Confine demaniale: prova della proprietà e CTU

La Corte di Cassazione chiarisce la gestione delle controversie sul confine demaniale. Con l’ordinanza n. 800/2024, si stabilisce che il giudice può aderire alle conclusioni della CTU senza un’analitica confutazione delle critiche di parte, se queste sono già state valutate dall’esperto. Inoltre, si ribadisce che l’onere di provare l’estensione della proprietà privata spetta a chi la rivendica, non essendo sufficiente contestare la delimitazione del demanio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Confine Demaniale: Prova della Proprietà e Valore della CTU

La definizione del confine demaniale è spesso fonte di complesse controversie legali, specialmente quando le proprietà private si affacciano direttamente sulla costa. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali su due aspetti fondamentali: il valore probatorio della Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) e l’onere della prova a carico del privato che rivendica la proprietà di un’area contesa. La vicenda riguarda un proprietario terriero e un gestore di uno stabilimento balneare, la cui disputa è giunta fino al massimo grado di giudizio.

I Fatti del Caso

La controversia ha origine quando una società che gestisce uno stabilimento balneare cita in giudizio il proprietario di un terreno confinante. L’accusa è di aver realizzato una scogliera in prossimità della spiaggia, occupando parte dell’arenile demaniale e sviando la clientela, oltre alla creazione di un canale di scolo abusivo. La società chiedeva il ripristino dei luoghi e il risarcimento dei danni.

Il proprietario convenuto si difendeva sostenendo che i lavori erano stati eseguiti sulla proprietà del figlio e che il canale di scolo proveniva da un’altra proprietà. Il Tribunale, dopo aver disposto una CTU, accertava che le opere invadevano effettivamente il tratto demaniale e che lo scolo proveniva da un’altra proprietà, condannando i rispettivi responsabili a un risarcimento del danno.

La decisione veniva confermata in secondo grado dalla Corte d’Appello, che rigettava sia l’appello principale del proprietario sia quelli incidentali delle altre parti, condividendo pienamente le conclusioni della perizia tecnica.

Il Ricorso in Cassazione e il motivo del contendere

I proprietari decidevano di ricorrere in Cassazione, lamentando un vizio di motivazione da parte della Corte d’Appello. Secondo i ricorrenti, i giudici di secondo grado avevano accettato acriticamente le conclusioni del CTU, senza considerare le specifiche contestazioni sollevate. In particolare, si contestava l’uso da parte del perito di una vecchia mappa del 1954, mai approvata ufficialmente, per determinare il confine demaniale. A sostegno della loro tesi, i ricorrenti evidenziavano anche che il consulente tecnico era stato rinviato a giudizio per falso.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, ritenendolo infondato per due ragioni principali, che delineano importanti principi in materia di prova e valutazione della CTU.

Il ruolo della CTU e l’obbligo di motivazione del giudice

La prima ragione si basa su un consolidato principio giurisprudenziale: quando un giudice decide di aderire alle conclusioni del perito d’ufficio, non è tenuto a confutare analiticamente ogni singola argomentazione contraria avanzata dai consulenti di parte. L’obbligo di motivazione è soddisfatto se la CTU ha già preso in esame e replicato a tali rilievi. Nel caso di specie, la Corte ha ritenuto che il CTU avesse adeguatamente considerato e confutato gli argomenti dei ricorrenti, rendendo superflua un’ulteriore e diffusa motivazione da parte del giudice d’appello.

L’onere della prova sul confine demaniale

La seconda e decisiva ragione risiede nella corretta ripartizione dell’onere della prova. La Corte di Cassazione ha sottolineato che una cosa è contestare la linea di confine del demanio, un’altra è provare che la propria proprietà si estende fino a un certo punto. I giudici di merito avevano correttamente osservato che i ricorrenti non avevano fornito alcuna prova che la loro proprietà si estendesse oltre il muro di contenimento fino all’arenile. Affermare che il confine demaniale è arretrato non significa automaticamente che l’area intermedia appartenga al privato. Chi rivendica un diritto di proprietà su un bene deve fornirne la prova rigorosa; in assenza di tale prova, la contestazione alla delimitazione demaniale rimane sterile. Questo argomento ha fornito un’ulteriore e solida base per giustificare l’adesione alle tesi del consulente tecnico.

Conclusioni

L’ordinanza in esame ribadisce due principi fondamentali per chiunque affronti una controversia immobiliare, specialmente se relativa a un confine demaniale. In primo luogo, il lavoro del consulente tecnico d’ufficio, se ben argomentato e completo, assume un peso determinante e può essere fatto proprio dal giudice senza necessità di ulteriori elaborazioni. In secondo luogo, e ancora più importante, spetta sempre al privato che rivendica la proprietà di un’area contesa fornire la prova piena e inequivocabile del proprio diritto. Non basta creare un dubbio sulla proprietà altrui (in questo caso, dello Stato), ma è necessario dimostrare la fondatezza della propria pretesa.

Un giudice può basare la sua decisione solo sulla consulenza tecnica (CTU) ignorando le critiche delle parti?
Sì, il giudice adempie al suo obbligo di motivazione se aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che, nella sua relazione, abbia già tenuto conto e replicato ai rilievi dei consulenti di parte. Le critiche di parte si ritengono così implicitamente disattese perché incompatibili con la decisione presa.

In una disputa sul confine demaniale, a chi spetta provare l’esatta estensione della proprietà privata?
Secondo la Corte, l’onere della prova spetta al proprietario privato che rivendica un’area. Non è sufficiente contestare o mettere in dubbio la delimitazione del terreno demaniale; il privato deve dimostrare con prove concrete che la zona contesa rientra effettivamente nei confini della sua proprietà.

