Condominialità: come si prova la proprietà comune

Un proprietario ha agito in giudizio per rivendicare la natura comune di un’area cortilizia, contestando l’occupazione esclusiva da parte di altri condomini. La Corte d’Appello aveva rigettato la domanda basandosi sui titoli d’acquisto dei convenuti. La Cassazione ha invece accolto il ricorso, precisando che la condominialità di un bene può essere vinta solo dalle risultanze del primo atto di vendita dell’originario costruttore, non essendo sufficienti i titoli successivi o il frazionamento catastale operato dal venditore senza averne titolo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Condominialità del cortile: la prova spetta al primo atto d’acquisto

La questione della condominialità delle aree esterne rappresenta uno dei nodi più complessi del diritto immobiliare. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i criteri rigorosi per stabilire se un cortile sia comune o di proprietà esclusiva.

Il caso: la disputa sul cortile frazionato

La vicenda nasce dall’iniziativa di un condomino che ha citato in giudizio i vicini per ottenere il rilascio di alcune porzioni di cortile. Secondo l’attore, tali aree erano state illegittimamente frazionate e vendute come proprietà esclusive dall’originaria società costruttrice, nonostante fossero per legge parti comuni dell’edificio. Mentre i primi gradi di giudizio avevano dato ragione agli occupanti basandosi sui loro titoli d’acquisto, la Suprema Corte ha ribaltato la prospettiva.

La decisione della Cassazione

I giudici di legittimità hanno stabilito che, per negare la natura comune di un bene elencato dall’art. 1117 c.c., non basta esaminare i titoli d’acquisto attuali. È necessario risalire al cosiddetto atto costitutivo del condominio. Questo documento coincide con il primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario proprietario unico a un terzo. Solo in quel momento si decide il destino delle parti comuni.

Implicazioni per i proprietari

Questa sentenza sottolinea che il venditore non può riservarsi la proprietà di un bene che la legge presume comune se non lo fa espressamente nel primo atto di vendita. Eventuali frazionamenti catastali successivi o clausole inserite in contratti tardivi non hanno il potere di sottrarre il bene alla comunione forzosa.

Le motivazioni

La Corte ha spiegato che la presunzione di condominialità prevista dall’art. 1117 c.c. opera per tutti i beni che, per struttura e ubicazione, sono destinati all’uso comune. Tale presunzione può essere superata esclusivamente da un titolo contrario chiaro e inequivoco contenuto nell’atto che ha dato origine al condominio. I giudici di merito avevano errato nel limitare l’analisi ai titoli d’acquisto dei singoli contendenti, trascurando di verificare se l’originario costruttore avesse effettivamente il potere di alienare quelle porzioni di cortile come beni esclusivi al momento della prima vendita.

Le conclusioni

In conclusione, la proprietà esclusiva su un cortile condominiale non può derivare da una semplice operazione di frazionamento catastale o da un regolamento di condominio non approvato all’unanimità. La Cassazione ha dunque cassato la sentenza impugnata, rinviando la causa alla Corte d’Appello affinché esamini il primo atto di vendita del complesso residenziale. Per i condomini, questo significa che la tutela delle parti comuni richiede un’indagine storica approfondita sui titoli di provenienza, unica via per vincere la presunzione di comunione.

Cosa succede se un vicino occupa un cortile che ritengo comune?
È necessario verificare se il primo atto di vendita effettuato dal costruttore ha riservato quell’area a un singolo proprietario o l’ha lasciata come parte comune.

Quale prova serve per dimostrare che un’area è condominiale?
Si applica la presunzione di legge dell’articolo 1117 del Codice Civile, che può essere superata solo esaminando l’atto costitutivo del condominio.

Il regolamento di condominio può cambiare la proprietà delle parti comuni?
Solo se si tratta di un regolamento contrattuale approvato da tutti i condomini o allegato al primo atto d’acquisto trascritto dal costruttore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32264 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 32264 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 21/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso 9113 -2018 proposto da:

NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, giusta procura allegata al ricorso, con indicazione degli indirizzi pec;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME e COGNOME di RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliate in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO che le rappresenta e difende con l’AVV_NOTAIO, giusta procura allegata al controricorso, con indicazione degli indirizzi pec;

