Confine proprietà e servitù: la Cassazione decide

Una disputa tra vicini sul confine proprietà, una servitù di passaggio e una di scolo arriva in Cassazione. La Corte Suprema accoglie i ricorsi relativi alla scorretta determinazione del confine su un muro comune e all’errata valutazione dell’uso di una servitù di passaggio, cassando la sentenza d’appello e rinviando il caso per un nuovo esame. La Corte ha chiarito che il confine di un muro comune non coincide con la sua linea mediana, poiché la proprietà è condivisa sull’intera estensione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Confine proprietà e servitù: la Cassazione detta le regole su muri comuni e passaggi

La corretta definizione del confine proprietà è una delle questioni più frequenti e spinose nelle controversie tra vicini. A queste si aggiungono spesso dispute sull’estensione e le modalità di esercizio delle servitù. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su due aspetti cruciali: come si determina il confine in presenza di un muro comune e quali elementi considerare per stabilire i limiti di una servitù di passaggio.

I fatti di causa

La vicenda nasce dalla richiesta di due proprietari di accertare l’inesistenza di una servitù di passaggio a carico del loro fondo e di definire l’esatta linea di confine con la proprietà dei vicini. Questi ultimi, a loro volta, avevano chiesto in via riconvenzionale il riconoscimento di una servitù di transito per destinazione del padre di famiglia o per usucapione, da esercitarsi con qualsiasi mezzo. La disputa includeva anche la rimessione in pristino di un muro e la gestione di uno scolo d’acqua.

Le decisioni dei giudici di merito

Il Tribunale di primo grado aveva accolto in parte le domande, definendo i confini sulla base di una consulenza tecnica d’ufficio e riconoscendo una servitù di transito, escludendo però i mezzi pesanti. La Corte d’Appello, successivamente adita da entrambe le parti, aveva confermato integralmente la decisione di primo grado, rigettando tutti i motivi di gravame.

L’analisi della Cassazione e il corretto confine proprietà

Contro la sentenza d’appello, i proprietari del fondo servente hanno proposto ricorso in Cassazione, articolato in tre motivi. La Suprema Corte ha accolto il primo e il terzo, cassando la sentenza e rinviando la causa a un nuovo esame.

La questione del muro comune: un errore di valutazione

Il primo motivo, ritenuto fondato, riguardava l’errata determinazione del confine proprietà. I ricorrenti lamentavano che la Corte d’Appello avesse acriticamente recepito le conclusioni del consulente tecnico, il quale aveva fissato il confine sulla linea mediana di un muro ritenuto comune. La Cassazione ha censurato questa impostazione, richiamando la sua consolidata giurisprudenza: nel caso di un muro comune, la linea di confine non si identifica con la sua mezzeria. I proprietari confinanti, infatti, esercitano la contitolarità del rispettivo diritto sull’intera estensione e ampiezza del muro e dell’area di relativa incidenza. La Corte d’Appello ha errato nel non considerare questo principio fondamentale.

L’aggravamento della servitù di scolo: una questione di fatto

Il secondo motivo, relativo a un presunto aggravamento di una servitù di scolo dovuto all’installazione di un rubinetto e di una canalizzazione, è stato invece respinto. La Cassazione ha ribadito che la valutazione circa l’aggravamento o meno di una servitù costituisce un accertamento di fatto, riservato esclusivamente ai giudici di merito e non sindacabile in sede di legittimità, se non per vizi logici o giuridici che in questo caso non sono stati ravvisati.

La servitù di passaggio e la destinazione del fondo

Il terzo motivo, anch’esso accolto, contestava la limitazione della servitù di passaggio con esclusione dei mezzi pesanti. La Corte d’Appello aveva basato la sua decisione sulla presunta “vocazione agricola” dei fondi. Tuttavia, i ricorrenti avevano specificato che la servitù era a beneficio di un’abitazione che, in origine, includeva un forno da panetteria, circostanza non adeguatamente esaminata dai giudici di secondo grado. La Cassazione ha ritenuto fondata la censura, affermando che la Corte d’Appello si è limitata a una valutazione generica senza esaminare la specifica contestazione sulla reale destinazione dell’immobile, che avrebbe potuto giustificare un transito più ampio.

