Condominio minimo: lavori senza consenso e limiti

In un caso di condominio minimo, la Corte di Cassazione ha confermato che un comproprietario può eseguire modifiche sulle parti comuni a proprie spese senza il consenso dell’altro, purché non alteri la destinazione d’uso e non impedisca all’altro di farne parimenti uso. La Corte ha rigettato il ricorso del vicino, che non era riuscito a provare che i lavori, consistenti in modifiche al tetto e alla facciata, avessero arrecato un pregiudizio o alterato il decoro architettonico dell’edificio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Lavori in Condominio Minimo: Quando è Possibile Agire Senza Consenso?

La gestione delle parti comuni in un condominio minimo, ovvero un edificio con solo due proprietari, presenta spesso complessità uniche. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un caso emblematico, chiarendo i confini tra le modifiche lecite che un singolo proprietario può apportare e le innovazioni che richiedono necessariamente il consenso unanime. Questa pronuncia offre importanti spunti sulla ripartizione degli oneri probatori e sui poteri del singolo comproprietario.

I Fatti di Causa: Modifiche Unilaterali nel Fabbricato

La vicenda ha origine dalla decisione di una proprietaria di citare in giudizio i vicini, titolari dell’appartamento sovrastante, per aver eseguito una serie di lavori sulle parti comuni senza il suo consenso né una delibera condominiale. Gli interventi contestati includevano la modifica delle falde del tetto, l’installazione di sei lucernari, la trasformazione di una finestra in portafinestra e la realizzazione di un cappotto termoisolante.

La proprietaria chiedeva l’accertamento dell’illegittimità delle opere, con conseguente condanna al ripristino dello stato dei luoghi e al risarcimento dei danni. Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello, tuttavia, avevano respinto le sue richieste, ritenendo gli interventi legittimi in quanto rientranti nei poteri del comproprietario previsti dall’art. 1102 del codice civile.

La Decisione sul Condominio Minimo e i Lavori

La questione è giunta dinanzi alla Corte di Cassazione, che ha confermato le decisioni dei giudici di merito e rigettato il ricorso. Il punto centrale della controversia era stabilire se le opere realizzate costituissero semplici “modifiche” per un miglior godimento della cosa comune, permesse dall’art. 1102 c.c., oppure “innovazioni” vietate o soggette al consenso unanime, ai sensi dell’art. 1120 c.c.

La Corte ha stabilito che, per le modifiche rientranti nell’ambito dell’art. 1102 c.c., il singolo condomino può agire a proprie spese senza alcuna autorizzazione preventiva, a condizione che non alteri la destinazione della parte comune e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Nel caso di un condominio minimo, dove le decisioni che richiedono una maggioranza sarebbero di fatto impossibili, per le “innovazioni” è richiesta l’unanimità. Se questa non viene raggiunta, si deve ricorrere all’autorità giudiziaria.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha ritenuto infondati i motivi di ricorso della proprietaria. I giudici hanno chiarito che la Corte d’Appello non è incorsa in alcuna contraddizione. Ha correttamente distinto l’ipotesi delle modifiche ex art. 1102 c.c., che non necessitano di consenso, da quella delle innovazioni ex art. 1120 c.c., che in un condominio minimo richiedono l’unanimità.

Il fulcro della decisione risiede nell’onere della prova. Spettava alla ricorrente dimostrare che gli interventi dei vicini avevano concretamente alterato la destinazione delle parti comuni, le avevano impedito di goderne, oppure, qualora si fossero qualificate come innovazioni, avessero pregiudicato la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio. Poiché tale prova non è stata fornita in nessuno dei gradi di giudizio, le opere sono state considerate legittime. La valutazione compiuta dai giudici di merito è stata ritenuta scevra da vizi logici o giuridici e, pertanto, non sindacabile in sede di legittimità.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Proprietari

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale per chi vive in un condominio minimo: non tutti i lavori sulle parti comuni richiedono l’accordo dell’altro proprietario. Un condomino può apportare modifiche a proprie spese per migliorare il godimento della cosa, purché rispetti due limiti invalicabili: non alterare la destinazione del bene e non limitare il diritto d’uso dell’altro. La pronuncia sottolinea inoltre che chi contesta la legittimità di tali opere ha l’onere di provare il danno concreto, sia esso funzionale, strutturale o estetico. In assenza di tale prova, l’iniziativa del singolo condomino è da considerarsi lecita.

