linea di confine indicata nella consulenza tecnica d’ufficio, rigettando le ulteriori domande dell’attore e dichiarando inammissibile la domanda di rilascio proposta dai convenuti.

Avverso tale decisione l’attore ha proposto appello. I convenuti si sono costituiti in appello chiedendo il rigetto dell’impugnazione principale e proponendo appello incidentale avverso la statuizione sulla compensazione delle spese.

La Corte di appello ha rigettato entrambi i gravami. In merito al confine tra i fondi, ha reputato corretta la determinazione operata dal c.t.u., evidenziando che il tipo di frazionamento n. 1115/71, allegato all’atto di acquisto del fondo Aiello -Ragosta, era il più attendibile per la ricostruzione del confine. Quanto alla domanda di arretramento del muro, la Corte ha affermato che si trattava di un muro di contenimento (non di una costruzione in senso tecnico), quindi non soggetto alle distanze legali, se non per la parte che si innalza oltre il livello del fondo superiore. Infine, in relazione alla piantumazione degli alberi, la Corte di merito ha ritenuto infondata la doglianza avverso il rigetto della relativa domanda, evidenziando che solo tre alberi erano posti a una distanza inferiore a tre metri, ma che, data la loro modesta altezza, non si configurava una violazione dell’art. 892 c.c.
Ricorre in cassazione la parte attrice con due motivi, illustrati da memoria. Resiste la parte convenuta con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -In via preliminare, per il suo carattere potenzialmente risolutivo delle questioni sollevate con il primo motivo di ricorso, è da esaminare l’eccezione di giudicato interno formulata dal controricorrente. Si eccepisce, in primo luogo, che la parte ricorrente ha dedotto per la prima volta in sede di legittimità le circostanze che il tipo di frazionamento n. 1115/71 non era stato allegato all’atto di acquisto dei coniugi COGNOME–COGNOME e che le sue risultanze erano diverse da quelle del tipo di frazionamento allegato all’atto di acquisto della parte ricorrente. Tali questioni, a dire della parte controricorrente, non possono essere dedotte in cassazione, essendo coperte da giudicato interno. Analogamente si eccepisce che la questione relativa alla mancata originaria appartenenza dei fondi a un unico proprietario è stata sollevata solo nel ricorso per cassazione, senza che fosse stata oggetto di discussione nei gradi di merito, e che pertanto anch’essa è preclusa per ef fetto del giudicato interno.
L’eccezione è rigettata sotto tutti i profili.

È da ribadire il principio di diritto, enunciato tra le altre da Cass. 9202/2018, secondo il quale « l’effetto devolutivo dell’appello entro i limiti dei motivi d’impugnazione preclude al giudice del gravame esclusivamente di estendere le sue statuizioni a punti che non siano compresi, neanche implicitamente, nel tema del dibattito esposto nei motivi d’impugnazione, mentre non viola il principio del tantum devolutum quantum appellatum, il giudice di appello che fondi la decisione su ragioni che, pur non specificamente fatte valere dall’appellante, tuttavia appaiano, nell’ambito della censura proposta, in rapporto di diretta connessione con quelle espressamente dedotte nei motivi stessi, costituendone necessario antecedente logico e giuridico. Nel giudizio d’appello, infatti, il giudice può riesaminare l’intera vicenda nel complesso dei suoi aspetti, purché tale indagine non travalichi i margini della richiesta, coinvolgendo punti decisivi della statuizione impugnata suscettibili di acquisire forza di giudicato interno in assenza di contestazione, e decidere, con pronunzia che ha natura
ed effetto sostitutivo di quella gravata, anche sulla base di ragioni diverse da quelle svolte nei motivi d’impugnazione ».

Nel caso di specie, il primo motivo di appello proposto da ll’attore denuncia l’erroneità della individuazione della linea di confine in quanto fondata sul frazionamento n. 1115/71. Applicando il principio di diritto appena richiamato , l’ampiezza di raggio d i tale motivo di appello lascia aperta la prospettiva di una pronuncia nel merito sulle questioni che i controricorrenti vedono precluse dal giudicato interno.

2. -Venendo all’esame dei motivi di ricorso, col primo di essi si denuncia violazione dell’art. 950 c.c. per avere la Corte di appello attribuito rilevanza probatoria al tipo di frazionamento catastale n. 1115/71 nella determinazione della linea di confine tra i fondi. Si afferma in particolare che le sue risultanze sono discordanti rispetto al frazionamento allegato all’atto di acquisto della parte ricorrente.