Le motivazioni

La decisione della Suprema Corte si fonda su principi giuridici precisi. Per quanto riguarda il confine proprietà su muro comune, la motivazione risiede nell’applicazione dell’art. 880 c.c. e nella natura stessa della comunione, che non è una divisione per quote ideali di una linea, ma una contitolarità sull’intero bene. Ignorare questo aspetto porta a una determinazione del confine giuridicamente errata. Per la servitù di passaggio, la motivazione è processuale: il giudice d’appello ha l’obbligo di esaminare tutte le specifiche censure mosse dalla parte appellante. Limitarsi a considerazioni generiche sulla “vocazione agricola” senza analizzare gli argomenti contrari sulla destinazione residenziale e commerciale dell’immobile costituisce un vizio motivazionale che giustifica la cassazione della sentenza.

Le conclusioni

L’ordinanza in esame offre importanti spunti pratici. In primo luogo, ribadisce che la determinazione del confine su un muro comune non può essere risolta tracciando una semplice linea mediana. In secondo luogo, sottolinea l’importanza di una difesa tecnica e argomentata in appello, poiché il giudice di secondo grado è tenuto a dare una risposta puntuale a ogni specifica contestazione. Infine, chiarisce che la valutazione dell’estensione di una servitù deve basarsi sulla reale destinazione del fondo dominante, considerando tutti gli elementi storici e fattuali emersi in giudizio, e non su presunzioni generiche.

Come si determina la linea di confine quando due proprietà sono separate da un muro comune?
Secondo la Corte di Cassazione, la linea di confine non si identifica con la linea mediana del muro. I proprietari confinanti sono contitolari del diritto sull’intera estensione e ampiezza del muro e della sua area di incidenza.

Può la Corte di Cassazione riesaminare le valutazioni di fatto dei giudici di merito, come quella sull’aggravamento di una servitù?
No, la Corte di Cassazione giudica solo sulla corretta applicazione delle norme di diritto (giudizio di legittimità). L’accertamento dei fatti, come stabilire se l’installazione di un rubinetto abbia aggravato una servitù di scolo, è di competenza esclusiva dei giudici di primo e secondo grado.

Quali elementi deve considerare un giudice per determinare l’estensione di una servitù di passaggio?
Il giudice deve considerare la specifica destinazione del fondo a cui la servitù è a servizio, esaminando tutte le contestazioni e le prove fornite dalle parti. Non può limitarsi a considerazioni generiche, come la “vocazione agricola” di un’area, se vengono presentati elementi che indicano una diversa natura dell’immobile (es. residenziale o commerciale).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 2217 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 2217 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 30/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21938/2020 R.G. proposto da :

NOME e NOME COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE;

-ricorrenti- contro

COGNOME NOMECOGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE, rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE;

-controricorrenti-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di TRIESTE n. 234/2020, depositata il 28/05/2020. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23/10/2024

dal Consigliere NOME COGNOME

PREMESSO CHE

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno chiamato in giudizio NOME COGNOME e NOME COGNOME chiedendo al Tribunale di Pordenone di dichiarare l’inesistenza di una servitù di passaggio con qualunque mezzo o comunque di limitare il diritto di transito, di ridurre in pristino un muro e di accertare l’esatta linea di confine tra le proprietà degli attori e dei convenuti; gli attori hanno dedotto di essere proprietari di alcuni beni immobili confinanti con la proprietà dei convenuti che avevano iniziato opere di ristrutturazione di un fabbricato esistente. I convenuti si sono costituiti, negando qualsiasi aggravio della servitù esistente e chiedendo in via riconvenzionale l’accertamento dell’esistenza di una servitù di transito costituita per destinazione del padre di famiglia o per usucapione, da esercitarsi con qualunque mezzo; hanno chiesto anch’essi di regolare i confini, in conformità alla relazione redatta da un proprio tecnico.
Il Tribunale di Pordenone ha accolto la domanda principale di regolamento dei confini, determinati in base alle risultanze della disposta consulenza tecnica d’ufficio; ha altresì accolto la domanda di rimessione in pristino di uno scolo delle acque; ha poi respinto la domanda relativa alla servitù di veduta e ha dichiarato l’esistenza di una servitù di transito da esercitarsi con esclusione di mezzi pesanti.