In un condominio minimo, un proprietario può eseguire lavori sulle parti comuni senza il consenso dell’altro?
Sì, può farlo a condizione che si tratti di modifiche volte al miglior godimento della cosa comune, realizzate a proprie spese, che non alterino la destinazione del bene e non impediscano all’altro proprietario di farne parimenti uso secondo il suo diritto, come previsto dall’art. 1102 del codice civile.

Qual è la differenza tra una “modifica” secondo l’art. 1102 c.c. e una “innovazione” secondo l’art. 1120 c.c.?
La “modifica” è un intervento che migliora l’uso della cosa comune senza alterarne la sostanza o la destinazione. L'”innovazione”, invece, è una trasformazione materiale della cosa che ne altera l’entità sostanziale o la destinazione originaria. Nel condominio minimo, le innovazioni richiedono il consenso unanime dei due proprietari.

A chi spetta l’onere di provare che i lavori sulle parti comuni sono illegittimi?
L’onere della prova spetta al condomino che contesta i lavori. Egli deve dimostrare che l’intervento ha alterato la destinazione della parte comune, gli ha impedito di utilizzarla, oppure ha pregiudicato la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 561 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 561 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/01/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9256/2023 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dell’avvocato COGNOME NOME, unitamente agli avvocati COGNOME NOME, COGNOME NOME;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati e difesi da ll’avvocato COGNOME NOME ;

– controricorrenti –

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI BRESCIA n. 1544/2022, depositata il 21/12/2022;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 08/07/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, proprietaria di una RAGIONE_SOCIALE due porzioni abitative all’interno di un fabbricato sito in Bergamo, conveniva , innanzi al Tribunale di Bergamo, NOME COGNOME e NOME COGNOME, proprietari dell’appartamento sovrastante al suo, per chiedere l’accertamento che le opere da loro eseguite in assenza di consenso, o di una delibera condominiale, erano illegittime; con condanna al risarcimento in forma specifica mediante ordine di riduzione in pristino del fabbricato, nonché di condanna al pagamento di una somma da liquidarsi in via equitativa.
1.1. Il Tribunale concludeva che gli interventi sulle parti comuni eseguiti dai comproprietari a loro spese (consistite nella modifica RAGIONE_SOCIALE falde del tetto, installazione di sei lucernari, trasformazione di una finestra in lato ovest della facciata in un portafinestra, creazione nei locali inagibili del sottotetto di uno studio professionale, realizzazione di un marcapiano e di un cappotto termoisolante) non avevano arrecato alcun pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza del fabbricato, né avevano alte rato il decoro architettonico dell’edificio.
Riteneva, quindi, che si trattasse di interventi legittimi, poiché rientravano nei poteri del comproprietario previsti dagli artt. 1102 e 1120 cod. civ.

La sentenza veniva impugnata da NOME COGNOME innanzi alla Corte d’Appello di Brescia, che rigettava il gravame, confermando la legittimità degli interventi dei convenuti sulle parti comuni, ex art. 1102 cod. civ. , atteso che l’attrice non aveva censurato la sentenza di prime cure nella parte in cui era stata in essa riscontrata l’assenza di prova che l’intervento sulle parti comuni avesse alterato la loro destinazione impedendo all’attrice di farne parimenti uso, e che -quand’anche si volessero considerare detti interventi quali «innovazioni» -neanche
l’attrice aveva provato che essi avessero alterato il decoro architettonico dell’edificio, o ne avessero pregiudicato la stabilità e sicurezza, ovvero reso le parti comuni inservibili all’uso o godimento da parte dell’attrice.

Avverso la pronuncia d’appello propone ricorso per cassazione NOME COGNOME, affidandolo a tre motivi.