Cosa succede se si contesta la mappa usata dal CTU per definire i confini?
La sola contestazione di uno strumento utilizzato dal perito (come una mappa storica) non è sufficiente a invalidare la consulenza, soprattutto se la parte che contesta non fornisce prove alternative e decisive a sostegno del proprio diritto di proprietà sull’area in questione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 800 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 800 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 09/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 25617/2021 R.G. proposto da:

COGNOMENOME DNOME, elettivamente domiciliati in ROMA CICERONE 28 SC. C INT. 9, presso lo studio dell’avvocato NOME (CODICE_FISCALE che li rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOMERAGIONE_SOCIALE, COGNOME NOME

-intimati- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 3950/2020 depositata il 05/08/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/12/2023 dal Consigliere NOME COGNOME

Ritenuto

-La Società RAGIONE_SOCIALE, che gestisce uno stabilimento balneare ad Anzio, ha citato in giudizio NOME COGNOME proprietario confinante, per i lavori che costui aveva realizzato in prossimità, costruendo una scogliera prima inesistente, e cosi sviando la clientela della società, ed occupando parte dell’arenile demaniale; costui, inoltre, secondo la società attrice, aveva realizzato un canale di scolo abusivo.

La società ha chiesto il ripristino dello stato dei luoghi ed il risarcimento del danno.

-Il COGNOME si è costituito ed ha replicato che i lavori interessavano la proprietà privata del figlio NOME COGNOME che non creavano alcun problema; che inoltre il canale di scolo non era suo ma proveniva dalla proprietà di NOME COGNOME e di NOME COGNOME che venivano dunque citati in giudizio.

Era altresì citato in giudizio NOME COGNOME.

-Il Tribunale di Velletri, sezione di staccata di Anzio, ha disposto consulenza tecnica, all’esito della quale ha stabilito che i lavori dei COGNOME interessavano il tratto demaniale, ma ha rigettato la domanda di riduzione in pristino, non essendo la società, che aveva semplice concessione, proprietaria del terreno minacciato dai lavori, ma ha accordato a quest’ultima un risarcimento del danno di 3000 euro.

Ha però accertato che lo scolo delle acque proveniva dai COGNOME e COGNOME, e non dai COGNOME, ed ha condannato questi ultimi alla riduzione in pristino ed al risarcimento di 1500 euro verso la società Saint Tropez.

-I COGNOME hanno proposto appello principale, mentre COGNOME e Saint -Tropez hanno proposto appello incidentale.

La Corte di Appello di Roma ha confermato la decisione di primo grado, e condiviso le risultanze istruttorie di quel giudizio, ed ha rigettato gli appelli.

-Ricorrono i COGNOME con un motivo. Gli intimati non si sono costituiti.

Considerato

6. -L’unico motivo di ricorso fa valere violazione dell’articolo 132 c.p.c., per apparente ed insufficiente motivazione.

La censura che si muove alla decisione di appello è di avere apoditticamente fatto proprie le conclusioni del consulente, senza però replicare e tenere in conto i rilievi diffusi che i ricorrenti avevano fatto alla CTU. In particolare, i ricorrenti osservano come avevano diffusamente contestato al CTU di avere usato per la identificazione dell’area una delimitazione fatta nel 1954, ma mai approvata, e dunque non idonea a stabilire i confini tra la loro proprietà ed il Demanio; che per tale ragione il CTU era stato rinviato a giudizio per il reato di falso.
A fronte di tutto ciò, i giudici di appello hanno apoditticamente confermato la consulenza tecnica.

Il motivo è infondato.

Lo è per due ragioni.

La prima è che secondo principio di diritto di questa Corte ‘il giudice di merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l’obbligo della motivazione con l’indicazione delle fonti del suo convincimento, e non deve necessariamente soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte, che, sebbene non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili, senza che possa configurarsi vizio di motivazione, in quanto le critiche di parte, che tendono al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in mere argomentazioni difensive’ (Cass. 33742/ 2022; Cass. 1815/ 2015).
Risulta evidente che il CTU ha tenuto conto, confutandoli, degli argomenti dei CTP, e di quelli della Difesa, e dunque non vi era bisogno di una diffusa motivazione del giudice.

La seconda ragione è che i giudici di appello hanno ritenuto comunque che i ricorrenti non hanno fornito la prova che la loro proprietà si estende per dieci metri dal muro di contenimento fino all’arenile, che è cosa diversa dalla prova del confine demaniale: dimostrare che il confine demaniale è arretrato rispetto al muro di contenimento (a differenza di quanto ritenuto dal CTU, che peraltro ben può formulare ricostruzioni probabilistiche e non

necessariamente dare risposte di assoluta certezza, come ritengono i ricorrenti); insomma, dire che il demanio non arriva fino al muro di contenimento non significa che perciò stesso che l’area che sta tra il muro di contenimento e l’arenile, non essendo demaniale, debba essere di proprietà dei ricorrenti, i quali se la ‘rivendicano’ ossia se la assumono come propria, devono dare prova che rientra nella loro proprietà.

Vero è che si discuteva del confine, e che dunque il posizionamento di esso probabilmente faceva da limite tra due proprietà, ma l’affermazione dei giudici di merito, secondo cui comunque non era provato che al di là del muro di contenimento vi fosse altresì proprietà dei ricorrenti, è ulteriore argomento a giustificare l’adesione alle tesi del consulenti tecnico.

Il ricorso va dunque rigettato. Nessuna pronuncia sulle spese a cagione della mancata costituzione degli intimati.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Nulla spese.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis, dello stesso articolo 13.

Roma 13.12.2023

Il Presidente

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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