La sentenza di primo grado è stata impugnata in via principale da COGNOME e NOME COGNOME, nonché in via incidentale da COGNOME e COGNOME

Con sentenza n. 234/2020, la Corte d’appello di Trieste ha rigettato entrambi i gravami.

Avverso la sentenza NOME COGNOME e NOME COGNOME ricorrono per cassazione.

Resistono con controricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME.

Il Consigliere delegato dal Presidente della sezione ha ritenuto che il ricorso sia inammissibile e/o manifestamente infondato e ha formulato proposta di definizione del giudizio ai sensi dell’art. 380 -bis , comma 1 c.p.c.

I ricorrenti hanno chiesto, ai sensi del comma 2 dell’art. 380 -bis c.p.c., la decisione del ricorso da parte del Collegio.

Entrambe le parti hanno depositato memoria in prossimità dell’adunanza.

CONSIDERATO CHE

Premesso che non sussiste nessuna incompatibilità del consigliere autore della proposta di definizione ex art. 380 bis cpc (v. Sez. U -, Sentenza n. 9611 del 10/04/2024), osserva la Corte che il ricorso è articolato in tre motivi.

Il primo motivo contesta, in relazione alla determinazione dei confini, ‘erronea applicazione delle norme di diritto con riferimento all’art. 132, comma 2, n. 4 c.p.c., in punto vaglio da parte del giudice d’appello dei motivi di gravame e inoltre errata applicazione degli artt. 880, 950 e 2909 c.c. nella definizione dei confini; omesso esame circa il dedotto possibile contrasto rispetto a sentenza passata in giudicato’: il Tribunale di Pordenone -ad avviso dei ricorrenti si è ‘ pigramente ‘ basato sui risultati della consulenza tecnica d’ufficio, così come ha fatto la Corte d’appello, senza vagliare le obiezioni tempestivamente sollevate con le osservazioni del consulente tecnico di parte poi ampliate nei motivi d’appello; le obiezioni si sono in particolare riferite al muro dell’abitazione originaria e al muretto eretto dalle controparti così come al pozzo e alla pompa stantuffo quanto al confine a-b-c, alla rete metallica quanto al confine c-d-e, alla irrilevanza della rete non quotata quanto al confine a-f, non essendosi verificata la
rispondenza per il punto f tra quello indicato dal consulente d’ufficio rispetto a un analogo accertamento contenuto in altra sentenza già passata in giudicato tra le parti.

Il motivo è fondato nei limiti delle seguenti precisazioni.

Il giudice di appello ha ritenuto che il primo motivo di gravame, attinente all’individuazione dei confini tra le proprietà delle parti, non avesse colto nel segno, in quanto la determinazione dei confini è avvenuta in base ai rilievi topografici che erano stati forniti dai consulenti delle parti, rilievi che il consulente d’ufficio ha ritenuto sufficienti per la determinazione dei confini stessi, pure essendosi anche basato su elementi di fatto reperiti durante il sopralluogo. In particolare, il primo confine a-bc ad avviso della Corte d’appello è stato individuato ‘dopo un attento rilievo metrico di tutti i particolari che si trovavano lungo detto confine e il consulente tecnico ha individuato specificatamente nella muratura che separava le due abitazioni nel muretto del cemento armato e nel pozzo artesiano’; quanto poi alla questione relativa alla costruzione in aderenza -ha proseguito la Corte d’appello ‘va osservato che non vi è prova che possa superare la presunzione di comunione del muro di cui all’art. 880 c.c.’.
La Corte d’appello non ha però considerato che ad avviso dei ricorrenti il muro non era comune e che anche a volerlo considerare comune il consulente d’ufficio aveva determinato il confine partendo dalla mezzeria del muro, anziché dell’intera area.