Resistono con controricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME.

A sèguito della proposta di definizione accelerata del Consigliere Delegato dal Presidente di Sezione, la ricorrente ha chiesto la decisione ex art. 380bis, comma 2, cod. proc. civ.

In prossimità dell’adunanza entrambe le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si deduce, ex art. 360, comma 1, n. 4) cod. proc. civ., nullità della sentenza per violazione dell’art. 132 , comma 2, n. 4) cod. proc. civ. La ricorrente censura la motivazione della sentenza poiché risulta gravemente contraddittoria e illogica. Osserva il ricorso che, da un lato, il giudice di seconde cure ha sostenuto che l’esecuzione RAGIONE_SOCIALE opere, proprio perché ricompresa nei diritti del comproprietario, non necessitava del consenso dell’altra comproprietaria; dall’altro lato, ha poi affermato che « Nel condominio ‘minimo’, infatti, è richiesta la deliberazione dell’ assemblea dei condomini da adottarsi con le maggioranze o all’unanimità in ragione dell’oggetto della decisione, stante l’applicabilità dell’art. 1136 comma 3 cod. civ. anche nel caso in cui i condomini siano soltanto due; con la necessità di ricorrere all’autorità giudiziaria ai sensi degli artt. 1105 e 1139 cod. civ. se la delibera deve essere adottata all’unanimità ed in assenza di consenso di entrambi».
1.1. Il motivo è infondato.

La Corte territoriale, seppure con un passaggio logico veloce (v. sentenza p. 11, ultimo capoverso; p. 12, 1° capoverso), ha voluto chiarire che ove ricorra – come nel caso di specie -l’ipotesi di un «condominio minimo», le modifiche RAGIONE_SOCIALE parti comuni ex art. 1102 cod. civ. che il singolo condòmino intende apportare a proprie spese per il miglior godimento di esse non richiedono alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea all’unanimità o consenso del condominio minimo, salvo che tale autorizzazione non sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condomini (ipotesi che, comunque, non ricorre nel caso di specie).
Coerentemente il giudice di seconde cure ha, quindi, concluso che l’esecuzione RAGIONE_SOCIALE opere, proprio perché ricompresa nei diritti del comproprietario, non necessitava del consenso dell’altr a comproprietaria , né di una delibera adottata dall’assemblea del condominio.

Come precisato dal Giudice Delegato nella proposta di definizione accelerata, nel condominio minimo l’unanimità (non già la maggioranza, ai sensi dell’art. 1136, comma 2, cod. civ., come predicato in ricorso: p. 15 4° capoverso) dei condòmini è richiesta per le innovazioni di cui all’art. 1120 cod. civ., consistenti in una trasformazione della res , ovvero in una sua modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale, la consistenza, la struttura, con la conseguenza che, ove l’unanimità non sia raggiunta, è necessario adire l’autorità giudiziaria, ai sensi degli artt. 1105 e 1139 cod. civ.
2. Con il secondo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ. per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1102, 1120 e 1136 cod. civ. e 329 cod. proc. civ. Obietta la ricorrente di aver contestato il principio applicato dal

Tribunale, in quanto trattandosi di un condominio minimo ciò che risultava indispensabile era il consenso rispetto all’intervento; ciò che rileva, prosegue la ricorrente, è che le opere eseguite dai resistenti sulle parti comuni non sono state eseguite per il miglior godimento della cosa comune come previsto dall’art. 1102 cod. civ., bensì per il miglior godimento RAGIONE_SOCIALE porzioni di proprietà esclusiva dei resistenti. Ne consegue che risulta irrilevante la prova dell’alterazione della destinazione o dell’aver impedito il pari uso, ovvero dell’alterazione del decoro architettonico, o della circostanza che le parti comuni siano state rese inservibili all’uso o al godimento da parte della signora COGNOME.
2.1. Anche il secondo motivo è infondato.