Il motivo è fondato.

È da ribadire che nell’accertamento del confine tra due fondi limitrofi costituenti lotti separati di un appezzamento originariamente unico va attribuita rilevanza ai tipi di frazionamento allegati ai singoli atti di acquisto e, nel caso in cui i dati sul confine siano discordanti e gli acquisti siano stati effettuati in tempi diversi, al confine indicato nel tipo di frazionamento allegato al titolo di acquisto formatosi e trascritto in epoca più risalente (Così Cass. n. 12322/2020 e, più di recente Cass. n . 21227/2024 , cui si rinvia per l’indicazio ne di ulteriori precedenti).
Nel caso di specie, la Corte di appello afferma che ai fini della definizione della controversia occorre far riferimento primariamente al frazionamento n. 1115 e del 1971 allegato all’atto di acquisto del fondo dei convenuti; passa poi a richiamare la giurisprudenza di questa Corte astrattamente rilevante, ma omette di appurare che la situazione di fatto rilevante in causa rientri concretamente nei paradigmi di tale orientamento. In particolare, omette di accertare i

profili decisivi e di esplicitarli in motivazione: se si ha a che fare con fondi costituenti lotti separati di un appezzamento originariamente unico e se il titolo di frazionamento de quo fosse effettivamente quello allegato al titolo trascritto per primo.

Si rende necessario nuovo esame.

3. – Il secondo motivo denuncia violazione dell’art. 132 co. 2 n. 4 c.p.c. per avere la Corte di appello reso una motivazione apparente nel rigetto del terzo motivo di appello con cui si è fatta valere la violazione delle distanze legali nella piantumazione degli alberi. Si afferma che la motivazione della sentenza impugnata è carente e non consente di comprendere il ragionamento, in quanto si limita a richiamare le note critiche del consulente tecnico di parte convenuta e la consulenza tecnica d’ufficio , senza confrontarsi con le specifiche censure formulate. Si contesta che la Corte di appello abbia ignorato le critiche rivolte alla consulenza tecnica, le quali evidenziavano che l’accertamento della distanza delle piante era stato effettuato con un criteri o errato, basato sull’altezza al momento del sopralluogo anziché sulla tipologia arborea.
Si riporta il capo di motivazione censurato (p. 9): « Il motivo è infondato. Invero a pagina quattro delle note critiche del c.t.u. COGNOME è stato evidenziato che essendo il muro di confine e la successiva rete posizionata tutta all’interno della proprietà COGNOME COGNOME non vi sono opere o manufatti realizzati in violazione delle distanze legali da parte dei convenuti. Lo stesso c.t.u. a pagina 11 della propria relazione ha escluso si potesse configurare la dedotta piantumazione di piante a distanza illegale rispetto alla linea di confine ».
Il motivo è fondato.

Come costantemente affermato da questa Corte, il vizio di motivazione apparente ricorre quando la motivazione, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni

obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (v. tra le tante, Sez. U, Sentenza n. 22232 del 03/11/2016 Rv. 641526; Sez. U, Sentenza n. 16599 del 2016; Sez. 6 – 1, Ordinanza n. 6758 del 01/03/2022 Rv. 664061; Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 13977 del 23/05/2019 Rv. 654145).

Nel caso in esame, la Corte d’Appello a pagina 9 si è limitata ad affermare, quanto alla doglianza sulle piante, che ‘ lo stesso CTU a pag 11 della propria relazione ha escluso si potesse configurare la dedotta piantumazione di piante a distanza illegale rispetto alla linea di confine ‘.

Ebbene, come si può agevolmente constatare leggendo tale scarno passaggio motivazionale, non si riesce a percepire il fondamento della decisione sulla infondatezza della censura relativa al rigetto della domanda di violazione di distanze proposta dall’attore per le piante di alto fusto (eppure il ricorso a pag. 3 riferisce che si tratta di piante della famiglia dei cipressi).

Si rende anche sotto tale profilo necessario un nuovo esame per rimediare alla lacuna.

-Il giudice di rinvio (che si individua nella Corte di appello di Napoli, in diversa composizione) provvederà anche alla regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di appello di Napoli, in diversa composizione, anche per la regolamentazione della spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 02/04/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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