Orbene, secondo la costante giurisprudenza di questa Corte, nel caso di proprietà delimitate da un muro comune, la linea di confine non si identifica infatti con la linea mediana del muro medesimo, poiché su di esso, nonché sull’area di relativa incidenza, i proprietari confinanti esercitano la contitolarità del rispettivo diritto per l’intera estensione ed ampiezza (cfr. Cass. n. 26941/2016 e Cass. n. 10041/2010). Nulla dice poi la Corte d’appello in relazione alla contestazione da parte dei ricorrenti
dell’esistenza di una rete di recinzione, essendosi limitata ad affermare che la linea di confine c-d-e come quella a-f è stata correttamente individuata ‘dal consulente tecnico sulla scorta della documentazione reperita e, quando quest’ultima non è stata ritenuta sufficiente, sulla scorta aggiuntiva di elementi di fatto reperiti in loco dopo attento sopralluogo’. In proposito va ricordato che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, l’incertezza sul confine tra due fondi può essere eliminata anche mediante un negozio di accertamento per facta concludentia , come nel caso in cui i proprietari dei fondi limitrofi erigano d’accordo tra loro una rete metallica per delimitarli (cfr. Cass. n. 4437/2008).
Si rende pertanto necessario nuovo esame.

Il secondo motivo contesta ‘erronea applicazione delle norme di diritto con riferimento all’art. 132, comma 2, n. 4 c.p.c. in punto vaglio da parte del giudice d’appello dei motivi di gravame circa il ritenuto aggravamento della servitù di scolo e omesso esame di un fatto decisivo’: si è dimostrato documentalmente, attraverso il richiamo alla relazione di accertamento tecnico preventivo, l’aggravamento derivante dalla successiva installazione di un rubinetto e di una canalizzazione rispetto al deflusso delle acque attinte manualmente che si disperdevano sul terreno.
Il motivo è infondato. Ad avviso dei ricorrenti il normale deflusso delle acque sarebbe stato precluso dalla installazione di un rubinetto e di una canalizzazione, mentre ad avviso dei giudici di merito sarebbero stati i ricorrenti a impedire tale normale deflusso delle acque con l’eliminazione della scolina naturale. I ricorrenti contestano dunque l’accertamento in fatto posto in essere dai giudici di merito, accertamento in fatto che solo ad essi spettava compiere e che, come tale, non può essere sindacato da parte di questa Corte di legittimità.
3. Il terzo motivo denuncia ‘erronea applicazione delle norme di diritto con riferimento all’art. 132 , comma 2, n. 4 c.p.c., in punto

vaglio da parte del giudice d’appello dei motivi di gravame circa la destinazione non agricola dei fondi e in punto rimozione ostacoli frapposti all’esercizio, conseguente all’omesso esame dei restringimenti denunciati dai ricorrenti’: la Corte d’appello ha considerato legittima l’esclusione al transito dei mezzi pesanti, ritenendo invece consentito quello dei mezzi agricoli sul presupposto della ritenuta vocazione agricola dei fondi; in tal modo la Corte d’appello non ha considerato come, a prescindere dal contesto rurale, si tratta di una servitù a beneficio di una abitazione, che in origine coesisteva con un forno da panetteria. Il motivo è fondato.
La Corte d’appello si è limitata (v. pagg. 8 e 9) ad affermare che la ‘destinazione prevalentemente agricola del fondo non era di per sé limitativa del transito ai soli pedoni e/o biciclette, ma proprio per le esigenze di coltivazione del fondo stesso ben poteva essere estesa anche a mezzi di diverse dimensioni come appunto i trattori’, senza così esaminare la specifica contestazione svolta dai ricorrenti con l’atto d’appello (v. il ricorso alle pagg. 24 e segg. nonchè sentenza stessa pag. 6).

II. La sentenza impugnata va pertanto cassata in relazione ai due motivi accolti e la causa va rinviata alla Corte d’appello di Trieste, che provvederà anche in relazione alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo e il terzo motivo, rigettato il secondo motivo di ricorso; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Trieste, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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