Da quanto sopra ricordato in tema di legittimità RAGIONE_SOCIALE modifiche alle parti comuni ex art. 1102 cod. civ. e RAGIONE_SOCIALE innovazioni ex art. 1120 cod. civ., deriva che i convenuti avevano legittimamente realizzato le opere oggetto di contestazione. Tanto perché -ove si fosse trattato di modifiche alle parti comuni -non era necessaria l’unanimità tra le due parti del condominio minimo; né l’attrice aveva di mostrato che l’intervento dei convenuti sulle parti comuni a vesse alterato la destinazione di queste ultime, ovvero avesse impedito all’attrice di farne parimenti uso secondo il suo diritto. Del resto – ove si fosse trattato di innovazioni -a prescindere dalla mancanza dell’unanimità della decisione, comunque non era stata data prova dall’attrice che l’intervento sulle parti comuni a vesse alterato il decoro architettonico dell’edificio, ovvero a vesse pregiudicato la stabilità o la sicurezza dell’immobile.
2.2. In definitiva, in entrambe le situazioni (modifiche alle parti comuni ovvero innovazioni) sarebbe stato rilevante per l’odierna

ricorrente sostenere le sue affermazioni con prove idonee a contrastare il convincimento del primo giudice già innanzi al giudice d’appello .

3. Con il terzo motivo si deduce, con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ., violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1102, 1120 e 1136 cod. civ. La ricorrente ritiene evidente che gli interventi operati dai convenuti sulle parti comuni siano stati diretti al miglior godimento della proprietà esclusiva dei resistenti. A giudizio della ricorrente, infatti, la modificazione dell’inclinazione del tett o, la realizzazione dei lucernari, la posa del marcapiano non recano alcuna miglioria alle parti comuni, né migliorano il godimento della cosa comune alle parti del presente giudizio. Difettando l’elemento essenziale RAGIONE_SOCIALE innovazioni, ossia l’interesse co llettivo della maggioranza, conclude la ricorrente nel senso della necessità imprescindibile di una delibera assembleare per le opere che sono state eseguite.
3.1. Il motivo è infondato.

Come sopra rilevato (punto 2.2.), spettava alla ricorrente fornire adeguata prova del fatto che le opere realizzate dai RAGIONE_SOCIALE avessero alterato la destinazione RAGIONE_SOCIALE parti comuni ovvero avessero impedito all’attrice di farne parimenti uso secondo il suo diritto; oppure – ove si fosse trattato di innovazioni -che avessero alterato il decoro architettonico dell’edificio, o pregiudicato la stabilità o la sicurezza dell’immobile (diversamente da quanto ritenuto dalla sentenza impugnata: v. p. 11, 2° – 4° capoverso).
Si è in presenza di una valutazione di merito scevra da incongruenze logico-giuridiche, che pertanto non spetta a questa Corte sindacare.

4. In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso.

Liquida le spese secondo la regola della soccombenza, come da dispositivo.

Essendo la decisione resa nel procedimento per la definizione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, di cui all’art. 380bis cod. proc. civ. (novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022), con formulazione di istanza di decisione ai sensi dell’ultimo comma della norma citata, e il giudizio definito in conformità alla proposta, parte ricorrente deve essere, inoltre, condannata al pagamento RAGIONE_SOCIALE ulteriori somme ex art. 96, commi 3 e 4 cod. proc. civ., sempre come liquidate in dispositivo (sulla doverosità del pagamento della somma di cui all’art. 96, comma 4, cod. proc. civ. in favore della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE: Cass., Sez. Un., n. 27195/2023).
Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di RAGIONE_SOCIALEzione rigetta il ricorso;

condanna la parte ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in euro 3.300,00 per compensi, oltre ad euro 200,00 per esborsi, al rimborso forfettario RAGIONE_SOCIALE spese nella misura del 15% e agli accessori di legge;

condanna altresì parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96, comma 3 cod. proc. civ., al pagamento a favore della parte controricorrente di una somma ulteriore di euro 3.300,00 equitativamente determinata,

nonché -ai sensi dell’art. 96, comma 4 cod. proc. civ. – al pagamento della somma di euro 1.000,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, l’ 8 luglio 2025.

La Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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