– controricorrenti –

QUARTO ANGELA

– intimata – avverso la sentenza n. 4138/2017 della CORTE D’APPELLO di MILANO, pubblicata il 28/9/2017;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 28/4/2023 dal consigliere COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con citazione del 13/6/2013, NOME COGNOME convenne in giudizio, dinanzi alla sezione di Vigevano del Tribunale di Pavia, NOME COGNOME, NOME COGNOME e la RAGIONE_SOCIALE d’oca di RAGIONE_SOCIALE, esponendo che aveva acquistato dalla immobiliare RAGIONE_SOCIALE un appartamento al primo piano del complesso residenziale in Bestazzo di Cisliano alla INDIRIZZO, con annesso locale al piano secondo sottotetto e due box, oltre al diritto di comproprietà sulle parti comuni condominiali, che nell’atto era precisato che la società venditrice aveva frazionato e venduto alle convenute, quali aree pertinenziali delle loro singole unità immobiliari, frazioni dell’unica area cortilizia identificata nel catasto terreni con il mappale 36 del fgl 15, distinte con un nuovo mappale; aggiunse che egli aveva, invece, accertato che quest’area era comune e che pertanto le convenute COGNOME, COGNOME e la RAGIONE_SOCIALE non avevano mai acquistato la proprietà esclusiva delle singole particelle in cui il cortile condominiale era stato frazionato perché il loro dante causa, a sua volta, non ne era titolare esclusivo.
Pertanto, COGNOME rivendicò la proprietà condominiale dell’ intera area distinta con l’ex mappale 36, chiedendo , altresì, che fosse ordinato alle convenute di lasciare libere le porzioni occupate ad uso esclusivo, per adibirle a cortile comune e fosse pronunciata, nei loro

e contro

confronti, condanna al pagamento di un’ indennità dovuta per l’occupazione senza titolo e alla rimozione delle opere abusivamente realizzate.

Il Tribunale di Pavia, con sentenza 373/2015, dichiarò inammissibile la domanda per «difetto di legittimazione ad agire».

La Corte d’appello di Milano, adita da COGNOME, con la sentenza n. 4138/2017, depositata il 20/9/2017, confermò la sentenza del Tribunale di Pavia di rigetto della domanda, rilevando che l’attore non aveva dato prova del suo titolo di proprietà o comunque di comproprietà dell’ intera area identificata dal mappale 36 e che, al contrario, dagli atti risultava che egli avesse , con l’atto di compravendita del 18/3/2004, unicamente acquistato la quota di comproprietà degli anditi distinti al fgl 15 mapp. 33 sub 1, mapp. 36 sub 704 e mapp. 37 sub 701 e che la società dante causa delle convenute appellate fosse proprietaria di tutta la particella 36.
Avverso questa sentenza NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi, a cui NOME COGNOME e la RAGIONE_SOCIALE hanno resistito con controricorso; NOME COGNOME non ha svolto difese.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, articolato in relazione all’art. 360 comma I n. 4 cod. proc. civ., NOME COGNOME ha prospettato la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., per avere la Corte sollevato d’ufficio la questione della titolarità del diritto di comproprietà , pur in mancanza di eccezione sul punto: i convenuti, infatti, secondo il ricorrente, avrebbero unicamente contestato il suo difetto di legittimazione attiva poi dichiarato dal Tribunale; la statuizione sulla titolarità in concreto del diritto sarebbe stata pronunciata in violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.
1.1. Il motivo è infondato. Chi agisce per rivendicare la proprietà o la comproprietà di un bene o anche soltanto per eliminare uno stato di incertezza sulla legittimità del potere di fatto esercitato sullo stesso, è tenuto alla probatio diabolica della titolarità del proprio diritto, trattandosi di onere da assolvere ogni volta che sia proposta un’azione, inclusa quella di accertamento, che fonda sul diritto di proprietà tutelato erga omnes (Cass. Sez. 2, n. 24050 del 03/08/2022).

Costituisce, quindi, principio consolidato (Sez. U, Sentenza n. 2951 del 16/02/2016) che la titolarità della posizione soggettiva, attiva o passiva, vantata in giudizio è un elemento costitutivo della domanda ed attiene al merito della decisione, sicché spetta all’attore allegarla e provarla, salvo il riconoscimento, o lo svolgimento di difese incompatibili con la negazione, da parte del convenuto: nella specie, deve escludersi che ciò sia accaduto poiché, come risulta dalla stessa esposizione dei fatti contenuta in ricorso, i convenuti hanno esplicitamente negato che COGNOME avesse titolo per rivendicare le particelle risultate dal frazionamento del mappale 36.
Con il secondo motivo, articolato in relazione al n. 3 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., COGNOME ha lamentato la violazione degli artt. 922, 1146, 1159, 1117 cod. civ.: la Corte territoriale avrebbe erroneamente attribuito efficacia traslativa di un diritto reale ad una scrittura privata registrata dopo tre anni dalla effettiva sottoscrizione e mai tradotta in atto pubblico, senza considerare che l’area identificata con il mappale 36 , per la sua natura originaria di «parte comune» ex art. 1117 cod. civ., non poteva essere stata ceduta in proprietà esclusiva ad NOME COGNOME, NOME COGNOME e la RAGIONE_SOCIALE dalla immobiliare RAGIONE_SOCIALE perché mai acquistata da questa società a tale titolo.
2.1. Il motivo è fondato.

Il ricorrente aveva rappresentato alla Corte d’appello che gli appellati attuali resistenti non avevano un titolo opponibile di proprietà esclusiva sulla corte comune identificata al mappale 36, perché la dante causa RAGIONE_SOCIALE non l’ aveva mai acquistata.

La Corte d’appello , tuttavia, pur dando atto che la porzione di fondo identificata con il mappale 36 del foglio 15 costituiva corte comune, ha ritenuto che COGNOME ne avesse acquistato soltanto i diritti sulla porzione identificata con il sub 704, laddove agli appellati, attuali controricorrenti, era stata invece trasferita la proprietà esclusiva sulle porzioni identificate con i sub. 701, 702 e 703 ed ha fondato questo giudizio sull ‘esame dei soli titoli dell’attuale ricorrente e dei controricorrenti, prescindendo dal titolo con cui, in origine, si era addivenuti al frazionamento dell’iniziale unica proprietà e da cui si era generata la situazione di condominio edilizio, con correlata operatività della presunzione ex art. 1117 cod. civ..
Così decidendo, dunque, la Corte d’appello non ha correttamente applicato il principio consolidato, nella giurisprudenza di questa Corte, secondo cui l’individuazione delle parti comuni, emergente dall’art. 1117 cod. civ. ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell’atto costitutivo del condominio – ossia dal primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali.
In particolare, è necessario che questo primo titolo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l’alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel

regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d’acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni (Sez. 2, n. 21440 del 06/07/2022).

L ‘art. 1117 cod. civ. , infatti, prevede che siano «oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio», «se non risulta il contrario dal titolo», tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come, tra le altre, i cortili: pertanto, per affermare o negare la condominialità dell’intera corte identificata con il mappale 36, la Corte territoriale avrebbe dovuto verificare se le porzioni contese non costituissero «cortili», sì da poter essere escluse dalla presunzione di condominialità per le loro caratteristiche strutturali, in quanto destinate originariamente e oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari o, in caso negativo, se sussistesse un titolo contrario alla presunzione di condominialità nel primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto.
Invero, tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, sono destinate , all’atto di costituzione del condominio, ex art. 1117 cod. civ., all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio, possono essere riservate esclusivamente ad una unità immobiliare soltanto se questa volontà risulti chiaramente e univocamente da quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali; altrimenti, una volta sorta la comproprietà delle parti comuni dell’edificio indicate nell’art 1117 cod. civ., per effetto della trascrizione dei singoli atti di
acquisto di proprietà esclusiva, la situazione condominiale è opponibile ai terzi, perché ciascun atto di acquisto comprende pro quota, senza bisogno di specifica indicazione, pure il trasferimento delle parti comuni come individuate dall’articolo (Cass. Sez. 2, n. 21440 del 6/07/2022, Sez. 2, n. 3852 del 17/02/2020; Sez. 2, n. 4119 del 9/12/1974) e la presunzione di comune appartenenza non è vincibile da qualsiasi prova contraria, ma soltanto dalle opposte risultanze del titolo costitutivo del condominio.
Il ricorso è perciò accolto limitatamente al secondo motivo, con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione perché provveda al riesame dei titoli secondo i principi suesposti.

Decidendo in rinvio, la Corte d’appello statuirà anche sulle spese di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, rigettato il primo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d’appello di Milano in diversa composizione anche per le spese di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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